上篇 中國基礎設施公募REITs的概述與規則解讀
導言
一、國際標準REITs的市場發展情況概述
二、中國公募REITs的發展歷程
三、發展現狀
第一章 基礎設施公募REITs的監管與規則體繫概覽
一、公募REITs的監管機構與職權劃分
二、公募REITs的監管規則概覽
三、地方對公募REITs的支持政策
第二章 基礎設施公募REITs的概述
一、基礎設施公募REITs的交易架構
二、基礎設施公募REITs的主要特征
三、關於交易結構中負債的構建問題
四、基礎設施公募REITs中的治理機制
五、申報流程
第三章 公募REITs的主要參與機構
一、原始權益人
二、基金管理人
三、資產支持證券管理人
四、基金托管人和資產支持證券托管人
五、外部運營管理機構
六、中介機構
第四章 基礎設施試點項目的選擇和法律盡職調查要點
一、基礎設施公募REITs盡職調查概述
二、項目的基本要求
三、項目權屬與權利限制、權利負擔情況
四、項目建設、運營的合規性
五、關於資產轉讓限制與解除
六、關於土地的相關要求
七、關於稅收問題的關注要點
八、關於國有資產轉讓問題的關注要點
九、募集資金用途
十、項目選擇的其他要求與關注要點
十一、發改委關於項目入庫的要求與關注要點
十二、項目公司的合規性要求與關注要點
下篇 中國基礎設施公募REITs的案例分析
第五章 產業園區基礎設施公募REITs的法律關注重點和案例分析
一、產業園區基礎設施公募REITs的法律關注重點
二、產業園區基礎設施公募REITs的案例分析
第六章 收費公路基礎設施公募REITs的法律關注重點和案例分析
一、收費公路行業分析及相關法規
二、收費公路基礎設施公募REITs的法律關注重點
三、收費公路基礎設施公募REITs的案例分析
第七章 市政基礎設施公募REITs的法律關注重點
一、供水項目開展公募REITs的法律關注重點
二、供電項目開展公募REITs的法律關注重點
三、供熱項目開展公募REITs的法律關注重點
四、供氣項目開展公募REITs的法律關注重點
第八章 清潔能源發電基礎設施公募REITs的法律關注重點和案例分析
一、清潔能源發電基礎設施公募REITs的法律關注重點
二、清潔能源發電基礎設施公募REITs的案例分析
第九章 倉儲物流公募REITs的法律關注重點和案例分析
一、倉儲物流行業分析及相關法規
二、倉儲物流公募REITs的法律關注重點
三、倉儲物流公募REITs的案例分析
第十章 生態環保基礎設施公募REITs的法律關注重點和案例分析
一、生態環保基礎設施的行業概述
二、污水處理公募REITs的法律關注重點
三、固廢危廢醫廢處理公募REITs的法律關注重點
四、污水處理REITs的案例分析：富國首創水務REIT
五、固廢危廢醫廢處理公募REITs的案例：中航首鋼綠能REIT
第十一章 保障性租賃住房公募REITs的法律關注重點和案例分析
一、我國住房保障體繫的法律沿革
二、保障性租賃住房公募REITs的法律關注重點
三、保障性租賃住房公募REITs的案例分析
第十二章 數據中心公募REITs的法律關注重點和案例分析
一、IDC的發展概況與綠色節能監管新趨勢
二、關於IDC項目建設階段的合規關注要點
三、關於IDC項目運營階段的合規關注要點
四、關於IDC項目相關資產的可轉讓性
五、資產重組可能涉及的IDC牌照問題
六、資產重組可能涉及的既有IDC服務協議改造問題
七、IDC公募REITs項目的委托運營方案及突出問題
八、結語
第十三章 水利、旅遊景區設施REITs的法律關注重點
一、水利設施REITs的法律關注重點
二、旅遊景區REITs路徑探討及法律關注重點
第十四章 消費基礎設施REITs的法律關注重點
一、消費基礎設施REITs試點的準入範圍
二、消費基礎設施項目的權屬合法合規性
三、入池消費基礎設施項目的報批報建手續合規性
四、消費基礎設施項目在運營與現金流方面的合法合規性
五、消費基礎設施項目的資產轉讓行為合法合規性
六、REITs回收資金的最新要求

前言
