《律師來了.2：房產糾紛律師答疑》具有以下特色：靠前，實用性。《律師來了.2：房產糾紛律師答疑》通過咨詢涉及房產的各種問題，由專業的律師進行答疑，再附之相關的法律條文，幫助大家去認識和了解法律，以便運用法律武器解決自己遇到的各種難題，維護自身的合法權益。面對實踐中發生的各種問題，大家可以有選擇地對照運用，一定會有開卷有益、醍醐灌頂的感覺，因而，本書很好具有實用性。第二，便捷性。《律師來了.2：房產糾紛律師答疑》以與房產有關的常見的小問題做目錄，采取一問一答的形式，對各種“疑難雜癥”對癥下藥。同時等

●目錄diyi章 房屋買賣簽完買賣合同後，房子就歸你了 買房以後，發現房子同時被賣給了別人，怎麼辦？ 打官司得來的房子，房子什麼時候歸你？ 繼承父親的房屋後，又想賣掉，需要辦理什麼手續 房主通過偽造資料登記了房屋所有權，給買房人造成了損失，登記機關需要承擔責任 辦理預告登記後房屋還能再賣給他人 小區的實際建設和宣傳冊中規劃的不一樣，怎麼辦？ 在開發商沒有取得預售許可證明的情況下，購房者和他們簽訂的房屋預售合同具有法律效力 商品房預售合同沒有辦理備案登記，這份合同有效 買受人簽訂了購房合同後，因為房價上漲，開發商與他人惡意串通，再次訂立商品房買賣合同該怎麼辦呢？ 買房時按照約定交齊了首付款以後還能反悔退掉房子 由於建築材料價格上漲，開發商想提高房價，可以 認購書和房屋買賣合同二者約定的不一致時應該怎麼辦呢？ 買房人不按照約定交購房款，開發商能解除買賣合同 一方違約，另一方想解除合同，但是約定的違約金又過高，該怎麼辦呢？ 交付定金之後，因故沒有簽訂合同，可以要求返還定金 可以在合同中約定如何計算違約金 合同中沒有約定違約金數額，也沒有約定如何賠償損失，如果一方違約，該怎麼辦？ 貸款買房時，如果房屋買賣合同解除了，與銀行的貸款合同可以解除 開發商故意隱瞞自己沒有預售許可證的事實，應該賠償 因為泥石流造成不能按照約定的日期交房，開發商需要承擔違約責任 在沒有交房之前，買房者能把房子再賣給別人 買房以後，什麼時候可以取得房產證？如果沒有按期拿到房產證，開發商要承擔責任 買房兩年後，都沒有拿到房產證的，買房人可以要求出賣人解除買房合同，並返還房款 房屋的保修期是從什麼時候開始計算的？ 無理由拒絕領取交房通知，這時房屋發生毀損怎麼辦？ 交房一個月房屋牆壁就出現裂縫，買房人可以要求解除合同並賠償損失 購買頂樓後，房頂嚴重漏水並損壞了家具，開發商不給說法，應該怎麼辦呢？ 購買的房屋面積比合同中約定的面積小兩平方米怎麼辦呢？ 地下停車位屬於房屋面積的一部分 交付的房屋面積過小，購房者想解除合同，但是開發商拒絕賠償貸款買房的利息，這合理 當房屋誤差面積小於%時，買房者可以要求解除合同 開發商能將房屋的公共建築部分再次賣出 賣房時，房屋內的家用電器也要一起賣掉 購買的房漏水怎麼辦？ 第二章 房屋租賃房屋租賃合同應當包含哪些內容？ 出租房屋，可以租年 已經給了安置房，還能再申請租房補助 房子出租後，必須要進行備案登記可以委托他人去登記 辦理房屋租賃登記備案，應準備好哪些材料？ 房子不出租了，當初的備案登記還需要注銷 承租的房子到期，但出租人沒有提異議，原租賃合同還有效 承租的房子還沒到期，但是其中一個承租人死亡，其他的承租人還能繼續租住 把自己家的車庫改造一下租給別人住可以 地下儲藏室可以出租 房東不同意，租戶可以擅自裝修出租房 在房東不知情時，租戶能把房子再轉租給別人 房主將房子賣了，但租房合同未到期，租戶還可以繼續住 租來的房屋出現嚴重漏水，維修費用應該由誰來承擔呢？ 