了得網經濟_城鎮化和PPP-大嶽隨筆

編輯推薦

在這六年時間裡，大嶽完成了四百多個基礎設施項目和近二百個城市開發項目，基礎設施項目中很大一部分與水務有關，其他的是地鐵、垃圾處理、燃氣、供熱、道路橋梁、電信等項目。這些項目分布在一百二十多個城市，中心城市、地級城市和縣級城市各占約三分之一，涵蓋了除西藏以外的所有省份。在這期間國際國內形勢風雲變換，我國城鎮化在高速發展過程中面臨的問題也層出不窮，這二百多篇文章多數源自他們對項目中實際問題的思考，是本書的靈魂所在。

大嶽咨詢有限公司*早提出了城鎮開發投融資規劃的概念，他們在中國城鎮化進程中的很多實踐都是開創性的，為中國城鎮化發展進程中的方方面面提供了有效的資訊。

內容簡介

本書主要集結了北京大嶽咨詢有限公司從2008年6月在《中國建設報》上開設《大嶽專欄》以來，至今已經發表的210多篇文章。主要涉及兩個領域的問題，一個是城市開發問題，另一個是城市基礎設施的市場化問題，狹義來說就是PPP問題。

作者簡介

大嶽咨詢有限公司簡介
大嶽咨詢有限公司成立於1996年，主要從事基礎設施的投融資咨詢、基礎設施企業改制與管理咨詢、新城與開發區建設的投融資與管理咨詢、政策和體制研究咨詢。服務領域包括供排水、環境衛生、燃氣熱力、發電、交通通訊、土地一級開發、新城、開發區、大型綜合開發項目以及世行和亞行業務。大嶽是各級政府發展城市經濟和國內外投資機構參與城市建設、投資和管理可以依托的智庫。
大嶽已成功為30餘個直轄市、省會城市和副省級城市以及30餘個地縣級城市的數百個項目提供了咨詢服務，同時進行的咨詢項目近百個，涉及總投資額超過12，每年完成的融資額近3。大嶽參與了多個中央部委和地方政府的政策研究和制定工作。大嶽擔任亞行國際顧問為柬埔寨中央政府提供服務，使中國咨詢機構第一次走出國門。大嶽完成的多個項目對整個行業產生了深遠影響。大嶽的服務受到了客戶的廣泛好評，是國內公認的具有領導地位的咨詢研究機構。
大嶽通過與畢博、普華、巴克萊資本等國際著名咨詢機構的合作，成功地將國際先進的咨詢方法本土化，並形成了自己的方法論。大嶽出版的十餘本專著和發表的三百餘篇文章，廣泛傳播了城市建設規範運作的理念。大嶽咨詢有限公司簡介

大嶽咨詢有限公司成立於1996年，主要從事基礎設施的投融資咨詢、基礎設施企業改制與管理咨詢、新城與開發區建設的投融資與管理咨詢、政策和體制研究咨詢。服務領域包括供排水、環境衛生、燃氣熱力、發電、交通通訊、土地一級開發、新城、開發區、大型綜合開發項目以及世行和亞行業務。大嶽是各級政府發展城市經濟和國內外投資機構參與城市建設、投資和管理可以依托的智庫。

大嶽已成功為30餘個直轄市、省會城市和副省級城市以及30餘個地縣級城市的數百個項目提供了咨詢服務，同時進行的咨詢項目近百個，涉及總投資額超過12，每年完成的融資額近3。大嶽參與了多個中央部委和地方政府的政策研究和制定工作。大嶽擔任亞行國際顧問為柬埔寨中央政府提供服務，使中國咨詢機構第一次走出國門。大嶽完成的多個項目對整個行業產生了深遠影響。大嶽的服務受到了客戶的廣泛好評，是國內公認的具有領導地位的咨詢研究機構。

大嶽通過與畢博、普華、巴克萊資本等國際著名咨詢機構的合作，成功地將國際先進的咨詢方法本土化，並形成了自己的方法論。大嶽出版的十餘本專著和發表的三百餘篇文章，廣泛傳播了城市建設規範運作的理念。

金永祥簡介

金永祥，大嶽咨詢有限總經理，BOT、TOT和PPP*運作模式和規則的主要踐行者，著名城市開發專家。

1989年畢業於哈爾濱工業大學，1996年參加創辦大嶽公司並帶領大嶽發展壯大，使大嶽成為中國著名的研究咨詢機構。已帶領團隊先後為30餘個直轄市、省會城市和副省級城市，30餘個地級和縣級城市政府以及多家國內外投資人提供了顧問服務，完成的數百個項目成為我國公用事業改制與投融資、城市開發的典型案例，對提高中國城市建設和管理效率做出了重大貢獻。

