了得網管理_房地產招標流程解讀(房地產無師自通手冊)

一、日本私人與公共工程招標投標方式有區別在日本，私人項目和公共項目有不同的管理辦法。私人項目主要采用總價包干的合約形式，這種方法的基礎是業主、總承包商和分包商之間在長期合作中形成的信任關繫。
根據公共會計法，公共項目必須進行選擇性招標，即邀請招標。
1. 總承包商在建築市場中占據支配地位目前，日本共有50多萬家建築承包商，其中排名前20位、60位和100位的、總承包商所占的市場份額分別為16.3％、23.8％和26.9％，**總承包商在建築市場中占據了支配地位。總承包商很少直接從事施工活動，施工任務幾乎全部由分包商完成，總承包商委派項目經理對分包商進行管理。
2. 價格因素在評標過程中占據**地位招標方根據官方價格指數確定工程的*高限價，招投標過程中評標專家不對承包商的素質和技術能力等因素進行評估。承包商是否中標，**取決於投標報價。
3. “倒掛分包”現像多日本鹿兒島隧道的盾構工程是一個典型案例。這項總長度僅為773米的工程在地方官員的干預下被肢解為11段，有19家承包商參加競標。*後，當地的 11 家承包商瓜分了這項工程，再轉手分包給一家專業公司，形成11個總承包商對一個分包商的“倒掛分包”。這種現像在公共項目中並不少見，比如從事路面鋪砌的大公司年營業額中的40％～60％是通過這種“倒掛分包”方式實現的，而且這個比例還有上升的趨勢。
二、成功的美國工程招標制度美國是較為發達的市場經濟**，其招標制度被認為是世界上比較成功的建築交易體制之一。成功的招標及其配套制度保障各種實施機制的順利制定與實施，能夠維護商業公正及商業信譽、擴大商業競爭，降低招標的管理成本和交易費用。
1. 招標範圍***化在美國，幾乎所有的政府采購項目均實行招標，大到上千億美元的軍用飛機訂購，小到1萬美元的公廁，涵蓋了政府出資的所有工程。民間工程也基本上全部采用招標的形式。在美國，業主出資進行采購，不進行招標幾乎是不可想像的。
2. 制定招標管理制度部門多元化美國有政府發布的聯邦政府標準合同格式，也有各個學會、協會制定的條款、準則等，如美國建築師學會制定的合同條款、美國工程師合同文件聯合會的建築合同標準通用條款、美國承包商總會的建築工程分包合同標準格式、美國仲裁協會的建築業仲裁規則、美國陸軍工程師團的技術合同條款等在美國均有較大的影響，另外，美國各州、特別行政區等也都制定了嚴格的招標法律、法規。
3。招標競爭公開、無限制招標公告發布後，通過資格預審的承包商均可報名參加，以真正達到競爭的目的。
4. 實行*低價中標的原則美國的資格審查是相當嚴格的，承包商的施工資質、信用必須經過專門進行資格審查的中介機構的核定，然後在此資格範圍內承攬相應的工程，資格預審主要是核驗承包商的資格和信用，通過資格預審後*低報價的投標者就是中標者，當然，業主對*低報價的投標會詳細審閱，預防合同實施過程的高額索賠。
5. 有健全的銀行保證繫統投標者以*低報價中標，其報價很可能低於成本價，為防止承包商履約過程中因報價過低無法履行合同或承包商因虧損而倒閉，造成業主的損失，要求每個投標者必須提供銀行擔保，即全面履行合同的銀行擔保函。當發生承包商不能履行合同的情況時，由所擔保的銀行提供資金，保證承包商履行合同中所規定的義務。發生這種情況後，承包商的信用將會受到較大影響，並很可能造成公司今後無法立足，以致破產。因此，承包商一般會極力避免此種情況的發生。當然，銀行對承包商提供擔保時也會十分慎重，以避免造成銀行的損失。
三、完善我國工程招投標制度的啟示 1. 加快制定《招標投標法》的配套制度法規研究制定相應的配套法規是保障《招標投標法》順利施行的重要條件。
有關部門應加快立法步伐，就招標文件編制、投標人資格審查、評標委員會組成、標底(設有標底的)以及合同的履行等招標投標的具體操作規程做出明確規定，並提供規範化的招標文件和合同文本，為招標人、投標人和招標代理機構等中介組織依法進行建設工程招標投標提供進一步的法律依據。
2. 加強對招標活動的監督當前招標活動中出現種種不規範現像的一個重要原因是有法不依、執法不嚴、監督不力、實施機制不健全。有關部門要進一步強化法治意識和責任意識，切實履行自身職責，不斷研究和探索適合社會主義市場經濟要求的招標投標監督形式，加強對招標活動的監督檢查。要建立對招標全過程實施監督的機制，重視對招標活動的事後跟蹤監督，督促各項合同落到實處。
3. 進一步完善有形建築市場有形建築市場即建設工程交易中心。目前有形建築市場自身還存在一定的問題，需要進一步完善。一是要進一步理順有形建築市場的管理體制，使政府對工程招標活動的監管職能與有形建築市場的服務職能分離；二是要建立和完善有形建築市場的運行機制，改變目前一些有形建築市場管理不規範的問題；三是要對地方政府涉及工程建設的文件和規定進行全面的清理，堅決糾正工程招標管理中的地方保護、行業壟斷等問題。P017-021

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