房地產業的發展離不開房地產投資。自我國住房
制度改革以來，房地產投資在居民資產配置中的占比
迅速提升，成為大眾投資的主要方式。過去由於國內
投資渠道狹窄，再加上對土地和房地產的投資偏好，
房地產投資以實物投資為主。近年來，房地產證券化
的條件和環境逐步成熟，在資產證券化方面，強調要
利用資產證券化盤活存量貨幣資源；在房地產方面，
鼓勵提高直接融資比例，發展包括資產證券化在內的
新型融資渠道。2014年9月30日，中國人民銀行、銀
監會發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知
》，鼓勵銀行業金融機構發行MBS，積極穩妥開展
REITs試點。實踐中，房地產證券化投資逐漸興起，
除傳統的證券化投資方式，新型證券化投資如房地產
信托、房地產私募基金、房地產資產證券化快速發展
，房地產投資出現從實物投資轉向證券化投資、傳統
證券化投資與新型證券化投資共同發展的態勢。未來
，我國房地產證券化投資，特別是新型證券化投資，
將成為投資新焦點、新趨勢。
秦虹、劉湣棠主編的《平安地產金融報告（2016
房地產證券化投資趨勢研究）》瞄準我國房地產證券
化投資的新趨勢，在對國外房地產證券化投資比較借
鋻的基礎上，聚焦我國房地產證券化投資的發展現狀
，梳理我國房地產證券化投資渠道，總結評析我國房
地產證券化投資創新案例，探索我國房地產證券化投
資之路。此外，本報告還對互聯網金融與房地產結合
，及其對房地產證券化投資的影響，開展了相關分析
。

第一章 我國房地產證券化投資概述
第一節 我國房地產證券化投資的發展背景
一、房地產成為大眾投資的主要方式
二、房地產證券化投資逐漸興起
三、傳統證券化投資與新型證券化投資共同發展
（一）股票、債券是傳統的房地產證券化投資方式
（二）新型房地產證券化投資方式快速追趕傳統方式
第二節 我國房地產證券化投資的發展狀況
一、房地產股票穩步發展
（一）房地產上市公司主要集中在開發環節
（二）滬深兩市房地產類股票發行數量達100餘隻
（三）滬深兩市房地產類股票市值達到2萬多億元
（四）房地產指數高於同期上證綜指的表現
二、房地產債券快速增長
（一）房地產債券2014年發行量達200餘隻
（二）房地產債券餘額達到7000多億元
（三）企業債、公司債和中期票據占存量債券餘額和數量的比例均約為80％
（四）60％以上的房地產債券期限在5年以內
三、房地產信托持續發展
（一）房地產信托是房地產領域較為靈活的融資方式
（二）房地產信托餘額的總規模達到1.3萬億元
（三）集合信托的資金運用方式以貸款為主
（四）平均期限在1.5年至2年之間
四、房地產資產管理業務開始起步
（一）房地產資管包括券商資管和基金子公司資管
（二）房地產資管發行數量和規模波動較大
（三）房地產業占資管投資領域的三分之一左右
五、房地產私募基金積極拓展
六、房地產資產證券化初步探索
（一）房地產領域資產證券化包括ABN、ABS、MBS和REITs
（二）房地產領域資產證券化尚處於開始嘗試階段
第三節 我國房地產證券化投資的發展條件和環境分析
一、我國房地產證券化投資發展的有利條件
（一）房地產企業直接融資需求上升
（二）金融改革和創新步伐加快
（三）投資人資產配置需求多元化
二、我國房地產證券化投資政策環境不足評析
（一）證券化投資所需要的配套服務體繫不健全
（二）在投資人利益保護方面有所欠缺
（三）房地產證券化投資相關的金融監管體繫有待健全
（四）信用體繫建設需要進一步夯實
三、我國房地產證券化投資的監管機制
（一）房地產公司上市有專門的行業性規定
（二）房地產債券發行納入房地產行業調控政策
（三）房地產信托有較為嚴格的監管和規定
（四）房地產資管適用一般性資管的監管規定
（五）房地產私募基金實行適度監管與自律管理
（六）房地產資產證券化相關監管法規正在規範推進
第二章 國外房地產證券化投資及比較
第一節 美國房地產資產證券化投資
一、美國房地產資產證券化的基本情況
（一）資產證券化的一般分類
（二）房地產資產證券化的品種
二、美國房地產抵押證券化的歷程
（一）房地產抵押貸款證券化萌芽階段（20世紀70年代以前）
……
第三章 我國房地產證券化投資渠道、案例和發展趨勢
第四章 物聯網金融發展與房地產證券化投資