《物權法（第七版）（新編21世紀法學繫列教材；司法部全國法學教材與法學優秀科研成果獎；普通高等教育》根據《中華人民共和國民法典》進行全面修訂。
楊立新教授獨著的《物權法》（第七版）在國內物權法教科書中可謂是首屈一指的。作者全程參與了我國物權法的制定過程，也是中國法學會民法典編纂項目領導小組重要成員及分編牽頭人。
全書基本按照物權法的結構設計，對物權法的內容做了全景式的闡述，為讀者提供了全面、繫統的物權法理論和知識。
作者對於該書，並非教條式，而是有生動的案例、帶著探討的精神在編寫。全書結構明晰、語言簡化、案例典型、分析透徹並且深入淺出。為了能夠盡量貼近實踐，《物權法（第七版）（新編21世紀法學繫列教材；司法部全國法學教材與法學優秀科研成果獎；普通高等教育》在每章前設置了引讀案例，在章後圍繞案例設計了“思考題”，並增加了“司考題”和“考研題”，使三類題目各有側重，同時也給司法考試和考研的同學提供參考，讓教材更加貼近教學實際。

楊立新，中國人民大學民商事法律科學研究中心研究員，中國人民大學法學院教授、博士生導師，全國人大常委會法工委立法專家委員會立法專家，中國法學會民法學研究會副會長。曾任吉林省通化市中級人民法院副院長，最高人民法院民事審判庭審判員，最高人民檢察院檢察委員會委員、民事行政檢察廳廳長，煙臺大學法學院副教授。兼任東亞侵權法學會理事長、 世界侵權法學會主席。主要研究領域為民法總則、物權法、人格權法、侵權責任法等，參加了《合同法》《物權法》《侵權責任法》的立法工作，是全程參與《中華人民共和國民法典》七編立法工作的主要立法專家。

目 錄

第一章 物權法概述 1
第一節 物權法的概念和調整對像 1
第二節 物權法的性質和特征 5
第三節 物權法的基本原則 7
第二章 物權概述 20
第一節 物權的概念與特征 20
第二節 物權法律關繫 23
第三節 物權的效力 26
第四節 物權的分類 27
第五節 物權的保護 29
第三章 物權變動 34
第一節 物權變動模式和物權變動區分原則 34
第二節 不動產登記 39
第三節 動產交付 48
第四章 所有權 54
第一節 所有權概述 54
第二節 所有權的取得、行使和消滅 59
第三節 所有權的主要形式 68
第五章 建築物區分所有權 76
第一節 建築物區分所有權概述 76
第二節 專有權 81
第三節 共有權 84
第四節 管理權 88
第六章 相鄰關繫 96
第一節 相鄰關繫概述 96
第二節 相鄰關繫的基本種類 98
第三節 處理相鄰關繫的原則 102
第七章 共有權 105
第一節 共有權概述 105
第二節 按份共有 110
第三節 共同共有 118
第四節 準共有 123
第八章 用益物權及特許物權 128
第一節 用益物權概述 128
第二節 特許物權概述 133
第三節 特許物權的種類及其內容 136
第九章 土地承包經營權 143
第一節 土地承包經營權概述 143
第二節 土地承包經營權的取得 146
第三節 土地承包經營權的效力 148
第四節 土地承包經營權的消滅 152
第五節 土地經營權 154
第六節 對土地承包經營權和土地經營權的保護 156
第十章 地上權 159
第一節 地上權概述 159
第二節 建設用地使用權 161
第三節 分層地上權 171
第四節 宅基地使用權 174
第十一章 居住權與地役權 178
第一節 居住權 178
第二節 地役權 183
第十二章 擔保物權概述 194
第一節 擔保物權的一般問題 194
第二節 擔保物權的一般規則 199
第十三章 抵押權 204
第一節 抵押權與抵押財產 204
第二節 抵押權的取得和登記 208
第三節 抵押權的效力 209
第四節 特殊抵押 217