在出租人出賣租賃房屋時，承租人是否具有優先購買權？ 房東同意裝修的，租期到了後，裝修形成的東西該怎麼處理？ 房東與多人訂立了房屋出租合同，到底誰能入住？ 第三章 房屋產權與登記發現房屋產權登記信息中門牌號寫錯了，可以請在房管局的朋友順手改了 以房產抵押的，需要抵押權人一起申請辦理抵押登記 因遺囑繼承取得的房產，登記過戶時還需要其他繼承人一起去 通過打官司得來的房子，可以單方申請過戶 解除合同以後，已經遞交的不動產登記申請，還能撤回 不動產登記人員不履行“一次性”告知義務，致使申請人多次往返的，申請人該怎麼辦？ 不動產登記機關來實地查看，當事人必須配合他們的工作 所有權存在爭議的房子，能進行登記 辦理過戶登記時，對於不動產登記機構能夠在共享資源上取得的信息，房主還需要重復提交 認為某房屋與自己有關，可以申請查詢一下該房的登記資料 如果房子的利害關繫人不想讓登記機構知道自己的查詢目的，可以進行不動產登記資料的查詢 第四章 房屋抵押與貸款對於被列入拆遷範圍的房屋，可以用來申請貸款 價值萬的房屋進行兩次抵押，diyi次擔保萬，第二次擔保萬，可以 一筆銀行借款使用兩處房產抵押，如果沒有約定，是否視為同一抵押房產？ 房產抵押時，房產的價值可以自由協商而定 公司合並後，其中一個公司之前簽的房產抵押合同還有效 抵押人死亡後，抵押合同應由誰繼續履行？ 對於抵押的房產，房主還能隨便出租和轉讓 抵押合同簽訂後，應該在什麼時候去辦理房地產抵押登記？ 抵押房產登記時是否需要提交抵押登記申請書？ 辦理房產抵押登記後，《房屋他項權證》應由誰保管呢？ 把抵押的房子拍賣，並把拍賣款還給抵押權人以後，還要辦理什麼手續 房屋抵押後，抵押人還可以繼續住在這個房屋裡 房屋抵押後還可以出租 小孩子放鞭炮把抵押的房屋點著，抵押權人可以要求重新提供擔保 抵押人的繼承人到期拒不還錢，抵押權人可以處置抵押的房產 抵押人想變賣房子還錢，抵押權人想拍賣房子，二者意見不一致，怎麼辦呢？ 承租人能優先購買被抵押的房子 在一棟大樓上設定了抵押，應該怎樣償還呢？有什麼固定順序 房屋抵押後，又自行蓋了個門房，這個門房還算是抵押財產 劃撥的土地和建築物被拍賣，抵押權人能優先購買 如果抵押人能及時還上錢，銀行可不可以停止拍賣抵押的房產？ 拍賣抵押的房產得來的錢，應該先償還什麼呢？ 抵押房產變賣後得到的錢還是不夠還欠款怎麼辦呢？繼續向欠款人索要 將抵押房產擅自賣掉了，可行 抵押貸款以後，還沒到期借款人就有錢了，想提前還款，需要經過貸款人同意 能不能不經妻子同意，就把和妻子共有的房子抵押給銀行用來貸款？ 貸款買房的，房產證應由誰保管？ 第五章 房屋裝修裝修時將陽臺改成衛生間，可以 把承重牆上的窗戶改大，可以 節能設施能隨意拆除 把自己的房屋改成雙層復式結構也違法 怎麼樣纔能在非承重外牆上開窗呢？ 可以把屋內的暖氣片換成自己喜歡的樣式 私自更改燃氣管道可以 改動廚房防水層要注意哪些問題？ 裝修工人如果擅自在裝修的室內進行焊接作業會有什麼樣的後果呢？ 裝修時能不能把門向樓道內擴出一米？ 進行裝修登記，應該準備哪些材料呢？ 沒有申報就對房屋進行裝修可以 裝修房子前還要告訴鄰居一聲 什麼是住宅室內裝飾裝修管理服務協議？它包含哪些內容？ 