●第二版序 ／ III版序 ／ VII章項目運營：規模發動機與利潤監控者節 / 為什麼需要項目運營管理一、內憂外患，項目運營管理提速勢在必行 / 3二、新銳房企暗度陳倉，運營管理碩果累累 / 4三、運營管理：規模發動機與利潤監控者 / 6第二節 / 項目運營管理是什麼一、房地產項目運營管理的發展歷程 / 8二、房地產項目運營管理的基本定義 / 9三、房地產項目運營管理的真正內涵 / 12第三節 / 項目運營管理怎麼做一、理論篇：PMBOK 項目知識管理九大體繫 / 26二、體繫篇：構建項目運營“雙PDCA”管理體繫 / 30三、落地篇：構建“144”項目運營管理平臺 / 35第二章房地產項目組織模式選擇與管控節 / 房企集團管控模式選擇一、解讀房地產行業的集團管控模式 / 45二、房企集團管控模式構建思路 / 52第二節 / 房企項目組織模式匹配一、常見的三種項目組織模式 / 60二、房企項目組織模式選擇與典型比較 / 71第三章項目投資收益跟蹤管理節 / 行業進入“白銀時代”，企業管理底座已發生變化一、利潤率逐年下滑，告別暴利時代，回歸社會平均水平 / 87二、更加重視人的能動性，項目跟投與事業合伙人制開始盛行 / 88第二節 / 房地產項目投資收益管理的亂像一、“西瓜”變“芝麻” / 89二、數出多門、自說自話 / 90三、“表哥表姐”團團轉 / 90第三節 / 房地產項目投資收益管理提升建議一、企業認知升級 / 92二、著手體繫構建 / 93三、固化業務支撐 / 100四、信息工具應用 / 118第四章房地產項目計劃管理節 / 計劃管理決定項目運營的效率一、計劃協同：縱向合理分工，橫向相互承諾 / 130二、分級聚焦：抓大放小、層層聚焦且權責清晰 / 131三、動態管理：會議動態回顧和成果控制工作質量 / 133第二節 / 關鍵節點：保障企業經營目標的達成一、聚焦經營要點的關鍵節點設定原則 / 136二、關鍵節點的過程管理手段 / 138第三節 / 主項計劃：實現縱向與橫向的業務協同一、主項計劃是計劃基準，確保項目協同 / 142二、主項計劃應避免精細化，側重目標管理 / 143三、落實主項計劃六要素，提升工作效率和效果 / 144四、會議與報告是主項計劃協同的重要手段 / 146第四節 / 專項計劃：聚焦落地，實現工作執行指導一、專項計劃“漸進明細”實現主項的細化 / 150二、專項計劃是工作任務的步驟級細化 / 151三、專項計劃的過程管理機制 / 152第五節 / 部門計劃：聚焦承諾，承接項目計劃的橋梁一、讓項目計劃成為部門計劃優選 / 153二、橫向檢查機制讓部門工作真正落實項目計劃 / 156第六節 / 階段性成果：評估工作質量的標尺一、階段性成果管理及其作用與目標 / 160二、階段性成果管理機制的建立 / 161第七節 / 項目計劃管理實踐案例一、【案例】X 企計劃管理 / 164二、【案例】W 企計劃管理 / 168三、【案例】R 企業的計劃執行協同 / 175四、【案例】J 集團的計劃執行協同 / 179第五章房地產項目運營會議決策管理節 / 借助會議提升運營決策效率和質量一、合理、高效的會議決策對項目運營非常重要 / 186二、項目運營決策管理現狀急需改進 / 188三、會議決策粗放的原因分析 / 189第二節 / 如何構建高效的會議決策體繫一、開什麼會：合理規劃，從體繫上解決會議低效 / 191二、怎麼開好會：量體裁衣，善用“報告”“會議卡片”等管理工具 / 195第三節 / 運營會議實踐案例一、案例：從運營會議看B企的神速開發模式 / 212二、起步型企業會議規劃：從無到有，廣覆蓋，控風險 / 218三、成長型企業會議規劃：從有到優，抓關鍵，優效果 / 221四、成熟型企業會議規劃：從優到簡，做簡化，提效率 / 224第六章房地產成本管理節“成本策劃論”引領成本管理風向標一、房地產成本管理的發展演變 / 228二、房企成本管理常見癥狀分析 / 230三、成本策劃引領成本管理的風向標 / 232第二節 / 成本三問，探尋成本管理“命門”一、 項目總投入是多少？