本書是中國人民大學法學院和中國人民大學出版社聯合出版的“新編21世紀法學繫列教材”之一。本書從房地產法的相關概念入手，較為深入地分析和闡述了房地產、房地產業、房地產法、房地產法體繫和不動產登記等基本理論和相關基礎知識;較為全面、詳細地闡述了目前我國的土地使用制度、房地產開發管理制度、房地產交易制度、房地產稅收制度、物業管理制度和房地產征收制度的基本內容和重要的法律規則;根據房地產糾紛的特殊性，闡述了房地產糾紛的行政處理、仲裁和訴訟。本書以房地產業的內容及管理為主線，簡明扼要地展現了我國房地產法的完整內容。

李延榮 中國人民大學法學院教授、碩士生導師，長期從事土地法、房地產法及國土資源法的教學和研究工作。主要學術成果有《土地租賃法律制度研究》《房地產管理法》《房地產法原理與案例教程》《房地產法研究》《土地法教程》等，並在《法學家》《法學雜志》《中國土地科學》等專業刊物上發表學術論文數十篇。
周珂 中國人民大學法學院教授、博士生導師，中國人民大學法學院環境資源法研究所主任，北京市法學會副會長兼環境資源法學研究會會長，最高人民法院環境資源司法審判研究基地主任，主要從事環境資源法、民法、房地產法的教學與研究工作。主要學術成果有《住宅立法研究》《房地產法專論》《物業管理與業主權益》《我國民法典制定中的環境法律問題》等，另發表學術論文若干篇。
於魯平 中倫律師事務所律師、合伙人，法學博士。

第一章 房地產法概述
第一節 房地產與房地產業 001
第二節 房地產法的概念和調整對像 014
第三節 房地產法律關繫 016
第四節 房地產法的淵源 022
第五節 房地產法的體繫 026
第二章 房地產權屬制度
第一節 房地產權屬概述 029
第二節 土地權屬制度 031
第三節 房屋權屬制度 042
第四節 房地產相鄰關繫和建築物區分所有權 047
第五節 房地產登記制度 051
第三章 土地使用權法律制度
第一節 土地使用權概述 059
第二節 劃撥土地使用權 065
第三節 出讓土地使用權 071
第四節 集體土地建設用地使用權 081
第四章 房地產開發法律制度
第一節 房地產開發概述 086
第二節 房地產開發企業 091
第三節 房地產開發建設管理制度 094
第四節 房地產開發建設用地管理制度 100
第五節 房地產開發項目建設中的施工管理制度 102
第五章 房地產交易法律制度
第一節 房地產交易概述 115
第二節 房地產轉讓 120
第三節 商品房預售 131
第四節 房屋租賃 137
第五節 房地產抵押 154
第六章 房地產稅、費法律制度
第一節 房地產稅概述 160
第二節 土地稅法律制度 164
第三節 房產稅法律制度 170
第四節 房地產費 179
第七章 物業管理法律制度
第一節 物業管理概述 185
第二節 物業管理法律關繫主體及其權利和義務 191
第三節 物業管理的主要內容 199
第四節 物業管理服務費 203
第八章 房地產征收法律制度
第一節 財產征收法律制度概述 209
第二節 我國土地征收法律制度 218
第三節 城市房屋征收補償法律制度 228
第四節 拆遷糾紛裁決 237
第九章 房地產糾紛的處理
第一節 房地產糾紛概述 242
第二節 房地產糾紛的行政處理 246
第三節 房地產糾紛的仲裁 250
第四節 房地產糾紛訴訟 253

