破解小區治理難題中的“關鍵小事”打造物業管理領域內的“貼身顧問”

●第一篇基礎知識：以案釋法
1.物業服務企業業主知情權怎麼辦？
2.小區業主籌備業主大會遇阻怎麼辦？
3.業主大會議事規則小區業主行使權利怎麼辦？
4.業主委員會履職遇阻怎麼辦？
5.業主委員會委員候選人不符合法律規定怎麼辦？
6.業主委員會備案遇阻怎麼辦？
7.業主委員會未按規定履職侵害業主權益怎麼辦？
8.業主對是否成立物業管理委員會存在爭議怎麼辦？
9.業主對物業管理委員會的組建存在爭議怎麼辦？
10.對物業管理委員會的備案和刻制印章產生爭議怎麼辦？
11.物業管理委員會議事規則不符合要求怎麼辦？
12.未選舉業主委員會的情況下，業主認為居民委員會無權代為召開業主大會怎麼辦？
13.物業服務期限屆滿，業主委員會未通知物業服務企業是否續聘怎麼辦？
14.小區無人管理又遇突發應急事件怎麼辦？
15.樓頂設置的廣告牌影響業主安全怎麼辦？
16.物業服務企業不履行報告義務怎麼辦？
17.業主拒絕繳納專項維修資金怎麼辦？
18.業主主張前期物業服務合同未經業主同意應無效怎麼辦？
19.小區業主不履行臨時管理規約怎麼辦？
20.業主不承認物業管理區域的劃分怎麼辦？
第二篇執法難題：路徑指引
21.小區內私裝地鎖怎麼辦？
——“督、訪、管、罰、查、防”
22.小區有大量“僵尸車”怎麼辦？
——“四分、四訴、四查”
23.小區內地下空間使用混亂怎麼辦？
——“三聚焦、管盯罰”
24.小區內個體工商戶傾倒污物影響環境衛生怎麼辦？
——“三環節”
25.被舉報的違法建設主體找不到影響查處效率怎麼辦？
——“三精準”
26.前期物業服務合同終止後物業服務企業拒不移交物業管理所需資料怎麼辦？
——“協商、投訴、起訴”三部曲
27.物業服務企業應對小區違章建築怎麼辦？
——“三要素”
28.物業服務企業因垃圾未按要求分類收到《責令限期改正通知書》後怎麼辦？
——“雙全面”
29.小區內違法出租房屋問題嚴重怎麼辦？
——“網格預警、重點切入、精準治理”
30.業主裝修過程中非法傾倒建築垃圾怎麼辦？
——“四點”法
31.小區內違章建築屢禁不止怎麼辦？
——“早、力、嚴、強”
32.物業服務企業擅自改變物業管理用房用途怎麼辦？
——“五明確”
33.物業服務企業擅自在小區兒童活動場地辦收費遊樂場怎麼辦？
——“雙訴”
34.小區業主私拉電線危害安全怎麼辦？
——“城管查秩序、公安嚴追究、消防除隱患、屬地強監管”
35.業主擅自將住宅陽臺改為衛生間怎麼辦？
——“報告、處罰裝修人、處罰裝飾裝修企業、整改問題”
36.小區內多家餐飲店違規排放油煙怎麼辦？
——“三到位”
37.物業服務企業對業主拆除承重牆制止不力且不向行政主管部門報告怎麼辦？
——“投訴、舉報、起訴”
38.小區內超市開業宣傳、“廣場舞”、夜間施工噪聲嚴重怎麼辦？
——“三聚焦、三到位”
39.業主把小區綠地變菜園怎麼辦？
——“報告、查處、起訴”三步驟
40.物業服務企業管不住小區內無照經營怎麼辦？
——“兩查兩及時”
41.高峰時段業主違規攜犬乘電梯怎麼辦？
——“定性、履責、處罰”三環節
42.小區物業遇上審判機關調查取證怎麼辦？
——“明性質，知後果，依法行”
43.業主從五樓私拉電纜給樓下電動三輪車充電怎麼辦？
——“四及時”
44.物業服務企業擅自利用小區共用部位進行經營怎麼辦？
——“三措施”
45.業主擅自拆改再生水管線不聽勸怎麼辦？
——“報告、查處促整改”和“訴訟維權”
46.物業服務企業擅自改變物業規劃用途怎麼辦？
——“投訴舉報、查處促改”
47.物業服務企業不公示小區車位出售、出租等信息怎麼辦？
——“提出異議、投訴舉報、查處促改”
48.業主堆放雜物占用小區消防通道怎麼辦？
——“報告、查處”促整改
49.業主堵塞小區車庫入口怎麼辦？
——“報告、查處+處罰”促改正
50.業主侵占樓內通道安裝防盜門怎麼辦？
——“訴訟維權”
51.被解聘物業服務企業拒不退出物業管理區域怎麼辦？
——“雙策略”
52.本小區車位緊張卻向小區外人員出租車位怎麼辦？
——“強勢協商、處罰促改”
53.物業服務企業未建立、保存相關檔案和資料怎麼辦？
——“闡明依據重協商、舉報處罰促整改”
54.物業服務企業擅自停止服務業主委員會怎麼辦？
——“懇切談、法院裁”
55.頂層業主私建閣樓，拒不配合城管執法怎麼辦？
——“行刑銜接”
56.鄰居安裝攝像頭監控樓道侵犯其他業主隱私怎麼辦？
——“協商解決、留存證據、調解訴訟”
57.物業服務企業擅自處分小區公共區域廣告收益怎麼辦？
——“明法理、懇切談、法院裁”
58.物業服務企業擅自挖掘道路損害業主共同利益怎麼辦？
——“執法促改”
59.物業服務企業將全部物業管理委托給他人怎麼辦？
