● 章 物業設施設備管理概述
節 物業設施設備的構成 002
一、基礎設備類構成 002
二、生活設備類構成 003
三、安全設備類構成 004
第二節 物業工程設施設備管理核心 005
一、物業工程設施設備管理的任務 005
二、物業工程設施設備管理的內容 005
第三節 物業設施設備管理要點 006
一、物業公司早期介入 006
二、做好設備管理基礎資料 007
三、加強物業設備運行管理 008
四、建立績效考核機制 010
【範本1-01】物業公司工程部員工績效考評辦法 010
五、設備定期維修保養 014
六、提升員工綜合素質 015
第二章 物業工程設施管理體繫建立
節 物業公司工程部的組建 017
一、物業公司工程部管理範圍 017
二、公司總部設立工程部 018
三、各項目管理處設工程組 020
四、工程部各崗位職務說明 020
第二節 物業工程管理制度建設 025
一、認真制定管理制度 025
二、嚴格實施管理制度 026
三、定期進行監督檢查 027
【範本2-01】工程部行為準則 028
【範本2-02】工程部培訓制度 029
【範本2-03】工程部日常工作管理規定 031
【範本2-04】安全保衛制度 032
【範本2-05】工程驗收制度 033
【範本2-06】設備維修制度 034
【範本2-07】報告制度 035
【範本2-08】工具管理制度 036
【範本2-09】巡檢制度 037
【範本2-10】交接班制度 037
【範本2-11】值班制度 038
【範本2-12】材料領取制度 039
【範本2-13】機房鑰匙管理制度 039
【範本2-14】機電設備房出入管理制度 039
【範本2-15】設備故障應急處理預案 040
第三章 前期物業工程管理
節 項目前期介入工程管理 048
一、工程部前期介入的目的 048
二、工程部介入的工作流程 048
三、物業工程前期介入的事項 049
四、圖紙審核與巡查工作 054
五、工程部現場詳細巡查 057
第二節 驗收接管期工程管理 060
一、物業接管驗收的作用 060
二、物業接管驗收的對像 061
三、物業接管驗收的條件 061
四、接管驗收的資料要求 062
五、房屋接管驗收的標準 064
六、接管驗收的操作步驟 067
七、驗收後入伙前的設施成品保護 069
【範本3-01】房屋及公共設施移交清單 070
【範本3-02】樓宇建築接管驗收記錄 071
【範本3-03】公共機電設備驗收單 072
【範本3-04】公用建築/小型設施驗收單 072
【範本3-05】室外給排水驗收單 073
【範本3-06】房屋公共部位及設施移交清單 073
【範本3-07】工程資料移交清單 074
【範本3-08】房屋附屬設施設備移交清單 074
【範本3-09】物業工程移交項目彙總表 075
【範本3-10】接管驗收遺留問題統計表 077
【範本3-11】工程質量問題處理通知單 078
第三節 入伙階段工程管理 078
一、辦理入住手續時期的工程管理 078
二、業主裝修過程的工程管理 078
三、違規裝修的工程管理 082
【範本3-12】工程質量問題處理通知單 083
【範本3-13】裝修施工承諾書 084
【範本3-14】裝修現場巡查簽到表 085
【範本3-15】裝修驗收單 086
第四章 物業設施設備常規管理
節 設施設備運行管理 088
一、制訂合理的運行計劃 088
二、配備合格的運行管理人員 088
三、提供良好的運行環境 089
四、建立健全必要的規章制度 094
五、設施設備的狀態管理 094
六、做好運行記錄 095
七、對運行狀態的分析 098
【範本4-01】設施設備運行計劃 101
【範本4-02】供配電設施設備運行管理標準作業規程 102
【範本4-03】柴油發電機運行管理標準作業規程 104
【範本4-04】中央空調運行管理標準作業規程 107
【範本4-05】給排水設施設備運行管理標準作業規程 109
【範本4-06】消防繫統運行管理標準作業規程 112
【範本4-07】弱電繫統運行管理標準作業規程 114
第二節 設施設備維護保養管理 116
一、設備維護保養的類別 116
二、物業設施設備的保養周期及項目 117
三、制訂物業設施設備的保養計劃 122
四、物業設施設備的保養計劃實施 123
【範本4-08】設施設備年度保養工作計劃表 123
【範本4-09】供配電設施設備維修保養標準作業規程 131
【範本4-10】柴油發電機維修保養標準作業規程 135
【範本4-11】中央空調維修保養標準作業規程 138
【範本4-12】排水設施設備維修保養標準作業規程 142
【範本4-13】消防繫統維修保養標準作業規程 146
【範本4-14】弱電繫統維修標準作業規程 149
第三節 應急維修的管理 152
一、設備維修信息的獲得 152
二、設備維修的實施 153
三、設備報修單的設計 153
【範本4-15】設備巡視簽到表 154
【範本4-16】空調繫統巡視維護表 154
【範本4-17】電梯繫統巡視維護表 155
【範本4-18】消防報警繫統巡視維護表 155
【範本4-19】氣體消防繫統巡視維護表 155
【範本4-20】供配電繫統巡視維護表 156
【範本4-21】供水繫統巡視維護表 156
【範本4-22】排水繫統巡視維護表 156
【範本4-23】監控繫統巡視維護表 157
【範本4-24】避雷繫統巡視維護表 157
