●第一章前期物業管理
一?熱點問題3
1業主能否以其並非前期物業服務合同當事人為由，拒交物業服務費？3
2在住宅項目中，未經招投標而訂立的前期物業服務合同是否有效？4
3在物業移交業主之後，建設單位是否有權自行解除前期物業服務合同？6
4前期物業管理合同是否需要備案？不備案後果如何？7
5前期物業服務合同何時終止？8
6前期物業服務合同的有效期限條款如何設計？9
7社區居委會與物業公司簽訂的《物業服務合同》是否有效？10
二?典型案例12
案例1：前期物業服務合同的優先效力12
——肖某與A物業公司物業服務合同糾紛案
案例2：物業交付後，業主委員會成立前，開發商能否選聘新的前期物業公司18
——吳某?林某與A物業公司物業服務合同糾紛案
案例3：未征得法定比例和數量的業主同意簽訂的物業服務合同是否有效25
——程某與A業主委員會?B物業公司確認合同無效糾紛案
案例4：一個物業管理區域隻能有一個物業服務主體33
——A物業公司與易某物業服務合同糾紛案
第二章業主?業主大會?業主委員會
一?熱點問題41
8物業管理區域如何劃定？41
9業主欠繳物業服務費能否成為籌備組成員？42
10夫妻共有某專有部分，一方行使表決權後，另一方
可否以未經其同意為由主張該表決權的行使無效？42
11業主委員會提起民事訴訟是否必須取得法定人數和比例的業主的同意？43
12單個業主能否訴請撤銷業主委員會與物業公司簽訂的物業服務合同？45
13單個業主能否訴請撤銷籌備組公布的業委會選舉候選人名單？46
14業主委員會是否可以要求物業公司提供辦公用房？47
15議事規則生效後能否適用於首次業主大會其他事項的表決？48
16業主委員會到期換屆時是否必須要對議事規則?管理規約重新表決？49
17業主委員會到期換屆時是否需要重新成立業主大會？50
18業主委員會解聘前期物業服務公司須經哪些程序？50
19未經備案的業主委員會能否提起行政訴訟？51
20是否可以未交物業服務費的業主行使共同管理權？52
21物業公司能否起訴確認業主大會作出的有關選聘新物業公司決議無效？53
二?典型案例55
案例1：業主能否以個人名義起訴物業公司主張知情權55
——梁某訴A物業公司物業服務合同糾紛案
案例2：業主侵犯物業公司名譽權如何認定60
——雷某與A物業公司名譽權糾紛案
案例3：物業公司起訴支付物業管理費，業主能否反訴物業公司侵權66
——夏某與A物業公司物業服務合同糾紛案
第三章物業管理費
一?熱點問題75
22包干制與酬金制有何區別？75
23房屋被轉讓後，物業公司能否向買受人主張前業主欠交的物業服務費？76
24物業公司能否以未交物業服務費為由取消業主門禁卡的權限？77
25業主能否以房屋質量有問題為由拒交物業服務費？78
26物業服務費何時起算？79
27物業服務存在質量瑕疵，是否必然導致調整物業服務費？80
28物業服務收費標準未經行政備案，物業公司是否可以向業主收費？81
29業主能否以物業公司未拆除違法建設為由拒交物業服務費？81
二?典型案例83
案例1：物業公司與未依法成立的業委會簽訂的物業服務合同無效，業主是否應當支付物業服務費83
——白某與A物業管理公司合同糾紛案
案例2：未完整收回物業管理權能否收取物業管理費89
——A業委會與B商業公司?C物業公司合同糾紛案
第五章人力資源管理
一?熱點問題165
41物業公司如何制定並告知員工錄用條件？165
42物業公司如何降低在項目之間調動員工的法律風險？166
43物業公司如何避免支付加班費的糾紛？167
44物業公司超過法定期限未與員工簽訂勞動合同的，如何處理？169
45在哪些情形下，物業公司可以合法解除勞動合同？169
第七章公共收益管理
一?熱點問題217
61小區的公共部分有哪些？公共部分的收益一般表現為哪些形式？217
62公共收益的權屬歸誰？218
63公共收益應當如何使用？219
64在公共收益的管理方面，物業公司應當履行哪些法定義務？219
65單個業主能否因公共收益相關問題向法院提起訴訟？220
66物業公司能否將收取的小區廣告收益衝抵業主欠繳的物業管理費？221
67主張公共收益返還的訴訟時效何時開始起算？222
68業主如何設計公共收益追索糾紛的訴求？223
69物業公司如何應對公共收益追訴糾紛？224
70前期物業合同中能否約定公共收益由開發商和物業公司共享？225
二?典型案例226
案例1：物業公司能否分配小區公共收益226
——A業主委員會訴B物業公司物業管理糾紛案
案例2：物業公司和業主如何應對公共收益追索糾紛232
——A業委會與B物業公司物業服務合同糾紛案
案例3：業委會主任簽字的效力236
——A業委會訴B物業公司公共收益糾紛案
案例4：電梯維修費用能否在小區公共收益中予以抵扣239
——A業主委員會與B物業公司物權保護糾紛案
案例5：如何認定公共收益訴訟時效的起算246
——A業主委員會與B物業管理有限公司建築物區分所有權糾紛案
第八章公共區域及共用設施設備管理
一?熱點問題255
71架空層是否屬於小區的公共區域？255
72開發商能否通過在房屋買賣合同中約定部分公共區域所有權歸屬？256
73如何劃分開發商?物業公司?業主對公共區域?共用設施的維修責任？257
74物業公司對公共區域?共用設施的維修養護義務應達到什麼程度？257
75供水?供電?供氣?供熱等專業設備發生故障致人損害的，物業公司是否應承擔責任？258

本書是專業的物業管理與服務律師團隊為物業服務人員（包括管理層與一線工作人員）所撰寫的實務操作指南。書中包含前期物業管理，業主、業主大會、業主委員會，物業管理費，業主或物業使用人財產、人身安全，人力資源管理，停車場管理，公共收益管理，公共區域及共用設施設備管理，企業法人管理，專項維修資管理十個部分，覆蓋了物業服務者日常工作中涉及的方方面面。本書主要通過熱點問題解答與典型案例分析的方式，向讀者答疑解惑，使讀者能夠對物業管理中各方面、各環節遇到的問題應如何理解與看待、該如何處理、該如何預先安排以防範風險，有較為明確的了解。實務專家角度的解答與實務點撥，對物業管理者處理好日常工作有很好的指引作用。

向春蘭,肖挺俊 編等