白手起家，富可敵國，跌宕起伏奇人傳。紅頂巨賈，左右逢源，為商必讀胡雪岩。
史上具俠氣的商人。
《看，這個人就是胡雪岩》用通俗的語言，將一代名商胡雪岩的一生娓娓道來。內容翔實，既尊重歷史，同時也嘗試從新的角度來解讀胡雪岩。希望讀者在閱讀過多本有關胡雪岩的圖書之後拿起《看，這個人就是胡雪岩》，能夠從中得到新的閱讀體驗和新的收獲。

胡雪岩的經商之道，一直被稱為徽商的代表，至今仍被人們廣為傳頌。他不僅是我國歷史上有著時代影響的“紅頂商人”，而且是一位傑出的實業家。他創辦的老字號“胡慶餘堂”至今還在為老百姓尋醫問藥提供方便，而且其藥品的品質，更是一塊閃閃發光的金字招牌。《看，這個人就是胡雪岩》繫統地講述了這位傳奇商人的一生，從他當放牛娃開始，到結識王有齡、左宗棠等官場人士，從而攀至財富的高峰；從與洋人的較量中敗下陣來，並在同行的擠兌下生意日漸衰微，最後終於成為政治矛盾的犧牲品，從而淒涼地死去。《看，這個人就是胡雪岩》夾敘夾議，客觀地評述了胡雪岩的一生，希望能給讀者以啟迪。

第一部分 基礎篇
第1章 房地產投資概述
1.1 房地產投資的概念和類型
1.1.1 房地產投資的概念
1.1.2 房地產投資的類型
1.2 房地產投資的特點及其分析過程
1.2.1 房地產投資的特點
1.2.2 房地產投資分析的作用
1.2.3 房地產投資分析的過程
1.3 房地產投資分析的幾個基本問題
1.3.1 關於投資價值
1.3.2 關於投資者的目標和風險
本章小結
本章思考題
第2章 房地產投資環境與市場分析
2.1 房地產投資環境分析
2.1.1 房地產投資環境的含義
2.1.2 房地產投資環境要素及其分析
2.2 房地產投資市場分析
2.2.1 房地產市場的特征
2.2.2 房地產市場的效率
2.2.3 房地產開發項目投資市場分析的主要內容
2.2.4 房地產置業投資市場分析的主要內容
本章小結
本章思考題
第3章 資金的時間價值計算及其應用
3.1 資金的時間價值概述
3.1.1 資金時間價值的概念
3.1.2 資金時間價值在房地產投資分析中的應用
3.2 復利終值與現值的計算及其應用
3.2.1 利率與計息方式
3.2.2 復利終值計算及其應用
3.2.3 復利現值計算及其應用
3.2.4 現值和終值的影響因素
3.3 年金的終值和現值計算及其應用
3.3.1 年金的概念
3.3.2 後付年金的計算及其應用
3.3.3 先付年金的計算及其應用
3.3.4 遞延年金的現值計算及其應用
3.3.5 永續年金現值的計算及其應用
3.3.6 資金時間價值基本計算公式彙總表及注意點
本章小結
本章思考題
第4章 房地產投資經濟評價
4.1 房地產投資經濟評價概述
4.1.1 房地產投資經濟評價的內容
4.1.2 房地產投資經濟評價指標體繫
4.1.3 現金流量、現金流量表及現金流量圖
4.2 房地產投資靜態分析
4.2.1 投資利潤率
4.2.2 投資利稅率
4.2.3 資本金利潤率
4.2.4 靜態投資回收期
4.2.5 靜態分析的幾個傳統指標
4.3 房地產投資動態分析
4.3.1 淨現值（NPV）
4.3.2 淨現值率（NPVR）
4.3.3 內部收益率（IRR）
4.3.4 動態投資回收期
4.4 Excel在房地產投資經濟評價中的應用
4.4.1 Excel中的常用公式和函數
4.4.2 Excel中淨現值函數（NPV）的應用
4.4.3 Excel中內部收益率函數（IRR）的應用
本章小結
實訓項目
本章思考題
第二部分 置業投資篇
第5章 住房抵押貸款理論與實務
5.1 與抵押貸款相關的幾個概念
5.1.1 抵押貸款的利率及其確定
5.1.2 杠杆原理
5.2 住房抵押貸款的運作過程
5.2.1 住房抵押貸款的參與人
5.2.2 住房抵押貸款的運作過程
5.3 固定利率住房抵押貸款
5.3.1 等額本金償還的抵押貸款（CAM）
5.3.2 等額本息償還的抵押貸款（CPM）
5.3.3 貸款餘額的計算
5.4 國內住房抵押貸款品種評析
5.4.1 商業性住房抵押貸款
5.4.2 公積金住房抵押貸款
5.4.3 提前還款的處理
5.4.4 國內其他住房抵押貸款創新品種
5.4.5 住房抵押貸款融資規劃與分析
本章小結
實訓項目
本章思考題
第6章 住宅房地產投資
6.1 住宅房地產投資概述
6.1.1 住宅房地產概述
6.1.2 常見的住宅房地產投資類型及其特點
6.1.3 影響住宅房地產投資價值的主要因素
6.2 住宅房地產投資經濟評價
6.2.1 住宅房地產投資現金流量分析
6.2.2 住宅房地產投資租售決策分析
6.2.3 住宅房地產投資的風險分析
6.3 住宅房地產投資分析實例
6.3.1 住宅房地產投資分析實例一
6.3.2 住宅房地產投資分析實例二
本章小結
實訓項目