【範本4-25】停車場管理繫統巡視維護表 157
【範本4-26】樓宇自控繫統巡視維護表 158
【範本4-27】弱電繫統巡視問題處理表 158
第五章 房屋日常養護與管理
節 房屋的日常養護 160
一、房屋養護的原則 160
二、房屋日常養護的類型 160
三、房屋日常養護的內容 162
四、房屋日常養護的程序 166
【範本5-01】××房屋日常維修養護方案 167
第二節 房屋完損等級的評定 174
一、房屋完損標準的劃分和等級分類 174
二、房屋完好率、危險率的計算 175
三、房屋等級評定的部位 176
四、房屋等級評定的期間 176
五、評定房屋完損等級的步驟 176
【範本5-02】房屋分幢完損等級評定表 181
【範本5-03】房屋完損等級彙總表 181
【範本5-04】公司房屋完損等級彙總表 182
第六章 設施設備運維外包管理
節 設施設備運維外包概述 184
一、什麼是設施設備運維外包 184
二、設施設備運維外包的好處 184
三、哪些項目容易獲得外部資源 185
四、物業設施運作與維護外包形式 185
第二節 編寫外包服務工程說明 186
一、工程說明書的形式 186
二、工程說明書編寫的要求 186
三、工程說明的內容 186
四、與工程說明書有關的其他事項 187
第三節 承包商的選擇 187
一、承包商能力的審查 187
二、承包商選擇的方法 188
三、承包商能力的判斷 188
【範本6-01】承包商初審記錄 189
第四節 運維外包合同的簽訂 189
一、運維外包合同的類型 189
二、運維外包合同簽訂的要求 190
三、運維外包合同的內容 190
四、運維外包合同的簽訂 191
【範本6-02】電梯保養合同書 191
【範本6-03】公共機電設備維修保養合同 193
【範本6-04】樓宇對講管理繫統維保維護合同 196
第五節 運維外包服務的監控 198
一、指定專人負責 198
二、監控運維外包服務情況 198
三、定期監管考評 199
【範本6-05】電（扶）梯維保外包監督管理制度 200
【範本6-06】消防繫統外包維保考核評分表 202
【範本6-07】電梯外包月度考核表（管理處工程組） 210
【範本6-08】消防繫統外包月度考核表（管理處工程組） 211
【範本6-09】供配電繫統外包月度考核表（管理處工程組） 211
【範本6-10】外包維修保養季度考評表（工程部） 212
【範本6-11】承包商評價表 213
【範本6-12】設備故障問題轉呈單 214
第七章 物業設施設備管理質量提升
節 質量目標與標準設定 216
一、物業設施設備管理質量目標 216
二、物業設施設備質量標準的制定 217
第二節 開展物業服務檢查 222
一、檢查的方式 222
二、檢驗的方法 223
三、檢驗的項目 223
四、缺陷的處理 223
五、巡檢報告 224
六、缺陷原因的分析與措施 224
第三節 全面質量管理計劃（運作和維護專用） 224
一、全面質量管理計劃的目的 225
二、全面質量管理的方法 225
三、全面質量管理的首要目標 225
【範本7-01】物業工程部服務品質提升方案 226
【範本7-02】物業工程服務質量檢查標準 233
【範本7-03】工程部服務質量檢驗標準及評分細則 241
第八章 智慧樓宇建築設備管理繫統
節 建築設備管理繫統概述 246
一、建築設備管理繫統的功能 246
二、建築機電設備監控的要求 246
三、建築設備管理繫統的計算機控制技術 247
第二節 冷熱源繫統監控 248
一、冷源裝置 248
二、熱源裝置 249
三、冷熱水機組 250
四、冷熱源繫統的監控 250
第三節 空調繫統監控 251
一、智能建築中的空調及其自動控制繫統的重要性 252
二、空調繫統的組成部件 252
三、空氣調節繫統的分類 252
四、空調機組的監控 254
第四節 給水排水繫統監控 256
一、給水監控繫統 256
二、排水監控繫統 257
第五節 供配電繫統監控 258
一、供配電繫統監控的功能 258
二、供配電繫統的監控內容 258
第六節 照明繫統監控 259
一、照明監控繫統的任務 259
二、照明控制方式 259
三、照明繫統的監控功能 260
第七節 電梯繫統監控 261
一、對電梯監控繫統的要求 261
二、電梯繫統的監控功能 261
第八節 建築設備管理繫統設計 262
一、建築設備管理繫統的設計原則 262
二、建築設備管理繫統的設計流程 262
三、建築設備管理繫統的節能優化設計 264
第九節 建築設備繫統的操作與維護管理 265
一、建立建築設備繫統設施設備臺賬 265
二、配備建築設備繫統的運行維護人員 266
三、簽訂維護保養和維修合同 268
內容簡介
本書從實際操作的角度對物業工程設施設備管理工作中應知應會的內容進行了繫統的歸納和整理，具體包括物業設施設備管理概述、物業工程設施管理體繫建立、前期物業工程管理、物業設施設備常規管理、房屋日常養護與管理、設施設備運維外包管理、物業設施設備管理質量提升、智慧樓宇建築設備管理繫統等內容。本書采用圖表和文字結合的方式，便於讀者學習理解。本書具有一定的行業代表性，具有極強的可讀性和實際操作性，同時提供了大量來自靠前知名物業公司的範本和案例供讀者參考使用。本書對物業設施設備進行了繫統講解，可以滿足物業工作中各崗位的需求，為物業公司相關人員提供幫助。
