章2014—2015年上海房地產發展報告1

導語1

節2014上海房地產市場回顧1

一、房地產投資成為上海經濟的脊梁1

二、土地市場熱度不減2

三、房地產市場前低後高5

第二節2014年上海房地產業熱點和重點8

一、群租問題8

二、互聯網與房地產12

三、新型城鎮化與房地產19

四、上海新型城鎮化道路的實踐24

第三節上海房地產重要事件34

一、房地產崩盤論甚囂塵上34

二、央行和銀監會聯合救市37

三、央行降息41

第四節2015市場走勢刍議41第二章2014—2015年中國房地產發展報告43

導語43

一、2014年中國房地產市場基本情況44

二、2015年發展環境分析46

三、2015年市場走勢預判48

四、2015年行業政策建議49

節2014年中國房地產政策分析51

一、概要51

二、宏觀經濟政策53

三、行業政策55

四、國內房地產政策展望與建議68

第二節2014年中國房地產經營數據分析73

一、開發投資：行業信心降低明顯，投資額增長雖然較多，但

同比增速放緩明顯73

二、新開工情況有所下降，整體情況略差於去年，市場表現進度

緩慢74

三、商品房銷售情況同比較低，增速嚴重下滑75

四、商品房銷售額增速同比下滑較大，但年內持穩度較高75

五、全國百城住宅均價與2013年同月相比下跌1.57%，跌幅

較上月擴大1.05%76

六、商品房庫存：庫存壓力受到市場不穩定的影響，其中一線

城市壓力較大77

第三節2014年中國土地市場分析77

一、土地供應：全國300個城市土地供應出現回落77

二、土地成交：2014年土地成交亦出現下降，且降幅擴大78

三、住宅土地供應：土地一級開發成本提高，一線城市住宅用地

底價不斷抬升79

四、住宅土地成交：整體市場成交量雖然相比上月末有所降溫，

但依然處於高位79

五、重點城市住宅用地入市量有所回升，房企開始在年底前

拿地81

六、十大城市的住宅用地均價環比回升，宅地價格上漲帶動

樓面均價衝高81

第四節2014年中國典型城市房地產住宅市場分析83

一、一線城市住宅市場分析83

二、二、三線城市住宅市場分析86

第五節2015年房地產基本面展望95

一、政策展望95

二、行業展望96

三、市場趨勢96

四、新常態關注點97

五、2015年風險關注點98

六、產業變革的起始年98

七、結語99

第六節2015年中國房地產市場十大思考101第三章穩定房地產周期波動108

導語108

節房地產周期理論110

一、房地產周期110

二、房地產經濟各階段111

三、房地產經濟周期和經濟周期的共性和特性113

四、中國宏觀經濟周期和房地產經濟周期114

第二節中國房地產周期波動的現狀116

一、中國房地產周期波動實證分析117

二、中國房地產周期波動的趨勢118

第三節中國房地產周期波動原因分析120

一、中國房地產周期波動直接原因120

二、中國房地產周期波動間接原因121

三、影響中國房地產價格周期波動實證分析129

第四節中國房地產市場波動逆周期政策139

一、中國房地產市場調控有效性分析139

二、房地產市場調控不足之處143

三、中國房地產市場周期波動調控應對策略144

結論146第四章住房保障資金創新：REITs148

導語148

節國內外保障性住房的現狀148

一、我國保障性住房的建設現狀148

二、我國保障性住房融資現狀155

三、境外保障性住房融資方式綜述159

第二節REITs基礎理論及應用綜述162

一、REITs基礎理論162

二、境外REITs應用綜述167

三、我國保障性住房建設引入REITs的適用性分析172

第三節我國保障性住房REITs融資模式運行分析177

一、我國保障性住房REITs融資模式選擇177

二、我國保障性住房REITs融資模式運作流程178

三、我國保障性住房REITs模式應用179

四、我國保障性住房REITs模式運行效果184

第四節我國保障性住房REITs建設運行保障和實施建議185

一、我國保障性住房REITs模式運行保障185

二、我國保障性住房REITs融資模式實施建議186

參考文獻190

後記192

…….

