了得網經濟_城市土地利用與規劃

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《城市土地利用與規劃》不僅體現了董黎明教授的主要研究成果和學術思想，同時也反映了30年來我國地理學學科緊密結合社會經濟發展形勢，在城市土地利用和規劃方向的演變，可供城市規劃、土地利用、人文地理等專業的科研人員和高校師生閱讀。

內容簡介

《城市土地利用與規劃》集合了董黎明教授學術生涯中公開發表的43篇論文。按內容將其劃分為地理學、城市與區域規劃、城市土地利用和房地產四部分：地理學部分的文章包括地理學在工業布局中的應用、城市地理學、地理學與城市規劃的關繫等內容；城市規劃部分的文章包括城鎮體繫規劃、不同時期城市及城市規劃發展趨勢等；城市土地利用部分的文章包括了在城市土地有償使用制度下土地經濟評價、分等定級以及提高土地利用效率等；房地產部分文章主要內容是房地產估價和我國住房制度等。
《城市土地利用與規劃》不僅體現了董黎明教授的主要研究成果和學術思想，同時也反映了30年來我國地理學學科緊密結合社會經濟發展形勢，在城市土地利用和規劃方向的演變，可供城市規劃、土地利用、人文地理等專業的科研人員和高校師生閱讀。

序
部分地理學在城市規劃中的應用
關於風像在城市規劃和工業布局中的運用
在實踐中蓬勃發展的城市地理學
淄博市城鎮居民點體繫的結構與類型
江西省贛州市主要經濟職能及發展方向
中心城市吸引範圍劃分的理論與方法
聯邦德國城市發展趨勢首都圈的可持續發展研究
中國的地理學與城市規劃——回顧與展望
北大經濟地理專業探索城市規劃之路
第二部分城市規劃
研究城市地域差異因地制宜擬定城市發展方針序
部分地理學在城市規劃中的應用
關於風像在城市規劃和工業布局中的運用
在實踐中蓬勃發展的城市地理學
淄博市城鎮居民點體繫的結構與類型
江西省贛州市主要經濟職能及發展方向
中心城市吸引範圍劃分的理論與方法
聯邦德國城市發展趨勢
首都圈的可持續發展研究
中國的地理學與城市規劃——回顧與展望
北大經濟地理專業探索城市規劃之路
第二部分城市規劃
研究城市地域差異因地制宜擬定城市發展方針
巢湖、濟寧兩市城市社會調查與規劃
溫州市域城鎮體繫規劃構想
市域城鎮體繫規劃的若干理論方法
我國城市體繫的空間格局及其發展演變趨向
遼中城鎮群的發展與規劃構思
遼寧城鎮布局的基本思路
充分發揮京津復合中心的作用
進一步拓寬城市規劃的知識領域
20世紀90年代中國城市超前發展戰略透視
進入21世紀的城市規劃
當前我國城市總體規劃編制體制改革探索——由漸變到裂變的構思
初讀新時期統領城鄉協調發展的城鄉規劃法
城市的發展與控制
第三部分城市土地利用
城市土地經濟評價初探
城市土地綜合經濟評價的理論方法初探
南平市土地等級的劃分
因地制宜推行城市土地有償使用的“雙軌制”
中國城市土地有償使用的地域差異及分等研究
加強宏觀調控機制、提高土地使用效率
以內涵為主的城市土地開發初探
土地使用制度改革與北京城市地域結構的優化
集約利用土地——21世紀中國城市土地利用的重要方向
我國不同職能類型城市的用地水平分析
新世紀北京建設用地擴展與控制
第四部分房地產
中國的人地關繫與住房政策
加強研究建立我國房地產估價的理論方法體繫
容積率與房地產價格
中國住房分配制度的機制轉換
城市化與住房問題
申奧成功與北京房地產業的發展
從城鎮土地分等定級到基準地價修正法
經濟適用房政策績效評折
後記

