了得網經濟_房地產業納稅節稅操作實務（第3版）

內容簡介

《房地產業納稅節稅操作實務（第3版）》主要從房地產業的營業稅、增值稅、企業所得稅、個人所得稅及其他稅種等方面，通過理論講述、實例分析、問題解析、特別提示等方式對這些稅收政策的節稅技巧和節稅方法等內容進行了透徹的講解。本次修訂，根據國家*出臺的與房地產有關的稅收政策進行了適當的補充和完善，增加了“營改增”基本制度與房地產企業的應對策略。《房地產業納稅節稅操作實務（第3版）》針對性、操作性強，講解透徹清晰，可供房地產業企業會計人員、財務人員以及法律顧問，會計師、律師、稅務師、審計師和稅務機關工作人員閱讀參考。

作者簡介

翟繼光，江蘇徐州人，北京大學哲學學士、法學博士，中國政法大學民商經濟法學院副教授，碩士生導師。在全國各地給稅務機關領導干部、律師、會計師、企業財務主管、銀行保險公司理財師等講授稅法與節稅籌劃200餘場。在《中國稅務》、《稅務研究》、《涉外稅務》、《法制日報》、《經濟日報》、《中國稅務報》等刊物上發表論文120餘篇。主持、參與*、省部級課題20餘項。目前已經出版個人專著20部，合著10餘部，主編3部，副主編2部，譯著3部。
孫長舉，江蘇沭陽人，1983年7月參加工作，1986年12月加入中國共產黨，研究生學歷。歷任沭陽縣稅務局副局長、政府辦副主任、鄉黨委書記、副縣長、泗洪縣委常委、常務副縣長，宿遷市地方稅務局副局長、黨組副書記，局長、黨組書記，2009年1月任徐州市地方稅務局局長、黨組書記。
趙德芳，江蘇徐州人，中國礦業大學經濟學學士，中央民族大學法學碩士，在《稅務研究》、《財稅法論叢》、《經濟法論壇》、《稅務與經濟》等國家期刊上發表學術論文30餘篇。參著《納稅主體法理研究》、《中華人民共和國企業所得稅法實施條例釋義與實用指南及案例精解》、《新企業所得稅法操作指南》。

第1章房地產業營業稅納稅與節稅操作實務 1
1.1 房地產業中“建築業”營業稅征稅範圍 1
1.2 房地產業中“服務業”營業稅征稅範圍 4
1.3 房地產業中“銷售不動產”營業稅征稅範圍 5
1.4 房地產業營業稅稅率 10
1.5 銷售商品房營業額的計算 10
1.6 出租房地產營業額的計算 13
1.7 建築業營業額的確定 13
1.8 房地產中介服務營業額的計算 15
1.9 房地產業營業稅優惠政策 17
1.10 房地產業營業稅納稅申報與征管 18
1.11 工程承包與租賃公司營業稅節稅技巧 24
1.12 降低原材料成本營業稅節稅技巧 26
1.13 混合銷售營業稅節稅技巧 27第1章房地產業營業稅納稅與節稅操作實務 1