2015年中國房地產市場十大思考

2014年12月15日，中國社會科學院《經濟藍皮書： 2015年中國經濟形勢分析與預測》稱，2015年，中國經濟仍將保持平穩較快增長，預計GDP增速為7%左右，房地產將失去大規模投資價值。

當前，國內外經濟形勢較為嚴峻，從外部經濟環境來看，歐美市場冷熱不均，經濟形勢分化，新興經濟體經濟受自身潛在生產力以及大宗商品價格的影響增長勢頭出現波動。從國內形勢來看，我國當前還處於經濟轉型階段，在過渡時期，房地產市場形勢開始逆轉，國家統計局公布的11月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，價格環比下降的城市有67個，同比下降的有68個，的價格漲幅也下降9.9%。地方政府債務問題慢慢開始凸顯，中國社科院發布的《中國國家資產負債表2013》顯示，2012年地方政府債務達到19.94

當前，我國所處的經濟環境也出現3個斷層： （1） 國內經濟增長從10%左右的高速增長下降到7%左右的水平，經濟增速出現斷層；（2） 我國改革力度當前超乎想像，由政府主導向主導轉變改革力度和速度近些年前所未有，改革變量出現斷層；（3） 自2008年全球經濟危機以後，歐美發達經濟體和新興經濟體在全球化貿易中地位的變化影響了全球化的進程所帶來的斷層。

我國當前所處的時期也較為特殊，在國內外經濟環境變化的背景下，我國當前面臨的是經濟增速的換擋時期，也是前期刺激政策的消化時期，同時還是結構調整的陣痛時期。增長速度進入換擋期，是由經濟發展的客觀規律所決定的。結構調整面臨陣痛期，是加快經濟發展方式轉變的主動選擇。前期刺激政策消化期，是化解多年來積累的深層次矛盾的必經階段。“三期疊加”是當前我國經濟的階段性特征，使得經濟中不穩定的因素凸顯，尤其是當前經濟增速趨勢性下滑以及投資拉動不可持續的情況下新的經濟拉動點沒有樹立。

我國經濟從兩位數的增長到下降到目前的7%左右以後，相應地也出現了一些矛盾和問題。比如產能過剩問題，高耗能的電解鋁、鋼鐵制造，光伏太陽能，風電，以及造船和鋼鐵業中高端產品的硅鋼，均被業界公認為“產能過剩”。許多行業產能利用率不足75%，盡管部分行業處於嚴重的過剩狀態，但是投資仍在繼續，這將進一步加大行業風險。地方政府在拉動經濟增長的過程中，以基礎設施投資拉動使得政府債務問題凸顯，根據IMF估計，我國廣義政府債務已占GDP近50%左右，這些負債的本息中很大一部分隻能依靠出售土地收入償還，或者舉新債還舊債。同時，備受爭議的房地產行業也在當前的綜合經濟環境背景下進入行業調整期。隨著傳統經濟增長方式的轉變，三駕馬車拉動經濟要轉向以新型城鎮化發展來帶動的內需模式，同時，房地產行業也將進入新常態： 新技術、新業態、新產品、新模式。這涵蓋了在未來房地產行業的十大思考。

（一） 市場需求從排浪式需求向個性化需求轉化

從百姓投資來看，過去10年間，買房置業投資成為廣大老百姓的，尤其是2008年以後我國股市的長期低迷，百姓的投資渠道受限，買房投資成為人民為數不多的選擇。所以我國住房不僅具有居住功能還兼有投資屬性，在過去10年投資的比例還是不可小覷的。投資的收益也是非常可觀的。2009年有業內人士在北京買房投資，一套兩居室當時價格100萬，而到現在已經上漲到300萬左右。投資的收益非其他產品可比。

但是，隨著我國房地產行業的發展以及人口結構的轉變，尤其是我國住房政策打擊投機性需求、支撐自住性需求的政策引導下，房價盲目快速上漲的時代已經結束（前提是貨幣政策穩定）。以後剛需以及改善需求將成為未來市場的主流，所以盲目買房投資的時代已經結束，而以年輕人為主力的置業者對於住房提出了更高的個性化的要求。這就對產品的個性化創新提出更高的要求。

