章 建築物及設施設備管理

1.行人在小區內摔傷，物業公司應賠償嗎？

劉某訴上海某物業公司健康權糾紛案............................ 2

2.大廈高空墜物致人死亡，物業公司應否擔責？

深圳市某大廈高空墜物案................................................ 9

3.電梯事故致人重傷，物業公司和維保單位誰應擔責？

盛某與上海某電梯有限公司、上海某物業發展有限公司生命權、
健康權、身體權糾紛案.............................................. 16

4.供熱管線爆裂燙死人，物業公司應否擔責？

北京市某物業公司、建設單位與供熱單位因熱力管線爆裂致人死亡引發事故責任案...................................... 24

5.物業公司如何有效開展有限空間作業？

北京市通州區某小區物業公司員工維修污水泵時中毒身亡，項目
經理被刑拘案.............................................................. 35

第二章 公共秩序及消防安全管理

6.物業公司有權制止小區內的“群租”嗎？

上海市“群租”案.................................................. 42

7.什麼樣的“住改商”纔是合法的？

武漢市某“住改商”案.................................................. 49

8.物業公司如何應對業主“私搭亂建”？

潘某與河南省某物業公司財產損害賠償糾紛案......... 56

9.物業公司對入室盜竊負何種責任？

湖南省邵陽市某物業管理有限責任公司與周某、葉某物業服務合同糾紛案...................................................... 61

10.物業項目發生火災，物業公司應否擔責？

天津市某高層住宅發生火災物業公司被判賠償案..... 67

第三章 停車及裝飾裝修管理

11.小區內地面停車位及地下自行車車庫能否出售？

上海市物權法案：上訴人宮某、上海某房地產公司商品房預售合同糾紛案.............................................. 74

12. 
物業公司未在小區停車場安裝監控設施，業主汽車輪胎被扎破，物業公司應否承擔責任？

上訴人張先生與被上訴人河南省信陽市某物業公司物業服務合同
糾紛案.......................................................................... 80

13.業主汽車在小區內受損，物業公司應賠償嗎？

趙某與北京某物業公司物業服務合同糾紛案............. 87

14.業主裝修，能指定水泥、沙子等裝修材料嗎？

霍某等人強迫河南省平頂山市新華區某小區業主購買其裝修材料和搬運服務構成強迫交易罪一案......... 92

15.物業公司如何做好裝修管理？

趙某與上海某物業公司及其保安宋某健康權、身體權糾紛案............................................................................... 97

第四章 物業收費及財務管理

16.物業公司應如何應對拖欠或拒付物業費的“老賴”業主？

業主因欠物業費被拘留案........................................... 104

17.物業公司有權取得物業公共收益嗎？

河南省洛陽市某小區業主委員會與物業公司公共收益歸屬糾紛
上訴案........................................................................ 110

18.業委會主任能支配小區停車費嗎？

四川省攀枝花市首起業委會成員私吞公共收益犯職務侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小區業委會主任利用物業公司賬戶侵吞停車費被判有期徒刑案....... 118

19.業主委員會有權向物業公司主張業主知情權嗎？

成都市某小區業主委員會與某物業公司物業服務合同糾紛案........................................................................ 127

第五章 住宅專項維修資金

20.追繳專項維修資金適用訴訟時效嗎？

上海市某大廈小區業主大會訴上海某實業總公司業主共有權
糾紛案........................................................................ 136

21.使用住宅專項維修資金必須經業主表決同意嗎？

北京市某小區部分業主與物業公司維修資金申請使用糾紛案........................................................................ 142

22.未歸集住宅專項維修資金的老舊小區發生大修怎麼辦？

譚某訴上海市長寧區某小區業主委員會建築物區分所有權
糾紛案........................................................................ 147

23.物業公司可否轉讓住宅專項維修資金？

北京A物業公司與北京B物業管理有限公司物業服務合同
糾紛案........................................................................ 152

第六章 物業管理權交接及承接查驗

24.開發商有權任意解聘前期物業服務企業嗎？

某開發商與某物業公司物業服務合同糾紛案........... 158

25.物業公司如何應對業委會解聘決定？

廣東省佛山市某小區業主委員會解聘物業公司糾紛上訴案............................................................................ 164

26.物業交接時如何處理原物業公司預收的物業費？

洛陽廣廈城業物業管理有限公司與洛陽市極標物業管理有限公司、洛陽市華谷翠庭業主委員會物業管理糾紛案............................................................................ 170

27.物業公司如何做好項目接撤管？

湖北省武漢市某大廈業主委員會與湖北某物業管理有限責任公司、湖北某房地產開發有限責任公司物業交接糾紛案.................................................................... 176

第七章 客戶關繫管理與維護

28.物業經理將業主打傷，物業公司應當承擔賠償責任嗎？

原告楊某訴被告牛某、物業公司人身損害賠償糾紛案.................................................................................... 184

29.物業公司安裝攝像裝置是否侵犯了業主的隱私權？

謝某某訴上海某物業公司隱私權糾紛案................... 190

30.物業公司貶損業委會主任是否構成名譽權侵權？

業委會主任黃某訴上海某物業有限公司名譽權糾紛案.................................................................................... 196

31.物業公司如何保護其法人名譽權？

廣東省業主李某與佛山市某物業公司名譽權糾紛上訴案................................................................................ 205

32.物業公司應如何處理與業主委員會的關繫？

陝西省某物業公司為阻止業主成立業主委員會雇兇毆打業
主案............................................................................ 211

