一、業主撤銷權糾紛業主撤銷權糾紛的常見爭議焦點問題包括六個方面：（1）小區的建築物總面積如何計算？因《民法典》第278條（原《物權法》第76條）中的人數和面積“雙過半”或者“三分之二”“四分之三”決定都涉及小區建築物總面積的計算基數。（2）什麼是業主委員會的決定？業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同是否屬於業主委員會的決定？是否可以撤銷？（3）哪些業主享有業主撤銷權？對業主委員會決定投贊成票的業主是否享有業主撤銷權？（4）業主撤銷權的舉證責任如何分配？業主委員會持有表決票、選票原件是否應提等

●第一章業主撤銷權糾紛
1.初始登記面積是否等同於建築物總面積？
2.調價幅度不同，業主委員會決議是否應撤銷？
3.未通知開發商參會，業主委員會決議是否應撤銷？
4.居委會提價是否合法？
5.不在合理時間內寄送表決票，業主委員會決議是否應撤銷？
6.“默示表決規則”作出的決議是否應撤銷？
7.欠費業主是否享有投票表決權？
8.業主代表大會的決定是否有效？
9.車位能否約定不計入業主投票權數？
10.物業服務合同是否由業主委員會決定？
11.物業服務企業能否成為業主撤銷權案的被告？
12.公房承租人是否享有業主撤銷權？
第二章建築物區分所有權糾紛
1.玻璃幕牆屬於業主共有部位還是專有部位？
2.會所的產權屬於開發商還是業主委員會？
3.人防車位的使用權和收益權歸誰所有？
4.買賣物業服務用房是否構成善意取得？
5.架空層車位產權權屬如何認定？
6.業主是否應分攤供熱管網改造費？
7.會所的產權歸誰所有？
8.架空夾層改建房屋是否應拆除？
9.架空層車庫產權是否屬於建設單位？
10.開發商未配置物業管理用房應否賠償房價款？
11.地上車位能否以是否計算容積率作為認定產權的標準？
12.業主委員會出租人防車位是否構成侵權？
第三章指導和監督糾紛
1.業主委員會連選連任能否剝奪業主補選權利？
2.街道辦事處直接委托居委會召開臨時業主大會是否合法？
3.委員不足12時是補選還是重選？
4.住建委的行政處罰是否合法？
5.房產管理局未處罰物業公司是否構成不作為？
6.信訪處理意見是否應撤銷？
7.街道辦事處是否有權作出限期整改通知書？
8.房管局是否應賠償物業公司的損失？
9.臨時業主大會“罷免業主委員會”是否合法？
10.街道辦事處能否解散業主委員會？
11.建設局和街道辦事處撤銷業主委員會備案是否合法？
12.行政復議、訴訟期間行政處罰加處罰款是否應計算？
13.少數業主是否有權起訴撤銷業主委員會備案？
第四章物業管理權移交糾紛
1.業主委員會自治管理是否合法？
2.商務樓物業管理權歸誰所有？
3.業主撤銷權訴訟能否中止物業移交案審理？
4.居民委員會選聘物業公司是否合法？
5.業主委員會是否應繼續履行前期物業服務合同？
6.未經業主大會授權業主委員會擅自簽訂合同是否有效？
7.物業公司能否解除物業服務合同？
8.物業管理委員會能否解聘物業公司？
9.前期物業服務期限屆滿是否應辦理移交手續？
第五章公共收益返還糾紛
1.物業公司是否應返還電梯廣告收入？
2.停車費是否應返還業主委員會？
3.經營性收益補貼物業費不足的約定是否有效？
4.物業共用設施維修改造費用能否在公共收益中扣除？
第六章物業服務糾紛
1.社會保險稽核是否受兩年時效的？
2.物業服務合同經“事後追認”是否有效？
3.酬金制應按照“實收”還是“應收”物業管理費進行結算？
4.建設單位能否單方面提價？
5.物業服務企業提價是否有效？
第七章其他糾紛
1.業主知情權是否受訴訟時效的？
2.業主委員會主任的越權代理行為是否合法？
3.工商局頒發“住改商”營業執照是否合法？
4.本體維修基金應返還多少給業主委員會？
5.高空拋物導致的賠償責任如何分擔？
6.舊樓增設電梯底層業主能否獲得補償？
第八章附錄
1.民法典（節選）
2.物權法（節選）
3.物業管理條例
4.物業服務收費管理辦法
5.最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
6.最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
7.業主大會和業主委員會指導規則
8.廣東省物業管理條例
9.最高人民法院關於適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋

隨著城市房地產業的蓬勃發展，業主維權意識的不斷提高，業主大會和業主委員會的數量也進入快速擴張階段。業主委員會在維護全體業主在物業管理活動中的合法權益、促進社區安寧和諧方面發揮著重要的作用。但由於業主委員會責、權、利不匹配，監督機制尚不完善，運作缺乏規範化，業主委員會的內部矛盾較為突出。業主委員會對外參加社區治理過程中也常常發生與開發商、物業服務企業、房屋行政主管部門、街道辦事處、居民委員會等基層政府組織之間的利益衝突。《律師說法：業主委員會及物業服務糾紛案例評析》主要從業主撤銷權糾紛、建築物區分所有權糾紛、指導和監督糾紛、物業管理權移交糾紛、公共收益返還糾紛、物業服務糾紛等方面入手，結合相關的具體案例來分析業主委員會在實際運行過程中遇到的糾紛處理方法。本書涉及的案例有一部分是作者親自辦理的案件，書中也彙集了近年來業主委員會維權及物業服務糾紛的一些熱點、難點案件。作者從法院的訴訟實務出發，每等

程磊,周濱 著