第一節  設立階段業務介紹
設立房地產開發企業需要滿足《城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》(以下簡稱《城市房地產開發經營管理條例》)等相關法律法規的條件，設立房地產開發企業時投資者可以采用貨幣資金等不同的出資方式。房地產開發企業成立行房地產開發，根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業需要申請辦理相應的房地產開發資質。
一、房地產開發企業設立的條件
房地產開發企業的主要組織形式是房地產開發公司，設立房地產開發公司不僅要符合《公司法》的規定，還要符合《城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》及省、自治區、直轄市政府規定的具體條件。
1《公司法》規定的公司設立條件
房地產開發公司的主要形式為有限責任公司和股份有限公司，根據《公司法》的規定，這兩種公司形式具體的設立條件略有不同。
(1)設立有限責任公司，應當具備下列條件：
①股東符合法定人數；
②股東出資達到法定資本限額；
③股東共同制定公司章程；
④有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構；
⑤有公司住所。
(2)設立股份有限公司，應當具備下列條件：
①發起人符合法定人數；
②發起人認購和募集的股本達到法定資本限額；
③股份發行、籌辦事項符合法律規定；
④發起人制定公司章程，采用募集方式設立的需經創立大會通過；
⑤有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構；
⑥有公司住所。
2《城市房地產管理法》規定的企業設立條件
設立房地產開發公司除了要滿足《公司法》規定的條件外，還應該滿足《城市房地產管理法》規定的條件。根據《城市房地產管理法》的規定，設立房地產開發企業應當具備下列條件：
(1)有自己的名稱和組織機構；
(2)有固定的經營場所；
(3)有符合規定的注冊資本；
(4)有足夠的專業技術人員；
(5)法律、行政法規規定的其他條件。
3《城市房地產開發經營管理條例》規定的企業設立條件
根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：
(1)有1以上的注冊資本；
(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
《城市房地產開發經營管理條例》還規定，省、自治區、直轄市政府可以根據各地的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。
根據《公司法》《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》等的規定，設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合相關法律法規規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合相關法律法規規定條件的，不予登記。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門備案。
二、房地產開發企業出資方式
根據《公司法》的規定，投資者可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；根據《公司注冊資本登記管理規定》的規定，出資者不得以勞務、信用、自然人姓名、商譽、特許經營權或者設定擔保的財產等作價出資。
1以貨幣出資
貨括現金、銀行存款和其他貨幣資金。根據《公司法》的規定，全體股東的貨幣出資金額不得低於有限責任公司注冊資本的30％。
根據《公司登記管理條例》和《公司注冊資本登記管理規定》的規定，公司設立登記，股東或者發起人以貨幣出資的，應當將貨幣足額存入準備設立的公司在銀行開設的臨時賬戶。
2以非貨幣財產出資
非貨幣財產是指除貨幣以外的其他財產。根據《公司法》的規定，對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
公司設立登記時，以實物、工業產權、非專利技術及土地使用權等非貨幣資產出資的，按《公司法》的精神，要先辦理財產權轉移手續纔能驗資，但因為設立時無法辦理財產權轉移手續，所以實踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之後在短期內辦理土地使用權等非貨幣資產財產權轉移手續，然後再辦理驗資手續。
3其他出資方式
股東以貨幣、實物、知識產權及土地使用權以外的其他財產出資的，其登記辦法由國家工商行政管理總局會同有關部門規定。
三、房地產開發企業開發經營資質
根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發主管部門應當根據房地產開發商的資產、專業技術人員和業內成就等，核定其資質等級申請。房地產開發企業應當按照核定的資質從事房地產開發項目。
