董  宏
國家稅務總局南京市稅務局稽查局稽查人員，從事稅務稽查一線工作二十多年，業務上擅長大要案檢查，尤其是房地產企業稅務稽查，近10年來完成涉案稅以上稽查案件十多起。業務理論探討方面，在公開雜志、報紙上發表文章多篇，具有一定的實戰和理論水平。
成秀美
南京中鴻彙則稅務師事務所合伙人，長期從事一線財稅審計工作，在各類財稅審計及涉稅項目運作方面具有豐富經驗與專業見解。近幾年已經完成近百個房地產企業的土地增值稅清算項目，同時為眾多央企及世界500強企業提供財稅服務，在營改增業務轉換交替過程中，輔導了大量房地產開發企業營改增涉稅業務的處理。
施玉明
原國家稅務總局南京市地方稅務局稽查局稽查人員，現任金像國際集團副總裁。曾長期從事稅務稽查一線工作，業務上擅長房地產企業稅務稽查及土地增值稅清算，在稅務生涯中完成過二十多起涉案稅款以上的稽查、土地增值稅清算檢查案件。在企業任職後，主持集團層面的財稅、投資管理等工作，兼具在稅務機關和企業的工作經驗。
王  亮
國家稅務總局南京市稅務局稽查局干部，長期從事稅政解釋、案件審理和具體稅收稽查工作，近10年期間，參與數十起重大稅務稽查案件的審理工作，參與多項基層稅務重大征管工作的推進，在營改增業務轉換中，參與營改增業務的教學輔導，具有非常全面和豐富的稅政解釋經驗。

目 錄
第1章 土地增值稅基本政策規定
1-1土地增值稅基本要素政策
問題111土地增值稅的納稅義務人、征稅對像及納稅義務如何確定？
問題112納稅人轉讓集體土地是否繳納土地增值稅？
問題113未辦理土地使用權證而轉讓土地的行為如何確定納稅義務？
問題114土地增值稅政策中的“贈與”行為包括哪些具體情形？
問題115確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？
問題116計算增值額的扣除項目有哪些？
問題117土地增值稅的稅率如何確定？
問題118房地產開發企業如何填寫土地增值稅納稅申報表？
1-2 土地增值稅征免政策
問題121哪些情形下可以免征土地增值稅？
問題122普通標準住宅的標準如何劃分？
問題123企業的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅？
問題124企業將開發產品轉為自用或用於出租等商業用途時是否征收土地增值稅？
問題125因國家建設需要依法征用、收回的房地產包括哪些情形？
問題126在棚戶區改造中轉讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？
問題127合作建房轉讓土地使用權的是否征收土地增值稅？
問題128對改制前的企業將房地產轉移、變更到改制後的企業是否征收土地增值稅？
問題129企業合並時轉移、變更房地產是否繳納土地增值稅？
問題1210企業分設時轉移、變更房地產是否繳納土地增值稅？
問題1211單位、個人在改制重組時以房地產進行投資是否繳納土地增值稅？
問題1212納稅人以轉讓股權名義轉讓房地產行為是否繳納土地增值稅？
問題1213納稅人與關聯方之間的交易如何處理？
1-3 土地增值稅預征政策
問題131在什麼情況下可以預征土地增值稅？
問題132預征土地增值稅是否包括非直接銷售收入？
問題133如何確定土地增值稅預征率？
問題134如何確定預征土地增值稅的計稅依據？
問題135不預征土地增值稅的情形有哪些？
問題136未按預征規定期限預繳稅款的是否加收滯納金？
問題137如何填寫土地增值稅預征納稅申報表？
1-4 土地增值稅核定征收政策
問題141在什麼情形下可以核定征收土地增值稅？
問題142不得核定征收土地增值稅的情形有哪些？
問題143核定征收土地增值稅的流程是怎樣的？
問題144如何確定核定征收的收入？
問題145如何確定核定征收率？
1-5 土地增值稅稅收征管及稅務審核政策
問題151如何進行項目的日常管理？
問題152對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的如何管理？
問題153稅務機關是否可以購買清算審核服務？
問題154稅務機關清算審核方式包括哪些形式？
問題155如何處理稅務機關清算審核與稅務稽查的協調問題？
1-6 土地增值稅清算鋻證基本規定
問題161納稅人是否可以委托稅務師事務所進行清算？
問題162清算中的法律責任如何確定？
問題163土地增值稅清算鋻證的鋻證對像包括哪些資料？
問題164稅務師事務所開展鋻證業務時鋻證人應當要求委托人如實提供哪些資料？
