房價會暴跌50%嗎？房價還要跌多久？城鎮化還是房價推手嗎？買房還需要搶嗎？90後要不要買房？為什麼2015年很關鍵？房價跌了怎麼辦？《房市大衰退(33年房市變遷大推演)》作者艾經緯將集中解答這些問題，部分文章已發表，曾連續三個周五占據四大門戶財經頻道頭條或點擊**。

房價會暴跌50%嗎？買房還需要搶嗎？房價還要 跌多久？房價跌了怎麼辦？ 艾經緯編寫的《房市大衰退(33年房市變遷大推 演)》將集中解答上述問題，本書分為三大部分，第 一，從房價決定的基本面市場供需出發，告訴你中國 究竟有多少房子，驚人的庫存背後，是正在逆轉的購 房需求； 第二，分析中國房地產市場33年來表像的房價走 勢以及所呈現出的房地產周期，創新性地運用艾略特 波浪理論等從五大角度推演中國房地產周期； 第三，從房地產市場的泡沫形態出發，糾正被誤 讀的格林斯潘的泡沫觀，進而分析泡沫破裂的演化路 徑，哪些是壓倒駱駝最後的稻草，並結合周期推演泡 沫破裂最有可能的時點。 半載近乎廢寢忘食，如履薄冰，隻為你我的錢袋 子負責。

序言
閱讀提示
第一篇　供需大剪刀
第一章　逆天的供給
第一節　中國到底有多少房子
第二節　房子真的不用再搶啦！
第三節　中國在建住宅至少夠賣5年
第四節　待開發面積可賣3個月
第五節　3 600萬套保障房已實際執行82%
第六節　北京自住房：衝擊50%的供應
第二章　轉折的需求
第一節　“剛需”：一個經典的謬誤
第二節　被錯誤比較的住房自有率
第三節　從人口金字塔看房地產需求
第四節　“90後”到底要不要買房
第五節　危險的信號：2015年購房適齡人口達峰值
第六節　驗證美日房地產泡沫的神器
第七節　大爭鋒：正在減速與透支的城鎮化
第八節　房價與收入：“對不起，拖後腿了”
第三章　供需大踫撞
第一節　供需的剪刀：咔嚓一下要7年
第二節　舊變量：那些年被拆掉的房子
第三節　新變量：單獨二胎效應要等10年
第四節　破壞量：房屋倒塌序幕拉開
第五節　暗物質：空置率的5個調查數據
第六節　穩定量：哪些城市的房子*抗跌
第七節　剪刀之銷竣比：房市供需假像指標
第八節 批售比：萬科的*密**，樓市的風向標
第二篇　價格與周期
第四章　表像的價格
第一節　房價誰決定？
第二節　房價的統計，百姓的疑惑
第三節　1998年之前的中國房價
第四節　1998年之後的中國房價
第五節　中國商品房始祖的33年房價變遷
第六節　錯位：房價是建安成本的5～14倍
第七節　走高的地價：土地招拍掛制度下的蛋
第八節　房價公式中的地價，平均25%
第五章　混沌的周期
第一節　房地產周期：一個理不清的毛線球
第二節　三個經典的房地產周期理論
第三節　18年魔咒：為什麼？
第四節　日本、美國、英國的房地產周期
第五節　1998年：中國房地產周期分水嶺
第六節　1998年之前的中國房地產周期
第六章　房市大衰退
第一節　新視角：波浪理論指向C浪大殺跌
第二節　透支的2013年：3個**指標
第三節　**指標：本輪下跌至少18個月
第四節　哈裡森模型劍指2014年
第五節　政府的“父愛主義”能挽救房地產嗎？
第六節　解除限購之溫州樣本
第七節　房市大衰退：五個角度的測算
第八節　房價有多少下跌空間
第九節　未來房價走勢：V形、U形？
第十節　“白銀十年”：一個美好的願望
第十一節　房市大衰退，經濟會怎樣
第三篇　泡沫與輪回
第七章　泡沫的機理
第一節　被誤讀的格林斯潘泡沫論
第二節　泡沫的五重性
第三節　異質信念和通貨幻覺
第四節　土地、貨幣與鋼一般的泡沫
第五節　泡沫演化路徑：衰退大陀螺
第六節　泡沫的臨界點：不穩定的魔指
第七節　明斯基時刻：債務、房價的沙堆
第八節　泡沫測定：誰說破了纔叫泡沫
第八章　駱駝與稻草
第一節　新常態：經濟增長邁入中速時代
第二節　漸變量：貿易順差的逆轉
第三節　央行角色：貨幣政策新常態
第四節　貨幣如水：增速進入下行通道
第五節　不穩定因素：資本外流
第六節　**指標：人民幣彙率過拐點
第七節　觸發因素：39%負債率的堰塞湖
第八節　外部衝擊：美聯儲2015年加息
第九節　反腐增強1%，打壓房價4.8%～9.6%
第十節　導火索：廣義信貸風險暴露38%
第九章　泡沫的終結
第一節　中國房地產泡沫測算
第二節　從收入測算房地產泡沫
第三節　150萬億元：逆天的中國住宅總市值
第四節　注意杠杆，別把買房不當交易
第五節　5個案例：房價下跌，該怎麼辦？
第六節　漫長的痛苦：次貸危機的演化
第七節　破裂先鋒：溫州和鄂爾多斯
第八節　2015年：泡沫的終結
附錄A　中國房地產市場35年運行軌跡（1978～2014年上半年）
附錄B　中國房地產市場35年運行軌跡（1978～2013年簡版）
附錄C　中國保障房政策24年變遷
參考文獻
致謝
後記　從理想主義到中的精神

