●章 物業管理項目承接案例 / 1
一、前期物業管理過程中的風險 2
二、前期物業管理中的風險防範措施 2
案例01：費用測算不精確導致入駐後虧損 3
案例02：投標書中無法做到的服務項目導致“賴賬” 4
案例03：新購住房發生的維修責任由誰承擔 4
案例04：沒有簽訂物管服務合同，業主該不該支付物業管理費 5
案例05：空調軟連接管斷裂誰負賠償責任 5
案例06：相鄰損害責任誰承擔 6
案例07：新老管家平穩過渡 6
案例08：老管家依法追繳費用、依法退出 7
案例09：爭搶地盤為哪家 8
案例10：建設單位不將相關資料移交給物業公司，業主告開發商 8
案例11：前物業公司拒絕退場 9
案例12：物業成樓盤營銷手段 9
案例13：接管時問題應存疑備忘 10
第2章 業主委員會管理案例 / 11
一、業主委員會與物業公司的關繫 12
二、物業公司要與業主委員會多溝通 12
案例01：業主通過網絡自發成立業主委員會合法嗎 13
案例02：一個小區出現兩個業主委員會 13
案例03：業主委員會解聘物業公司需要開業主大會方可 14
案例04：自發成立的“業主維權委員會”不能罷免“業主委員會” 14
案例05：業主委員會解聘物業公司員工合法嗎 15
案例06：電梯不運行由業主直接找業主委員會 15
案例07：物業公司與業主委員會合作維權成功 16
案例08：首次業主大會會議經費由開發商承擔 16
案例09：被業主委員會的決定侵犯權益業主可起訴 17
案例10：一個管理小區兩個“業主委員會” 17
第3章 公共區域經營性收入管理案例 / 19
一、公共區域經營性收入歸誰 20
二、公共區域經營及收入的管理 20
案例01：小區電梯廣告收入歸誰 20
案例02：廣告收益歸誰所有 21
案例03：電梯間不得擅自出租 22
案例04：小區會所經營應當合法進行 22
案例05：物業公司是否有權收取外牆廣告收益 23
案例06：外牆面做廣告收入歸誰 25
案例07：物業公司出租共用部分引來糾紛 25
第4章 二次裝修管理案例 / 26
一、二次裝修可能引發的問題 27
二、加強二次裝修管理的措施 27
案例01：私裝水床造成他人財產損失 27
案例02：住戶家裡跑水責怪管理處未管好裝修 28
案例03：業主不同意裝玻璃 28
案例04：業主違規裝防盜網 29
案例05：業主執意亂裝空調 29
案例06：空調室外機裝在了住宅樓立面外牆上 30
案例07：可否擅入房拆違章搭建物 30
案例08：業主裝修時封閉了共用管道檢修孔責任由誰負 31
案例09：損壞房屋承重結構應恢復原狀 31
案例10：業主自行封閉陽臺 31
案例11：可否在屋頂搭建養鴿 32
案例12：推門而入惹來的糾紛 32
案例13：糾正違章裝修僵持不下 33
案例14：門面房如期開工 33
案例15：業主裝修家具堵占樓道 34
案例16：空調安裝要合理引導 35
案例17：業主提出不合理裝修要求 35
案例18：物業公司不能以違章裝修為由罰款 36
案例19：及時制止業主以免立柱打掉 36
案例20：違紀施工，勸阻無效，嚴肅查處 36
第5章 物業小區治安管理案例 / 38
一、物業小區常見的治安風險 39
二、物業小區治安防範措施 39
案例01：自行車在小區丟失物管要賠償嗎 40
案例02：業主電腦被盜判物管賠兩千 40
案例03：業主遇害：其家屬告物管 41
案例04：小區連續丟失摩托車違約物業被判罰 41
案例05：兩次從窗戶進賊物業難逃其責 42
案例06：業主在物業管理區域內被搶劫 42
案例07：業主被打傷，物業免賠償 43
案例08：危而不亂，忙中見細 43
案例09：尋蹤辨跡：發現了可疑情況 44
案例10：業主要求存包，保安人員禮貌拒絕 45
案例11：業主未關門，可否擅闖入內 45
案例12：醉漢碎玻璃保安挽損失 45
案例13：山頂見贓物安全管理見盲點 46
案例14：管理處保管業主鑰匙的風險 46
案例15：物業公司電瓶車不慎撞人 47
案例16：業主店內被殺物業公司是否擔責 47
第6章 物業小區消防管理案例 / 49
一、物業消防安全管理的現狀 50
二、物業消防安全管理的主要內容 50