近年來，先後主持或組織編著出版了《BOT項目指南》、《BOT項目運作手冊》、《中國企業融資大全》、《公用事業特許經營與產業化運作》、《城市經營之大嶽方法》、《破解城投公司困局——探索中國經濟發展基因》、《破解城市建設困局——長陽模式解讀》、《投融資規劃——架起城市規劃與建設的橋梁》、《垃圾處理PPP之中國實踐》、《基礎設施市場化投融資實務》等書籍，並在各種媒體發表關於公用事業改革和城市開發投融資的論文50餘篇。

1 城鎮開發篇
1.1 關於平臺公司的思考
1.1.1 城投公司戰略編制淺議
1.1.2 尋求城投公司可持續發展之路
1.1.3 城投公司改制重組的制度架構探索
1.1.4 苦練內功謀發展之道
1.1.5 信用建設：城投公司的命運之匙
1.1.6 防控債務風險需算好經濟賬
1.1.7 對地方政府“自主發債”的建議
1.1.8 地方投融資平臺的融資出路在何方
1.1.9 提升機構能力是平臺公司走出困境的基礎
1.2 關於新城園區開發的思考
1.2.1 阻礙區域開發可持續發展的探討
1.2.2 區域開發開展可行性研究的必要性1 城鎮開發篇

1.1 關於平臺公司的思考

1.1.1 城投公司戰略編制淺議

1.1.2 尋求城投公司可持續發展之路

1.1.3 城投公司改制重組的制度架構探索

1.1.4 苦練內功謀發展之道

1.1.5 信用建設：城投公司的命運之匙

1.1.6 防控債務風險需算好經濟賬

1.1.7 對地方政府“自主發債”的建議

1.1.8 地方投融資平臺的融資出路在何方

1.1.9 提升機構能力是平臺公司走出困境的基礎

1.2 關於新城園區開發的思考

1.2.1 阻礙區域開發可持續發展的探討

1.2.2 區域開發開展可行性研究的必要性

1.2.3 新城開發拒絕“空城計”

1.2.4 區域開發運用TOD模式勿“泥足深陷”

1.2.5 探索新的開發區可持續發展模式

1.2.6 創新高新區開發管理模式新思路

1.2.7 理性規劃產業園區融資路徑

1.2.8 探尋產業化融資之路

1.2.9 縣域城鎮化建設需重視投融資規劃

1.2.1 0對加快推進縣城城鎮化的思考

1.2.1 1再議投融資規劃在城鎮化中的作用

1.2.1 2城市綜合體開發需慎重

1.2.1 3活用PPP模式推進小城鎮基礎設施建設

1.2.1 4園區工業污水項目市場化運作的幾點建議

1.2.1 5讓工業園區污水處理廠“喫飽”又“喫好”

1.3 城鎮化隨筆

1.3.1 “小產權房”界定淺議

1.3.2 新型城鎮化下土地用途調整的風險探討

1.3.3 新型城鎮化過程中“老問題”的新思路

1.3.4 淺談新型城鎮化的資金困境

1.3.5 投資養老地產市場環境淺析

1.3.6 淺析《國有土地上房屋征收與補償條例》

1.3.7 工業化和城鎮化協調發展需打破資金瓶頸

1.3.8 “城中村”改造：給市場機制一個角色

1.3.9 村莊改造面臨三大制約亟須統籌發展

1.3.10 尋找中國城市的個性

1.3.11 淺議保障性住房建設融資方式

1.3.12 如何破解城建七大困局

1.3.13 政府投資項目立項管理機制亟需創新

1.3.14 民間資本出路期待“斑馬線”