2020年4月24日，國家發改委、中國證監會聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式拉開了我國公募REITs試點的序幕。選擇率先在基礎設施領域實現“破冰”，是我國公募REITs的特色和投融資領域的重大創新。如今，我國基礎設施公募REITs試點已滿“三周歲”，監管規則體繫建設與優質項目成功推出，相伴共進，成果豐碩。截至2023年6月30日：一方面，國家發改委、中國證監會等多個監管機構已累計出臺了超過二十部與基礎設施公募REITs相關的配套法律法規與自律規範，從而搭建起了公募REITs監管規則基本框架。以北上廣深為代表，超過二十個省、市相關政府部門已出臺了公募REITs的地方性專項支持政策，從而在各地形成了良好政策環境；財政部、稅務總局專門出臺了基礎設施公募REITs試點稅收相關配套政策，從而對稅收難題給予了明確回應；國務院辦公廳及國務院國資委明確了基礎設施公募REITs試點涉及的國有產權經批準後可以非公開協議轉讓的監管意見，我國基礎設施公募REITs監管規則體繫已基本建立，申報、審核、發行、存續期管理以及信息披露等各主要方面均有據可依。另一方面，目前已有27隻公募REITs產品成功完成首發上市，4隻公募REITs產品成功完成了擴募發行，消費基礎設施公募REITs試點項目近期也可能會實現零的突破，另有大量儲備項目在積極籌備中，勢頭良好、未來可期！
中倫律師事務所作為中國領先的證券化與公募REITs法律解決方案提供方之一，長期專注並深耕於證券化和REITs領域，積累了豐富的研究與實踐經驗，深諳相關業務領域的法律與合規監管要點、難點與問題解決方案。我們注意到，在試點探索和推進常態化發行的過程中，公募REITs項目推進呈現出要求嚴、環節多、流程長、創新性強、對監管導向高度敏感等特點，雖各方對公募REITs興趣濃厚並給予了高度關注，但相對缺乏對於現有REITs監管規則及實操要點的繫統性、全局性、圖景式的梳理與解讀，對於不同行業類型項目開展REITs試點的法律關注重點和已上市案例的寶貴經驗也亟待“麻雀解剖”式的探究分析。因此，中倫律師事務所的證券化與公募REITs法律服務團隊投入了大量時間與精力，組織撰寫了這本《中國基礎設施公募REITs法律實務操作指南》。我們希望通過知識和經驗的共享，增進各方對於中國基礎設施公募REITs的了解與關注，共同開拓，共謀發展。
本書共包括兩個部分，十四個章節。第一部分由導言、第一章至第四章組成，主要內容為中國基礎設施公募REITs的概述與規則解讀。第二部分由第五章至第十四章組成，對產業園、收費公路、市政（供水、供電、供熱、供氣）、清潔能源、倉儲物流、生態環保（污水處理、固廢危廢醫廢處理）、保障性租賃住房、數據中心、水利設施、旅遊景區、消費基礎設施等各類型基礎設施公募REITs的法律關注要點和案例進行了分析。
應該指出的是，中國公募REITs試點作為一種高度復雜且極具創新的金融產品，且在交易架構與法律關繫、入池項目類型、管理模式與治理機制等諸多方面相較於國際上其他市場已推出的公募REITs具有明顯的中國特色。我們盡最大努力在本書中涵蓋當前公募REITs試點的主要法律實務問題，但由於未來公募REITs相關立法與監管方面處於持續發展革新的過程中，不動產投資信托基金辦法以及相關土地、不同類型的細分資產業務指引等配套制度呼之欲出，隨著試點進一步推進，我們的理解和認識也可能相應地加深與更新，因此本書中提及的特定問題與分析不代表我們的正式法律意見，建議相關方還請尋求專業律師的正式法律意見。此外，我們非常誠摯地歡迎您對本書提出批評、指正與建議！
本法律實務操作指南前言、第一章至第三章由許葦、張翔、陳泓成、張寶心、寇曦等編寫，第四章由許葦、胡繼東、孫凱歌編寫，第五章由許葦、張寶心、陳河源、李敏編寫，第六章由路競祎、郭玉璇編寫，第七章由許葦、胡繼東、孫凱歌、任雪編寫，第八章由許葦、路競祎、陳泓成編寫，第九章由路競祎、曹瑞琨編寫，第十章由劉小麗、張志傑編寫，第十一章由許葦、路競祎、張翔、張寶心編寫，第十二章由許葦、胡繼東編寫，第十三章由路競祎、賈雪、周琳麗編寫，第十四章由許葦、胡繼東編寫。以上內容均由劉柏榮、許葦、路競祎審校。
最後，謹在此向長期以來信任與支持我們的各位朋友，致以最誠摯的感謝！