《城市更新法律實務——拆除重建類城市更新操作指引》繫北京德恆(深圳)律師事務所房地產及基礎設施部基於自身豐富的實務操作經驗與扎實的理論功底，圍繞拆除重建類城市更新操作各流程的關鍵問題進行的深度研究。全書內容緊跟深圳市城市更新政策的變化，凝聚了作者團隊多年在城市更新相關法律工作中的經驗與智慧，在法律實務操作與理論探討，上兼具重要的參考價值。

●第一章總論/001
第一節城市更新的法律概念/001
一、城市更新的法律含義/001
二、城市更新概念在深圳市的發展過程/005
第二節深圳市城市化進程與土地規劃管理政策歷史沿革/008
一、深圳市城市化的歷史概述/008
二、深圳市土地規劃管理政策沿革/016
第三節拆除重建類城市更新項目主體間法律關繫總述/038
城市更新中的法律關繫簡析/038
二、拆除重建類城市更新中的行政法律關繫1039
三、拆除重建類城市更新中的民事法律關繫1044
第四節深圳市城市更新法規政策概況/048
一、《更新辦法》及《更新辦法實施細則》/048
二、深圳市現行棚戶區改造政策簡介/052
三、對完善深圳市城市更新立法的思考和建議/060
第五節城市更新與依法行政/071
一、城市更新行政決策法治化/071
二、城市更新行政審批合規化的基本要求/073
三、城市更新政府行政處罰合法化/078
第二章拆除重建類城市更新一般程序概要/083
第一節城市計劃審批/083
一、計劃申報應符合的申報情形/083
二、計劃申報要劃定拆除範圍/084
三、計劃的申報要有明確的申報主體/086
四、計劃申報要有符合條件的更新意願/087
五、計劃申報應有明確的更新方向及符合規定的開發強度/088
六、城市計劃的審批程序/088
七、已批準的計劃的效力/093
八、計劃的調整程序/093
九、計劃的調出程序/094
十、相關問題探討/095
第二節土地、建築物權屬認定/097
一、土地、建築物權屬認定的含義/097
二、土地、建築物權屬認定程序/098
三、救濟問題/098
第三節土地信息核查/100
一、土地信息核查的含義/100
二、土地信息核查程序/101
三、救濟問題/101
第四節歷史用地處置/102
一、歷史用地處置的含義/102
二、歷史用地處置程序/103
三、救濟問題/104
第五節城市規劃申批/105
一、編制規劃/105
二、規劃審批程序/106
三、城市規劃的效力/108
四、已批準的城市規劃是否具有可訴性/109
第六節實施主體確認/110
一、單一主體的形成方式1110
二、實施主體的確認/112
第七節建築物拆除及房地產權屬證書注銷/114
一、建築物拆除的流程/115
二、房地產權屬證書注銷/116
第八節項目用地審批/118
一、用地審批/118
二、報批程序及材料要求/119
三、貢獻用地移交人庫/119
四、土地使用權出讓/120
五、地價計收/120
第九節更新項目報建/121
一、建設工程規劃許可/121
二、建設工程施工許可/121
三、項目報建第三方服務/122
四、開發建設/122
第十節城市更新項目監管/122
一、履約監管/123
二、保障性住房的配建與交付/123
三、城市基礎設施、公共服務設施及配套設施的建設與移交/124
四、產業監管/125
五、資金監管/126
第十一節項目竣工驗收1127
一、規劃驗收/127
二、竣工驗收備案/127
三、預售/128
第十二節不動產權屬登記/128
第三章城市更新項目實施的重點法律問題/129
第一節土地及建築物核查處理/129
一、歷史遺留違法用地處理/129
二、特殊用地處理/131
三、歷史遺留違法建築處理/138
四、土地及建築物核查彙總/144
五、建築物拆除與不動產權屬證書注銷/149
第二節集體用地交易監管/152
一、市、區集體用地交易監管政策梳理/153
二、集體用地交易監管過程中的民主決策程序/166
三、結語/173
第三節搬遷安置補償/174
一、搬遷補償前期調查準備/174
二、搬遷補償策略和補償方案制訂/182
三、搬遷補償安置談判和“釘子戶”問題的應對/190
四、《搬遷補償安置協議》的重點條款解析/193
五、《搬遷補償安置協議》的履行及違約救濟/198
六、搬遷補償安置工作的制度性缺失和完善建議/203
第四章城市更新項目並購/211
第一節城市更新項目並購概述/211
一、並購/211
二、房地產項目並購一般模式/211