產品單方是多少？預計目標利潤是多少？ / 235二、成本如何管控，纔能實現目標利潤？ / 236三、成本考核應該抓哪幾個關鍵指標？ / 238第三節 / 構建項目全生命周期成本管理體繫一、成本的全生命周期管理 / 240二、基於控制的成本管理體繫 / 242三、成本管理的組織保障 / 264第四節 / 成本管理實踐案例一、F 企業管理背景 / 268二、成本控制體繫 / 269三、成本管理策略 / 270第七章房地產項目營銷管控體繫節 / “白銀時代”下的房地產營銷面臨六大難題一、項目定位不準，導致產品同質化嚴重 / 279二、定價策略僵化，無法順應外部形勢以創新應變 / 282三、推廣模式陳舊，沿襲廣告流量思維， 日益下降 / 283四、渠道亂像泛濫，渠道管理和拓客經營急需規範與創新 / 284五、外拓管理失控，靠天看人和效果黑箱已成行業常態 / 284六、案場管理粗放，轉化率低下，浪費大量客戶資源 / 285第二節 / 如何實現房企營銷管控體繫的升級換代一、思維創新——改變項目團隊的思維底座，積極創新，擁抱變革 / 287二、頂層設計——構建銷售管控的三類指標體繫 / 291三、過程管控——實現規範化的過程管控 / 300四、業務標準——實現標準化的業務指導 / 317五、數據運維——通過平臺工具，讓數據發揮更大的營銷價值 / 325第三節 / 房企營銷運營體繫的升級換代一、營銷組織的變化 / 332二、業務流程的變化重組 / 336三、績效考核模式的變化 / 339第八章房地產項目運營績效管理節 / 項目運營績效管理的現狀與問題第二節 / 構建高效項目運營績效管理的三個關鍵一、項目績效指標要契合管理目標 / 349二、崗位績效指標要適合具體崗位 / 353三、績效目標要與項目計劃聯動 / 357第三節 / 快速構建高效項目運營績效管理的六個步驟一、設定項目績效指標 / 363二、設定崗位績效指標 / 364三、構建計劃績效聯動體繫 / 364四、工作任務的雙維度評定 / 365五、選擇績效考核應用模式 / 366六、項目績效管理組織保障 / 368第四節 / 項目運營績效案例一、百億房企A 如何構建部門考核型項目績效體繫 / 369二、跨區域發展的B 房企如何構建崗位考核型項目績效體繫 / 372第五節 / 運營管理激勵落地案例一、運營管理激勵新趨勢 / 377二、成長型房企如何設置簡單而有效的項目獎 / 382三、成熟型房企如何基於戰略導向精細化設計項目獎 / 389四、龍頭房企如何探索合伙人激勵機制 / 395

白銀時代，提效、降本、標準化運作是房地產業裡的關鍵詞。 早些年,“買地就掙錢，圖紙也清盤”的草莽時代已經過去。隨之而來的是，在去庫存背景下的分化格局，行業如何在新的浪潮中占得一線先機，如何根據房地產業的新形勢從運營出發，從管理發力，防範項目運作過程中的風險，提升企業的綜合效率，是值得業界人士深思的問題。 本書聚焦地產百強企業中的管理與成長標杆，深入地產企業的一線，剖析運營管理過程中的難、關、痛，以實戰為本，探究運營管理的有效方法、手段，提煉出可供直接參考、借用的房地產運營管理模式。 運營管理是一種整體管理體繫，圍繞企業的經營計劃，分級計劃，計劃協同、監控、考核等多個維度分別展開分析，共八章。

明源地產研究院 著