第五節 抵押權的實現 225
第十四章 質權 230
第一節 質權概述 230
第二節 動產質權 232
第三節 權利質權 239
第十五章 留置權 249
第一節 留置權概述 249
第二節 留置權的成立要件 252
第三節 留置權的效力 255
第四節 留置權的消滅原因 263
第十六章 非典型擔保物權 268
第一節 優先權 268
第二節 所有權保留 274
第三節 讓與擔保 278
第四節 後讓與擔保 284
第十七章 占有 290
第一節 占有概述 290
第二節 占有的成立和分類 294
第三節 占有的取得、變更和消滅 299
第四節 占有的效力和保護 301
第五節 準占有 306
參考書目 309

第一章 物權法概述
重點知識
1.物權法的調整對像
2.物的歸屬和利用
3.物權法定原則
4.公示公信原則
5.一物一權原則
引讀案例
喬某家的一隻母羊領著三隻小羊跑進薛某的地裡。薛某以喬某的羊損壞了自己的莊稼為 由，將該母羊牽回自己家中扣留。發生爭執後，經村干部調解，薛某願意將該羊送回，但主張須喬某先賠償其損失。喬某向法院起訴，請求薛某返還財產。
第一節 物權法的概念和調整對像
一、物權法的概念
（一）物權法概念的起源和發展
物權法，是大陸法繫特有的概念，是大陸法繫民法典的主要內容之一，在中國，就是《中華人民共和國民法典》的第二編，也即物權編。
有些學者認為，物權法的概念來源於羅馬法，在羅馬法中就已經存在物權法和債權法分離 的現像，這就是羅馬法關於對物法和對人法的區別。 ① 事實上，在羅馬法中，物權法的概念和債權法的概念並沒有出現，即使是查士丁尼在制定《法學階梯》之時，也還是將物與用益物權、所有權、地役權等混淆在一起的，沒有嚴格的物權及物權法的概念。法國在制定民法典時，也還沒有使用物權法的概念，沒有嚴格區分物與物權的概念，沒有在此基礎上建立完整的物權法 ① ，而是使用財產法的概念。
在德國，法學家極為注意物與財產的區別，注意物權與債權的區別，18世紀制定的《巴伐利亞民法典》和《普魯士普通法》，就體現了這樣的區別。19世紀末制定《德國民法典》 時，立法者采取了一個極為重要的立法方法，就是將物作為權利客體規定在總則當中，另外專 門建立了物權法的體繫，並將其作為一個獨立的民法組成部分，與債權法、繼承法相並列，稱為三大財產法。正是從《德國民法典》開始，物權法纔真正成為一個具有自身獨立體繫、內容完整的法律，並成為民法的重要組成部分。因此，一般認為，物權法在學說上是由潘德克頓法學所創，在立法上則是1896年《德國民法典》專設的物權編首創的。 ②
大陸法繫制定物權法，采用兩種不同的模式。
1.德國式的形式物權法模式
德國式的物權法模式來源於羅馬法的《學說彙纂》，並為德國學者所完善。其特點是民法典規定總則，其下分為物權編、債編、親屬編和繼承編，區分債權與物權，以及財產法與身份 法。因此，物權法成為民法中一項體繫完整、相對獨立的法律制度。因而，德國式的物權法是明確使用物權概念、規範各類物權的法律。
2.法國式的實質物權法模式
法國式的物權法模式也稱為羅馬式，來源於羅馬法的《法學階梯》。《法學階梯》將民法分為人法、物法和訴訟法。《法國民法典》繼承了這一形式，將民法典分為人法、財產法和取得財產的各種方法，刪除了訴訟法的內容。羅馬式的民法典不設總則，債權和物權的區分也不夠嚴格，因此，物權法並沒有成為民法典的獨立組成部分，但是在學說上采用物權和物權法的概念，也有較為嚴格的物權法理論體繫。所以，法國式的物權法模式可稱為實質物權法模式。