1.3.15 關於規劃編制的若干思考

1.3.16 如何實現“速度與質量”兼備

1.3.17 優化項目條件實現政府BT項目成功融資

……

2 基礎設施篇

3 附錄

在線試讀

為貫徹新一屆政府的新型城鎮化戰略、進一步釋放農村土地，十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。按照決定的精神引申理解，在農村集體經營性建設用地上建造的房屋存在“轉正”的可能性，因此小產權房合法化的說法一時甚囂塵上。而隨後，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發布《關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（下稱《通知》）對這種說法叫停。
前述兩個政策從字面意思上看存在矛盾。比如，對於農村集體經營性建設用地，按照《決定》的提法，是允許進行市場交易的，那麼公眾自然會認為，隻要建設其上的房屋符合規劃和用途管制，就是合法可交易的；而《通知》中則要求“農村集體土地不得用於經營性房地產開發”，明令禁止集體土地上的房屋建設和銷售。為什麼會出現這種情況？筆者分析，是社會上對於小產權房的理解存在差異導致的。
顧名思義，通常說的小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由房管部門而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”或“小產權房”。但我國沒有相關法律法規對“小產權房”作出過明確界定，因此不同部門、不同級別的政府按照各自的理解出臺相關的政策，自然容易出現分歧。
筆者認為，《決定》與《通知》並不矛盾，應該理性地認識並清楚界定小產權房的概念後，再進行討論。
小產權房的根本成因是土地為集體所有，但集體土地其實也是有不同種類的。如同國有土地有居住用地、商業用地、工業用地和市政用地等不同性質一樣，集體土地也分為集體建設用地、耕地、林地等，其中集體建設用地又可進一步細分為宅基地、村莊道路、公共配套以及村集體經營性建設用地等。
根據村集體土地的性質，可以將小產權房分為兩類：
一是村集體建設用地上的住宅。這類房屋大部分是村莊改造、新農村建設、農村社區化管理的產物，屬於符合規劃、符合政策，甚至有相關手續的房屋。在舊村改造過程中，一般會對農村居民點的土地進行集約利用，新建村民集中居住區、就地上樓，提高用地效率，改善村居環境。如，北京市平谷區掛甲峪村是北京市最早進行舊村改造的試點村莊，70多戶村民搬進占地僅121畝的新村，搬離的舊村原占地面積302畝，這樣一來，騰退出的181畝土地可用於修建人工湖和民俗遊旅舍以發展當地經濟。在舊村改造中新建的村民集中居住區就是完全合法合規的村集體建設用地上的住宅。
對於第一類住宅，不應機械套用《通知》的規定，不允許其建設和銷售。深圳市在2010年對1999年以前歷史遺留違法建築的處理中，就為這類房屋頒發了“綠本”——未繳納土地出讓金的特殊房本，承認其合法性（但在流通市場上與商品房還是有區別的）。為貫徹新一屆政府的新型城鎮化戰略、進一步釋放農村土地，十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。按照決定的精神引申理解，在農村集體經營性建設用地上建造的房屋存在“轉正”的可能性，因此小產權房合法化的說法一時甚囂塵上。而隨後，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發布《關於堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》（下稱《通知》）對這種說法叫停。

前述兩個政策從字面意思上看存在矛盾。比如，對於農村集體經營性建設用地，按照《決定》的提法，是允許進行市場交易的，那麼公眾自然會認為，隻要建設其上的房屋符合規劃和用途管制，就是合法可交易的；而《通知》中則要求“農村集體土地不得用於經營性房地產開發”，明令禁止集體土地上的房屋建設和銷售。為什麼會出現這種情況？筆者分析，是社會上對於小產權房的理解存在差異導致的。

顧名思義，通常說的小產權房，是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由房管部門而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”或“小產權房”。但我國沒有相關法律法規對“小產權房”作出過明確界定，因此不同部門、不同級別的政府按照各自的理解出臺相關的政策，自然容易出現分歧。

筆者認為，《決定》與《通知》並不矛盾，應該理性地認識並清楚界定小產權房的概念後，再進行討論。

小產權房的根本成因是土地為集體所有，但集體土地其實也是有不同種類的。如同國有土地有居住用地、商業用地、工業用地和市政用地等不同性質一樣，集體土地也分為集體建設用地、耕地、林地等，其中集體建設用地又可進一步細分為宅基地、村莊道路、公共配套以及村集體經營性建設用地等。

根據村集體土地的性質，可以將小產權房分為兩類：

一是村集體建設用地上的住宅。這類房屋大部分是村莊改造、新農村建設、農村社區化管理的產物，屬於符合規劃、符合政策，甚至有相關手續的房屋。在舊村改造過程中，一般會對農村居民點的土地進行集約利用，新建村民集中居住區、就地上樓，提高用地效率，改善村居環境。如，北京市平谷區掛甲峪村是北京市最早進行舊村改造的試點村莊，70多戶村民搬進占地僅121畝的新村，搬離的舊村原占地面積302畝，這樣一來，騰退出的181畝土地可用於修建人工湖和民俗遊旅舍以發展當地經濟。在舊村改造中新建的村民集中居住區就是完全合法合規的村集體建設用地上的住宅。

對於第一類住宅，不應機械套用《通知》的規定，不允許其建設和銷售。深圳市在2010年對1999年以前歷史遺留違法建築的處理中，就為這類房屋頒發了“綠本”——未繳納土地出讓金的特殊房本，承認其合法性（但在流通市場上與商品房還是有區別的）。

另一類就是非建設用地的村集體土地上的房屋。這類房屋直接建設在耕地上，不符合規劃、有的甚至沒有任何建設手續。2012年，北京市認定了83個小產權房項目，涉及土地面積5000畝，總建築面積約381萬平方米，分布在昌平、房山、懷柔、通州、延慶、大興、門頭溝、密雲8個區縣。北京市對這83個小產權房項目進行了清理，昌平區南口鎮虎峪村虎峪自然風景區內的“小產權別墅”已經拆除。

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