第八章 物業服務企業勞動關繫管理

33.物業公司應當向簽訂保密及競業禁止協議的員工支付經濟補償金嗎？

田某與北京某物業管理有限公司勞動爭議糾紛案.. 218

34.未繳納工傷保險的職工發生工傷後怎麼辦？

重慶市某物業公司與陳某工傷保險待遇糾紛案....... 223

35.收物業費被打傷，能否認定為工傷？

廣西南寧某物業公司與廣西南寧市某局做出的工傷行政確認案.................................................................... 232

36.員工經常請病假，企業可以單方調崗嗎？

梅某與山西某物業公司勞動爭議案........................... 242

37.什麼情況下辭退員工不用提前通知並無須支付經濟補償金？

北京某物業公司與卞某勞動爭議糾紛案................... 245

第九章 物權糾紛及其他

38.物業管理區域應當如何劃分？

黃某等25人訴成都市武侯區房管局劃分物業管理區域行政
糾紛案........................................................................ 252

39.業主委員會可否要求開發商移交規劃之外的物業用房？

某業委會與某房地產公司建築物區分所有權糾紛案.................................................................................... 262

40. 
業主能否申請撤銷業主委員會與物業公司之間簽訂的物業服務
合同？

上海市某小區7名業主與業委會、物業公司業主撤銷權糾紛案........................................................................ 266

41.物業公司開拓市場提高競爭力都有什麼招？

深圳市甲物業管理有限公司收購深圳市乙物業管理有限公司案.................................................................... 275

附錄

北京市電梯日常維護保養合同......................................... 286

廣州市電梯日常維護保養合同......................................... 293

廣州市質量技術監督局制定廣州市工商行政管理局監制.............................................................................................. 294

廣州市電梯日常維護保養合同    295

“有一千個讀者就有一千個哈姆雷特。”對哈姆雷特是如此，對物業管理又何嘗不是。每個人心中大概都有一個自定義的物業管理。

我國現代意義上的物業管理走過了30年歷程，它體現出的價值不容置疑。可以說，城市中的人現在已離不開物業管理，無論你是居住在家還是單位辦公，沒有物業管理是不可想像的。如果沒有對二次供水設施的維護，高層住宅的你將無法正常使用自來水；如果沒有對配電設施設備的維護，你也將無法正常使用照明，使用電器或者乘坐電梯；如果沒有對物業區域的衛生清潔，你將隻能生活、工作在垃圾遍地的環境中。物業管理已然成為現代人正常生活和工作不可或缺的要素。不僅如此，物業管理還貢獻了大量的就業機會，目前從業人數已超過300萬人；物業管理還促進了國民經濟發展，目前我國物業管理行業創造的產值已超過20。此外，我國將培養更多的物業管理專業人纔來壯大這個行業，包括北京林業大學、上海師範大學、內蒙古財經大學、四川師範大學、成都工業學院、山東工商學院、瀋陽工程學院等在內的一大批院校都開設了物業管理專業。隨著城市化進程的不斷推進，建設主導期將逐步過渡到管理主導期，物業管理的地位和作用將更加凸顯，可以預見物業管理將迎來更加廣闊的天地。

不知你是否已經與物業管理親密接觸，如果是，你會發現物業管理還是一個很有意思的行業。假如你在企業，你可能會接觸到各色業主，守法的、違法的、講理的、蠻橫的，雷鋒、好心的大媽、慈祥的奶奶，還有一些專業維權人士。其手段也是花樣百出，常變常新，大鬧管理處，用車堵門口，上街、靜坐、遊行、辱罵、圍堵政府，有時憑自豪的業主身份，有時借維護整個小區全體業主公共利益的名義。當然，這個行業裡的奇葩企業和員工也不在少數，如收一毛錢的費用干半毛錢的活，在裝修工人面前耀武揚威，為了蠅頭微利與業委會主任沆瀣一氣，想方設法揩點專項維修資金的油，為了追討物業費用上堵鎖眼的手段等。深究下去，造成這些亂像的不是某個業主、業委會或物業公司的原因，而是從一開始對物業管理的定位就出現了問題，這突出反映在兩個方面：一是物業管理價格機制扭曲，質價相符無從實現；二是物業管理責任主體及治理機制天生設計缺陷，與我國國情不符。物業管理是公共服務嗎？是準公共服務嗎？是市場化服務嗎？是帶有準公共服務性質的市場化服務嗎？提供優質物業服務的企業一定能夠獲得應有的收益嗎？業委會到底是何種性質的組織？應該賦予其什麼權利和職責？當下語境，似乎無人說得清。物業管理待解之難題還有很多。

但不管怎樣，在改革開放之風正勁的今天，物業管理之路勢必一往無前。如同改革開放本身一樣，物業管理的永續發展是無可逆轉的。如果你已經在路上，那麼且行且珍惜，請堅持，請聚精會神地謀劃、全心全意地付出，不僅為自己、為企業，也為整個行業，你會有所收獲。如果你正在準備上路，也實情相告，起碼目前的物業管理還遠不是一個“高大上”的職業。相反地，它平平淡淡、實實在在，有時很瑣碎，在其中你也一定會遭遇到委屈、挫折和麻煩。

正如開篇所言，每個人心中大概都有一個自定義的物業管理。以上是我心中簡略的自定義物業管理。我將我的感悟與諸位同行在此分享，不一定準確，還有可能完全錯誤的，但作為在路上的一員，總覺得有責任和義務說點什麼或者做點什麼，所以收集整理了全國各地有名的典型實務案例（很多都是物業管理中的“案”，有些稱得上是當地的“大案”、“要案”，但其中涉及的項目、公司、個人等名稱全部為化名），在此基礎上做出評析、提出實務操作意見。同時，借本書的出版，與各位同行切磋交流，為企業提供有益的幫助。我們的團隊在物業管理法律服務及管理培訓方面積累了豐富的經驗，可為廣大物業企業提供常年法律顧問、律師函、訴訟與仲裁及管理培訓服務。