案例01：宿舍起火，保安人員緊急撲滅 50
案例02：住戶在樓層焚香燒紙 51
案例03：火災發生以後看小區物業應急服務 51
案例04：煙花躥入高樓引發官司物業被判賠償住戶損失 52
案例05：煤氣使用不當造成火災 52
案例06：在消防通道上亂停放車輛 53
案例07：消防報警，緊急排查 53
案例08：工地失火，全力以赴 54
案例09：新房起火打開消火栓沒有水業主找物管索賠 54
案例10：業主停車阻塞消防通道物業公司是否要擔責 55
第7章 物業車輛管理案例 / 56
一、規範車輛停放合同的簽訂 57
二、嚴格履行車輛出入登記手續 57
三、配備合理的安保設施並留存證據 57
四、積極向車主實施救助 57
案例01：拒交停車費引起的交通處罰 57
案例02：停車庫可否用作其他用途 58
案例03：停車場遭水浸 58
案例04：車位主人要停放的車輛與登記的不符 59
案例05：車輛破損進入車場後推卸責任 59
案例06：業主未與物業公司簽訂管理合同，車輛丟失自擔責 60
案例07：車上有刮痕誰之責 60
案例08：搬家車輛損壞公用設施逃走 61
案例09：移花接木――業主強占他人車位 61
案例10：提供停車位的轎車丟失了 62
案例11：物業公司違反入住須知，丟失車輛被判賠償 62
案例12：未交費車輛在小區丟失案 63
案例13：物業公司不是第二警力 63
案例14：住宅小區空地建的車輛保管站收費合理嗎 64
案例15：樓宇玻璃掉落砸壞小車 64
案例16：訪客蠻橫無理亂停車 64
案例17：外來車輛故意堵塞道口 65
案例18：業主丟失了IC停車卡 66
案例19：車位主人要停放的車輛與登記的不符 66
案例20：業主親屬駕車外出 67
案例21：車主不按規定地方停車 68
案例22：車輛管理盡忠職責 69
第8章 物品出入管理案例 / 70
一、物品出入控制的目的 71
二、進入小區物品的限制 71
三、物品運出小區的管理 71
案例01：熟悉的租住戶要違規搬出物品 72
案例02：租住戶偽造業主同意搬出證明 72
案例03：因“放行條”物業公司被起訴 73
案例04：以理服人勸租戶辦放行條 73
案例05：租戶欠費要逃，保安及時制止 74
案例06：租戶搬出部分家具而沒有業主書面許可 74
案例07：業主電視機被抬走 74
案例08：業主家施工工人電動工具險被帶出 75
第9章 人員往來管理案例 / 77
一、物業區域人員往來管理難點 78
二、物業區域人員往來管理措施 78
案例01：訪客假冒業主不願登記 78
案例02：業主的親屬不登記也不行 79
案例03：業主的武警朋友來訪不願登記 79
案例04：訪客說你們公司的制度管不到我 80
案例05：訪客不願登記還惡言威脅 80
案例06：來訪者說與業主約好了 81
案例07：訪客拿住戶鑰匙要上樓入戶 82
案例08：可疑人員稱是教育局的欲強行闖入學校 82
案例09：誤把業主當訪客 83
0章 物業設施設備管理案例 / 85
一、物業設施設備管理中的風險 86
二、物業設施設備管理措施 86
案例01：電梯困人4小時物業公司被罰5萬 87
案例02：公用水管堵塞水浸業主新房，物業管理賠1 88
案例03：細查深究――電梯意外受損了 88
案例04：物業公司是否可以拒絕為業主提供自用部分的維修服務 89
案例05：因室內水管倒灌而發生的維修費用由誰承擔 89
案例06：小區內的石桌砸傷人，由誰來負責 89
案例07：誰應承擔該起墜樓事件的責任 90
案例08：清洗屋頂水箱 90
案例09：電梯延誤老人猝死，家屬告物業和急救中心 90
案例10：業主損壞了公共設施 91
案例11：維修不及時所造成的損害誰承擔責任 92
案例12：業主擅自占用共用部位引發的糾紛 92
案例13：小孩被電傷，物業公司擔責20% 93
案例14：撞到消防逃生門受傷，物業公司擔責三成 93
案例15：物業公司盡到了注意告知義務無責任 94
案例16：污水管道返水 94
案例17：落水管被異物堵塞引起滲漏 95
案例18：供暖設備漏檢造成損害誰賠償 95
案例19：工程人員敷衍了事，引致業主投訴 95
案例20：施工不當，引致下水道堵塞積水 96
