《中國房地產市場價格決定機制與房地產金融》從中國房地產業的發展歷史出發，通過建立不同情景下的市場模型，研究了中國商品房住宅市場的價格變動機理，分析測算了住宅價格的泡沫規模；在住宅銷售價格的決定因素中著重探討租金價格變動的貢獻，實證分析了中國住宅市場中房價對於租金的反應；介紹了中國住宅市場和中國宏觀經濟的關繫，對房地產行業未來發展所依賴的直接融資方式做了較深入的探討和案例分析，並提出促進中國房地產市場穩健發展的政策性建議，對今後政府提供更有效的市場監管與調控具有一定的參考價值。

剛健華，2009年博士畢業於英國約克大學經濟繫，主攻方向為計量經濟學。現任職中國人民大學財政金融學院副教授，應用金融繫副主任，中國人民大學投資與不動產研究中心執行主任。研究方向：金融學、不動產金融學、計量經濟學。在《金融研究》、Real Esttate Economics、Quantitative Finance等期刊發表論文多篇。

第1章 緒論
第2章 中國房地產業發展歷史
2．1 原始社會及封建社會
2．2 19世紀中期：房地產業萌芽
2．3 20世紀20年代初：房地產業蓬勃發展
2．4 1937～1948年：房地產業走向衰落
2．5 1949～1978年：整頓與嚴格管制
2．6 1979～1987年：房地產業重生
2．7 1988～1990年：土地市場建立
2．8 1990～2003年：房地產市場的改革
2．9 2003～2009年：房地產價格泡沫形成
2．1 02010～2011年：房地產市場的積極調控
2．1 12012～2015年：調整限購政策
2．1 22015～2016年：房地產市場調整期

第3章 商品房均衡價格
3．1 商品房住宅“雙市場”均衡機制
3．2 無泡沫的商品房住宅均衡價格決定
3．3 泡沫化的商品房住宅均衡價格決定
3．4 管制性商品房住宅均衡價格決定

第4章 商品住宅價格泡沫測度
4．1 房地產市場價格泡沫
4．2 租賃一銷售雙市場均衡價格測度法
4．3 實證小結

第5章 價格對租金的反應分解
5．1 房價和租金的動態關繫
5．2 實證研究方法介紹
5．3 研究對像與變量設定
5．4 房價對租金的過度反應

第6章 經濟周期與房地產周期
6．1 經濟周期定義及經濟周期理論發展背景
6．2 房地產周期定義及房地產周期理論發展背景
6．3 宏觀經濟與房地產市場
6．4 宏觀經濟衝擊對房地產影響的傳導機制
6．5 理論均衡模型構建
6．6 參數校準及實證結果
6．7 結論和政策建議