1.1 房地產業中“建築業”營業稅征稅範圍 1

1.2 房地產業中“服務業”營業稅征稅範圍 4

1.3 房地產業中“銷售不動產”營業稅征稅範圍 5

1.4 房地產業營業稅稅率 10

1.5 銷售商品房營業額的計算 10

1.6 出租房地產營業額的計算 13

1.7 建築業營業額的確定 13

1.8 房地產中介服務營業額的計算 15

1.9 房地產業營業稅優惠政策 17

1.10 房地產業營業稅納稅申報與征管 18

1.11 工程承包與租賃公司營業稅節稅技巧 24

1.12 降低原材料成本營業稅節稅技巧 26

1.13 混合銷售營業稅節稅技巧 27

1.14 選擇適當銷售價格的納稅籌劃 29

1.15 承接裝修業務營業稅節稅技巧 30

1.16 不同建房方式營業稅節稅技巧 33

1.17 房地產企業銷售營業稅節稅技巧 36

1.18 出租房地產營業稅節稅技巧 42

1.19 房產服務業營業稅節稅技巧 44

第2章房地產業土地增值稅納稅與節稅操作實務 48

2.1 土地增值稅的現狀與困境 48

2.2 土地增值稅的計算 51

2.3 土地增值稅優惠政策 61

2.4 土地增值稅的清算 66

2.5 巧用臨界點的節稅技巧 74

2.6 利用借款利息的納稅籌劃 76

2.7 開發多處房地產的節稅技巧 78

2.8 費用分別核算的節稅技巧 79

2.9 代收費用處理過程中的節稅技巧 85

2.10 增加扣除項目的節稅技巧 86

2.11 分散經營收入的納稅籌劃 88

2.12 利用土地增值稅優惠政策的節稅技巧 89

第3章房地產業企業所得稅納稅與節稅操作實務 92

3.1 房地產業居民企業與非居民企業 92

3.2 房地產企業的適用稅率 93

3.3 房地產業固定資產的稅務處理 94

3.4 房地產業無形資產的稅務處理 100

3.5 房地產業存貨的稅務處理 104

3.6 房地產業長期待攤費用的稅務處理 106

3.7 房地產業成本費用的稅務處理 108

3.8 房地產業應納稅額的計算 115

3.9 房地產業不征稅收入 117

3.10 房地產業加速折舊稅收政策 121

3.11 房地產業避稅手段及納稅調整 126

3.12 房地產企業所得稅征收管理 133

3.13 房地產企業投資節稅技巧 140

3.14 房地產企業融資節稅技巧 143

3.15 房地產企業經營節稅技巧 151

3.16 企業合並分立的納稅籌劃 165

第4章房地產業個人所得稅納稅節稅操作實務 169

4.1 房地產業個人所得稅居民納稅人 169

4.2 房地產業個人所得稅非居民納稅人 170

4.3 房地產業工資薪金應納稅額的計算與節稅技巧 171

4.4 房地產業年終獎應納稅額的計算與節稅技巧 176

4.5 房地產業股票期權所得應納稅額的計算與節稅技巧 179

4.6 房地產業個人股權轉讓的納稅籌劃 181

4.7 房地產業工資薪金所得的納稅申報 184

4.8 房地產業勞務報酬應納稅額的計算與節稅技巧 185

4.9 年所得超過的房地產業個人自行納稅申報 190

第5章房地產業其他稅種納稅與節稅操作實務 194

5.1 房地產業車船稅納稅方法 194

5.2 房地產業車輛購置稅納稅方法 196

5.3 房地產業自用房產稅納稅方法 198

5.4 房地產業出租房產稅納稅方法 201

5.5 房地產業出租房產稅節稅技巧 202

5.6 房地產業印花稅納稅方法 202

5.7 房地產業印花稅節稅技巧 205

5.8 房地產業城鎮土地使用稅納稅方法 206

5.9 房地產業城鎮土地使用稅節稅技巧 207

第6章 “營改增”基本制度與房地產企業的應對策略 210

6.1 “營改增”的納稅人與稅率 210

6.2 “營改增”的征稅範圍 212

6.3 “營改增”應納稅額的計算 213

6.4 “營改增”的征收管理 217

6.5 “營改增”的稅收優惠政策 219

6.6 房地產企業對“營改增”的應對策略 227

參考文獻 230

在線試讀

第3版前言
自本書第2版出版以來，我國的稅收政策又發生了一些重要變化。其中，最重要的變化就是“營改增”。雖然截至2014年4月底，我國尚未啟動房地產業的“營改增”試點，但這是未來發展的一個重要方向，作為房地產企業應當提前做好準備工作。為幫助廣大房地產企業了解“營改增”並提前做好應對準備，本書特增加一章專門介紹我國目前的“營改增”基本制度並提出了房地產企業的應對策略。
其他領域也出臺了一些重要的政策。例如，2013年12月6日，財政部、人力資源社會保障部、國家稅務總局聯合發布了《關於企業年金職業年金個人所得稅有關問題的通知》（財稅［2013］103號），規定了企業年金和職業年金的遞延納稅政策。2014年3月3日國家稅務總局發布的《關於發布第一批取消進戶執法項目清單的公告》（國家稅務總局公告2014年第14號）和2014年3月6日國家稅務總局發布的《關於發布第二批取消進戶執法項目清單的公告》（國家稅務總局公告2014年第15號），解決了稅務機關“重復檢查”的問題，對我國稅收征管方法是一次重大改革，減輕了企業負擔。2014年4月8日財政部、國家稅務總局發布了《關於小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知》（財稅［2014］34號），擴大了享受小型微利企業所得稅優惠政策的企業範圍。2014年4月29日財政部、國家稅務總局發布了《關於將電信業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2014］43號），自2014年6月1日起，在中國境內提供電信業服務的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照規定繳納增值稅，不再繳納營業稅。
根據上述政策的變化，作者對本書相關內容進行了修正與補充。本書第3版所參考的法律法規和相關政策截至2014年4月30日。