案例21：即時維修，緊急處理 96
案例22：業主投訴夜晚噪聲擾人 97
案例23：施工標志不明顯，物業公司擔責任 97
1章 停水停電管理案例 / 98
一、停水要及時通知並處理 99
二、停電要及時通知並處理 99
案例01：市政水壓低業主屢屢投訴 100
案例02：物業公司擅自停了業主的水電 101
案例03：操作不當，小區停水長達20小時 101
案例04：停電處理多思量 102
案例05：停電通知不到位被人投訴 102
案例06：業主裝修超時停電處理多思量 102
案例07：在小區開店被停水停電 103
2章 高空墜物管理案例 / 104
一、建築物及附著物墜落防範措施 105
二、高空拋物防範措施 106
案例01：幕牆玻璃墜落砸傷兩轎車，物業公司賠償6 107
案例02：牆皮砸出植物人 107
案例03：小學生遭墜落玻璃砸死，物業擔責30% 108
案例04：安裝探頭來監控高空拋物行為 108
案例05：高空拋物行為被處以行政拘留 108
案例06：物業巧取證免責 109
案例07：樓房墜落物致人損害 110
3章 突發事件處理案例 / 111
一、物業管理突發事件的類別 112
二、物業管理突發事件的應對措施 112
案例01：租戶要自盡，成功營救 112
案例02：泳客溺水，救生員及時救護 113
案例03：自來水管爆裂，工程技術員及時處理 113
案例04：污水管道返水，街面污水滿地 114
案例05：電纜突然冒煙並起明火 114
案例06：施工不當，導致地下水管爆裂 114
案例07：電梯發生故障，導致業主被困 115
案例08：澆水管斷，維修及時 115
案例09：出警迅速，有勇有謀 116
案例10：有勇有謀，智抓偷車賊 116
案例11：眼看住戶要挨打，緊急應對 116
案例12：業主突發急病，及時援助 117
案例13：租戶跳樓保安人員全力救援 117
案例14：突發大雨致商鋪積水 118
案例15：發生搶劫案，智擒劫匪 118
案例16：聚眾報復者的復仇落空了 119
4章 物業綠化管理案例 / 120
一、小區綠化管理中的問題 121
二、小區綠化管理措施 121
案例01：大風刮倒了危樹，砸壞了私人的財物 121
案例02：小區綠地被業主種植香椿、葡萄等雜樹怎麼辦 122
案例03：樹枝墜落傷人，物業公司應擔責 122
案例04：草坪護欄致人傷糾紛案例 123
案例05：淋水不當遭業主投訴 124
案例06：安全，及時修剪 125
案例07：有人逗留損毀了綠地 125
案例08：樓前綠地變成了私家花園 126
案例09：公共綠地變成了停車場，對沒有車的業主不公平 126
案例10：風刮樹倒砸傷愛車，物業管理處賠償兩千 127
案例11：車場大樹砸壞小轎車 127
案例12：小區“擾民綠化”該不該拆 128
5章 物業保潔管理案例 / 129
一、物業保潔管理的問題 130
二、物業清潔保養管理的措施 130
案例01：路面清除不淨致人受傷應擔責 131
案例02：外牆清洗致車（人）損害 132
案例03：保潔時做好現場標識，防止行人摔倒 133
案例04：裝修材料弄髒大堂，保潔員妥善處理 133
案例05：瓜子遍地難清潔惱人 134
案例06：澆水作業未設標志致業主受傷 134
案例07：垃圾滿地遭投訴 135
案例08：衛生外包要多監管 135
案例09：清潔時私闖別墅，惹來投訴 135
案例10：美好環境須共同維護 136
案例11：清潔作業異聲引投訴 136
案例12：商戶違規扔垃圾，另闢門路解決 136
案例13：小區沙井蓋傷人，物業公司被判賠償 137
6章 寵物管理案例 / 138
一、物業公司對寵物管理的權限 139
二、小區寵物管理的措施 139
案例01：打鳴的公雞――動物擾人清閑 139
案例02：電梯跑出來的狗嚇了王老太太案 140
案例03：業主寵物丟失拒交管理費 140
案例04：代管寵物服務失誤引發投訴 141
案例05：社區內飼養的寵物傷人 141
7章 鄰裡糾紛調解案例 / 143
一、社區鄰裡糾紛的主要表現特點 144
二、對調處以上當前鄰裡糾紛的對策 144
案例01：上下樓房頂漏水維修起糾紛 144
案例02：差一點要發生的流血事件 145