三、城市更新語境下的並購/221
第二節城市更新項目並購模式/222
一、城市更新股權並購模式/223
二、城市更新項目資產並購模式/225
三、城市更新項目權益並購模式/227
第三節城市更新並購盡職調查/228
一、不同並購模式下盡職調查的側重點/229
二、調查項目用地及地上建築物現狀/230
三、調查擬並購城市更新項目的申報及審批情況/239
四、調查項目搬遷補償安置情況/241
五、調查項目相關合作協議的簽署及履行情況/244
六、調查目標公司情況/245
七、其他需要調查的內容/246
第四節城市更新項目並購與合作法律文件設計/246
一、資產並購模式下的合同條款設置/247
二、股權並購模式下的合同條款設置1250
三、權益並購模式下的合同條款設置/253
第五章城市更新項目融資之法律問題研究/256
第一節城市更新項目融資概述/256
一、概述/256
二、城市更新項目融資的主要特征/256
三、城市更新資產端中的參與主體及法律關繫分析/258
四、城市更新資產端主要環節的法律意義/265
五、對現有城市更新模式中權利(權力)變動的思考/266
六、城市更新項目融資中的常見問題及應對/268
第二節融資路徑之信托計劃/270
一、案例背景/271
二、交易流程及交易要素/271
三、交易結構設計和交易流程分析/272
四、重點法律問題/274
五、風控提示及防範建議/276
第三節融資路徑之私募基金/277
一、案例基本情況及交易結構/278
二、重點法律問題/279
三、風險提示及防範建議/283
第四節融資增信措施之委托代建/284
一、案例基本情況/285
二、交易結構設計和交易流程分析/285
三、重點法律問題/287
四、風險提示及防範建議/293
第五節融資增信措施之非典型擔保/293
一、案例基本情況/294
二、交易結構圖1294
三、重點法律問題/295
四、風險提示及防範建議/303
第六節融資增信措施之跨境擔保/303
案例基本情況/303
二、交易結構及流程分析/304
三、重點法律問題/304
四、風險提示及防範建議/309
第七節融資資金退出路徑分析/310
一、退出路徑概述/310
二、交易結構/310
三、重點法律問題/311
四、風險提示及防範建議/315
第八節投後管理和風險處置/316
一、監管環境變化對交易結構的影響/316
二、融資人的實際控制人變更對履約能力的影響/316
三、城市更新融資中債權違約的風險管理/317
四、抵押物的持續管理及追加增信措施/318
五、履約溝通的溝通記錄管理/319
六、提前從訴訟角度審視項目風險/319
第六章城市更新爭議的解決/321
第一節城市更新爭議概述/321
一、城市更新爭議的概念/321
二、城市更新爭議的種類/321
第二節城市更新爭議的現狀及趨勢/322
一、城市更新爭議的現狀與特征/322
二、城市更新爭議發展趨勢/325
第三節引發城市更新爭議的主要原因/328
一、項目原權利人違約/328
二、項目公司股權轉讓合同中稅負條款約定不明/329
三、交易文件瑕疵/331
四、無法形成單一主體/332
五、購置無證房產盲目進行城市更新/334
六、項目公司轉讓過程中隱藏債務未充分披露/335
七、政府未子審批或審批結果未達合同目的/336
八、搬遷談判陷入長期困局/337
九、開發商批量購買擬更新區城非流通房產/338
第四節常見城市更新爭議類型及裁判要旨/339
一、合同效力糾紛/339
二、違約糾紛/342
三、確權糾紛/359
四、房屋搬遷補償安置糾紛/365
五、房屋租賃糾紛/370
後記/373

近年來，城市更新作為全球各個中心城市發展研究的全新熱點之一，在世界範圍內引起了廣泛討論。城市更新源於20世紀西方工業國家，源於工業革命，已有200多年的歷史，它的發展經歷了從非理性更新到理性更新的變化，從單純強調城市物資環境改善美化、推倒重建的“形體規劃”思想發展到以“人本主義”“可持續發展”的城市整體環境的提升的轉變。
本書繫北京德恆（深圳）律師事務所房地產團隊基於自身豐富的實務操作經驗與扎實的理論研究，圍繞拆除重建類城市更新操作各流程的關鍵問題進行的深度研究。全書內容緊跟深圳市城市更新政策的變化，凝聚了作者團隊多年在城市更新相關法律工作中的經驗總結與智慧，在法律實務操作與理論探討上兼具重要的參考價值。

李建華,查曉斌 編