物業公司能強迫業主必須選擇某個裝修公司 住戶如果遇見沒有素質的裝修行為，可以舉報 裝修時，對裝修企業有什麼要求 在與裝修公司簽署裝修合同時，合同裡都規定些什麼內容呢？ 處理裝修產生的糾紛時，可以用什麼方式解決？ 裝修房屋的住戶，每天晚上裝修，很是擾民，這合法 裝修時把產生的廢物堆放在樓道裡，該不該處罰？ “全包”給裝修公司，裝修人對房子驗收時發現甲醛超標，可以要求裝修公司重新干活並賠錢 裝修完成後還要出具質量保修書房子裝修的保修期一般怎麼計算呢？ 第六章 物業管理物業服務收費都是收些什麼費呢？ 業主應該在什麼時候開始交納物業管理費？ 業主稱沒簽訂書面物業服務合同，因此拒交物業費可以 房屋沒人住，就不交物業管理費，行 物業合同以外服務的收費，誰說了算？ 換了物業公司後，原物業公司拒不退出，合法 物業服務費可以包含物業公共部位的維修費 上調物業費時，物業公司應該提前多久告訴大家？ 業主人數較少，還需要成立業主大會 哪些事項必須由業主共同決定？ 經過多少業主的同意，纔能改建、重建建築物及其附屬設施？ 是不是隨便一位業主提議，就能召開業主大會臨時會議？ 業主委員會的職責有哪些？ 開發商與物業公司簽訂的前期物業服務合同能業主 物業公司把全部物業管理工作一並委托給他人的做法是否合法？ 租戶故意損壞小區健身器材的，業主要“背鍋” 別人能代替自己參加業主大會 解決與承租人有關的物業服務糾紛，能不能把承租人當成業主對待？ 業主有權對物業管理提出建議 業主能不能監督小區公共部位是怎麼使用的？ 業主必須交納專項維修資金 業主有權解聘物業公司 業主不服業主大會的決議，能請求法院把決議撤銷 小區電梯內商業廣告的收益，應該歸誰呢？ 業主可以把小區外牆占為己有 把住宅改為攝影工作室行 小區內的停車位，到底歸誰呢？ 業主可以在小區綠地上開闢一個停車位 陽臺牆體出現裂縫，應該由誰來修理？ 第七章 房產征收與補償房子就要被征收，有關部門需要進行調查登記被征收人有義務配合 舊城區有許多危房，若對其改造，符合公共利益的需要 在房屋被征收時，被征收人除了選擇賠房還能選擇賠錢 被征收人如果選擇賠房子，那麼在產權置換時需要注意些什麼？ 承租人是否屬於被征收人？ 在舊城區改建好了以後，被征收人還能不能搬回原來的地方呢？ 房子上設定了抵押，房屋拆遷補償時會不會有什麼影響呢？ 房產證上寫了人的名字，征收補償時應該怎麼樣進行分配？ 房屋拆遷補償款中包括搬遷費用 因廠房被征收導致停產停業，損失算誰的？ 個人住宅和商鋪同時被征收，個人住宅享有住房保障的優先權 被征收房屋的價值誰說了算？應該如何來確定呢？ 對被征收房屋的評估價值有異議時應該怎麼辦？ 對被征收房屋的評估價值有異議需要進行鋻定，怎樣組建鋻定專家組呢？ 被征收人有人選擇要錢，有人選擇要房子，這對房地產價格評估機構進行評估有影響 被征收的房屋上設定了抵押或者正在出租，這對於房子價值的評估有沒有影響呢？ 征收範圍確定以後，又在房屋的征收範圍之內建了新房子，這新房子能得到補償 相關部門作出房屋征收的決定後，被征收人不服怎麼辦？應該找誰說理？ 房屋征收補償方案必須要征求公眾的意見 公眾想對在征收補償方案時提出點意見，可以怎樣提呢？ 被征收人對征收補償的方案有意見，怎麼辦？ 房屋征收補償協議裡面都有什麼內容，被征收人在簽訂時應該注意什麼？ 別人能代替自己簽房屋征收補償協議 被征收人被逼無奈簽訂的房屋補償協議有效 對於補償協議約定的置換房屋的樓層存在重大誤解，應該怎麼辦呢？ 