1房地產開發企業的資質等級
房地產開發商應當按照資質管理規定申請核定企業資質登記，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得開發及銷售房地產。
房地產開發企業的資質分為一、二、三、四共四個等級，資質等級實行分級審批。其中，一級資質由有關省、自治區或直轄市政府的建設主管部門初審，然後經建設主管部門終審；二級資質及二級資質以下開發商的核定辦法由中央政府直接控制的有關省、自治區或直轄市政府的建設主管部門制定。經資質審查合格的房地產開發企業，由資質核定部門頒發相應等級的資質證書。
新設立的房地產開發企業向房地產開發主管部門備案後，房地產開發主管部門須於30日內向符合資格的房地產開發商發出暫定資質證書，自發證當日起有效期為1年，房地產開發主管部門可視企業實際經營情況將有效期延長不超過2年。房地產開發企業應在暫定資質證書有效期屆滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。
2不同資質等級的經營範圍
各資質等級的房地產開發企業僅可在核準的經營範圍內從事房地產開發及銷售業務，不得從事核準範圍以外的業務。一級資質的房地產開發商不受房地產項目範圍限制，可在全國範圍內承辦房地產開發項目；二級及以下資質的房地產開發商可承擔建築面積在25方米以下的項目，承擔業務的具體範圍由有關省、自治區或市級政府的建設主管部門負責。
3房地產開發商的資質年檢
房地產開發企業的資質實行年檢制度。一級資質房地產開發企業的資質年檢由建設行政主管部門或其授權機構負責；二級或以下資質開發企業的資質年檢程序由有關省、自治區或市級政府的建設行政主管部門負責。
第二節  設立階段會計處理
房地產開發企業設立階段涉及的會計業務主括對接受投資者出資業務和開辦費以及納稅業務的會計處理。
一、應設置的會計賬戶
  房地產開發企業為了對設立階段的業行核算，應當設置“實收資本(或股本)”“資本公積”賬戶。
1“|實收資本(或股本)”賬戶
“實收資本”賬戶核算房地產開發有限責任公司接受投資者投入的實收資本，股份有限公司應設置“股本”賬戶。該賬戶貸方登記房地產開發企業接受投資者投入的資本，資本公積轉增資本、股份有限公司分配股票股利等增加的實收資本；借方登記房地產開發企業按法定程序報經批準減少注冊資本、股份有限公司采用收購本公司股票方式減資等減少的實收資本或者股本；期末貸方餘額反映企業實收資本或股本總額。對房地產開發企業(中外合作經營)在合作期間歸還投資者的投資，應在該賬戶設置“已歸還投資”明細科行核算。實收資本或者股本按照不同的出資行明細核算。
2“資本公積”賬戶
“資本公積”賬戶核算房地產開發企業收到投資者出資額超出其在注冊資本或股本中所占份額的部分，以及直接計入所有者權益的利得和損失等。該賬戶貸方登記房地產開發企業接受投資者投入資本形成的資本公積；借方登記房地產開發企業用資本公積轉增資本、股份有限公司采用收購本公司股票方式減資應減少的資本公積；期末貸方餘額反映房地產開發企業的資本公積。該賬戶一般應當分“資本溢價(或股本溢價)”“其他資本公積行明細核算。
二、注冊資本的核算
注冊資本的核括對設立登記出資、增加注冊資本出資的核算，以及減少注冊資本的核算。
1設立登記時出資的核算
房地產開發企業接受投資者出資業務按照投資者不同的出資方行不同的會計處理。
(1)投資者以貨幣出資。
房地產開發企業收到投資人投入的貨幣資金，應在投資者將貨幣存入準備設立的公司在銀行開設的臨時賬戶時，依據銀行加蓋受理章的《現金繳款單》，或者銀行賬單回單》的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本或股本中所占的份額，貸記“實收資本”或“股本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”或“資本公積——股本溢價”等科目。
在設立登記時采用貨幣出資的，需要把出資人的出資先轉入臨時賬戶，即驗資賬戶，等公司成立後需要開設基本存款賬戶，所以要分兩行賬務處理。
【例1-1】A、B、C三公司共同出資設立朝雅房地產公司，公司注冊資本為20 000 ，A、B、C持股比例分別為50％、30％和20％。2015年3月20日，朝雅房地產公司如期收到各投資者一次性繳足的款項。
根據上述資料，投資者將資金存入臨時驗資賬戶時，依據銀賬單回單，朝雅房地產公司應作以下賬務處理：
借：銀行存款——驗資戶              20 000 000
    貸：實收資本——A公司               10 000 000
                ——B公司                6 000 000
                ——C公司                4 000 000
待公司成立後，開設基本存款賬戶，需要將臨時存款賬戶的資金轉入基本存款賬戶。
