了得網經濟_北京市公共租賃住房融資模式研究

住房需求是人類最基本的需求。隨著中國工業化和城市化進程的加速，城市人口不斷增加，城市住宅市場的潛在需求加大。需求增加推動了房價上漲，在城市中的中低收入者住房支付能力與具有適宜標準的住房的價格之間出現了巨大的落差，他們難以憑借自身能力解決住房，中低收入者的住房保障問題日益突顯。我國自1998年以來，逐步形成了以經濟適用房、限價商品住房、廉租住房、公共租賃住房和棚戶區改造組成的對中低收入者的住房保障體繫。然而，保障性住房建設的最基本保障是資金，從目前各種數據顯示來看，許多專家學者認為保障性住房建設巨大的資金缺口已經成為制約保障性住房建設發展的主要瓶頸。保障性住房的融資問題成為學者關注的熱點。因此，陳鈺編著的《北京市公共租賃住房融資模式研究》以我國具有代表性的城市北京市為研究對像，針對公共租賃住房融資問題進行研究。《北京市公共租賃住房融資模式研究》的研究立足於公共租賃住房的特點，對公共租賃住房的內涵、類別和特性進行分析，公共租賃住房屬於租賃類保障住房的一種。租賃類保障住房是相對於銷售類保障住房而言的概念，屬於保障性住房，它包括廉租住房和公共租賃住房兩類，具有準公共物品性、正外部性和準經營性等三個方面的特性。基於這三種特性，本書選擇市場失靈理論、博弈理論、項目區分理論、委托代理理論、資產證券化理論以及住房過濾和梯度消費理論等適合公共租賃住房融資模式構建的相關經濟管理領域的基礎理論，並分析闡述了這些理論在公共租賃住房融資模式構建中的具體應用。本書首先回顧總結了北京市自1998年以來在保障住房建設領域的政策制定和融資模式的發展歷程，梳理了保障住房政策演變脈絡，分析北京租賃保障住房特別是公共租賃住房保障建設現狀。根據北京市現有的公共租賃住房融資模式，著重分析北京市公共租賃住房融資模式適應度，本研究認為北京市現有融資模式中存在缺少科學定價機制、缺少融資模式創新、缺少相關政策支持、缺少相應資金渠道、缺少專業融資機構等問題。通過對一些保障住房發展成熟的國家和地區的保障住房政策制度、運營管理機制和融資方面理論經驗的比較研究，歸納出這些國家和地區在保障住房融資方面具有以政府為主導、成立專門機構開展融資、充分利用市場和經濟手段、建設主體具有官方背景、實行“租售並舉”、健全的政策法律支持體繫等方面的特點。通過對我國的公共租賃住房的政策制定、融資模式、管理機制、租賃價格的確定和資金供給方的收益模式等方面進行研究，以I 及重點比較了與北京市相類似的上海和天津等城市的融資模式，分析保障住房融資模式中存在的特點以及不足之處，本書歸納出我國現有的融資模式呈現出“三重三輕”的特點，即重財政投資、輕市場融資，重銀行貸款、輕直接融資，重個例嘗試，輕整體規劃。通過對具有準公共物品性質的公共租賃住房現有的融資手段和方式進行全面解析，為探索建立北京市的公共租賃住房新型融資模式提供借鋻。本研究還對北京市公共租賃住房供求和建設資金的供求進行了數量分析，主要從保障對像和保障進度出發對北京市未來五年公共租賃住房建設的資金需求進行了預測，從政策規定的現有資金來源渠道對未來五年公共租賃住房的資金供給進行了測算，進而預測當前模式下的資金缺口。通過預測分析，本研究發現北京市未來五年中在公共租賃住房的供求方面以及公共租賃住房建設資金需求方面存在著“兩個缺口”，即公共租賃住房供應數量不足和公共租賃住房建設資金供應不足。在分析了北京市現有融資模式狀況、借鋻了國內外保障住房融資模式經驗和預測了北京市未來五年公共租賃住房建設資金需求情況的基礎上，本書從理論上提出在現行體制和法律框架下進行融資模式創新，提出了建立北京市公共租賃住房融資平臺，構建新型融資模式的觀點，並且根據北京市的目前經濟狀況，對其實施的可行性和實施後產生的效應進行了分析。