書名：圖解日本REIT

代碼：69

作者：日本三菱日聯信托銀行不動產咨詢部

出版社：中信出版集團

出版日期：2019-09

頁碼：270

裝幀：平裝

開本：16開

ISBN：9787521704594

1.REITs作為不動產行業變革的下一個機遇、投資者新藍海，持續成為不動產市場以及資本市場投資熱點。日本的REITs市場發展迅速，規模已位居亞洲。

2.《圖解日本REIT》介紹了日本REITs的框架、理論，並通過大量圖表進行了清晰的展示，填補了市場空白，是面向從業人員和對這個領域感興趣的投資者的普及類圖書。書的前半部分主要介紹了不動產證券化的概要，並配圖表進行輔助說明，後半部分對實務操作要點進行了解說。

3.該書面向不動產證券化相關人員以及對JREIT感興趣的人士。作者以簡潔通俗的語言介紹了不動產證券化的內涵，讓讀者對不動產證券化的知識有一個基本的了解，對於有經驗的實操者，也能通過書中的案例提升自己的實務能力。

4.《圖解日本REIT》由日本三菱日聯信托銀行的多位一線實務專家執筆，由中國的REITs和不動產投資領域專家車陽、林述斌和顧曉翻譯，具有很強的背景。

日本的REITs市場始於21世紀初。2001年3月，東京證券交易所開設JREIT市場，同年9月，兩隻辦公樓型REITs在東京證券交易所率先上市，開啟了日本的REITs時代。此後，日本的REITs市場發展迅速，規模已位居亞洲。

《圖解日本REIT》由三菱日聯信托銀行（MitsubishiUFJTrustandBankingCorporation）負責REITs咨詢的團隊撰寫，具有很強的背景。書中介紹了JREIT（日本不動產投資信托基金）的框架、理論，並通過大量圖表進行了清晰的展示。該書以簡潔而又通俗易懂的解說來介紹不動產證券化，讀者能在短時間內相對地了解相關知識。

《圖解日本REIT》前半部分介紹了不動產證券化的概要。復雜而難以理解的部分大都以圖表的形式加以輔助說明，使讀者更加容易理解。該書後半部分主要集中在對實務性操作要點的解說方面。在對《金融商品交易法》的解說中，以不動產證券化的相關部分為。在案例學習的部分，該書通過展示不動產證券化的交易架構的變化，來回顧同時期不動產市場所發生的變化。

《圖解日本REIT》是面向從業人員和對這個領域感興趣的投資者的普及類圖書，在知識及信息的整理上頗具參考價值。該書可作為政府有關部門、不動產政策研究和制定者、不動產開發商、金融機構、高校不動產相關師生的有益參考書，對中國的REITs行業發展有巨大的借鋻意義。