與大陸法繫不同，英美法繫沒有物權法的概念，與之相對應的是財產法的概念。盡管英美法繫的財產法基本上包含了大陸法繫物權法的基本內容，但同時也將租賃、贈與等債權法的內 容包含在其中，使財產法的概念和體繫較為龐雜。在我國制定民法典的過程中，有的學者提出 不應當制定《物權法》而應當制定《財產法》的觀點，實際上是沒有注意到大陸法繫物權法和英美法繫財產法的區別。如果制定民法典，就不能拋棄物權法的概念而采用財產法的概念，不能在民法典中出現一個英美法繫傳統的財產法制度。這是因為，物權法是大陸法繫民法的概念。任何國家，隻要采大陸法繫的立法體例制定民法典，就必須采用物權法的概念，並且將物權法作為民法典的基本範疇。
（二）物權法概念的比較
我國改革開放之後，最早在物權法專題研究中提出物權法概念的是錢明星教授。他在《物權法原理》這部著作中，認為“物權法是民法的重要組成部分，它是調整人（自然人、法人、 特殊情況下可以是國家）對於物的支配關繫的法律規範的總和” ③ ，對物權法作出了最初的界定。
王利明教授將物權法分為廣義的物權法和狹義的物權法。他認為，廣義的物權法是指所有以調整人對物的支配關繫為內容的法律規範，所以廣義的物權法通常也稱為實質意義上的物權法。狹義的物權法，是指民法典中關於物權的規定，因此也稱為形式意義上的物權法。 ①
梁慧星教授對物權法所下的定義，也是區分廣義的物權法和狹義的物權法，認為廣義的物 權法，指財產歸屬法，即關於人對財產支配關繫的全部法律規範。但民法上的財產概念所涵蓋的範圍甚廣，除有體物（動產、不動產）外，還包括專利權、商標權等無體財產，以及租賃權等債權。物權法並不將上述內容全部納入，僅以有體物（動產、不動產）的歸屬秩序為其規範範圍，有時也及於某些特定權利的歸屬，如權利質權。此即狹義的物權法。通常所說的物權法，指狹義的物權法。 ②
（三）物權法的基本概念
學說上對物權法進行界定，一般都分為廣義的物權法和狹義的物權法。這種劃分有助於掌 握民法典關於物權的規定和特別法以及相關法律中關於物權關繫的規定的關繫，便於更準確地理解和適用物權法。
狹義的物權法，是指民法典關於物權的規定，在現實中，通常表現為民法典的物權編，以及沒有明確稱為物權編的有關物權關繫的專門規定。前者如《德國民法典》，後者如《法國民法典》。如果一個國家專門制定《物權法》，這個《物權法》是狹義的物權法。
廣義的物權法，是指調整物權關繫即人對物的支配關繫的法律規範的總稱，不僅包括狹義 的物權法即民法典的物權編或者《物權法》，還包括其他有關物權的單行法以及其他法律中關於物權的規定。
二、物權法的調整對像
物權法的調整對像，是研究物權法的基礎問題。解決了這個問題，纔能夠對物權法的概念作出準確的理解，同時，也纔能夠將物權法與民法的其他部門法予以區分，正確適用物權法和 其他民法部門法。
在當前，關於物權法的調整對像，主要有以下幾種不同學說。
一是“支配關繫說”。該說認為物權法的調整對像是因直接占有、使用、收益、處分財產而發生的財產支配關繫。 ③ 凡是以人對物的支配關繫為內容之法規範，均可稱為物權法。 ④
二是“占有關繫說”。該說認為物權法的調整對像是物的占有關繫，物的占有關繫是物質資料在特定的民事主體的掌握、控制、支配下而發生的財產關繫。這種占有關繫包括歸屬和利用。 ⑤
三是“占有和歸屬關繫說”。該說認為物權法是調整因對物的占有、使用、收益和處分而發生的社會關繫的法律規範的總稱，其調整對像就是物質財富的占有和歸屬關繫。 ①
四是“占有、利用、歸屬關繫說”。該說認為物權法的調整對像是物的歸屬關繫及主體因對物的占有、利用而發生的財產關繫和歸屬關繫。 ②
五是“靜態財產關繫說”。該說認為財產關繫可分為動態財產關繫和靜態財產關繫，物權法規定和調整財產關繫的靜態，物權法的重心在於保護所有權不受侵犯，旨在維護財產的“靜 的安全” ③ 。
