“買房讓日本人幸福了嗎？”
“買房今後也會讓日本人幸福嗎？”
回答當然是“Yes”。必須是“Yes”。而且必須一直是“Yes”。
人口減少、經濟下行、市場泡沫化、全國房價下降……即使這種現實擺在眼前，很多人還是被一個無法用理論解釋的衝動和執念所束縛：“我要買房。”
然而，現實情況又是如何呢？

 “住宅建後平均使用壽命”日本是三十年，美國是五十五年，英國是七十七年。
也就是說，工薪族花費畢生積蓄、歷經多年還清房貸之後，你的房子很可能已經隨著歲月的流逝而老化貶值甚至淪為廢墟。
此外還有因房屋質量問題而發生鄰裡糾紛、不期而至的房產泡沫、高層建築給老人和孩子帶來的安全隱患、缺少民主化管理導致業主委員會失效……
本來應該是給住戶帶來幸福的房子，也有可能變成你的負累乃至噩夢。
這些問題是否可以規避？我們又能做些什麼？

從業三十年的日本資深房產顧問的良心告白，揭開房產中介絕不願意透露的行業秘密。

前言——樓房給日本人帶來的正負面影響

章 買房讓日本人走向幸福了嗎？
危機中的樓房/樓房改變了日本人的生活/住樓房的風險/何謂“樓房”/彰顯高級感的詞——“公寓”/為了解決住房不足而大量興建的“新村”/樓房推動了小家庭化和少子化

第二章 樓房的黎明期
日本樓房的原型/樓房的使用年限/《區分所有法》的誕生和現存問題/基於性善論的管理運營/當了主任就可以為所欲為/管理規約難以更改/禁止“民宿”的困難/重建的高門檻/對所有權的過度保護

第三章 業主委員會與民主主義
失效的民主主義/如何讓業主委員會發揮作用/管理的“特權”/附贈四件套/更換物業管理公司/優秀的樓房管理顧問是什麼樣的/變身為物業管理公司長期收益計劃的“長期修繕計劃”/要有物業費等同於稅金的意識/業主委員會的民主主義成熟了嗎？/租賃型樓房的管理運營/被“爆買”的日本不動產/購買日本不動產的理由/如何與外國人共存

第四章 以賺錢為目的的樓房
郊外的新建商品房十年後半價/三十五年房貸急速擴大了購房需求/樓盤開盤前的流程/門檻極低的房地產開發/隻要有資金，小白也能干/長谷工樓房開發計劃/房地產界的優衣庫/何謂新建商品房的JV？/新建商品房市場的不透明性/有不用創收的開發商嗎？/樓房的成本價/高高在上的房地產界/“讓他買房”、“下套”以及“滅掉”/讓客人失去冷靜判斷能力的樣板房銷售/價格隻告訴來訪者/“預告廣告”這朵奇葩/購房者日益增強的疑慮/“雪藏”的惡習/待宰的羔羊/雙向中介應該被視為違法/呼吁對外開放REINS/二手房交易的新可能性

第五章 周而復始的房地產泡沫
形成泡沫的軌跡/“黑田泡沫”的到來/為什麼商品房容易泡沫化？/①新建商品房開發商/②二手房中介公司/③活躍在泡沫期的中介公司和代理商/房地產泡沫究竟是什麼？/工資不會泡沫化/逐步下滑的房租/東京也在追趕世界性的泡沫/第三次泡沫也終將破裂/“工薪族房東”的成功概率/喜歡隨泡沫起舞的日本人/“土地神話”的破滅

第六章 美中不足的住宅——樓房
夏天沒有空調的新村/“夏天不用空調”的獨特嘗試/停電的話連水也用不了/如果在塔樓公寓遭遇地震/沒有電就無法生活/又多了一個由地震引發的擔憂

第七章 樓房有損日本人的健康嗎？
鋼筋混凝土怪物/奪走體溫的建築材料——混凝土/樓房與過敏的關繫/開始在高層居住的日本人/在高層住宅育兒有危險嗎？/塔樓公寓潛在的健康問題/二十五樓以上心髒驟停患者的生還率為零/塔樓公寓的樓層等級制度

第八章 為了開拓樓房的未來
成為社會問題的老舊樓房/再過十年，樓房廢墟將不斷增加/不能重建的理由/“五分之四贊成”的壁壘/讓重建變為可能的條件/不符合現狀的《區分所有法》/日趨嚴重的“物業費未繳納物業費”問題/樓房成為日本人居住的主流/一百年後日本人還住樓房嗎？/對私有財產權的限制必不可少/樓房的“管理”與“政治”如出一轍

