戶型設計研究

節 戶型是實現消費者居家生活的基本要素

一、戶型設計首要關注市場，其次纔是技術

二、戶型設計應注意空間的七大關鍵點

三、優秀戶型六說

第二節 住宅產品戶型設計技巧

一、戶型五大功能區設計技巧

二、 各種面積戶型設計技巧

三、板樓、塔樓及板塔樓戶型設計技巧

四、異形戶型設計技巧

部分


2008年以來，由於觀望氣氛濃郁，市場呈現商品房交易量大幅萎縮而房價依然穩定的局面。成交量與2007年同期相比，下降幅度在50％左右，整體市場的成交不旺。新開工面積、在建面積和竣工面積呈現萎縮狀態。


TWO 戶型案例

第二部分

翡翠藍灣

翡翠藍灣

翡翠綠洲

富力威爾斯

恆鑫御雅庭

恆鑫御雅庭

雋峰苑

尚東尚築

世紀雲頂雅苑

易豐大廈

朱美拉公寓

幸福立方

頤景華苑

朱美拉公寓

荔江美築

富力城

新塘錦繡新天地

幸福立方

富力桃園

尚東峰景

嘉駿豪苑

合生?雲山熹景

貴賢上品

富力君湖華庭

東方新世界

星彙雲錦

尚東峰景

尚東峰景

威尼國際酒店公寓

頤景華苑

濱江瑞城

保利中環廣場

貴賢上品

合生雲山熹景

羅馬家園

達鏢國際中心

金牌小戶型


在房地產業內，小戶型被多數人看作是一種過渡產品，人們對小戶型的認識隻停留在表面，對小戶型產品的居住功能更是充滿質疑。今日小戶型產品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型的使用率、性價比、居住舒適度都有所提高。


合生頤景華苑

中糧萬科金域藍灣A

龍光棕櫚水岸

保利春天裡

中糧萬科金域藍灣

富豪山莊

翡翠藍灣

合生雲山熹景

翡翠藍灣

保利春天裡

保利公館2010

保利春天裡

達鏢國際中心

達鏢國際中心

陽光假日園

世界花園萬像苑

富力國際公館

逸彩新世界

依林假日

翠城花園

萬科柏悅灣

白雲尚城

星彙雲錦

幸福立方

荔江美築

光大榕譽

嶺南新世界

天馬河公館

中房觀湖國際

嘉駿豪苑

白雲尚城

錦繡新天地

頤景華苑

合生雲山熹景

白雲尚城

珠江峰景灣二期凱悅庭

珠江峰景灣二期凱悅庭

陽光假日園

富力國際公館

保利城

龍光棕櫚水岸

東山一品

海倫春天

天河御品

勤天一品樹院

保利公館

尚東尚築

海倫堡

合生頤景華苑

東方新世界星暉

東湖洲

翡翠藍灣

富力桃園

廣州柏悅灣

廣州海倫堡

豪利花園二期皓雲閣

荷塘月色

恆大山水城

銀基金灣

恆鑫御雅庭

金海岸

嶺南新世界水悅清華

南沙濱海

尚東尚築

世紀雲頂雅苑

世紀雲頂雅苑

中海金沙馨園

莊士?映蝶藍灣

合和新城二期

翡翠綠洲森林半島

荔江美築

金牌中戶型


中戶型是目前市場上供應量較大的產品，特別是在樓價走高之後，成為自住的產品。在面積上，90至119平方米可以做成舒適的兩房或者三房戶型，甚至可以是緊湊型的四房單位。


東方名都

方圓月島

翡翠綠洲

荷塘月色

荷塘月色

小城之春

錦繡銀灣

塞汶湖

塞汶湖

塞汶湖

山水華府

山水華府二期

山水華府二期

星河灣6號

星河灣6號

星河灣6號

星彙雲錦一期

雅寶新城亞瑟公館

招商?金山谷

招商?金山谷

羅馬家園

勤天一品樹院

羅馬家園

尚東尚築

富力君湖華庭

貴賢上品

中房觀湖國際

保利香雪山

中順領御公館

合生湖山國際維也納山林

中順領御公館

駿景花園

中順領御公館

海倫堡流金歲月

高德置地廣場

雲山錦繡家園

南沙濱海花園

光大榕譽

莊士映蝶藍灣

駿景花園

合生湖山國際

富力桃園

駿景花園

倚綠山莊

富力城

嶺南灣畔

金牌大戶型


大戶型一般指建築面積大、樓盤售價高、容積率較低的住宅戶型。通常有三個界定標準：一個可以從面積大小來界定；一個可以從售價來界定；還有一個從占地面積、容積率來界定，如占地面積大、容積率低的低密度住宅。