（2）不同區域項目組合。房地產市場的區域性特征，為房地產開發商通過區域項目組合的方式降低開發風險提供了可能。由於不同區域房地產市場在整體經濟發展水平、政府政策、市場環境、消費者的消費觀念以及資金供求情況等方面各不相同，導致影響不同區域房地產開發投資收益和風險水平的因素和程度也將存在較大差異，即不同區域項目之間的相關性並不是很強。因此，可以通過不同區域投資項目組合，來有效整合和降低房地產開發企業的整體投資風險。比如，有些房地產開發公司不僅在本省或本市進行房地產開發，還將觸角伸到了全國各大中城市，除了公司發展戰略上的考慮外，降低投資風險也是一個重要的因素。
（3）不同時間項目組合。通過區域項目組合的方式可以降低房地產投資的風險，同樣，通過不同時間項目的組合也可以降低風險。例如，對於一個開發面積比較大的項目來說，比較可行的策略就是通過分期開發的模式實施項目進程，分期開發至少有幾個方面的好處：一是通過小規模的分期開發可以試探市場行情和需求，及時調整開發、營銷等方面的策略，減少後期開發的風險；二是分期開發減輕了開發商的資金壓力和降低了財務風險，使開發商通過項目的滾動開發成功運作一個大盤成為可能；三是分期開發降低了開發企業在日常管理、項目管理及其他管理的難度，降低了開發企業項目管理運作風險。
4.風險轉移
風險轉移是指房地產投資者通過某種方式將風險損失轉給其他人承擔。在房地產開發建設過程當中，風險轉移主要有工程保險和工程擔保兩種方式。工程保險是指房地產開發商和承包商為了工程項目的順利實施，向保險人（公司）支付保險費，保險人根據合同約定對在工程建設中可能產生的財產和人身傷害承擔賠償保險金責任。工程保險一般分為強制性保險和自願保險兩類。而工程擔保是指擔保人（一般為銀行、擔保公司、保險公司、其他金融機構、商業團體或個人）應工程合同一方（申請人）的要求向另一方（債權人）作出的書面承諾。通過這兩種方式都能有效地轉移房地產開發建設過程當中出現的風險（主要是工程相關的風險）。
除了通過保險和擔保等形式進行風險轉移之外，開發商也可以通過非保險的形式，例如可以通過在合同中增加索賠條款，將項目的風險轉移給承包方。當然，有些開發商通過與客戶簽訂明顯有利於自己一方的銷售合同，想以此將有些風險轉嫁到消費者頭上，這種不誠信的風險轉移行為並不可取。
9.3.2 房地產開發投資風險的控制
房地產開發投資風險控制是指房地產開發企業在房地產投資風險事件發生前、發生時及發生後，在風險識別與風險衡量的基礎上，及時預測和發現可能存在的風險，並采取相應的風險控制措施，化解、調解和控制風險因素，從而回避、消除和降低風險事件發生的概率及風險損失的程度，最終實現降低房地產開發商預期收益損失。其主要手段如下。
……