尾聲——兩棟樓房的奇跡
澤田公寓的幸福姿態/白金塔的挑戰

後記

樓房給日本人帶來的正負面影響

對於日本人來說，“樓房”是什麼呢？

這個樸實的問題就是本書的出發點。
對於日本人來說樓房是什麼？或者說，樓房給日本人帶來幸福了嗎？
我先舉幾個令人遺憾的數字。
日本三十、美國五十五、英國七十七。
這是“住宅建後平均使用壽命的國際比較”，來自國土交通省的推測數據。簡單來說，就是指住宅從建成到拆毀所經歷年數的國際間比較。相對於對日本的三十年，美國是五十五年，而英國是七十七年。
日本的住宅，包括木造的獨棟住宅和鋼筋混凝土的樓房在內，平均經過三十年左右就會被拆毀。請回想一下你身邊的情況，你出生時的房子在哪裡？現在怎麼樣了？想必很多人會說自己出生時候的房子已經被重建了吧。四五十歲的人，估計大多數小時候的家已經不復存在了。
為什麼日本的住宅這麼快就被拆掉重建了呢？
理由有很多。

首先，在堅固的鋼筋混凝土樓房誕生以前，日本的住宅主要是木結構。據說歐洲人形容它是“用紙片和木頭做的”。
的確如此。更準確的說法是“用紙片、木頭和土做的”。這就是傳統的日本房屋。
歐洲城市多為石頭和方磚建造的住宅。在巴黎，兩百年前的樓房至今還功能完好，仍有人住在裡面。為什麼日本就沒有誕生出石頭和方磚造的房屋呢？
原因在於氣候和地震。
首先，日本的氣候高溫多濕，夏天如果不借助空調，高氣密性的住宅是無法住人的。在沒有空調的時代，如若住在這種房屋裡，鼕天倒是暖和，可是夏天就太熱了。
吉田兼好在《徒然草》中寫道：“建造房屋要以夏天為中心。鼕天哪兒都能住。熱的時候，密不透風的住宅令人難以忍受。”大約從七百年前開始，對於日本人來說，房屋建築就是以“適合夏天”為標準。鼕季的嚴寒除了忍耐，別無他法。
司馬遼太郎在《歷史中的日本》中的《日本人的隨意性》一文中，寫有這樣一段話：“我時常想，如果勸說18世紀的英國工人住進日本的皇宮，然後鼕季領他們去京都的御所或者江戶城的將軍府的話，不出三日他們就會落荒而逃，寧可選擇住在倫敦的廉價樓房裡。”
二十二歲之前我也曾住在京都的木造房屋裡，因此深有體會。適合夏季的日本木結構的房屋，鼕天過於寒冷。然而，適合鼕季的密閉房屋，夏天又離不開空調。
其次，地震的影響也很大。
日本有地震，而歐洲幾乎沒有地震。
石頭或方磚建造的房屋，因地震倒塌的可能性很大。石頭和方磚一般要一塊一塊抹上水泥，堆砌起來。有的房屋連足夠結實的柱子也沒有，一旦發生地震就很容易倒塌。因此這種房屋不適合地震多發的日本。
要說戰國末期的造城名人，當屬豐臣秀吉。雖然沒有現存的實物，但聽說大阪城、聚樂第、伏見城都十分壯觀。然而，在1596年慶長年間的伏見地震中，秀吉所建的伏見城天守閣一夜間被夷為平地。據推測它的地基就是由石頭砌成的。

日本人喜歡木造房屋的另一個理由似乎是“喜歡新房子”。
歐美人在住宅方面不像日本人這麼喜新厭舊。這是有統計數據為證的（圖1）。
日本銷售的房屋主要是新房，而美國、英國以及法國一般是二手房。英國出售的房屋中有86%是二手房。美國也占90%。這種傾向在其他歐洲國家應該也是一樣。在歐美，新婚夫妻買的一般都是二手房。
與此相比，在日本80%的人買的都是新房。日本人喜歡新房的程度非比尋常。對於拆毀重建房齡在三十年左右的房屋，他們沒有絲毫的猶豫。換而言之，日本人一直在建造三十年左右就破敗得不能住人的簡易房屋。這是為什麼呢？