被征收人在簽訂房屋征收補償協議之後還需要做些什麼呢？ 被征收人沒有按期搬走，法院可以強制要求搬走 法院在發出強制搬遷的公告之後，會不會給被征收人一定的時間，讓被征收人搬走？ 在強制拆遷中，把被征收人廠房中的機器損壞，應該由誰來賠？ 被征收人因房屋征收問題申請行政復議，誰纔是被申請人？ 在房屋征收問題中，被征收人在申請行政復議時，行政復議機關是誰？ 被征收人因房屋征收問題而申請行政復議，需要交錢 被征收人在申請行政復議之後，如果要繼續提起行政訴訟，什麼時間都可以提 第八章 相鄰關繫鄰居的水溝挖在了自家房屋導致房屋受損，可以要求鄰居賠償損失 因鄰居私自堵塞排水溝導致自家無法正常排水的，可以要求其疏通水溝 因更改自家電線線路需要通過鄰家，但鄰居不允許，怎麼辦？ 因排放大量污水，嚴重影響周邊鄰居生活的，鄰居應該怎麼辦？ 鄰居新蓋的二層小樓擋住了陽光，怎麼辦？ 第九章 與房產有關的訴訟律師授權委托書怎麼填寫呢？ 因繼承房產發生糾紛的，應該去哪裡起訴？ 丈夫偷偷賣掉夫妻共同共有的房屋，妻子可以同時起訴丈夫和買房人要求賠償損失 想打房屋征收行政官司，應該向哪裡的法院起訴呢？ 對房屋征收補償決定不滿意，能打官司告 對房屋征收復議決定不滿意，能打官司告 在打房屋征收行政官司時，對有關證據的環節應當注意什麼？ 微信記錄可以當做證據 房屋面積縮水，打官司時怎樣找證據？ 房產宣傳廣告在房產糾紛中能作為證據使用 買房時需要注意收集和保存哪些證據？ 在打行政官司時，什麼情況下可以對房屋進行強制征收？ 強制拆遷損害賠償案件中，認為鋻定有問題，可以申請重新鋻定 房屋征收中保護的違章建築違章建築受到損害，能要求賠償 繼承房產糾紛中，放棄繼承的，可以脫離官司

近年來高房價、買房難、限購政策等因素的影響下，房產糾紛發生的比例在不斷地攀升。並且，房產糾紛形式也越來越多樣化，主要表現在房屋買賣糾紛、房屋租賃糾紛、房產抵押登記糾紛等方面，例如生活中經常出現的一房二賣、拆遷補償安置糾紛、房屋抵押糾紛等，這些常出現的糾紛也直接反映了房產涉訴案件在生活中的高發性和對居民生活的重要影響性。因此，當面對這些紛繁復雜的房產糾紛問題時，作為法治社會的一員，學會如何運用法律手段來保護自身的合法權益、如何運用法律來定分止爭尤為重要。為了幫助大家學習相關法律知識，特意編寫了《律師來了.2：房產糾紛律師答疑》。

劉紀偉主編 著 劉紀偉 編

前言隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產業迎來了快速發展時期。尤其是在近年來高房價、買房難、限購政策等因素的影響下，房產糾紛發生的比例在不斷地攀升。並且，房產糾紛形式也越來越多樣化，主要表現在房屋買賣糾紛、房屋租賃糾紛、房產抵押登記糾紛等方面，例如生活中經常出現的一房二賣、拆遷補償安置糾紛、房屋抵押糾紛等，這些常出現的糾紛也直接反映了房產涉訴案件在生活中的高發性和對居民生活的重要影響性。一般來講，與房產有關的事兒都是大事兒，因此，當面對這些紛繁復雜的房產糾紛問題時，作為法治社會的一員，我們有必要學會如何運用法律手段來保護自身的合法權益、如何運用法律來定分止爭。在此，為了幫助大家學習相關法律知識，我們特意編寫了本書，希望能給大家帶來幫助。本書具有以下特色：diyi，實用性。本書通過咨詢涉及房產的各種問題，由專業的律師進行答疑，再附之相關的法律條文，幫助大家去認識和了解法律，以便運用法律武器解等