問題165土地增值稅清算鋻證時相關證據業務處理的基本原則是什麼？
問題166鋻證人在審核鋻證過程中可以終止鋻證的情形有哪些？
附錄
附表1-1土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產開發的納稅人清算適用）
附表1-2土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產開發的納稅人預征適用）
附表1-3土地增值稅納稅申報表（五）（從事房地產開發的納稅人清算方式為核定征收適用）
附表1-4土地增值稅納稅申報表（七）（非從事房地產開發的納稅人核定征收適用）
附表1-5土地增值稅項目登記表（從事房地產開發的納稅人適用）

第2章 土地增值稅清算之前期準備工作
2-1 清算前期鋻證審計業務操作流程
問題211稅務師事務所接受委托時需要做哪些準備工作？
問題212如何判斷項目是否達到清算條件？
問題213如何判斷項目“可要求進行土地增值稅清算”？
問題214如何確定清算單位？
問題215如何取得清算通知書？
問題216清算申報包括哪些資料？
2-2 土地增值稅清算前期業務鋻證規定
問題221鋻證人承接土地增值稅清算鋻證業務應當具備哪些條件？
問題222鋻證人在正式接受委托前應當了解企業（被鋻證人）的哪些情況？
問題223鋻證人決定承接土地增值稅清算鋻證業務後應辦理什麼手續？
問題224鋻證人決定承接清算鋻證業務後在前期準備中要關注哪些內容？
問題225土地增值稅清算鋻證時對相關證據業務的處理應掌握哪些基本原則？
問題226從事清算鋻證業務時要取得哪些證據？
問題227稅務師事務所在開展清算鋻證業務時應充分關注哪些事項？
2-3 土地增值稅清算前期業務涉稅政策
問題231什麼是土地增值稅的清算？
問題232土地增值稅的清算在什麼時點辦理？
問題233應進行土地增值稅清算的要具備哪些條件？
問題234稅務機關可要求進行清算的條件有哪幾項？
問題235企業應在什麼時間內辦理應進行清算的手續？
問題236稅務機關在日常管理中發現可要求企業進行清算的如何處理？
問題237企業應在什麼時間辦理可要求進行清算的手續？
問題238如何確定土地增值稅的清算單位？
問題239企業清算申報時應提供哪些清算資料？
2-4 土地增值稅清算前期業務稅務審核政策
問題241稅務機關對清算資料審核要注意哪些問題？
問題242稅務機關收到企業清算資料時如何處理？
問題243企業未按規定提供相關資料的如何處理？
問題244稅務機關如何對企業報送的清算申報資料進行審核？
問題245稅務機關如何對清算單位的確定進行審核？
問題246稅務機關如何對不同類型房地產增值額、增值率的計算進行審核？
附錄 涉稅鋻證業務約定書

第3章 土地增值稅清算之確定清算收入
3-1 清算收入確定鋻證審計業務操作流程
問題311如何確定清算收入？
問題312清算申報房地產的類型有哪些？
問題313如何確定清算項目建築面積？
問題314如何審核銷售（收入）合同？
問題315房屋售價偏低的審計時如何處理？
問題316如何審計確定視同銷售收入？
問題317如何審計確定企業為促銷給予的價格？
問題318如何審計確定精裝修房屋收入？
問題319如何審計確定“代收費用”收入？
問題3110如何審計確認土地增值稅計稅收入？
問題3111如何審計確定營改增前、後應稅收入？
問題3112如何以收款口徑核對計稅收入？
3-2 清算收入鋻證規定
問題321收入審核包括哪些基本程序和方法？
問題322如何審核鋻證收入確認的正確性？
問題323如何審核鋻證非直接銷售和自用房地產的收入？
問題324如何對售房時代收的各項費用進行鋻證？
問題325鋻證人開展鋻證業務時，如何關注關聯交易、大額往來款？
問題326納稅人隱瞞房地產成交價格終止鋻證後，鋻證人另行受托鋻證的，房地產收入如何確認？
問題327運用截止性測試確認收入真實性和準確性包括哪些內容？
3-3 土地增值稅清算收入確定涉稅業務相關政策
問題331納稅人轉讓房地產所取得的收入包括的範圍有哪些？
問題332企業轉讓房地產所取得的收入是否包含增值稅？
問題333清算收入確認的具體原則是什麼？
問題334銷售合同所載商品房面積與實際測量面積不一致的如何處理？
問題335企業將開發產品用於職工福利等各項非直接銷售的如何確定收入？
問題336企業將房地產轉為企業自用或用於出租，產權未發生轉移的如何處理？
問題337企業轉讓房地產的成交價格明顯偏低包括哪些情形？