碧桂園假日半島

恆大金碧天下

花都頤和山莊

錦繡御景苑

南華時代城

勤天一品樹院

勤天一品樹院

十裡方圓嵐山疊翠

新光城市花園

邦山清水秀

恆大金碧天下

祈福海岸

勤天一品樹院

碧桂園假日半島

祈福海岸

南沙境界

勤天一品樹院

富力金港城

碧桂園假日半島

珠光流溪御景

濱海花園濱海半島

恆大金碧天下

祈福海岸

保利香雪山

富力金港城

合和新城

方圓明月山溪
<邦?山清水秀

珠光流溪御景

合生帝景山莊

方圓明月山溪
<邦?山清水秀
<邦?山清水秀

富力泉天下

美林湖國際社區

碧桂園假日半島

頤和高爾夫莊園

珠光流溪御景

銀業堡島

頤和高爾夫莊園

美林湖國際社區

金海岸花園

金海岸花園

荔城碧桂園

碧桂園假日半島

南沙境界

金牌超大戶型


超大戶型由於面積較大，首先追求的是內部空間的完整和舒適，它包括套間、衣帽間、書房、工人房等。同時還非常注重私密性，除對內部空間進行分區外，還往往有雙套房或多套房設計。在外部空間上，還加入入戶花園或空中素。


北京路5號公館

翡翠綠洲

富力金港城

富力威爾斯

合和新城

勤天一品樹院

尚東尚築

中海金沙灣

中順領御公館

翡翠綠洲

尚東尚築

勤天一品樹院

尚東尚築

海珠光大榕譽

富力君湖華庭

南沙奧園

錦繡銀灣

合和新城

南沙奧園

珠江峰景灣

天河御品

一、戶型設計首要關注市場，其次纔是技術


表面上看，戶型即建築的室內空間間隔，需要考慮整體建築結構、建築承重及水、電、氣、熱、光纖等管網線路布置，因而是一個建築技術問題，完全是建築設計師的工作。其實不然，戶型是滿足“舒適性”的首要前提，隻有滿足了消費者需求的技術纔有意義，隻有滿足了消費者的戶型纔能確保項目銷售暢旺。


1.戶型策劃的四項內容


世界上沒有好的戶型，隻有適合某一特定項目所指稱的某一類別消費者的戶型，而要讓戶型能恰到好處地滿足目標消費者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費者的生活背景、消費心理和消費特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環境、人文環境、項目的規劃布局和小區內環境營造等一繫列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。這一切，顯然不是設計所能解決的問題，設計師應該在對戶型類別配置、戶型功能配置的詳細任務書的指導下開展工作，纔能設計出真正的“好”戶型。戶型策劃的主要內容有以下四點：


內容1：戶型類別配置


想吸引所有消費者的項目終隻能是所有消費者都吸引不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據項目所處區位及周邊總體環境，結合目標消費者定位，確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主？是以三房兩廳兩衛以上大戶型為主還是以兩房兩廳一衛以下小戶型為主？一房、兩房、三房、四房、五房、復（躍層）式等分別應占多少比例？



從整棟樓或整個項目來說，大小戶型的配置比例也是一個必須仔細研究、謹慎對待的問題。戶型單一則客源供給面狹窄，抗風險性相對也就較差，但“人以群分”，單一戶型所帶來的客戶基本素質面的同一，可大大提高物業形像進而賣出好價錢。正因為如此，采取單一戶型配置需要精確、深入的前期市場研究，一旦定位準確，其收益也非同一般。一些項目由於對目標消費者界定不清或希望將所有類別消費者一網打盡，於是從30平方米～40平方米的單身公寓到兩房、三房、四房直至200
平方米以上的復式一應俱全。


看起來不同需求的客戶均能得到滿足，而實際上由於定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺——開奔馳的當然不想與騎自行車的為鄰，騎自行車的看鄰居開著奔馳進進出出心裡也別扭。因此大、小戶型相互比例配置必須合適，戶型既有層次又有相對同一性，既錯落有致又充實豐富，使得客戶挑選餘地大，市場抗風險性也好。究竟多少比例纔恰當，這並不能憑主觀的臆想，隻能通過對市場的深入了解纔能得出。



戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃首要是進行土地價值分析判斷：景觀豐富、交通便利的地塊當然應以大戶型為主；土地各方面均普通，既無突出優點又無特別缺點的，則以中等戶型為主；而地塊較差時則應以總價較低的中、小戶型為主；至於在商務中心區的小幅土地，適宜的當然是小面積公寓甚至酒店式公寓。



內容2：戶型面積設定從目前的市場實況看，由於生活習慣、居住觀念的不同，我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將70平方米做成三房而北方地區兩房的面積也大多超過100平方米。就是在同一城市，不同類別的消費者對面積的要求也大相徑庭：有的認為三房應在100平方米左右，有的希望三房能做到130平方米以上甚至170平方米；有的喜歡70平方米的兩房，有的喜歡兩房超過90平方米……那麼具體到某一樓盤，每種戶型類別的面積到底以多少為宜，這顯然需要精心策劃。


內容3：戶型類別分布


在很多項目中都有一些單純從設計角度看堪稱優秀的戶型卻不幸淪為庫存，其原因在於發展商將它們放在了錯誤的位置：面積大、總價高的戶型卻被放在臨近路邊、噪聲相當大的地方，或景觀較差的地方，或朝北的方向，或南北向樓體中，或有西曬，或是底層……位置好的地方設置總價的戶型，位置差的地方設置總價的戶型，這是決定各類戶型在項目中位置分布的基本原則，背離這一點，收獲的就可能是積壓或低價低利潤。