（二） 市場投資以“四個新常態”代替30年高強度投資

2003—2013年是我國房地產市場的發展的黃金十年，房地產業成了企業孵化器，也是富豪的生產線，同時，也是老百姓投資標的物。當前萬科已經成為全球的房地產開發企業，2014年萬科的銷售回款已經突破2000

（三） 房企大規模新增投資由國內市場開始轉向國外市場

由於經濟危機帶來的海外經濟在較長的時間較為低迷，房產價值處於低估態勢。同時，由於近年來我國海外移民人數不斷增長，中國內地的千萬富豪中，46%正在考慮移民國外，14%已經移民或者正在申請移民，而家資在1

近年來，我國已經成為全球的資本輸出國，而對外的房地產投資占比較大。有數據統計顯示，2014年我國跨境房地產投資將可能超過300

還有一個特點就是在我國房企走出去的同時，海外資本以及資本模式開始在國內展開。政策方面也開始搭建平臺。2014年9月30日公布的央行、銀監會文件（“央四條”）提出，鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券等，用於增加首套和改善型普通自住房貸款投放。同時，開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

（四） 商業市場生產能力過剩，生產組織向“小、智、專”趨變

隨著我國住宅市場調控的不斷持續，房企向商業地產轉型的趨勢不斷加大。為數不少的企業在2014年企業戰略中表示要布局或者加大商業地產領域的投入。但是近年來由於商業地產的快速增長，商業體量已經呈現出過剩的態勢。亞太商業不動產學院學術委員會專家指出：“現在商業綜合體的存量面積已超過3億平方米，這中間到底有多少優質資產？”按照20%—30%的增速，到2015年，這一數據將達到3.6億平方米，商業地產過剩的問題值得警惕。電商的崛起對於商業地產也是極大的衝擊，當網上購物從寫字樓白領普及到居家主婦，甚至向中年以上人群蔓延時，再沒有人能夠忽視電商的力量。電商不僅成為諸多實體店的隱憂，萬達商業也開始涉及電子商務化。

在傳統商業的運營過程中，運營商或者業主也在不斷調整，比如一些商場的百貨銷售如果生意不好就會開闢一部分空間向餐飲或者娛樂轉型，以特色商業來帶動人氣。專業市場將成為未來的發展趨勢，開發商們感嘆“招商難”，而品牌商家也在抱怨“選址難”。這個怪像折射出商業地產的同質化競爭程度。專業市場、特色市場也是未來商業發展的趨勢，尤其是對於城市的新區發展來講，專業市場更是必要產品。智力型辦公市場也是未來發展趨勢。尤其是在互聯網時代，在雲計算和雲數據為背景下，出現了大批智力創新企業和智力創業者競相湧入的現像。

（五） 行業由勞動密集型、資本密集型開始向技術、人纔密集型轉化

傳統的房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。傳統的房地產經紀行業則是典型的勞動密集型行業。據有關部門統計，僅僅上海二手房中介門店就有1.5萬家左右，如果以平均每個門店6個人計算，從業人員就在10萬人左右，這還不包括代理公司案場從業人員的數量。

互聯網技術以及計算機技術對於該行業也有較大的衝擊，房地產行業也在向技術和人纔密集型發展。今年張江高新青浦園區內的3D打印建築正式揭開神秘面紗。在園區內的一片空地上，10幢一至兩層的毛坯新房錯落安置。這10幢有著方便面式外表紋理的房子，並非由工人一磚一瓦砌出來，而是由一臺3D打印機，在24小時內打印出來的。該技術不僅將建築垃圾變廢為寶，讓建築工人做更體面的工作，讓建築成本降低50%，讓更多人住得起房子，並且大大減少建築工人的使用數量。2014年3月12日，上海8家房產中介組成聯盟宣布，即日起暫停在上海安居客上發布二手房房源信息。這在一定程度上可以看出電商對於傳統中介的衝擊。