行業的發展離不開人纔的支撐，行業的不斷發展同樣對人纔的要求也越來越高。從專業教育的層面來看，就是如何不斷地更新教學內容和培養方式，以適應新時期人纔培養的需要。目前，作為培養房地產經營、管理與服務技術應用型人纔的高職房地產專業教育就面臨著類似的問題。例如，在目前房地產業注重開發投資的背景下，置業投資分析相關教學內容並未在高校房地產類專業，特別是高職房地產專業投資分析課程中受到足夠的重視；在國內還沒有出現該課程的高職高專適用教材和相關教學資料。現實情況告訴我們，在房地產業真正作為服務性質的第三產業已經逐漸發展和成熟的條件下，置業投資的比重將會越來越大；而作為我們學生今後的主要就業選擇，如房地產經紀、房地產評估或者房地產咨詢等工作，對置業投資的知識和技能的要求也越來越迫切。因此，目前急需一本既包括房地產開發投資分析，又針對房地產置業投資分析、內容翔實的高職專業教材。本教材就是在此認識基礎之上編寫而成的。

本教材依據高職教育以就業為導向、能力為本位的培養模式，緊扣目前房地產業發展的現狀和特點，在闡述房地產投資基本理論、基本原理的基礎上，圍繞置業投資分析和開發投資分析兩大內容進行謀篇布局；並且遵循理論適度、重在能力培養的原則，對內容進行了合理安排。本教材區別於國內其他房地產投資分析教材的地方主要有以下幾點：

1．本教材章節不再按傳統的房地產開發項目投資分析框架進行安排，而是將其分為三大部分：基礎篇、置業投資篇和開發投資篇；

2．由於置業投資分析部分是本教材的重點之一，為此單獨安排一章有關住房抵押貸款的內容；有關住房交易、租賃等環節的稅費計算也是本教材的主要內容之一。這些都是其他同類教材所沒有的；

3．為了接近實際，避免過於理論化，本教材引用或采用了盡可能多的真實案例和最新的專題分析素材，作為教師授課或學生討論之用；

4．為了提高本教材的實用性，還特別安排了如何運用電子表格（Excel）進行投資分析的制表及相關計算等內容，這也是其他同類教材所沒有的；

5．教材的重點章節（第4章到第9章）安排了實訓的相關內容，包括實訓課題的背景、任務和要求等。

全書分三大部分共10章，其中第1章到第4章是基礎篇，主要涉及房地產投資的基本概念、基本原理、基本方法以及資金價值計算和經濟評價方法等內容；從第5章到第7章為置業投資篇，主要涉及住房抵押貸款理論與實務、住房房地產置業投資分析、商業房地產置業投資分析等內容；最後，第8章到第10章是開發投資分析部分，主要涉及項目成本費用估算、收入與稅金估算、財務報表編制、不確定性分析、風險分析等內容。另外需要說明的是，全書第一部分、第二部分（除了第4章之外）各章都安排了相應的專題分析，以加深學生在學習過程中對有關熱點問題或重要問題的理解；而對於第4章及後面的第8、9、10章，專題分析對於學生來說可能難度較大或理論性太強，因此就省略了。

本教材由浙江經濟職業技術學院工商管理繫王建紅老師編著，並負責全書的統稿、定稿工作。在編寫過程中，得到了學院和繫部領導、同事及其他許多朋友的大力支持，他們是浙江經濟職業技術學院呂超副教授、張秋埜副教授、周成學老師、王鋒老師，同濟大學經管學院的陳松教授，浙江理工大學經貿管理學院的劉友平老師，蘇州科技學院的張尚老師，以及廈門土地儲備中心的林小丹、大連萬達集團的吳承祥、上海金地集團的黃海濱、杭州資生顧問有限公司的葉邦君和杭州我愛我家房屋租賃置換有限公司、杭州華立房地產代理有限公司、杭州21世紀不動產等企業的許多朋友們。在本教材的編寫過程中，我們也參考了很多文獻和資料。在此，對以上領導、同事、朋友以及有關文獻和資料的作者深表感謝。

不管是開發投資分析還是置業投資分析，其本身實踐性都很強，涉及的學科也很多，包括房地產經濟學、房地產金融與投資、房地產經紀實務、房地產開發、房地產市場營銷等；更何況教材既要滿足理論難度適中又要達到實用夠用的要求，把握起來難度相當大；加之作者水平有限，本書肯定還存在不少缺點甚至錯誤，懇請讀者、同人批評指正。