研究物權法即民法典物權編的調整對像，主要目的是解決對物權法所調整的基本法律關繫 的認識問題。在這個問題上，歷史上有三種不同的學說:一是“對物關繫說”。這種學說最早 為中世紀的注釋法學派所創造，後來為德國民法學家鄧伯格所倡導和完善。這種觀點認為，債 權關繫乃人與人的關繫，物權關繫乃人與物的關繫，因而物權的定義就是人們直接就物享受其 利益的財產權。物權的本質就是人與物的關繫。二是“對人關繫說”。歷史法學派的首倡者薩 維尼及其嫡傳弟子、潘德克頓學派代表人物溫德夏德則反其道而行之，鮮明地提出“對人關繫說”的主張，認為一切法律關繫均為人與人的關繫，故物權的本質仍然是人與人之間的關繫。三是“折中說”。這種觀點折中了以上兩種學說的對立，認為物權所調整的對像，包括對人、對物兩個方面，其支配一物的方法和範圍，不僅包含事實問題，也包含法定的法律關繫。但僅有對物的關繫，尚難確保權利的安全，故還必須使人對物負擔一種不作為的消極義務，兩者相輔相成，即可確保物權之效用。 ④
物權法所調整的物權關繫，並不是人與物的關繫，而是人對物所產生的人與人之間的關繫。人對物的支配關繫，並不是單純的人對物的支配，而是人基於對物的支配所形成的人與人 之間的關繫。“對人關繫說”體現了物權的本質，人對物的支配關繫體現的是就一個特定的物 所形成的人對這個物的權利義務關繫。
基於這樣的認識基礎，筆者認為，物權法的調整對像是人對物的支配關繫，這種支配關繫具體表現為人對物的歸屬和利用關繫。民法典第205條關於“本編調整因物的歸屬和利用而產生的民事關繫”的規定，準確地界定了物權法的調整對像，是一個經典的規定。
首先，物權法所調整的對像，就是物權法律關繫。從表面上看，這個物權法律關繫好像是指人與物的關繫，但是在實質上並不是指人與物的關繫，而是人基於對物的支配所產生的人與 人之間的關繫。人對物的支配關繫，並不是單純的人對物的支配，而是人基於對物的支配所形 成的人與人之間的關繫。
其次，物權法律關繫的內容，是人對物的支配關繫，這種支配關繫具體表現為人對物的歸屬和利用關繫。對物的歸屬關繫，就是確定特定的物究竟歸誰所有，誰享有絕對的支配權。對 物的利用關繫，就是對一個具體的物，究竟誰有權對其進行利用，既包括所有權人對自己所有的物的利用，也包括他人對所有權人所有的物的合法利用。例如，對國家所有的土地，開發商可以取得建設用地使用權，進行開發建設，這是對國家所有的土地的利用關繫。

法學教育是高等教育的重要組成部分，是建設社會主義法治國家、構建社會主義和諧社會的重要基礎，並居於先導性的戰略地位。在我國社會轉型的新世紀、新階段，法學教育不僅要為建設高素質的法律職業共同體服務，而且要面向全社會培養大批治理國家、管理社會、發展經濟的高層次法律人纔。近年來，法學教育取得了長足的進步，法科數量增長很快，教育質量穩步提高，培養層次日漸完善，目前已經形成了涵蓋本科生、第二學士學位生、法學碩士研究生、法律碩士研究生、法學博士研究生的完整的法學人纔培養體繫，接受法科教育已經成為莘莘學子的優先選擇之一。隨著中國法治事業的迅速發展，我們有理由相信，中國法學教育的事業大有可為，中國法學教育的前途充滿光明。
教育的基本功能在於育人，在於塑造德纔兼備的高素質人纔。法學教育的宗旨並非培養隻會機械適用法律的“工匠”，而承載著培養追求正義、知法懂法、忠於法律、廉潔自律的法律人的任務。要完成法學教育的使命，首先必須認真抓好教材建設。我始終認為，教材是實現教育功能的重要工具和媒介，法學教材不僅僅是法學知識傳承的載體，而且是規範教學內容、提高教學質量的關鍵，對法學教育的發展有著不可估量的作用。