翟繼光
2014年5月1日

第2版前言
第3版前言
自本書第2版出版以來，我國的稅收政策又發生了一些重要變化。其中，最重要的變化就是“營改增”。雖然截至2014年4月底，我國尚未啟動房地產業的“營改增”試點，但這是未來發展的一個重要方向，作為房地產企業應當提前做好準備工作。為幫助廣大房地產企業了解“營改增”並提前做好應對準備，本書特增加一章專門介紹我國目前的“營改增”基本制度並提出了房地產企業的應對策略。
其他領域也出臺了一些重要的政策。例如，2013年12月6日，財政部、人力資源社會保障部、國家稅務總局聯合發布了《關於企業年金職業年金個人所得稅有關問題的通知》（財稅［2013］103號），規定了企業年金和職業年金的遞延納稅政策。2014年3月3日國家稅務總局發布的《關於發布第一批取消進戶執法項目清單的公告》（國家稅務總局公告2014年第14號）和2014年3月6日國家稅務總局發布的《關於發布第二批取消進戶執法項目清單的公告》（國家稅務總局公告2014年第15號），解決了稅務機關“重復檢查”的問題，對我國稅收征管方法是一次重大改革，減輕了企業負擔。2014年4月8日財政部、國家稅務總局發布了《關於小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知》（財稅［2014］34號），擴大了享受小型微利企業所得稅優惠政策的企業範圍。2014年4月29日財政部、國家稅務總局發布了《關於將電信業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2014］43號），自2014年6月1日起，在中國境內提供電信業服務的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照規定繳納增值稅，不再繳納營業稅。
根據上述政策的變化，作者對本書相關內容進行了修正與補充。本書第3版所參考的法律法規和相關政策截至2014年4月30日。

翟繼光
2014年5月1日

第2版前言

自本書第1版出版以來，國家又出臺了一些涉及房地產企業的稅收政策。例如，2011年1月27日財政部、國家稅務總局發布《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅［2011］12號），規定了個人住房轉讓營業稅的最新政策；2011年6月30日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議對《個人所得稅法》進行了第六次修訂；2011年7月19日國務院對《個人所得稅法實施條例》進行了第三次修訂；2011年11月19日財政部、國家稅務總局發布了《關於小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知》（財稅［2011］117號），就小型微利企業的稅收優惠政策進行了明確；2012年4月24日國家稅務總局發布了《關於企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號），就企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題進行了明確；2012年6月19日國家稅務總局發布《關於企業所得稅核定征收有關問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第27號），就企業所得稅核定征收的個別問題進行了明確。
根據上述政策的變化，作者對本書相關內容進行了修正與補充。本書第2版所參考的法律法規和相關政策截至2012年10月31日。