問題338企業轉讓房地產的成交價格即使明顯偏低，哪些情形可視為有正當理由？
問題339企業轉讓房地產的成交價格明顯偏低又無正當理由的如何處理？
問題3310對評估價與市場交易價差距較大的如何處理？
問題3311房地產開發項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金等如何處理？
問題3312項目跨越“營改增”節點的土地增值稅應稅收入如何計算？
問題3313收取的外幣收入如何折合人民幣？
問題3314售後返租涉及的利益讓渡如何確認計稅收入？
問題3315企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的如何處理？
問題3316對企業按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用如何處理？
問題3317支付代銷費、包銷費等費用是否可以抵減清算收入？
問題3318向購買方附贈的同一房地產開發項目車庫（位）等如何處理？
問題3319讓渡無產權的車庫（車位）、儲藏室等使用權如何確認清算收入？
3-4 土地增值稅清算收入確定業務的稅務審核方式
問題341清算收入有哪些基本的審核方法和原則？
問題342清算收入審核需要哪些資料？
問題343清算收入確定的審核有哪些方式、方法？
附錄
附表3-1房地產轉讓收入明細表
附表3-2與收入相關的面積明細申報表

第4章 土地增值稅清算之扣除項目金額的確定及審核
4-1 鋻證審計之扣除項目分類
問題411清算扣除項目如何分類？
問題412如何審計確認“取得土地使用權所支付的金額”？
問題413如何審計確認地下建築分攤的“取得土地使用權所支付的金額”？
問題414如何審計確認“房地產開發成本”？
問題415“房地產開發成本——土地征用及拆遷補償費”項目如何細分？
問題416“房地產開發成本——前期工程費”項目如何細分？
問題417“房地產開發成本——建築安裝工程費”項目如何細分？
問題418如何審計確認“房地產開發成本——建築安裝工程費——精裝修成本”？
問題419“房地產開發成本——基礎設施費”項目如何細分？
問題4110“房地產開發成本——公共配套設施費”項目如何細分？
問題4111“房地產開發成本——開發間接費用”項目如何細分？
問題4112“房地產開發費用——利息支出”項目如何細分？
問題4113如何審計確認“房地產開發費用——利息支出”？
問題4114如何審計確認“房地產開發費用——其他房地產開發費用”？
問題4115如何審計確認“與轉讓房地產有關的稅金”？
問題4116如何審計確認“財政部規定的其他扣除項目”？
問題4117如何審計確認“代收費用”？
問題4118如何審核歸集“不得扣除項目”？
問題4119如何制作《開發成本調整及分配表》？
4-2 鋻證審計之常用審核方式及特殊項目審核
問題421如何以核查發票的方式審核調整扣除項目金額？
問題422發票審核有哪些項目？
問題423如何對合同與決算金額的差異進行審計確認？
問題425如何對甲供材成本進行審計確認？
問題426如何對規劃紅線外發生成本的扣除進行審計確認？
問題427如何對費用與成本混記的情形進行審核？
問題428對政府返還的土地出讓金如何進行審計處理？
4-3 鋻證審計之不同清算項目扣除金額的分配
問題431共同成本在不同清算項目之間分配有哪些原則？
問題432如何對不同清算項目“取得土地使用權所支付的金額”的分配進行審計處理？
問題433如何對不同清算項目開發成本的分配計算進行審計處理？
問題434如何對不同清算項目利息支出的分配計算進行審計處理？
4-4 鋻證審計之同一清算項目中的成本分配業務
問題441如何對“取得土地使用權所支付的金額”的歸集分配進行審計處理？
問題442如何對“取得土地使用權所支付的金額”在不同性質物業之間的分配進行審計處理？
問題443如何對“取得土地使用權所支付的金額”在不同類型業態房屋之間的分配進行審計處理？
問題444如何對“取得土地使用權所支付的金額”在已售與未售物業之間的分配進行審計處理？
問題445如何對房地產開發成本（或某個明細項目）的歸集分配進行審計處理？
問題446如何對房地產開發成本在不同性質物業之間的分配進行審計處理？
問題447如何對房地產開發成本在不同類型業態房屋之間的分配進行審計處理？
問題448如何對房地產開發成本在已售與未售物業之間的分配進行審計處理？
問題449如何采用平均售價比率法進行成本分配計算？
問題4410如何采用層高繫數法進行成本分配計算？