案例03：因欠款而引起的糾紛 146
案例04：業主與外來人員發生了糾紛 147
案例05：互讓一步海闊天空 147
案例06：業主相互投訴 148
案例07：樓上漏水維修費引起的糾紛 148
案例08：業主裝修影響他人，物業公司應否協調 149
案例09：相鄰業主因透風問題產生了糾紛 150
8章 物業服務收費管理案例 / 151
一、物業管理收費的分類 152
二、物業管理收費的風險 152
三、物業收費難的原因 152
四、化解收費糾紛、克服收費難和提高收費率 152
案例01：因新買房屋漏水，業主拒交物業管理費 152
案例02：早期免收維修費用，後期正常收取產生糾紛 153
案例03：住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用 153
案例04：租戶欠繳物業管理費，物業公司能否向業主催繳 154
案例05：物業管理財務費是否要保密 155
案例06：收維修基金並非亂收費 155
案例07：房子沒住，交不交管理費 156
案例08：業主要求下調管理費 156
案例09：陳年老賬，一次收清 157
案例10：垃圾堆成山，緣由在沒錢請清潔工 158
案例11：戶內維修，費用應由誰來承擔 159
案例12：小區內丟車拒交物業費作抵扣 159
案例13：管理費調價成功服務提升 160
案例14：沒收到鑰匙不交物業管理費 160
案例15：物業公司撤走業主所交餘款該退給誰 161
案例16：沒有綠化業主拒交物業費，法院判決業主免交綠化費 161
案例17：物業公司截留物業管理費 162
案例18：業主要查看物業管理財務原始憑證 162
案例19：物業公司訴業主敗下陣來 163
案例20：業主不肯承擔水費 164
案例21：單方增加物管費無效 164
案例22：業主拒交維修費 165
案例23：管理費不等於維修費 165
案例24：地漏堵塞疏通，誰來付費 166
案例25：業主對恢復收取室內維修費不理解 167
案例26：原業主拖欠管理費，新業主能辦理入住手續 167
案例27：物業服務合同終止後的管理費應否支付 168
案例28：委托代收代繳水電費產生的糾紛 169
案例29：物業維修資金不得擅自動用 169
案例30：贈送的物業管理費誰來支付 170
案例31：業主享有管理費開支的知情權 171
案例32：業主欠交物業費的法律救濟 171
9章 人力資源管理案例 / 173
一、物業公司人力資源中的風險 174
二、人力資源管理風險的防範 174
案例01：小區外垃圾桶失竊，保安被處罰 175
案例02：下班保安傷業主物業擔連帶賠償責任 176
案例03：幫業主開門保安受傷算不算工傷 176
案例04：小區散步被保安撞死，物業公司擔何責 177
案例05：員工違規操作造成的法律責任由誰負 177
案例06：物業公司因保安不負責被判賠 178
案例07：物業工作人員將業主門牙打落 178
案例08：訪客無理打罵保安人員怎麼辦 179
案例09：辭退員工應否補發賠償金的糾紛 179
案例10：保安“協助”小偷盜車輛 180
案例11：細微之處顯靈活 180
案例12：保安致人損害的物業糾紛 180
案例13：業主在小區遇害物業擔責20% 181
案例14：保安人員拉幫結派 181
案例15：保安不服從調崗當即被辭用人單位被判敗訴 182
案例16：解除勞動合同糾紛案 182
案例17：違規操作與工傷認定案 183
案例18：單位未與員工簽訂勞動合同，補簽仍須賠償 184
內容簡介
本書分析的案例涉及物業管理的方方面面，從經營創收到鄰裡糾紛調解，從宏觀到微觀，總共包括19個方面：物業管理項目承接、業主委員會管理、公共區域經營性收入管理、二次裝修管理、物業小區治安管理、物業小區消防管理、物業車輛管理、物品出入管理、人員往來管理、物業設施設備管理、停水停電管理、高空墜物管理、突發事件處理、物業綠化管理、物業保潔管理、寵物管理、鄰裡糾紛調解、物業服務收費管理、人力資源管理。
本書實際操作性強，接近去理論化，內容簡潔實用。
本書可作為專業培訓機構、院校物業專業等的培訓教材和培訓手冊，也可直接應用於實際工作中。