章不動產證券化的歷史/1

不動產證券化的概要/3

不動產證券化從黎明期到壯大期/5

經過高速發展期和低迷期後，重新回到發展擴大期/10

第二章不動產證券化的架構/15

證券化的標的資產/17

不動產證券化的架構/19

不動產證券化的目的和好處/21

證券化過程的參與者/26

為證券化而特別設立的工具：SPC/29

SPC的資金募集(債權和權益)/32

權益類投資的角色/34

杠杆效應/36

債權類投資的角色/39

SPC的瀑布原理/42

不動產證券化的退出戰略/44

第三章不動產證券化相關的技術和基礎/49

破產隔離/51

利益相反/55

信用增進措施/56

避免雙重課稅/58

不動產信托/61

評級/64

盡職調查/65

不動產評估/70

第四章不動產基金的動向之一：私募基金/75

私募基金概要/77

私募基金的結構/82

私募基金的類型/88

私募基金市場的變遷/94

第五章不動產基金的動向之二：JREIT/101

JREIT/103

JREIT的架構/105

JREIT的資金籌措/109

JREIT的收益分配/112

JREIT的信息公示/115

FOF/116

NAV倍率/117

JREIT的成長過程/119

JREIT的投資特征(用途、區域、各產品投資規模)/127

的REIT/132

第六章不動產基金的動向之三：開放式基金(私募REIT)/141

私募REIT/143

私募REIT產品的比較/145

第七章支撐不動產證券化的法律制度/149

與不動產證券化有關的《金商法》/151

證券化架構和《金商法》/163

《不特法》的修訂/175

第八章從原始權益人的角度看會計層面的注意點/181

原始權益人的不動產出售處理標準/183

SPC的非並表/186

經營性租賃/189

第九章理解不動產投資的判斷指標/193

為什麼需要判斷指標/195

現金流的查定方法/196

DCF法/200

資本化率/204

IRR/210

LTV/215

DSCR/217

利差/218

不動產投資的和收益/219

不動產投資指數/231

第十章不動產證券化的案例學習/233

證券化不動產的變遷/235

友都八喜綜合電器商城吉祥寺店/235

舊長銀總部大樓/240

第十一章從歐美看不動產證券化的問題/247

次級貸款的問題/249

大型投資銀行的失控/250

政府的快速應對/251

市場恢復的過程/252

教訓和展望/252

第十二章不動產的環境對策——環保型不動產/255

環保型不動產的定義/257

現在，為什麼開始對不動產的環保有要求/258

關於環保型不動產的“胡蘿卜與大棒”/259

市場相關方對不動產環保的應對措施/263

以環保性能為標準的建築物評級/264

三菱日聯信托銀行由三菱信托銀行（MitsubirustandBankingCorporation)和UFJ信托銀行（UFJTrustBankLimited）於2005年10月1日合並而成，屬於三菱日聯金融集團（MitsubishiUFJFinancialGroup）。三菱日聯信托銀行不動產咨詢部的主要業務內容為：收集不動產市場的相關信息和數據，並對不動產投資市場和買賣市場進行調查、分析和研究；從企業的財務管理角度進行不動產投資咨詢；發布不動產市場報告；不動產評估。

其主要著作有《圖解IFRS的不動產會計》《圖解不動產證券化的全部》《提問不動產持有的意義》《企業不動產的活用方法》《不動產商務詞彙辭典》《可以這樣在不動產市場中勝出》《不動產咨詢便攜本》等。

三菱日聯信托銀行網址：http：//www.tr.mufg.jp。

JREIT的資金籌措

JREIT的資金籌措形式可以分為兩類：資本方面的融資[即權益融資(equityfinance)]和負債方面的融資[即債權融資(debtfinance)]。JREIT通過這些渠道籌措資金，以購買物業。

權益融資

JREIT的權益融資，通過公募增資(publicoffering)、第三方定向增資進行。公募增資是指公開發行新投資份額來募集廣大社會投資人的發行方式，以市場的實時價格發行新投資份額(如果是第三方定向增資，新投資份額的購買人就已經事先約定好了)。因此JREIT增資時，市場價格，即投資份額的價格水平至關重要。

我們通過一個簡單的例子來說明其中緣由：

例如新發行5/份的投資份額，共計10000份，即總共募集5資金。如果投資份額的價格上升，每份變10，發行同樣數量時，就可以募集兩倍資金，即10。

如果投資份額的價格降低，為了募集足夠資金，或許可以考慮增加發行份額的數量，但如果無止境地增加投資份額的數量，那麼投資份額的總數上升就會導致單位投資份額的紅利分配減少，很難獲得現有投資人的理解。因此，如果不能保證投資份額的價格高於一定標準，公募增資的方式就很難實現。

圖5.2是展示JREIT的投資份額價格變動的東證REIT指數圖。JREIT在2007年達到後，由於次貸危機而導致價格急劇下滑並持續低迷數年，在2012年下半年終於有所恢復。

圖5.3顯示的是含IPO在內的公募增資項目的數量和增資金額(含第三方定向增資等)的變化圖。與圖5.2比較可見，隨著投資份額價格的上漲，公募增資的項目數量也在增加。但是在次貸危機後的2008年下半年至2009年上半年，由於受市場環境惡化的影響，公募增資一件都沒有。

權益融資的活躍，意味著JREIT積極地向投資人募集資金、購買物業、擴大資產規模。所以，權益融資的活躍度是反映JREIT市場的景氣與否的一個指標。

債權融資

接下來是債權融資。通過債權(即負債方式)來籌集資金，是從金融機構貸款、發行投資法人債券(一般公司所說的公司債)等從機構投資人處調配資金的方式。

貸款或法人債都計入資產負債表的負債欄，會導致LTV上升。由於杠杆效應，LTV越高，預期收益率也會越高。但LTV增高，利息上升時會增加利息負擔，容易造成損益的惡化。因此，JREIT的LTV高也意味著高、高回報。此外，LTV如果提高，投資法人的評級也會下降，可能導致利息的增加。因此，雖然LTV上升可以提高杠杆效應，但一味提高LTV對JREIT的運營不利，當下多數JREIT的LTV水平都控制在60%的上限之內。到目前為止，從JREIT的LTV水平來看，根據投資對像的用途和規模不同會有差異，但是基本控制在30%~60%之間。如何掌控權益和負債的平衡，就看各AM公司的本領了。

和前文闡述的權益融資不同的是，負債融資伴隨著再融資的。借款時當然會設定返還期限(如果是投資法人債，則稱為償還期限)，市場環境惡化時，如果到了返還期限，則 須采取一些方法來重新籌集資金。

但是，由於市場惡化時投資份額的價格低迷，通過權益融資不太現實，如果機構投資人對采取強勢回避的態度，發行投資法人債也很困難，剩下的選擇隻有從金融機構借款——根據《投信法》，JREIT的資金調配方式的規定隻有公募增資、第三方定向增資、借款和投資法人債發行這4種方式。結果在次貸危機後的信用緊縮期內，金融機構對信用能力低的發起人的JREIT融資態度強硬，使JREIT的融資顯現。信用能力低的發起人REIT投資份額的價格大幅下跌，其運營也陷入窘境。

經過反思，市場對擴充JREIT資金調配手段的動向開始活躍，於是有了之後2013年的《投信法》修改。關於《投信法》修改後資金調配手段的擴充，我們將在後文予以闡述。