我想“宗教”可能是原因之一。
伊勢神宮對於日本人來說是所謂的聖地之一。這個神宮每二十年就要舉行一次“遷宮”，即把大殿推倒，換地方重建。如此華麗的宮殿二十年就要毀掉，從常人來看著實可惜。然而，據說這是7世紀後期定下的規矩。
神道的信仰真是匪夷所思。它沒有不許這樣、不許那樣的清規戒律，隻是一味地要求人們“保持潔淨”。
無論是身體還是房屋都要保持潔淨，當然神社內也不例外。
“新”即等於潔淨。“舊”就等於“不淨”。不淨的東西經過“祓濯”就變得潔淨了。這就是神道。
套用在住宅上的話，就是老化的“不淨”住宅通過重建這一“祓濯”儀式，就能搖身變chengxin建的“潔淨”住宅。這就是日本人價值觀的根本所在。
基督教、伊斯蘭教和猶太教沒有這種觀念。這是日本神道所特有的價值觀。
而在這樣木造房屋每三十年就要重建的日本，鋼筋混凝土結構的“樓房”開始普及。
後面還會詳述，在日本，樓房誕生的歷史實際上隻有六十年左右。在有記載以來已經有幾千年的日本建築史中，它的存在還隻是短短的一瞬。僅有極少數的日本人，在樓房裡出生，又在樓房裡壽終正寢。對於日本人來說，樓房還是新型住宅。

起初，很多日本人認為鋼筋混凝土的樓房與迄今為止的木造房屋一樣，即“過了三十年就應該重建”。
我涉足樓市約有三十年。剛入行的時候，一聽說“房齡二十年”，就有一種相當老舊的感覺。然而，如今則不然。現在聽到“房齡二十年”，還覺得“不是還挺新的嘛”。“房齡十年”那簡直就是“不次於新房”了。
現在市面上有很多房齡三十年或四十年的二手房。我也因為工作緣故，看過很多房齡在三十年以上的樓房。這些房子如果能將房屋內部好好裝修一下，也是不亞於新房的。
關於樓房的使用年限，十年前好像說是“三十年到四十年”，現在常被說成“五十年到一百年以上”。在日本人的意識中，樓房的壽命的確變長了。
對於日本人來說，樓房破壞了日本人在幾千年的木造住宅史中培養出來的“三十年重建”的觀念。然而，仍然有很多日本人用這一觀念去看待老舊的樓房，認為它們“應該被重建”。
不過，在今後的時代裡，對於樓房這種“三十年重建”的意識應該會逐漸減弱。就像世間精神矍鑠的老年人越來越多一樣，即使年代久遠也依舊發揮餘熱的樓房也會越來越多。

為了撰寫這份稿子，我走訪了世界著名建築家槙文彥設計的代官山集體住宅建築群。這個建築群是一個由集體住宅和商業店鋪構成的綜合街區。它始建於1968年，完工於1998年，位於東京都澀谷區猿樂町、缽山町，面向舊山手大街。
對於學習建築的美國研究生來說，它在世界建築師們甄選的“值得一看的世界住宅建築”清單上名列第二。在住宅建築的世界裡，它是享譽全球的建築。
這個集體住宅建築群是基於1967年的“代官山集體住宅計劃”，由槙文彥先生設計建築而成的。也就是說，它是作為住宅樓開建的。
我采訪了大樓所有者朝倉房產社長朝倉健吾先生。
“現在作為住宅使用的約有二十戶左右。小學生加上中學生，有十人左右吧。”
據說這裡初是作為住宅建造的，後來隨著辦公室和商業店鋪的增加，變成了現在這種形式。
“雖然經常有人問起，但是我們沒有什麼特殊的設計理念。隻是隨著時代的變化而變化，就成了這副模樣。”
迄今為止他接受了很多采訪，經常被問到“設計理念是什麼？”的問題。
有一種觀點認為，城市能夠持續繁榮，需要一個合理的設計理念或者建築師的思想。但這樣的看法是有點武斷的，因為即使一開始設定這種理念，隨後也會被時代所拋棄，走向沒落。這種城市比比皆是。
時代所需要的是，即使幾十年過去了，人們仍舊想要居住其中的“魅力”——把它稱為“普世性”也未嘗不可。
代官山集體住宅建築群就具有這種意義上的“普世性”。
那裡並沒有令人感動的某種東西，也沒有令人贊不絕口的雕塑，甚至沒聽說從這裡誕生出了某種建築樣式。
硬要說有的話，那就是這個街區很純粹。它非常舒服，沒有強加於人的感覺，也不盛氣凌人；雖然沒有架子，但也不算保守，更沒有裝腔作勢，能讓行路人神清氣爽。代官山就是這樣一個地方。
代官山集體住宅的房齡短的不到二十年，長的有四十多年。如果是普通樓房的話，就算提出重建也不足為奇。然而，沒有人考慮要重建此地。當然，朝倉房產應該更是絲毫沒有這種想法。
建後三十年就因老化嚴重而被重建的樓房並不少。
而代官山集體住宅再過三十年想必也會風采依舊。它仍然會是讓很多人“想要居住”的地方。人們隻要真正住在這裡，能夠獲得深深的滿足感，這大概就是所謂的普世性吧。
這個集體住宅不但展示了在日本扎根的“住宅樓”的輝煌的一面，還構築出了日本人與樓房之間的為理想的關繫。