問題4411確定成本、費用的其他方法包括哪些方法？
問題4412如何制作《開發成本調整及分配表》？
4-5 鋻證審計之扣除項目鋻證規定
問題451鋻證人對納稅人申報的扣除項目的審核包括哪些內容？
問題452鋻證人審核納稅人申報的扣除項目包括哪些基本程序和方法？
問題453鋻證人審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是什麼？
問題454如何取得扣除項目鋻證證據？
問題455取得土地使用權支付的金額的審核包括哪些內容？
問題456土地征用及拆遷補償費的審核包括哪些內容？
問題457前期工程費的審核包括哪些內容？
問題458出包方式建築安裝工程費的審核包括哪些內容？
問題459自營方式建築安裝工程費的審核包括哪些內容？
問題4510基礎設施費和公共配套設施費的審核包括哪些內容？
問題4511開發間接費用的審核包括哪些內容？
問題4512納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的扣除項目金額審核包括哪些內容？
問題4513房地產開發費用的審核包括哪些內容？
問題4514與轉讓房地產有關的稅金的審核包括哪些內容？
問題4515國家規定的加計扣除項目的審核包括哪些內容？
4-6 稅收政策之取得土地使用權支付成本扣除政策
問題461清算扣除內容包括哪些扣除項目？
問題462計算土地增值稅增值額的扣除憑證有哪些？
問題463各種方式取得土地使用權支付的出讓金成本如何確定？
問題464企業取得土地使用權時支付的契稅如何扣除？
問題465企業以轉讓方式取得土地使用權的契稅計稅依據如何確定？
問題466企業以出讓方式取得土地使用權的契稅計稅依據如何確定？
問題467企業因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅是否給予扣除？
問題468企業取得土地使用權支付的其他各項費用如何扣除？
問題469企業支付的地價款，能否減去政府以各種形式支付給企業的經濟利益後予以確認？
問題4610企業在重組改制時國家以國有土地使用權作價出資入股後再轉讓時如何扣除土地成本？
問題4611地下建築如何分攤土地成本？
問題4612增值稅計算時扣除的土地價款在清算時是否要抵減？
問題4613土地成本分攤有哪些基本原則？
問題4614對同一宗地多個項目及分期分批開發房地產項目之間土地成本的分攤有哪些方法？
問題4615對不同清算單位之間的土地成本如何分攤？
問題4616對同一清算單位不同類型房屋之間的土地成本如何分攤？
問題4617同一清算單位中獨立占地房地產的土地成本如何歸集？
問題4618同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程的扣除項目金額如何分攤？
4-7 稅收政策之房地產開發成本扣除政策
問題471企業用清算項目的房地產安置回遷戶的如何處理？
問題472企業用異地自建房安置回遷戶的如何處理？
問題473企業用貨幣安置拆遷的憑什麼票據扣除？
問題474開發土地和新建房及配套設施包括哪些成本？
問題475土地征用及拆遷補償費包括哪些支出？
問題476前期工程費包括哪些支出？
問題477建築安裝工程費包括哪些支出？
問題478房屋裝修費用如何扣除？
問題479企業未支付的質量保證金是否可以扣除？
問題4710營改增後建築安裝工程費支出的發票如何確認？
問題4711基礎設施費包括哪些支出？
問題4712公共配套設施費範圍及基本處理原則有哪些？
問題4713公共配套設施可以扣除的條件有哪些？
問題4714因政府、公用事業單位原因不能及時接收公共配套設施的如何處理？
問題4715預提的公共配套設施費如何處理？
問題4716在部分分期項目已完成清算後發生公共配套設施費的如何處理？
問題4717能夠辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉讓時如何處理？
問題4718不能辦理權屬登記手續的停車場（庫）單獨轉讓時如何處理？
問題4719人防工程成本費用是否可以扣除？
問題4720開發間接費用包括哪些支出項目？
問題4721紅線外發生的成本費用（工程）支出如何處理？
問題4722在房地產開發項目以外單獨建造的樣板房、售樓部費用是否可以計入房地產開發成本？
問題4723企業報審的資料不符合清算要求或不實的，如何核定開發成本？
問題4724房地產開發成本有哪些基本分攤方法？