第一，法學教材是傳授法學基本知識的工具。初學法律，既要有好的老師，又要有好的教材。正如馮友蘭先生所言：“學哲學的目的，是使人作為人能夠成為人，而不是成為某種人。其他的學習（不是學哲學）是使人能夠成為某種人，即有一定職業的人。”一套好的教材，能夠高屋建瓴地展示法律的體繫，能夠準確簡明地闡釋法律的邏輯，能夠深入淺出地敘述法律的精要，能夠生動貼切地表達深奧的法理。所以，法學教材是學生學習法律的向導，是學生步入法律殿堂的階梯。如果在入門之初教材就有偏頗之處，就可能誤人子弟，學生日後還要花費大量時間與精力來修正已經形成的錯誤觀念。
第二，法學教材是傳播法律價值理念的載體。好的法學教材不僅要傳授法學知識，更要傳播法律的精神和法治的理念，例如對公平、正義的追求，尊重權利的觀念。本科、研究生階段的青年學子，正處在人生觀、價值觀形成的階段，一套優秀的法學教材，對於他們價值觀的塑造和健全人格的培養具有重要意義。
第三，法學教材是形成職業共同體的主要條件。建設社會主義法治國家，有賴於法律職業共同體的生成。一套好的法學教材，向法律研習者傳授共同的知識，這對於培養一個接受共同的價值理念、共同的法律思維、共同的話語體繫的法律共同體，具有重要的作用。
第四，法學教材是所有法律研習者的良師益友。沒有好的教材，一個好的教師或可彌補教材的欠缺和不足，但對那些沒有老師指導的自學者而言，教材就是老師，其重要作用是顯而易見的。
長期以來，在我們的評價體繫中，教材並沒有獲得應有的注重，對學術成果的形式優先考慮的往往是專著而非教材。在不少人的觀念中，教材與創新、與學術精品甚至與學術無緣。其實，要真正寫出一部好的教材，其難度之大、工作之艱辛、影響之深遠，絕不低於一部優秀的專著，它甚至可以成為在幾百年甚至更長的時間內發揮作用的傳世之作。以查士丁尼的《法學階梯》為例，所謂法學階梯，即法學入門之義，就是一部教材。但它概括了羅馬法的精髓，千百年來，一直是人們研習羅馬法最基本的著述。日本著名學者我妻榮說過，大學教授有兩大任務：一是寫出自己熟悉的專業及學術領域的講義乃至教科書；二是選擇自己最有興趣、最看重的題目，集中精力進行終生的研究。實際上，這兩者是相輔相成的。寫出一部好教材，必須要對相關領域形成一個完整的知識體繫，還要能以深入淺出的語言將問題講清楚、講明白。沒有編寫教材的基本功，實際上也很難寫出優秀的專著。當然，也隻有對每一個專題都有一定研究，纔能形成對這個學術領域的完整把握。
雖然近幾年我國法學教育發展迅速，成績顯著，但是法學教育也面臨許多挑戰。各個學校的師資隊伍和教學質量參差不齊，這就更需要推出更多的結構嚴謹、內容全面、角度各有側重、能夠適應不同需求的法學教材，為提高法學教學和人纔培養質量、保障法學教育健康發展提供前提條件。
長期以來，中國人民大學法學院始終高度重視教材建設。作為新中國成立後建立的第一所正規的法學教育機構，中國人民大學法律繫最早開設了社會主義法學教學課堂，編寫了第一套社會主義法學講義，培養了新中國第一批法學本科生和各學科的碩士生、博士生，產生了新中國最早的一批法學家和法律工作者。中國人民大學法律繫因此被譽為“新中國法學教育的工作母機”。半個多世紀以來，中國人民大學法學院為社會主義法制建設培養了大批優秀的法律人纔，並為法學事業的振興和繁榮作出了卓越貢獻，也因此成為引領中國法學教育的重鎮、凝聚國內法律人纔的平臺和溝通中外法學交流的窗口，並在世界知名法學院行列中嶄露頭角。為了對中國法學教育事業作出更大的貢獻，我們有義務也有責任出版一套體現我們最新研究成果的法學教材。
承蒙中國人民大學出版社的大力支持，我們組織編寫了本套教材，其中包括本科生用書、法律碩士研究生用書、法學研究生用書和司法考試用書四大繫列，分別面向不同層次法科教育需求。編寫人員以中國人民大學法學院教師為主，反映了中國人民大學法學院整體的研究實力和學術視野。相信本套教材的出版，一定能夠為新時期法學教育的繁榮發展發揮應有的作用。
是為序。