——“罰裁並行”
60.物業服務企業拒絕退還預收的物業費怎麼辦？
——“懇切談、提異議、法院裁”
第三篇規範服務：實務參考
61.業主違規裝修，物業服務企業怎麼辦？
62.產權證上登記的業主主張“借名買房”拒交物業費怎麼辦？
63.物業服務合同表述有瑕疵，業主拒繳物業費怎麼辦？
64.業主委員會占據地下人防車庫怎麼辦？
65.業主委員會要求提前解除物業服務合同怎麼辦？
66.業主在小區內被第三人打傷怎麼辦？
67.業主認為物業費超過訴訟時效怎麼辦？
68.下水道堵塞，物業服務企業怎麼辦？
69.業主認為小區采取的固定停車位管理方式不合理怎麼辦？
70.業主以房屋出租為由拒繳物業費怎麼辦？
71.業主以房子未過戶為由拒繳物業費怎麼辦？
72.物業費漲價，業主拒絕繳納怎麼辦？
73.業主要求物業服務企業啟用專項維修資金修房怎麼辦？
74.業主認為物業服務企業擅自清理其物品怎麼辦？
75.物業服務合同終止，原物業服務企業不退出怎麼辦？
76.業主在小區內被車撞傷怎麼辦？
77.業主拒絕繳納分攤費用怎麼辦？
78.業主不認可物業服務企業提供的物業服務怎麼辦？
79.首層用戶要求免除電梯費怎麼辦？
80.物業服務企業轉包保潔服務致業主受傷怎麼辦？
第四篇業主維權：法律指南
81.街道辦事處因“建築總面積”未過半不予備案怎麼辦？
82.物業服務企業不返還小區公益收入怎麼辦？
83.業主因高空墜物致害怎麼辦？
84.業主被高空墜物砸傷，無法確定侵權人怎麼辦？
85.樓上下水道堵塞漏水至樓下，造成樓下業主財產損失怎麼辦？
86.業主車輛被業主共有物砸毀怎麼辦？
87.業主因物業服務不到位要求減免物業費，物業服務企業不同意怎麼辦？
88.業主侵害業委會委員的名譽權怎麼辦？
89.物業服務企業要求業主繳納已過訴訟時效的物業費怎麼辦？
90.業委會不同意物業服務企業繼續履行合同怎麼辦？
91.業主擅自占用他人專有部分怎麼辦？
92.物業服務企業認為業委會的言論侵害其名譽權怎麼辦？
93.物業服務企業雇傭的勞務派遣員工毆打業主怎麼辦？
94.物業管理費用收支賬目不公示怎麼辦？
95.小區內的公益收入歸屬有爭議怎麼辦？
96.噴淋繫統故障影響滅火，業主車輛因此受損怎麼辦？
97.業主不能行使知情權怎麼辦？
98.業主要求撤銷業主大會決議怎麼辦？
99.小區內的健身器材致人傷害怎麼辦？
100.物業服務企業認為業主委員會不具有訴訟主體資格怎麼辦？
第五篇常用文書：實操範式
北京市前期物業服務合同
北京市物業服務合同
關於印發《北京市住宅區管理規約》、《北京市住宅區業主大會議事規則》、《北京市住宅區首次業主大會會議召開方案》和《北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告》制定規範和示範文本的通知
北京市住宅區管理規約制定規範
北京市住宅區管理規約
北京市住宅區業主大會議事規則制定規範
北京市住宅區業主大會議事規則
北京市住宅區首次業主大會會議召開方案制定規範
北京市住宅區首次業主大會會議召開方案
北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告撰寫規範
北京市住宅區首次業主大會會議籌備組工作報告
關於印發《業主委員會備案單》《印章刻制證明》《物業管理區域變更申請書及確認書》的通知
業主委員會備案單
備案事項變更單
印章刻制證明
北京市住宅區物業管理區域變更申請書（分立）
北京市住宅區物業管理區域變更申請書（合並）
物業管理區域變更確認書
北京市住宅區臨時管理規約制定規範
北京市住宅區臨時管理規約
中國物業管理協會關於印發《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）的通知
附錄物業管理常用法律法規
1.中華人民共和國民法典與相關法律對照（節選）
2.物業管理條例
3.業主大會和業主委員會指導規則
4.物業承接查驗辦法
5.物業服務收費管理辦法
6.住宅專項維修資金管理辦法
7.住宅室內裝飾裝修管理辦法
8.最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋
9.最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋
10.北京市物業管理條例
11.上海市住宅物業管理規定
後記

全書分為基礎知識、執法難題、規範服務、業主維權、常用文書五個篇章，共100個專題。旨在為城市管理者、行政執法者、物業服務企業、業主委員會、居民委員會、物業管理委員會和廣大業主等法律主體規範行為邊界，提供維權利器，提速服務質效，供給權利之鑰，凝練執法要領。