問題4725分期開發項目或者同時開發多個項目的房地產開發成本如何分攤？
問題4726對同一清算單位不同類型房屋之間共同的成本費用如何分攤？
問題4727如何應用其他合理方法中的“層高繫數法”？
問題4728如何應用其他合理方法中的“平均售價繫數分攤法”？
4-8 稅收政策之房地產開發費用扣除政策
問題481開發土地和新建房及配套設施的費用包括哪些費用？
問題482能夠按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明的，利息如何扣除？
問題483不能按轉讓項目計算分攤並提供金融機構證明的，利息如何扣除？
問題484超過上浮幅度及超過貸款期限的利息部分、加罰的利息是否可以扣除？
問題485企業既向金融機構借款，又有其他借款的，利息如何扣除？
問題486已經計入開發成本的利息支出在清算時如何處理？
問題487如何對清算項目利息支出進行分配計算？
4-9 稅收政策之與轉讓房地產有關的稅金扣除政策
問題491與轉讓房地產有關的稅金有哪些？
問題492扣除項目中允許扣除的印花稅包括哪些範圍？
問題493不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？
問題494營改增後與轉讓房地產有關的稅金如何扣除？
問題495跨越營改增時點土地增值稅清算與轉讓房地產有關的稅金如何計算？
4-10 稅收政策之其他各項扣除規定
問題4101取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計扣除如何計算？
問題4102政府要求房地產開發企業代收的費用如何扣除？
問題4103市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費是否可以加計扣除？
問題4104政府性基金和行政事業性收費如何歸集扣除？
問題4105計算扣除項目金額時無法提供合法有效憑證的如何扣除？
問題4106企業預提費用是否可以扣除？
問題4107企業逾期開發繳納的土地閑置費等是否可以扣除？
4-11 稅收政策之清算扣除項目稅務審核
問題4111審核土地增值稅扣除項目有哪些政策界限？
問題4112如何審核相關土地成本？
問題4113審核地下建築土地成本分攤需要注意哪些問題？
問題4114如何審核前期工程費、基礎設施費？
問題4115如何審核公共配套設施費？
問題4116如何審核建築安裝工程費？
問題4117如何核查建築安裝工程費中的精裝修費用？
問題4118如何對納稅人申報的房地產開發成本明顯偏高進行審核處理？
問題4119如何審核開發間接費用？
問題41110如何審核利息支出？
問題41111如何審核代收費用？
問題41112稅務機關如何審核關聯方交易行為？
問題41113如何審核開發企業為施工方代付的統籌費用列支情況？
問題41114如何對“與轉讓房地產有關的稅金”進行審核？
附錄
附表4-1取得土地使用權所支付的金額審核表
附表4-2土地征用及拆遷補償費審核表
附表4-3前期工程費審核表
附表4-4建築安裝工程費審核表
附表4-5工程量清單工程費明細審核表
附表4-6基礎設施費審核表
附表4-7公共配套設施費審核表
附表4-8開發間接費審核表
附表4-9金融機構利息支出審核表
附表4-10代收費用審核表
附表4-11與轉讓房地產有關稅金繳納情況審核表

第5章土地增值稅清算之清算稅款計算及後續業務
5-1 清算稅款計算與申報流程
問題511如何進行清算稅款的計算？
問題512如何進行應補（退）土地增值稅稅額的計算？
問題513如何撰寫清算報告？
問題514清算申報需要提交哪些資料？
5-2 土地增值稅清算鋻證政策
問題521清算鋻證業務應納稅額的審核包括哪些內容？
問題522清算稅款鋻證報告包括哪些內容？
問題523清算稅款鋻證報告分為哪幾種？
問題524稅務師事務所在何種條件下出具無保留意見的鋻證報告？
問題525稅務師事務所在何種條件下出具保留意見的鋻證報告？
問題526稅務師事務所在何種條件下出具無法表明意見的鋻證報告？
問題527稅務師事務所在何種條件下出具否定意見的鋻證報告？
問題528清算鋻證對底稿有哪些要求？
問題529清算鋻證報告有哪些簽字要求？
問題5210清算鋻證報告對披露事項有哪些要求？
5-3 土地增值稅清算及稅務機關審核政策
問題531哪些情形需要分別計算增值額？
問題532普通標準住宅免征土地增值稅的增值率是多少？