借：銀行存款——××銀行(基本戶)         20 000 000
    貸：銀行存款——××銀行(驗資戶)           20 000 000
【例1-2】朝雅房地產股份有限公司發行普通股10 000 000股，每股面，發行價。股款60 000 已經全部收到，發行過程中發生相關稅費30 。
根據上述資料，朝雅股份有限公司應作以下賬務處理：
計入股本的金額=10 000 000×1=10 000 0)
計入資本公積的金額=(6-1)×10 000 000-30 000=49 970 0)
借：銀行存款                 59 970 000
    貸：股本                       10 000 000
        資本公積——股本溢價       49 970 000
(2)投資者以非貨幣財產出資。
以實物資產出資的，應在辦理財產轉移手續時，按照評估確認的價值或合同、協議或公司章程約定的價值，借記有關資產科目，按投入資本在注冊資本或股本中所占的份額，貸記“實收資本”或“股本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”或“資本公積——股本溢價”等科目。
①投資者以實物資產出資。
【例1-3】A、B、C三公司共同出資設立朝雅有限責任公司，公司注冊資本為20 000 ，A、B、C公司持股比例分別為50％、30％和20％。A、B公司以貨幣資金出資，C公司以設行投資，該設備公允價值為4 200 。2015年3月20日，朝雅房地產公司如期收到各投資者一次性繳足的款項，C公司於2015年5月6日辦妥財產轉移手續。
根據上述資料，A、B將資金存入臨時驗資賬戶時，依據銀賬單回單，朝雅房地產公司應作以下賬務處理：
借：銀行存款                         16 000 000
    貸：實收資本——A公司                    10 000 000
                ——B公司                     6 000 000
C公司辦妥財產轉移手續時，依據財產轉移清單和評估確認價值證明文件，朝雅房地產公司應作以下賬務處理：
借：固定資產                     4 200 000
    貸：實收資本——丙公司             4 000 000
        資本公積——資本溢價             200 000
②投資者以土地使用權出資。
【例1-4】A、B、C三家公司共同出資設立朝雅房地產公行房地產開發，公司注冊資本為20 000 ，A、B、C公司持股比例分別為50％、30％和20％。A以土地使用權出資，土地使用權公允價值為10 000 ，B、C公司以貨幣資金出資。2015年3月20日，朝雅房地產公司如期收到B、C公司一次性繳足的款項。
根據上述資料，A公司於2015年5月6日辦妥驗資手續，依據財產轉移清單和評估確認價值證明文件，朝雅房地產公司應作以下賬務處理：
借：開發成本                           10 000 000
    貸：實收資本——甲公司                    10 000 000
B、C公司將資金存入臨時驗資賬戶時，依據銀賬單回單，朝雅房地產公司應作以下賬務處理：
借：銀行存款                         10 000 000
貸：實收資本——乙公司                        6 000 000
            ——丙公司                        4 000 000
③投資者以股權出資。
【例1-5】A、B、C三公司共同出資設立朝雅房地產公司，注冊資本為20 000 ，A、B、C持股比例分別為20％、30％和50％。C公司以其持有的甲公司的長期股權投資作價出資，A、B公司以貨幣資金出資。C公司對甲公司的長期股權投資賬面價值為12 000 ，A、B、C公司在投資合同中約定，作為出資的該項長期股權投資作價10 000 ，該作價是按照甲公司股票的市價經考慮相關調整因素後確定的。
投資者投入的長期股權投資，應當按照投資合同或協議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協議約定的價值不公允的除外。
根據上述資料，在辦理完股權交割後，朝雅房地產公司應作以下賬務處理：
借：長期股權投資——甲公司                     12 000 000
    貸：實收資本——C公司                                10 000 000
        資本公積——資本溢價                              2 000 000
④股東投入非貨幣資產價值高於注冊資本的處理。
【例1-6】朝雅房地產公司的注冊資本為6 0，協議約定A方以土地使用權出資，出資額為4 2，占