第7章 資產證券化
7．1 資產證券化與資產證券化產品
7．2 資產證券化在中國的應用和發展

第8章 房地產融資分析
8．1 中國房地產市場的發展概況
8．2 中國房地產市場的發展趨勢
8．3 房地產行業與資產證券化
8．4 中國REITs前沿案例

第9章 房地產市場REITs融資方式分析
9．1 房地產投資信托REITs
9．2 REITs在中國的發展及演變

第10章 促進中國房地產市場穩健發展的政策建議
參考文獻

《中國房地產市場價格決定機制與房地產金融》：
在原始社會，人們依氏族劃分領地，群居生活。土地為氏族公有，人們集體耕種，糧食平均分配。當時的人們主要利用自然遮蔽物遮風擋雨，如山洞、樹木等，不存在房屋。經過一段時間的發展，人們逐漸開始建造一些簡易的人工建築，居住空間向高空發展，是人類房屋最早期的雛形。原始社會沒有階級，也沒有等級之分，所有的土地資源為氏族公有。
從原始社會末期起，社會開始發生分層分化，伴隨著階級的萌芽，也萌發了等級的胚芽。人類進入文明時代後，等級分化進一步深入發展，於是在古代國家中便出現了各種社會等級制度。隨著社會等級制度的進一步明晰，資源不再為人們所公有，土地逐漸為貴族私有。
全國範圍性的房產等級制度很早就有所體現。唐朝以後，中國在土地管理方面有立契、申牒和過割制度。土地買賣需要通過官府，進行書面申報和登記，否則不僅交易無效，還會受到當時律法的嚴厲制裁。從古代的登記制度來看，土地登記制度是伴隨著土地賦稅制度而存在的，主要目的是為了稅賦的征收。地契隻是一種附帶性的證明，並不能作為土地的確權證書，所以當時的產權不明晰。且地契資料都掌握在官府手中，普通民眾不能隨意查閱，所以在當時查驗地契的真偽絕非易事，土地交易也難上加難。
嚴格地說，我國在民國之前並沒有形成以公示為目的的地產登記制度，但以征收稅賦為目的的土地登記從周朝就開始了。從當時的情況來看，我國古代房產和田產大多是同步登記的，田宅一體。按照周朝建立時的制度，周天子擁有對全國土地的所有權，他直接統治的區域稱為王畿。王畿之外的土地進行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國；卿大夫所分得的土地稱為采邑；士所分得的土地稱為祿田。他們對自己所分得的土地享有使用權，不能任意處分；他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權還是掌握在周王手裡。
南宋時期，民眾按照統一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產面積、街坊四鄰、來源等土地情況，附以地形圖，經鄰保正長統計查勘無誤後上報經界所，經界所驗證核實後交付給產權人，收存於各地的官府。進行田產交易時，買賣雙方持砧基簿到官府進行審批，方為轉讓成功。在當時，出賣不動產不僅要上報官府進行審批，還要經過親鄰的同意。在宋朝的土地交易制度中，親鄰具有優先購買權。中國古代的社會基礎是宗族制度，一切的不動產在法律和道德兩個層面都是個人與族人所共有的，尤其是房屋這種由祖上遺留的房產，如果未經叔伯兄弟同意就出售，很可能傷害其情感與利益。為了維護這種基礎制度的穩定，減少宗族內部的糾紛，朝廷規定在賣房前一定要先征求親屬的同意，這也是為了政府能更好地控制每一戶居民，減少征稅，破案、統計人口的難度。當時正規的做法是：第一步，將所有親鄰列成一個清單，要求每個人在上面簽字。隻要有其中一人不同意，交易就算失敗。第二步，親鄰同意之後，就要按國家統一格式制作契約並拿到官府印契。契約中包括雙方當事人的姓名、交易原因、標的價金、擔保條款等內容。第三步，繳納契稅，官府在契約上加蓋官印，表明契約生效，並受到當時的法律保護。私下的房屋交易不僅不具有法律效力，還是偷稅漏稅的違法行為。歷朝房屋交易稅額不等，但對於購房者都是不小的負擔，所以民間常有私下交易的情況發生。私下交易的確能省下不少的稅費，但私下交易沒有法律效力，不受官方保護，久而久之造成了交易混亂、產權不明、檔案管理無效等嚴重後果。
……

本書以中國商品房住宅（以下簡稱“商品房”或“住宅”）市場的價格變動為研究對像，並在住宅銷售價格的決定因素中著重探討租金價格變動的貢獻。在相關文獻中，租金和住宅租賃市場經常被提及，但卻罕有提及住宅租賃市場如何影響商品房銷售價格的嚴謹分析。本書致力於將住宅租賃市場與銷售市場的聯動關繫清晰簡便的展現在讀者面前，並做出嚴謹的學術分析。
本書首先回顧了中國住宅市場發展的重要節點，向讀者展現中國商品房價格的躍升事實上是跟隨房地產市場的逐步深入化的典型事實；隨後基於中國一線城市商品房住宅銷售和租賃市場的互動機制，構造包含雙市場的結構化方程組，從理論上分析了不同市場環境下的雙市場動態均衡機制；並在無套利假設下，引入基於開放經濟的戈登（Gordon）增長模型計算住宅租售比的理論值。實證結果表明：自2005年以來，由於應然性需求者和住宅投資者的行為，中國一線城市房地產市場租售比存在與理論值的顯著偏離，結合一線城市持續人口淨流入的現狀，樓市存在基於預期的價格虛高，且程度隨時間變化，呈現結構化和趨勢性並存的特征。利用數學模型進一步分離城區和城市的平均價格（即城區、城市商品房均價）中的不同信息，發現中國住宅市場的房價對於租金是過度反應的，這在一線城市表現得尤為明顯，反映了住宅市場價格中的非理性情緒。本書通過分析認為，近年來的限購政策在實際效果上確實對商品房銷售價格有抑制作用，但在中長期卻帶來扭曲住宅租賃市場從而推高租金水平的後果，因而不能解決中國房地產市場房價過高的根本問題。為了落實“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，促進房地產市場平穩發展，需要充分調動金融、土地、財政等全方面的手段，政策協同一致，重視商品房銷售價格的同時更要注重住宅租賃市場，積極推動房地產融資方式的徹底轉變，促進房地產投資信托基金（REITs）的建立，以更加多樣化的方式滿足家庭居住需求。