問題533在一般項目中建造的普通標準住宅如何計算增值額纔能免征土地增值稅？
問題534企業放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權利的如何處理？
問題535企業在稅務機關受理清算申報後至清算結論下達前應如何繳納土地增值稅？
問題536清算補繳稅款是否加收滯納金？
問題537清算時（或前期清算時）未扣除的成本費用清算後達到扣除條件的如何處理？
問題538如何對清算方式的一致性進行審核？
問題539如何對清算項目不同房地產的分類進行審核？
問題5310對於納稅人委托中介機構審核鋻證的清算項目應如何處理？
5-4 土地增值稅清算後稅收政策
問題541項目清算後再轉讓房地產的如何處理？
問題542企業清算後尾盤銷售如何填寫申報表？
問題543土地增值稅清算後，當年企業所得稅彙算清繳出現虧損且有其他後續開發項目的如何處理？
問題544土地增值稅清算後，當年企業所得稅彙算清繳出現虧損，且沒有其他後續開發項目的如何處理？
問題545因土地增值稅清算導致多繳的企業所得稅退稅，是否受三年期限限制？
問題546企業在申請退稅時報送的資料包括哪些？
5-5 土地增值稅清算綜合案例
皓天置業有限公司“山畔花園”項目土地增值稅清算過程
土地增值稅申報鋻證報告
鋻證事項說明
附錄
附錄5-1無保留意見報告
附錄5-2保留意見報告
附錄5-3無法表明意見報告
附錄5-4否定意見報告
附錄5-5企業基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明及有關附表
附表5-6土地增值稅納稅申報表（四）（從事房地產開發的納稅人清算後尾盤銷售適用）
附表5-7清算後尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表

第6章 單獨出售土地及舊房的土地增值稅業務
6-1  轉讓舊房業務
問題611企業新建房與舊房如何界定？
問題612企業轉讓舊房的收入如何確定？
問題613企業轉讓舊房價格明顯偏低又無正當理由的包括哪些情形？
問題614企業轉讓舊房價格明顯偏低又無正當理由的如何處理？
問題615企業轉讓舊房時哪些情形可視為有正當理由的價格偏低？
問題616企業轉讓舊房的如何計算土地增值稅扣除項目金額？
問題617舊房及建築物的評估價格如何確定？
問題618轉讓舊房及建築物發生的評估費用及契稅等可否在計算增值額時扣除？
問題619轉讓舊房時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的如何計算扣除項目金額？
問題6110納稅人轉讓舊房隻能提供購房發票的，如何計算扣除項目金額？
問題6111營改增後舊房轉讓時提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的如何計算扣除項目金額？
問題6112營改增後舊房轉讓時提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的如何計算扣除項目金額？
問題6113營改增後轉讓舊房提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的如何計算扣除項目金額？
問題6114企業轉讓舊房哪些情形要核定征收？核定征收率是多少？
問題6115轉讓舊房能否減免土地增值稅？
問題6116如何填寫轉讓舊房（房地產或非房地產企業）土地增值稅申報表？
6-2  轉讓土地使用權業務問題
問題621企業轉讓未經開發的土地使用權如何扣除相關成本費用？
問題622企業轉讓已開發的土地使用權如何計算土地增值稅？
問題623直接轉讓土地使用權是否可以核定征收土地增值稅？
6-3 在建工程土地增值稅政策
問題631企業整體轉讓在建工程如何填寫納稅申報表？
問題632從事房地產開發的企業整體轉讓在建工程，清算土地增值稅時取得土地使用權所支付的金額及房地產開發成本能否加計扣除？
問題633企業承接在建工程，開發完成清算土地增值稅時支付的在建工程價款能否加計扣除？
附錄
附表6-1土地增值稅納稅申報表（六）（納稅人整體轉讓在建工程適用）
附表6-2土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產開發的納稅人適用）

第7章 土地增值稅清算檢查業務
7-1 預征、核定征收檢查及相關延伸檢查
問題711如何對土地增值稅預征稅款進行檢查？
問題712如何對土地增值稅核定征收進行檢查？
