●推薦序一Ⅰ
推薦序二Ⅴ
推薦序三Ⅶ
推薦序四Ⅺ
自序ⅩⅤ
第一章 從增量向存量轉軌,企業戰略全面升級001
第一節增量市場總體向好,存量漸成藍海004
一、調控政策呈新常態,穩市場成調控主基調005
二、地產行業整體向上,但住宅銷售增速放緩006
三、開發利潤合理回歸,為存量崛起做足鋪墊009
四、城市分化持續加劇,帶來結構性布局機會011
五、百強門檻不斷提高,存量漸成房企戰略藍海014
第二節多重行業利好加持,存量市場崛起提速019
一、新時代的經濟特征,賦予存量地產新動能019
二、政策引導紅利落地,存量市場迎實質利好023
三、地產與資本融合,共同掘金存量市場027
第三節打通資管血脈,決勝地產存量時代033
一、存量市場五大機會,各路玩家紛紛進場034
二、增量與存量市場邏輯迥異,房企面臨巨大挑戰041
三、借鋻國際經驗,搶跑房地產存量市場044
第二章 投:謀定後動,尋找套利空間051
第一節國內存量地產的投資現狀054
一、諸多國際資本湧向國內存量市場,投資風向初現054
二、存量市場的兩大套利機會及三大關鍵要素061
第二節定方向:根據企業優勢選擇合適的資管切入領域063
一、世界成熟存量市場的玩家結構相對簡單,基金占主力063
二、從國內現狀來看,萬億藍海市場吸引六大玩家競選賽跑068
三、基於自身資源稟賦,企業應理性選擇細分領域切入075
第三節選資產:沒有更好,隻有更合適078
一、“知己知彼”,洞察存量市場發展現狀和未來趨勢078
二、“以退為進”,以投資者的視角看待不同業態的資產價值109
第四節明標準:匹配需求,即是王道119
一、區域或城市選擇120
二、產品或租售選擇128
三、融資或套利選擇135
第五節洞察各業態投資策略,培養鷹一般的戰略眼光139
一、寫字樓物業典型投資案例140
二、零售商業物業典型投資案例155
三、產業園區物業典型投資案例165
第三章 融:積極創新,拓寬募資渠道183
第一節降速分化,解讀中國房地產業融資現狀185
一、政策調控趨穩,融資趨勢降速分化186
二、資金來源趨緊,行業融資渠道受阻190
第二節錢貴錢緊,對比國內融資市場與海外市場差異197
一、美國市場以基金為主導,融資體繫發達197
二、我國房地產業面臨兩大融資難題199
第三節由粗到細,由重到輕,尋找存量地產融資破局思路202
一、由粗到細,主體信用意識回歸管理信用202
二、由重到輕,資產證券化滿足存量融資需求206
第四節典型創新性存量融資產品解讀210
一、CMBS產品典型案例分析210
二、抵押型REITs產品典型案例分析218
三、收益權類ABS產品典型案例222
第四章 管:專業運營,提升資產價值231
第一節國內的存量資產管理現狀與問題233
一、戰略方向不明,缺乏清晰的業務模式234
二、組織定位尷尬,難以發揮資管核心價值235
三、考核體繫單一,容易忽略長期資本回報236
四、資管能力不足,亟待精細化的管理改造237
第二節明確戰略,根據企業特點適配業務管理模式238
一、以重為主、以輕為輔,依托股市回報擴大規模239
二、以重為主、以輕為輔,“銷售+抵押”邏輯實現滾動開發241
三、專注資本運作,憑借股權投資實現資本套利242
四、專注重資產持有,依托自有資金優化資產配置243
五、輕重並舉,借助外部力量實現資產增值244
第三節組織重塑,發揮資產管理的中樞職能245
一、借鋻標杆企業,思考資管部門的組織定位246
二、釐清工作邊界,明確資產管理的崗位職責250
三、人纔選撥培養,內外兼修搭建人纔支撐體繫252
第四節思維升級,繫統性提升企業資產管理能力254
一、科學估值,全新思維匹配合理激勵機制255
二、NOI為先,強化預算管理,開源節流提升收益260
三、業務創新,重構消費場景,持續提升資產價值271
四、全局風控,圍繞資本關注指標進行資產管理動作289
五、數字賦能,借助科技讓企業實現“精益資管”303
第五節解析國內外優秀資管公司案例,強化運營以實現資產增值328
一、寫字樓資管核心要素與案例分析329
二、購物中心資管核心策略與案例分析342
三、產業園區資管核心策略與案例分析359
第五章 退:金融加持,打通資管閉環381
第一節推出三大難:流動差、成本高、收益低383
一、國內存量商業物業市場現狀384
二、國內存量商業物業退出的三大難題386
第二節破局三條路:拓渠道、降成本、促收益391
一、拓渠道:設定多層退出機制,打通很優“出表”途徑392
二、降成本:產品結構優化,降低交易成本394
三、促收益:運營優化與利益綁定,提升資產收益398
第三節縱觀國內外REITs發展,進退自如實現資本循環400
一、美國REITs產品概述及特征401
二、國內REITs產品概述及特征406
三、國內公募REITs需要關注的幾大關鍵點412
四、公募REITs呼之欲出,三條戰略賽道已經顯現420
後記425
中國房地產正處於從“增量市場”向“存量市場”的轉軌期,伴隨著眾多行業紅利,存量市場的發展已經拉開大幕,未來存量市場必將取代增量市場成為新的行業主導,也必將成為主賽道、主戰場,房企必須未雨綢繆,提前應對。存量大時代下,超過兩百萬億的市場藍海有待挖掘,新的掘金機會已經來臨。但存量與增量的邏輯迥異,對房企的傳統能力提出了新的挑戰。未來無論是輕資產還是重資產模式,都離不開核心的資產管理能力;尤其是資產證券化大潮助推下,房企若不能打造很好的資管能力,未來連項目散售的機會都不復存在。本書從全球資產管理發展視野的高度切入,借鋻成熟市場的行業經驗,洞察國內企業存量轉型及創新的關鍵要素;同時,通過海外標杆-國內標杆-區域標杆等案例解讀,構建資產管理能力的全新模型,對“投、融、管、退”四個能力進行了全新闡述,旨在幫助國內的企業及行業相關機構洞察未來的市場趨勢,把握當前的機遇挑戰,迎接行業全新分水嶺。
明源地產研究院 著
明源地產研究院:致力於推動中國房地產業管理創新。成立於2009年,以做“中國房地產管理創新的引擎”為願景,立足於明源雲(地產ERP、明源雲客、雲鏈、雲空間)與全國數千家房地產企業持久深入的合作,聚焦房地產管理研究、咨詢服務、專業培訓及管理實踐研究四大領域,持續挖掘泛地產各領域創新典型案例,推動中國房地產管理創新。目前研究院已聚集了一大批有著10多年實戰經驗,深諳房地產業務與管理的專家顧問,形成了覆蓋房地產增量市場和存量市場兩大板塊,聚焦房地產戰略轉型與創新、存量資產運營、成本、采購、績效、客戶關繫管理、移動互聯網變革等業務領域的研究團隊。持續推出“中國房地產業管理研究成果”。創辦《明源地產研究等