基本信息

書名:資管大未來 打通資管血脈，決勝地產存量時代

定價

作者:明源地產研究院

出版社：中信出版集團，中信出版社

出版日期：2019-11-01

ISBN：9787521712377

字數：

頁碼：452

版次：

裝幀：平裝

開本：16開

商品重量：

編輯推薦

①透徹闡述資管閉環： n
——投：謀定後動，尋找套利空間 n
——融：積極創新，拓寬募資渠道 n
——管：專業運營，提升資產價值 n
——退：金融手段，打通資管閉環 n
②業內資深人士推薦：高和資本、戴德梁行和金地商置集團的高管，中購聯購物中心發展委員會主任以及明源雲創始人兼董事長傾情作序；全國房地產商會創始會長、銅鑼灣集團、柯羅尼揚子基金、中城新產業和富力集團高管鼎力推薦 n
③內容詳實，可讀性強：這本書是明源地產研究院與眾多房企、資產運營商及資管機構的深度交流以及40多場行業沙龍的結晶，內容扎實，體繫嚴謹，案例非常具有參考價值，數百張圖表豐富實用 n

內容提要

中國房地產正處於從“增量市場”向“存量市場”的轉軌期，伴隨著眾多行業紅利，存量市場的發展已經拉開大幕，未來存量市場必將取代增量市場成為新的行業主導，也必將成為主賽道、主戰場，房企必須未雨綢繆，提前應對。存量大時代下，超過兩百萬億的市場藍海有待挖掘，新的掘金機會已經來臨。
但存量與增量的邏輯迥異，對房企的傳統能力提出了新的挑戰。未來無論是輕資產還是重資產模式，都離不開核心的資產管理能力；尤其是資產證券化大潮助推下，房企若不能打造的資管能力，未來連項目散售的機會都不復存在。
本書從全球資產管理發展視野的高度切入，借鋻成熟市場的行業經驗，洞察企業存量轉型及創新的關鍵要素;同時，通過海外標杆-標杆-區域標杆等案例解讀，構建資產管理能力的全新模型，對“投、融、管、退”四個能力進行了全新闡述，旨在幫助的企業及行業相關機構洞察未來的市場趨勢，把握當前的機遇挑戰，迎接行業全新分水嶺。