前言

序言

媒體評論

評論

在線試讀

如前所述，城市土地的外延開發雖然是城市化初期的一種主要開發模式，對城市發展具有一定的推動作用，但其低效率的開發和粗放的經營方式對城市產生的負面影響也是不可忽視的。現階段我國城市發展必須打破傳統觀念，走以內涵為主、內涵與外延開發相結合的道路。
首先，我國人多地少的國情決定了集約用地是城市發展的必然道路。眾所周知，我國以占世界7%的耕地要養活世界上22%的人口，無論從人地關繫還是農業生產來說，都是一個沉重的負擔，今後不可能像美國、俄羅斯、加拿大等一些人少地多的國家那樣，為城市化提供大片農地。從發展趨勢看，西方的一些主要資本主義國家人地關繫的矛盾雖不如我國突出，由於外延發展和城市無限蔓延出現了問題，從20世紀70年代開始，也將提高城市土地使用效率、把開發重點轉入舊城提到議事日程上來。例如，美國的一些州掀起所謂“城市增長管理”運動，提出限制城市蔓延的增長邊界，鼓勵在邊界內提高開發密度，以減少對農地的占用。1988年在東京召開的“近代城市規劃100與21世紀的展望”國際研討會上，提出了城市土地要“高強度混合開發”的觀念，標志著西方國家的城市開發也逐漸轉入以內涵為主的軌道。
其次，從我國經濟改革的長遠目標看，為了進一步促進國民經濟持續健康的發展，國家在“九五”計劃和2010年遠景目標綱要中明確提出在今後15年中，經濟增長方式要“從粗放型向集約型轉變”，即經濟增長由追求數量、產值轉變為強調質量、效益；生產要素的結合方式由勞動密集型轉為資金和技術密集型；從依靠鋪新攤子、在低層次大搞重復建設轉向加強企業改造、全面提高企業素質和經濟效益。城市土地作為經濟活動重要的載體，其開發模式必然要與新的增長方式相適應。可以預計，隨著企業的改造和經濟結構的調整向更高更深層次推進，城市土地的開發利用也會朝著集約、高效的方向發展。
後，我國城市土地低效率的使用現狀為城市土地內涵開發提供巨大的潛力。在傳統的計劃經濟和土地無償使用體制的影響下，我國城市土地的結構和空間組合很不合理，工業用地和機關大院不僅比重大，而且占據了市中心區不少區位優越的地段；反之，產出率高的商業、金融等第三產業長期得不到應有的發展，優質用地的效益難以發揮。企業辦社會“大而全”、“小而全”的體制使得城市大院套小院，不僅造成土地使用功能混雜，布局混亂，而且院內還保留大量空地長期閑置不用，這也是造成我國城市存量土地使用效率普遍低下的主要原因。一份調查資料表明，經濟特區深圳市與香港在地理上僅一河之隔，1996年深圳國內生產總值950.，相當於885.98億港幣，每平方公裡城市建設用地產出2.95億（港幣），同期香港生產總值11953.15億港幣，單位土地產出率74./km2，相當於深圳市的25倍。經濟相對發達的深圳尚且如此，內地一般城市的差距就更大了。
除了建成區的土地有較大的潛力可挖之外，20世紀90年代初“開發區熱”圈占的大量土地和房地產開發過程中大量半拉子工程遺留的用地，也需要通過合理的規劃進行調整消化，不斷提高其效率。如前所述，城市土地的外延開發雖然是城市化初期的一種主要開發模式，對城市發展具有一定的推動作用，但其低效率的開發和粗放的經營方式對城市產生的負面影響也是不可忽視的。現階段我國城市發展必須打破傳統觀念，走以內涵為主、內涵與外延開發相結合的道路。