第一章 房地產法概述
常考知識點
●房地產法的調整對像
●房地產法的淵源
●房地產法的體繫
第一節房地產與房地產業
一、房地產的概念
房地產即房產和地產的通稱。物質形態的房屋、土地被賦予法律上的財產意義，即被稱為“房產”和“地產”。房地產一詞目前在國內外均無確定的法律定義，在什麼是房產、什麼是地產以及二者是什麼關繫的問題上，同樣沒有嚴格的法律定論。對房地產概念的分析，是正確理解房地產法的調整對像和範圍的前提。
（一）房地產概念的產生
在內地，房地產往往被理解為與不動產是同一語義的另一種表述;在我國香港地區的經濟生活中，房地產一詞雖被廣泛使用，但在正式的立法條文中這一概念並不多見，而往往代之以地產、物業的概念;在我國澳門地區，葡文中的imobiliaria（等於英文的immovable或拉丁文的resinmobles）既可被譯為不動產，也可被譯為房地產，它在嚴格意義上與大陸法的不動產的概念基本一致，房地產不過是中文的引申。不動產與房地產概念的產生有兩個顯著區別。一是概念產生的時間不同。不動產概念自羅馬法以來已有上千年的歷史。我國房地產一詞源於何時何地難以準確地考證，但可以肯定，這個概念是我國現代城市社會的產物。我國古代對房地產相關概念的稱謂主要有“田產”“宅業”，二者合稱為“田宅產業”。從中文的語法規則來看，重要的概念在前，次要者居後。在我國古代農業經濟為主的法律中，田地比房屋重要得多，僅從這種意義上來說，我國古代社會也不會有“房地產”的提法，而最相近似的當屬“田宅產業”的概念。二是產生的法律要求不同，或利益的重心不同。傳統不動產利益對個人私有財產予以最強有力的法律保護，保護的重心是土地利益，性質是私有。而房地產以房屋為重心。隻有在城市中，不動產纔以房屋為主要表現形式，隻有城市的土地纔不再被稱為“田”而被稱為“地”。房地產概念本身體現了城市不動產特別法律規範的屬性，它追求的是一種特殊的利益格局，即城市商業利益優勢的格局，它的產生必然對傳統不動產制度造成衝擊。基於以上分析，應著重從現代不動產意義上把握我國房地產的含義。
（二）房產的概念
改革開放以前，我國房地產管理體制上曾長期使用房產的概念。一般認為，所謂房產，是指在法律上有明確所有權權屬關繫的房屋財產。“具體包括:住宅、廠房、倉庫，以及商業、服務、文化、教育、辦公、醫療、體育等多方面的用房。”
無論是大陸法繫還是英美法繫，都不存在房產的概念。雖然大陸法繫國家在處理土地與建築物關繫上采取分別主義，使建築物得以作為獨立的不動產，但不動產制度並未分裂為房產與地產，亦不存在獨立於物權法之外的房產制度。普通法中更不存在與地產並列的所謂房產概念。因此，房產是我國房地產制度中的一個特有的概念，它的產生和存在主要有三個原因。第一，中國歷史上的民法受日本民法的影響較大，在土地與建築物關繫問題上采納了分別主義原則，且我國香港地區房地產制度實行的一物多權原則，亦對內地房地產法有較大的影響，故房屋財產權利與土地財產權利分離具有法律傳統。第二，新中國房地產制度特殊的歷史背景。新中國成立初期，我國政府頒布的一些政策和法規中經常使用房產一詞，其含義較寬泛，大多數情況下都是特指城市房屋，有時也泛指城市和農村的一切房屋。20世紀五六十年代全國普遍成立房產管理局後，我國的房產基本特指城市房屋。自20世紀80年代以來，在國家頒布的房地產政策法規中，房產均特定在城市範圍，而不再包括農村的房屋。特別是在計劃經濟體制下，土地以及一切地產權利不作為商品，不能買賣或出租。而同時，國家又承認房屋具有一定的商品屬性，因而把房屋和土地分離開來，相應地將房產與房地產分離開來，在相當長一段時期以房產概念代替房地產概念。目前，我國的政策法規中已很少見到孤立的房產的提法。第三，由於我國實行的是土地公有制，房屋的所有權和土地的所有權往往是不一致的，房地產權利人隻對房屋財產享有所有權，而對土地財產隻享有使用權。按照傳統的大陸法財產權的性質，所有權受法律保護的嚴格程度更高，房地產消費者更關心的是房屋所有權，即房產的權利，所以，房產作為相對獨立的一種財產權利在房地產市場中得以存在至今。基於以上分析，房產主要是一個歷史的概念，與世界上通行的概念不一致。其積極的或合理的意義在於:第一，在我國，土地公有制使土地的所有權主體與房屋所有權主體往往是不同一的，房產的概念在一定程度上具有獨立於土地所有權的意義，將私益與公益區分開;第二，現代不動產主要針對土地權益，而房產則更多地保留了傳統不動產的意義。市場，土地管好了，房屋管理就有了前提和基礎。“地隨房走”的主張則認為，我國土地所有權和使用權可以相分離，而房屋與房屋地基不可分離，土地使用權可以隨房屋所有權進入市場流通。在這種情況下，土地所有權的法律意義退到第二位，房屋所有權或房產則成為房地產的核心。所謂誰隨誰走的問題，從法律的角度來看無非兩個問題:一是主權利與從權利的關繫問題;二是法律可能對不同的所有權實行不同程度的保護。無論是在我國還是在實行土地使用權制度的其他國家和地區，土地使用權已經作為一項獨立的財產權存在，而不是僅作為傳統大陸法中的所有權權能之一的從權利存在。在房地產法律制度中，土地所有權、土地使用權和房屋所有權是相互並列的，並無從屬關繫。自實行社會主義市場經濟以來，我國已經摒棄了以往舊體制下公有財產和私有財產在所有權上有高低貴賤之分並實行不同程度的法律保護的舊觀念。主體的平等性當然意味著法律保護的平等性，在這種情況下，房產與地產誰隨誰走的提法已無實質意義。我國《民法典》第356條和第357條已明確規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一並處分。建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權一並處分。