問題713如何確定房地產項目是否應進行土地增值稅清算？
問題714如何對土地增值稅清算單位的確定進行檢查？
問題715如何依據清算資料檢查印花稅？
問題716如何依據清算資料檢查城鎮土地使用稅？
7-2涉及收入確定的檢查
問題721如何對銷售數據進行延伸檢查？
問題722如何使用預售收入備查簿進行檢查？
問題723如何對價格偏低、視同銷售情形進行延伸檢查？
問題724如何對企業特殊方式的銷售進行檢查？
問題725如何對開發產品出租收入進行檢查？
7-3 涉及成本費用的檢查
問題731如何進行現場實地檢查？
問題732如何對不得稅前列支票據涉及問題進行檢查？
問題733如何檢查清算中不得稅前列支成本對企業所得稅的影響？
問題734如何對取得土地使用權支付的金額進行檢查？
問題735建築安裝工程費檢查需要關注哪些事項？
問題736如何利用精裝修業務資料進行檢查？
問題737如何對綠化成本進行檢查？
問題738如何對地下建築物成本的處理進行檢查？
問題739如何對配套設施成本的處理進行檢查？
問題7310如何對基礎設施費用（紅線外）進行檢查？
問題7311如何對企業未支付的質量保證金進行檢查？
問題7312如何對預提費用進行檢查？
問題7313如何對開發企業為施工方代付的費用進行檢查？
問題7314如何對開發間接費用進行檢查？
問題7315如何檢查企業融資費用？
問題7316清算中涉及成本分攤的企業所得稅如何檢查？
問題7317如何對已售完工產品與未售完工產品之間成本的分攤進行檢查？
問題7318如何對價外費用進行檢查？
問題7319如何對政府性基金和行政事業性收費（代收費）進行檢查？
問題7320如何對政府返還的土地出讓金進行檢查？

前  言

土地增值稅的政策及征管與其他稅種不同，特別是其清算業務，屬於一種事後對已發生業務的稅務處理，專業性強、政策差異大、業務繁雜並且時間跨度長。因此，在土地增值稅征管中，大部分地區清算業務是由納稅人委托稅務師事務所開展的，企業負責提供資料，稅務機關負責審核。清算是在項目結束之後反過來對開發項目進行全方位的清理，而在清算之前，企業由於不了解清算業務，經常會造成一些清算資料的缺失和數據混亂等問題，影響了清算的準確性。而稅務機關在日常檢查中，對沒有結束的開發項目，無法進行清算政策執行情況的即時檢查，必須等到清算結束纔能對報審的清算資料進行審核。針對這些情況，本書在寫作上，以清算鋻證流程、清算稅收政策以及清算稅務審核為主線，目的是幫助企業在項目開發過程中提前介入土地增值稅清算業務；在政策比對上擴展到全國各地政策掌握尺度，為財稅中介機構提供一個更廣泛的參考範圍；同時，書中對清算鋻證流程進行了梳理，也方便稅務機關了解清算鋻證業務，從而更好地開展清算審核（檢查）工作。
一、具體寫作說明
（一）土地增值稅政策及征管特點
土地增值稅不論是政策解釋還是征管方面，都與其他各個稅種不同，具體特點如下：
一是政策解釋呈現明顯的梯級層次。國家稅務總局的很多政策規定因各地房地產市場管理不同而無法具體細化，各地在總局政策原則下根據具體情況出臺詳細規定，其政策規定因情況不同又會產生一定的差異。
二是清算業務的鋻證。土地增值稅申報量的業務就是清算業務，由於清算業務涉及項目開發全過程，面廣量大涉稅處理復雜，因此一般由專業的財稅中介機構接受納稅人委托進行項目的土地增值稅清算，而稅務機關負責項目管理和清算審核。
三是在項目開發中對政策應用進行合理溝通協商。由於各種新情況層出不窮，無法一一事前明確政策規定，在土地增值稅的相關政策（處理）中，有很多規定就用了“其他合理方法”的兜底條款，因此對於一些政策無法覆蓋的情況，一般是根據政策原則溝通協商確定。
（二）內容編寫形式
根據上述土地增值稅的特點，本書在編寫時，從五個方面進行了考慮：
一是敘述順序。為完整梳理土地增值稅清算的全部業務，分別從清算的前期工作（第2章）、清算收入的確定（第3章）、清算扣除項目的確定（第4章）以及清算成果（第5章）四個環節進行講解。
二是在每個環節中按照清算操作、鋻證政策、清算政策、稅務審核四個部分敘述。這四個部分的邏輯關繫為：清算操作的政策依據是國家稅務總局及各地發布的清算（審核）政策，在業務開展過程中按照鋻證政策的規範要求進行清算鋻證，稅務機關再對清算的成果進行審核。
三是各地政策對比。在土地增值稅的政策執行中，各地政策規定有一定差異，雖然具體情況不同不能照搬，但屬於“他山之石”，因此在編寫時盡量將不同點歸納出來。各地政策規定都在不斷發展，為保持政策的有效性，在選擇時，盡量選擇各地近幾年出臺的尚在使用當中（沒有作廢）的政策規定。