翟繼光
2012年11月2日

第1版前言

納稅籌劃是隨著市場經濟運行的規範化、法治化及公民依法納稅意識的提高而出現的。隨著市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發展前景。房地產開發企業要在激烈的市場競爭中立於不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。
合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節稅、轉稅，規避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防範、降低納稅風險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，隻有當籌劃方案的所得大於支出時，該項納稅籌劃纔是成功的。
2009年，對全國房地產企業是個新的考驗。為控制房地產價格過高、投資過熱，國家密集下發宏觀調控政策，4月底中央銀行宣布加息，5月出臺“國六條”。隨後“國六條”細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文件，一繫列宏觀調控政策及配套細則的出臺，使房地產企業的納稅籌劃更具有戰略意義。
納稅籌劃是近年來在我國發展迅速、方興未艾的一個新興領域。所謂“納稅籌劃”，是指納稅人在不違反現行法律規定的前提下，通過對其應稅行為的事前、事中進行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的數額或者推遲納稅時間而取得稅後利益最大化的經濟行為。
納稅籌劃作為一項專業性極強的經濟活動，有著極其明顯的特征：一是超前性，即納稅籌劃應當在事先進行，一旦業務已經發生，納稅義務已經形成，此時便已沒有了籌劃的空間；二是預期性，即納稅籌劃應當是在對未來將要發生的事項所作預測的基礎上進行的事先規劃；三是全局性，即納稅籌劃方案的選擇可能影響企業最終的整體決策，而且納稅籌劃由於其復雜性，往往需要企業的多個部門合作完成；四是成本性，即納稅籌劃需要付出資金成本、時間成本和機會成本，成本與回報的比值決定著某一納稅籌劃方案的優劣；五是專業性，即納稅籌劃具有很強的專業要求，最好由專業機構、專業人士負責完成。
納稅籌劃對於納稅人而言，具有相當重要的意義。因為企業所支付的各種稅金，大多直接計入企業的經營成本中，尤其是企業所得稅更直接減少了企業當年的利潤，那麼在企業總收入暫時無法大幅度增長的前提下，減少企業當年的成本支出無疑等同於直接增加企業的收益，這是每個納稅人都夢寐以求的結果。雖然納稅籌劃可以直接給納稅人帶來可觀的收益，但是納稅人在進行籌劃之時千萬不能被一時的利益得失蒙蔽了雙眼，做出不擇手段的籌劃行為。因為納稅籌劃作為一項特殊的專業性經濟活動，必須遵循一定之規——納稅籌劃的原則：一是合法性原則，這是納稅籌劃最為基礎、最為根本的原則，即納稅籌劃必須在法律許可的範圍之內進行，法律是一切籌劃行為的基準，這也是納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅等違法行為最本質的區別；二是利益最大化原則，納稅人之所以千方百計地進行納稅籌劃，其根本目的就是追求個人或企業的財富最大化、利益最大化，失去這一原動力，納稅籌劃也就失去了最具有生命力的活力之源；三是可操作性原則，納稅籌劃必須具備可操作性，否則，再好的方案也無法實施，而無法實施的方案僅具有理論價值，不具有現實意義。
近年來，我國房地產業發展十分迅猛，已成為我國國民經濟的重要支柱產業之一，同時該行業也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產開發企業開發一個項目所獲得的收入規模相當大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則，多。房地產開發企業的納稅籌劃活動目前雖然尚處於嘗試階段，但是作為納稅人的一種正當理財行為，很有必要對本企業的稅收成本做出計劃和安排，否則很可能“一著不慎，滿盤皆輸”。房地產開發企業的納稅籌劃活動可以通過稅務籌劃顧問、注冊稅務師、注冊會計師、稅務律師及企業內部專業人員來開展，具體應當視企業的實際情況而定。但是，任何企業的納稅籌劃實踐，都始終應當圍繞如何實現成本最小化進行。因此，作為企業內部財務管理人員，應當在精通業務，能夠對稅法及其相關法規進行合理而有效的理解、掌握和運用的基礎上，盡己所能地為企業進行合理的納稅籌劃。合格的企業財務人員必須具備法律、稅收、會計、財務及金融等方面的專業知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、合同法、證券法等有關法律規定，還應了解本企業的經營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等相關的業務流程，以便具有一定的統籌謀劃的能力。
當今社會，納稅和企業經營、發展之間的關繫越來越密切，依法納稅是納稅人的義務，而合法節稅更應當是納稅人的權利。隨著社會的發展和進步，我國的法制必將越來越趨向健全，國家稅務部門的執法力度也必將越來越加強，這一切現實的情勢都迫切需要房地產開發企業自身練好內功，正確樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業提高經濟效益；另一方面納稅人正確的納稅籌劃活動也會促進國家稅務部門相應地完善稅制，堵塞稅收法律、法規中的漏洞。同時，隨著越來越多的納稅人樹立正確的納稅籌劃意識，偷稅、漏稅、抗稅等不良社會現像必將逐漸減少直至最終消失，稅務工作和納稅籌劃必將共同迎來一個良性發展的美好明天。
房地產業涉及的稅收政策和稅種比較多，在房地產購置環節，涉及契稅、印花稅及交易手續費；在房地產出售環節，涉及營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、堤防費、地方教育發展費、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續費；在房地產出租環節，涉及營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續費；在房地產持有環節，涉及房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅及土地增值稅。由於篇幅有限，本書僅就營業稅、土地增值稅、企業所得稅、個人所得稅及有關稅種進行論述，一些金額較小的稅種沒有涉及，請讀者見諒。
本書由孫長舉、趙德芳和翟繼光合作完成，孫長舉主要負責基本稅收政策部分，趙德芳主要負責實務操作部分，翟繼光主要負責節稅籌劃部分，全書由翟繼光統稿和定稿。

作者
2010年3月1日

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