政府注資設立特殊目的機構作為公共租賃住房開發商和運營商，搭建公共租賃住房融資平臺。特殊目的機構是整個融資平臺的核心主體，是連接各方主體關繫的紐帶，是協調各方利益的組織者。本書還對融資模式中的各方主體的職能作用和相互之間的契約關繫進行了分析界定，提出了以政府為主導，特殊目的機構為核心，銀行信貸機構、金融機構及投資人、房地產建築商及租戶等多方主體參與的新型公共租賃住房融資模式。基於新型融資模式的構建框架，本書從人均收入和資本收益兩個角度建立了北京市公共租賃住房租賃價格模型。運用計量經濟學的回歸分析方法，以市場法的角度設計構建保障住房的租賃價格模型，力圖使定價模型能夠反映出市場價格的信息及其變化幅度，為北京市未來公共租賃住房預測租賃價格走勢。租賃價格模型和先前預測北京市未來五年公共租賃住房建設資金需求規模為公共租賃住房產品的現金流模型提供了數據基礎。根據公共租賃住房定價模型，本書運用金融工程的方法構建公共租賃住房產品的現金流流入模型，最終設計出了公共租賃住房抵押債券的創新金融產品。通過金融產品在資本市場的發放，吸引社會資金參與公共租賃住房的開發建設。本研究的創新之處在於：第一，對北京市未來五年的公共租賃住房供求和資金供求情況進行了數量分析，提出了 “兩個缺口”的存在。第二，區別於以往研究中大多引用某些國內外現有的融資模式，創新性地提出了搭建一個以政府為主導，特殊目的機構為核心，房地產建築商、銀行貸款機構、金融機構和投資人以及租戶等多方主體參與的融資平臺。對整個平臺的資金流的運行路線進行了設計，特殊目的機構向銀行等信貸機構申請貸款用於開發建設公共租賃住房，待住房建成之後以其資產為抵押向資本市場發放債券獲得資金償還銀行貸款，當住房出租給租戶後，特殊目的機構通過收取租金和從政府獲得財政補貼來償還債券發行的本金和利息，這樣就形成了一個較為科學合理的資金流動鏈條。這一資金鏈條的建立，將實現以較少的財政資金撬動大規模社會資金參與公共租賃住房建設的目標，從而促進公共租賃住房建設的快速發展。第三，運用計量經濟學的方法建立北京市的公共租賃住房的租賃價格模型，為公共租賃住房租金設計提出了科學定價模式，並且基於對北京市未來五年公共租賃住房建設資金需求總額的測算，采用金融工程的方法，通過建立公共租賃住房現金流模型，計算北京市未來每年的現金需求量，提出了發行創新型金融產品的觀點，並且對新型金融品的特性和價格進行設計。本研究主要難點在於運用金融工程的方法來建立新型的融資模式，並根據該模式構建新型的金融產品，這突破了先前的相關研究，把單純的融資行為轉變為設計適合不同類型投資者的金融產品，把政府、開發商、租房者、投資者等各方的利益放在了一個一致的利益分享框架下，實現了各方利益的激勵相容。本研究的重點在於：建立公共租賃住房的租賃價格模型，這是本研究的核心，它是現金流模型的基礎。同時，公共租賃住房的資金需求預測也是另一重點之一，因為它決定金融產品的發行規模。《北京市公共租賃住房融資模式研究》對公共租賃住房融資的模式和金融產品開發設計研究的現買意義在於，通過探索新型融資模式的構建和創新金融工具。拓寬公共租賃住房的融資渠道，彌補公共租賃住房的建設資金缺口，減少政府財政資金負擔，推動公共租賃住房的建設，促進房地產業和諧平移發展，進而使廣大中低收入群體能夠得到“住有所居”的保障，逐步提高中低收入人群的生活水平和生存質量。

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