四是政策規定與審核政策規定的混合。土地增值稅的政策規定嚴格來說應該分為政策規定和審核政策規定，在國家稅務總局及各地的政策規定中，很多政策規定是通過審核政策體現出來的，因此本書在編寫時以政策規定為主，稅務審核時以基本方法為主。
（三）政策引用方式
分析稅收問題，重要的是政策引用。稅務人員、企業會計及稅務師事務所人員在日常工作中遇到問題時，需要的就是快速找到解釋政策的文件內容，特別是具體規定。為便於使用者在使用時對照查找政策，我們在每個涉稅業務問題分析中，對涉及的稅收政策，均明確列示到文件的條、項、點和款，同時以實際操作的應用為主，不對有爭議的政策進行討論。
特別說明：2018年國稅、地稅機構合並，因此，本書中涉及的各地“國家稅務局”“地方稅務局”均已改名，但政策實質不變。《國家稅務總局關於修改部分稅務部門規章的決定》（國家稅務總局令第44號）、《國家稅務總局關於修改部分稅收規範性文件的公告》（國家稅務總局公告2018年第31號）等均有詳細規定，敬請讀者留意。
此外，目前增值稅改革政策頻繁出臺，有關稅率發生了較大的變化，但土地增值稅項目清算涉及的主要是以往的政策，一般影響不大。為方便今後的使用參考，我們將新出臺的增值稅政策文件規定列舉如下：
《財政部 稅務總局關於調整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）條規定，自2018年5月1日起，“納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%” 。
《財政部 稅務總局 海關總署關於深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）條規定，自2019年4月1日起，“增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%”。
（四）章節安排
本書的章節安排，聽取了很多基層稅務人員、財稅中介機構及會計人員的意見，在具體章節安排上，以清算業務為主兼顧其他各項業務政策。第1章是基本政策，包括預征、核定征收等內容；第2章至第5章是土地增值稅清算業務；第6章是舊房、單純土地使用權轉讓等政策內容；第7章是從稅務檢查（或審核）角度出發，對重要的土地增值稅政策適用情況以及利用清算成果對其他稅種進行的檢查。
二、編寫情況
為使書中的問題解答方便讀者使用，貼近實際操作，在編寫這本書的時候，我們向基層稅務機關人員、稅務師事務所及房地產企業財務人員征求意見，收到了很多反饋，例如，國家稅務總局南京市稅務局張翔先生，對清算政策的適用解釋提供了很大幫助；國家稅務總局南京市稽查局李璐女士從稅務檢查角度提供了很多實際經驗；立信稅務師事務所江蘇分公司曹豐先生從財稅中介機構鋻證角度，對政策適用及清算業務提出了很多建議；南京中鴻彙則稅務師事務所張駿超先生對鋻證實際操作提供了大量經驗，從實操角度提供了很多政策適用解釋；南京鑫磊房地產開發有限公司（當代置業南京地區公司）財務總監陸勇先生對書中整體業務安排及相關問題解釋給予了很大幫助；蘇寧置業集團有限公司財務部經理石偉提出了多個在工作中遇到的問題；南京朗詩地產有限公司稅務主管徐思婷不僅提出多個在工作中遇到的問題，對文字修改亦有很大貢獻。此外，江蘇金像城國際集團有限公司、江蘇明豪投資控股集團有限公司、南京瑞唐科技發展有限公司、南京栩寬有限公司等在本書寫作期間正值有項目開發（或清算），比對書中內容提供了很多實務素材。還有很多稅務機關、稅務師事務所以及企業的朋友在寫作中提供了很多幫助，在此我們向所有對本書有所貢獻的朋友表示衷心的感謝！
近幾年在工作中經常閱讀參考財稅界大咖撰寫的業務書籍，在實際工作中與編寫問答時不可避免地受到這些書的影響和啟發，一些問題的處理思路還參考了稅屋網及相關網站部分專家的意見，在此一並致以衷心的感謝！
本書的出版，更要感謝中國市場出版社副總編胡超平女士和錢偉、張瑤等編輯，她們不僅仔細審閱、精心編輯，還從編寫格式、內容編排等方面給予熱心指導，在此致以衷心的感謝！

由於理論水平有限，同時土地增值稅在實際操作中的業務無法窮盡，而政策又在不斷變化，因此希望讀者朋友將批評的意見和自己的想法告訴我們，以便今後的版本不斷完善。書中難免有錯漏和不足之處，懇請廣大讀者批評指正。
需要聲明的是，本書對各類問題的解答和政策應用屬於個人觀點，正式政策解釋以國家稅務總局及各地稅務機關解釋為準。

董  宏
2019年3月