本書想要正視樓房這一住宅形態給日本人生活帶來的“正負兩面”的影響，然後尋找出讓樓房能持續造福於日本人的方法。

作為記者，我是站在高度接近購房者（消費者）的立場和視點出發撰寫文章，發表言論,有時也會對房地產開發商（供給方）進行尖銳的批評。
同時，我也觀察樓市，進行各種分析和預測。關於樓市泡沫的產生、見頂和破滅也是知無不言，言無不盡。
如果我發出了“樓市泡沫即將破滅”的信號，開發商想必會很不高興。但是，看見了破滅的兆頭，對購房者做出提醒，告訴他們“現在不是買房的時候”，也是我的工作。
本書的目的不是討論關於現在的樓市泡沫何時破滅。不過，在樓房與日本人的關繫中，樓市泡沫起到了什麼作用，關於這一點我會在後面會再做考察。
很多媒體不時會巧妙地利用我作為記者的這一立場。比如，當電視臺、報紙和雜志想要得到嚴厲抨擊樓市和開發商的意見時，就會主動上門來找我，導致我常被誤解為對樓市和樓房本身持有否定意見。但是，對我來說，“房地產”是我受益三十年的商業領域。雖然我的基本立場是站在消費者一邊，但是從沒想把這個行業當成敵人，我隻想向從業者提供有意義的信息和建議。
——章

實際上，我認為“樓房”這個居住形態，今後會迎來巨大的危機。在今後的時代裡，讓日本人走向不幸的樓房或許會越來越多。我這種不祥的預感愈發強烈。
然而，從“樓房”這個龐大的領域來看，這不過是其中一小部分。應該還有找出解決方案的希望。隻是不容樂觀。如果“樓房”有使命的話，那就是讓居住的人獲得幸福。這三十年來，看過數以千計樓房的我，一直在思考這樣的問題。

“買房讓日本人幸福了嗎？”
“買房今後也會讓日本人幸福嗎？”

回答當然是“Yes”。必須是“Yes”。而且必須一直是“Yes”。
因為今後樓房的數量還會不斷增加。對於居住在城市的日本人來說，主要的居住形態就是樓房。今後這個傾向也會進一步增強。
所以，樓房必須是讓日本人幸福的居住形態。
然而，現實情況又是如何呢？
大多數日本人應該是滿足於住在樓房裡。而且，今後住進樓房的人們應該也能過上幸福的生活。
——章

所謂的業主委員會，好比一個小小的自治體。物業費和房屋維修基金相當於稅金。就像公民如果不監視稅金的用途，政治家和官僚們就會為所欲為一樣，當選的業主委員們也不一定總是公正地運營業委會。——第三章

很多業主對於物業管理公司的性質，存在著基本認知上的誤區。
人們必須作為常識認知到，物業管理公司與業主委員會之間是利益相反的關繫，也就是說，業主委員會利益受損的話，物業管理公司就會獲利。——第三章

“這個樓的頂層讓那位醫生來買吧。”
“這個便宜房子，隻能給那個年收入低的某某先生下套了。”
“某某先生說預算是若干萬，他攢了不少錢，讓他買更貴的吧。”

“讓他買房”、“下套”，這類對話每天都在進行。更過分的是，當自己介紹的房子被簽約時，他們就說“滅掉”了一套房。那裡根本感覺不到“請他買房”的謙遜意識。

開發商方面蔑視消費者，長年累月地做著“讓他買房”“下套”這樣的行為，造成了整個行業都不尊重消費者的不幸現狀。
——第四章