目錄

推薦序一 I n
推薦序二 V n
推薦序三 VII n
推薦序四 XI n
自 序 XV n
章 n
從增量向存量轉軌，企業戰略全面升級 001 n
節 增量市場總體向好，存量漸成藍海 004 n
一、調控政策呈新常態，穩市場成調控主基調 005 n
二、地產行業整體向上，但住宅銷售增速放緩 006 n
三、開發利潤合理回歸，為存量崛起做足鋪墊 009 n
四、城市分化持續加劇，帶來結構性布局機會 011 n
五、百強門檻不斷提高，存量漸成房企戰略藍海 014 n
第二節 多重行業利好加持，存量市場崛起提速 019 n
一、新時代的經濟特征，賦予存量地產新動能 019 n
二、政策引導紅利落地，存量市場迎實質利好 023 n
三、地產與資本融合，共同掘金存量市場 027 n
第三節 打通資管血脈，決勝地產存量時代 033 n
一、存量市場五大機會，各路玩家紛紛進場 034 n
二、增量與存量市場邏輯迥異，房企面臨巨大挑戰 041 n
三、借鋻國際經驗，搶跑房地產存量市場 044 n
第二章 n
投: 謀定後動，尋找套利空間 051 n
節 存量地產的投資現狀 054 n
一、諸多國際資本湧向存量市場，投資風向初現 054 n
二、存量市場的兩大套利機會及三大關鍵要素 061 n
第二節 定方向：根據企業優勢選擇合適的資管切入領域 063 n
一、世界成熟存量市場的玩家結構相對簡單，基金占主力 063 n
二、從現狀來看，萬億藍海市場吸引六大玩家競選賽跑 068 n
三、基於自身資源稟賦，企業應理性選擇細分領域切入 075 n
第三節 選資產：沒有更好，隻有更合適 078 n
一、“知己知彼”，洞察存量市場發展現狀和未來趨勢 078 n
二、“以退為進”，以投資者的視角看待不同業態的資產價值 109 n
第四節 明標準：匹配需求，即是王道 119 n
一、區域或城市選擇 120 n
二、產品或租售選擇 128 n
三、融資或套利選擇 135 n
第五節 洞察各業態投資策略，培養鷹一般的戰略眼光 139 n
一、寫字樓物業典型投資案例 140 n
二、零售商業物業典型投資案例 155 n
三、產業園區物業典型投資案例 165 n
第三章 n
融: 積極創新，拓寬募資渠道 183 n
節降速分化，解讀中國房地產業融資現狀 185 n
一、政策調控趨穩，融資趨勢降速分化 186 n
二、資金來源趨緊，行業融資渠道受阻 190 n
第二節 錢貴錢緊，對比融資市場與海外市場差異 197 n
一、美國市場以基金為主導，融資體繫發達 197 n
二、我國房地產業面臨兩大融資難題 199 n
第三節 由粗到細，由重到輕，尋找存量地產融資破局思路 202 n
一、由粗到細，主體信用意識回歸管理信用 202 n
二、由重到輕，資產證券化滿足存量融資需求 206 n
第四節 典型創新性存量融資產品解讀 210 n
一、CMBS 產品典型案例分析 210 n
二、抵押型REITs 產品典型案例分析 218 n
三、收益權類ABS 產品典型案例 222 n
第四章 n
管：專業運營，提升資產價值 231 n
節 的存量資產管理現狀與問題 233 n
一、戰略方向不明，缺乏清晰的業務模式 234 n
二、組織定位尷尬，難以發揮資管核心價值 235 n
三、考核體繫單一，容易忽略長期資本回報 236 n
四、資管能力不足，亟待精細化的管理改造 237 n
第二節 明確戰略，根據企業特點適配業務管理模式 238 n
一、以重為主、以輕為輔，依托股市回報擴大規模 239 n
二、以重為主、以輕為輔，“銷售+ 抵押”邏輯實現滾動開發 241 n
三、專注資本運作，憑借股權投資實現資本套利 242 n
四、專注重資產持有，依托自有資金優化資產配置 243 n
五、輕重並舉，借助外部力量實現資產增值 244 n
第三節 組織重塑，發揮資產管理的中樞職能 245 n
一、借鋻標杆企業，思考資管部門的組織定位 246 n
二、釐清工作邊界，明確資產管理的崗位職責 250 n
三、人纔選撥培養，內外兼修搭建人纔支撐體繫 252 n
第四節 思維升級，繫統性提升企業資產管理能力 254 n
一、科學估值，全新思維匹配合理激勵機制 255 n
二、NOI 為先，強化預算管理，開源節流提升收益 260 n
三、業務創新，重構消費場景，持續提升資產價值 271 n
四、全局風控，圍繞資本關注指標進行資產管理動作 289 n
五、數字賦能，借助科技讓企業實現“精益資管” 303 n
第五節 解析外資管公司案例，強化運營以實現資產增值 328 n
一、寫字樓資管核心要素與案例分析 329 n
二、購物中心資管核心策略與案例分析 342 n
三、產業園區資管核心策略與案例分析 359 n
第五章 n
退：金融加持，打通資管閉環 381 n
節推出三大難：流動差、成本高、收益低 383 n
一、存量商業物業市場現狀 384 n
二、存量商業物業退出的三大難題 386 n
第二節 破局三條路：拓渠道、降成本、促收益 391 n
一、拓渠道：設定多層退出機制，打通“出表”途徑 392 n
二、降成本：產品結構優化，降低交易成本 394 n
三、促收益：運營優化與利益綁定，提升資產收益 398 n
第三節 縱觀外REITs 發展，進退自如實現資本循環 400 n
一、美國REITs 產品概述及特征 401 n
二、REITs 產品概述及特征 406 n
三、公募REITs 需要關注的幾大關鍵點 412 n
四、公募REITs 呼之欲出，三條戰略賽道已經顯現 420 n
後 記 425 n

作者介紹

明源地產研究院,：致力於推動中國房地產業管理創新 n
成立於2009年，以做“中國房地產管理創新的引擎”為願景，立足於明源雲（地產ERP、明源雲客、雲鏈、雲空間）與全國數千家房地產企業持久深入的合作，聚焦房地產管理研究、咨詢服務、專業培訓及管理實踐研究四大領域，持續挖掘泛地產各領域創新典型案例，推動中國房地產管理創新。目前研究院已聚集了一大批有著10多年實戰經驗，深諳房地產業務與管理的專家顧問，形成了覆蓋房地產增量市場和存量市場兩大板塊，聚焦房地產戰略轉型與創新、存量資產運營、成本、采購、績效、客戶關繫管理、移動互聯網變革等業務領域的研究團隊。 n
持續推出“中國房地產業管理研究成果” n
創辦《明源地產研究》季刊，面向房地產業中高層管理者，單期發行量近10萬冊；2013年，首度與中信出版社合作出版《成本制勝：微利時代再造房企核心競爭力》，累計已突破5萬冊；2013年，開通“明源地產研究院”公眾號，目前粉絲量已突破80萬，後續還將努力向更高目標邁。 n
n
黃樂：明源地產研究院副院長，存量地產研究課題牽頭人，專注於房地產行業研究及企業管理咨詢領域，近年來聚焦研究房企戰略新賽道與存量新藍海，曾受邀作為多家房企及機構（如全聯房地產商會住房租賃分會、江蘇地產商會）的客座講師。參與編著的圖書有《掘金存量地產》、《千億之路》、《城市新格局》、《成本制勝》等。 n
n
艾振強：明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員，多家智庫特邀專家、特約研究員；聚焦不動產資產管理、房地產創新模式和房地產金融等的研究，對話上百位泛地產生態鏈總裁；發表專業文章數百篇，聯合主編《掘金存量地產》。 n

序言