先用住宅類商品房竣工面積計算，該項數據從1 998年7月纔開始統 計，到2013年年底累計為69。08億平方米，顯然是誤 差甚大。比較靠譜 的可以用住宅類商品房銷售面積計算，因為該數據是 從1 986年開始統計 的(見圖1—1)。
在此之前，中國人的住房面積有多少呢？有個模 糊的普查數據，1 985 年，70萬人中的城鎮住房抽樣普查數據顯示，全國房 屋建築面積46。76 億平方米，看起來數據不小，可當時城鎮三四億人口 一平均就慘了，人均 10平方米左右吧。
好了，我們來看住宅類商品房銷售的數據，從圖1 。1可以中看出，在 1 998年住房商品化之前的1 2年裡，年住宅類商品房 銷售面積維持在1億 平方米以下，在1992年有1 000萬平方米量級的增加 。
顯著的變化發生在1 998年，當年住房正式實行貨 幣化，住宅類商品 房銷售面積首超1億平方米，並且之後增幅也明顯擴 大，僅僅4年時間 就實現1億平方米量級的飛躍，2002年實現了2。37億 平方米。
接下來*快，2年時間再度飛躍1億平方米量級， 2004年實現銷售 面積3。38億平方米。*厲害的是2005～2007年，每 年都跨1億平方米 量級，尤其是在2007年A股大牛市的刺激之下，當年 實現銷售面積7。01 億平方米。
暴漲之後往往是暴跌，在2008年金融危機的襲擊 之下，當年銷售面 積銳減，僅有5。93億平方米，比2006年略高。不過 ，在2008年年底 “四萬億”的刺激之下，2009年住宅類商品房銷售出 現大幅反彈，直上 8。62億平方米。而2010～2012年，隨著“新國十條 ”等不斷加碼的調 控，商品房銷售基本維持在9。3億～9。8億平方米。
可以想像的是，倘若沒有“四萬億”的刺激，中 國樓市應基本見頂， 和國外的房地產周期也不至於脫節太大。雖然201 0 年開始加碼調控，但 加速之後一下子剎住車太難了，201 1年下半年之後 ，調控效應纔有所顯 現。而2013年，隨著新一屆政府上臺，房地產調控實 質上被拋棄，房價 出現報復性的上漲。201 3年1 0月，70個大中城市新 建住宅類商品房同 比漲幅為1 0。8％，現實中的漲價幅度可想而知了， 當時一線城市近1年內 房價上漲20％左右。而201 3年住宅類商品房銷售面 積一舉突破1 0億平 方米大關，達到11。57億平方米。
201 3年年底城鎮約207億平方米 如此一來，1 986～201 3年全國住宅類商品房銷 售面積共達92。44億 平方米，其中包含1 997～201 3年期間的住宅別墅、 **公寓類的商品 房銷售面積3。76億平方米。-~。／jD I-1985年的抽 樣普查數據46。76億平方 米，合計139。2億平方米。需要說明的是，在2000年 以來的城鎮化進程 中的“拆出一個新中國”的轟轟烈烈運動中，1985年 之前的房子有多少 被拆除了就不得而知了。
當然這個數據肯定是被低估的，因為((2005年城鎮 房屋概況統計公 報》顯示，截至2005年年底，全國城鎮房屋建築面積 164。51億平方米， 其中住宅建築面積1 07。69億平方米，占房屋建築面 積的比重為65。46％。
我們在2005年*新數據的基礎上再計算下，2006 年1月至2013年， 全國住宅類商品房累計銷售面積為67。51億平方米， ／JD~2005年年底城 鎮住宅建築面積存量1 07。69億平方米，即到201 3 年年底全國城鎮住宅 面積約17512億平方米。
需要說明的是，其問被拆迂的住宅面積無公開數 據可查，隻有上海市 區有相關數據。根據西南財經大學中國金融調查研究 中心的抽樣調查數 據，1 998～201 3年經歷過拆遷的城鎮家庭比例為8 。4％，戶均拆遷面積 為1 25。5平方米，可計算出共拆除面積23億平方米 ，其中城鎮地區的拆 遷為70％，即15年中城鎮共拆遷16。1億平方米。
如是算來，扣除這部分拆遷，到201 3年年底全 國城鎮住宅面積約 159。1億平方米。
此外，根據西南財經大學中國金融調查研究中心 的數據，全國城鎮 1998年以後的自建房占住房存量總量的10。2％，約 為2 240萬套，戶均 建築面積為180平米，總面積約40億平方米。
而非自建房中，也有一部分住房不在城鎮住房竣 工面積的統計範圍之 內，比如小產權房和農村集體土地使用權住房，1 998年之後購買的小產 權房占比1。83％，約400萬套；農村集體土地使用權 住房占比1。89％，約 415萬套。兩者合計815萬套，總面積約8。3億平方米 。
綜合算來，截至201 3年年底中國城鎮住宅存量 面積至少207。4億平 方米。
倒推法：全國約474億平方米 這肯定不是中國大地上房子的全部，因為還要加 上城中村、城市邊 緣的小產權房，以及農村的住房，*有2009年以來興 建的各類保障房約 1373萬套。這簡直是無法計笪了。P3-5