首先，我國人多地少的國情決定了集約用地是城市發展的必然道路。眾所周知，我國以占世界7%的耕地要養活世界上22%的人口，無論從人地關繫還是農業生產來說，都是一個沉重的負擔，今後不可能像美國、俄羅斯、加拿大等一些人少地多的國家那樣，為城市化提供大片農地。從發展趨勢看，西方的一些主要資本主義國家人地關繫的矛盾雖不如我國突出，由於外延發展和城市無限蔓延出現了問題，從20世紀70年代開始，也將提高城市土地使用效率、把開發重點轉入舊城提到議事日程上來。例如，美國的一些州掀起所謂“城市增長管理”運動，提出限制城市蔓延的增長邊界，鼓勵在邊界內提高開發密度，以減少對農地的占用。1988年在東京召開的“近代城市規劃100與21世紀的展望”國際研討會上，提出了城市土地要“高強度混合開發”的觀念，標志著西方國家的城市開發也逐漸轉入以內涵為主的軌道。
其次，從我國經濟改革的長遠目標看，為了進一步促進國民經濟持續健康的發展，國家在“九五”計劃和2010年遠景目標綱要中明確提出在今後15年中，經濟增長方式要“從粗放型向集約型轉變”，即經濟增長由追求數量、產值轉變為強調質量、效益；生產要素的結合方式由勞動密集型轉為資金和技術密集型；從依靠鋪新攤子、在低層次大搞重復建設轉向加強企業改造、全面提高企業素質和經濟效益。城市土地作為經濟活動重要的載體，其開發模式必然要與新的增長方式相適應。可以預計，隨著企業的改造和經濟結構的調整向更高更深層次推進，城市土地的開發利用也會朝著集約、高效的方向發展。
後，我國城市土地低效率的使用現狀為城市土地內涵開發提供巨大的潛力。在傳統的計劃經濟和土地無償使用體制的影響下，我國城市土地的結構和空間組合很不合理，工業用地和機關大院不僅比重大，而且占據了市中心區不少區位優越的地段；反之，產出率高的商業、金融等第三產業長期得不到應有的發展，優質用地的效益難以發揮。企業辦社會“大而全”、“小而全”的體制使得城市大院套小院，不僅造成土地使用功能混雜，布局混亂，而且院內還保留大量空地長期閑置不用，這也是造成我國城市存量土地使用效率普遍低下的主要原因。一份調查資料表明，經濟特區深圳市與香港在地理上僅一河之隔，1996年深圳國內生產總值950.，相當於885.98億港幣，每平方公裡城市建設用地產出2.95億（港幣），同期香港生產總值11953.15億港幣，單位土地產出率74./km2，相當於深圳市的25倍。經濟相對發達的深圳尚且如此，內地一般城市的差距就更大了。
除了建成區的土地有較大的潛力可挖之外，20世紀90年代初“開發區熱”圈占的大量土地和房地產開發過程中大量半拉子工程遺留的用地，也需要通過合理的規劃進行調整消化，不斷提高其效率。
現階段強調以內涵開發為主，是否意味著城市停止外延發展，或者城市不得再增加新的用地了呢？
應該看到，在城市化過程中，外延擴展和內涵開發始終是相輔相成的兩種開發模式，兩者的作用不可相互代替，不能人為地將它們割裂開來，非此即彼。在新形勢下，城市土地適度外延也是內涵開發的必要補充。因此從事物運動的普遍規律和城市化的全過程看，城市的發展和空間的拓展是連續不斷的，但是土地使用潛力的提高卻是有限的。根據土地報酬遞減規律，適當增加土地的投入和使用強度，提高建築的容積率可相應提高土地的邊際收益；一旦土地的投入和使用強度超過臨界限度，就會出現適得其反的結果。另外，影響城市土地使用的因素是多方面的，並非建成區內所有的空地和低容積率地段都可成為挖潛對像，城市中也需要保留一定數量的公共綠地和居民的活動空間。
我國是發展中國家，城市化剛剛起步，為了實現21世紀社會經濟持續發展的戰略目標，在相當長的一段時間內還必須適量增加新的建設用地，纔能滿足經濟、人口不斷增長的需求。可見，以內涵開發為主、內涵與外延相結合的發展道路，不僅反映城市發展的內在機制，也完全符合我國長遠的戰略發展目標。

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