（六） 房地產將由價格競爭轉向質量、品質、差異化等的價值競爭

價格層面的單一競爭容易使開發商忽略質量、性能、服務，忽視消費市場的需求，同時引發產品的同質化。隨著我國房地產市場不斷完善，市場和企業也相應地回歸理性，單一拼價格的時代已經終結。從當前的市場需求層面來看，消費者的觀念正在從簡單的居住空間，上升為精神享受，生活方式的轉變。從當前的市場的供給層面來看，庫存高企、去化壓力以及房企之間的競爭迫使企業開始轉向以質量、品質、差異化等的價值競爭，萬科提出的三好產品、萬達的秀場室內化、華夏幸福的產業園區孵化模式都是差異化的體現。

（七） 房地產受資源環境的約束走綠色、低碳、循環的路線

2014年中央經濟工作會議指出，過去能源資源和生態環境空間相對較大，現在環境承載能力已經達到或接近上限，必須順應人民群眾對良好生態環境的期待，推動形成綠色低碳循環發展新方式。房地產行業也不例外，房地產行業走綠色、低碳、循環的路線的更重要意義在於，處於國民經濟各產業鏈中遊的房地產，與20多個產業相關，若推動綠色低碳戰略，不僅將拉動上遊的綠色生產，也將拉動下遊的綠色消費。顯然，房地產業走綠色低碳發展道路是惟一出路，而低碳戰略也將是品牌房企未來的競爭優勢所在。同時，宜居、生態、環保、健康也是當前購房者所主要關注的，所以低碳住宅、低pm值住宅、低能耗被動屋、田園住宅都將獲得長足發展。

（八） 房地產風險在總體可控的情況下去杠杆化、去泡沫化

房地產行業近年來一直是我國經濟的支柱產業。房地產行業關聯行業較多，對經濟的重要性越來越明顯，經濟對房地產行業的依賴度也越來越強。尤其是當前整個房地產行業庫存高企。從市場層面來看，國家統計局公布的全國房地產開發銷售數據顯示，2014年11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米。但是從庫存的分布來看，風險更多地集中在三、四線城市。從企業來看，由於傳統銀行融資的限制，房企的直接融資面臨的困境是融資期限短、融資成本高，融資難度大，在銷售不利的情況下，兌付風險較高。對於金融機構來講，在一定程度上相當多的金融抵押品為土地和房產，如果價格大幅下跌，直接影響金融市場的風險。此外，一批企業涉及反腐，30強內公司出現問題，對房地產金融體繫也是一個衝擊。

在貨幣政策穩健的情況下，在限貸、限購長期執行的背景下，房產的投資屬性已經逐漸弱化，並且慢慢回歸居住屬性。因此，盡管從當前市場來看，存在一定的風險，但是整體風險是可控的，尤其是管住了錢袋子，並且在房地產市場去投機化以後。但是泡沫需要時間和空間慢慢消化，需要中型城市和小城鎮的崛起來消化庫存。

（九） 房地產調控的邊際效應遞減，市場需要更科學合理的調控手段

本輪的房地產市場調控持續了4年之久，從實施限購政策的效果來看，除了一線城市以外，其他城市的限購作用在逐漸弱化，部分城市限購的效果已經可以忽略。因此除一線城市以外，其他城市的限購相繼取消或者在一定程度有所放松。此外，從調控的手段來看，行政的限貸、限購行為非市場化操作對於我國房地產市場的長期發展較為不利。從長久來考慮，我國房地產市場需要更為科學合理地調控手段，來解決深層次矛盾問題，促進房地產市場長期穩定健康發展，即長效調控機制。該機制將涉及土地、財稅、金融等多個層面。

當前不動產登記繫統已經排上日程，2014年12月22日，國務院總理簽發第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），自2015年3月1日起施行。《條例》明確，為方便群眾申請登記，對申請材料不齊全或者不符合法定形式，應當當場書面告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容，否則視為受理。未來土地扭轉制度、房地產稅收、房地產金融貨幣措施和直接融資將是市場化的調節重要手段。

（十） 房地產業的八大注重

房地產業今後的八大注重分別是： （1） 人民真實的住房需求；（2） 市場和消費需求的心理變化；（3） 引導社會的消費預期；（4） 產權與轉讓產權的合理性和稅收安排；（5） 企業家的創造力和纔能發揮；（6） 房地產教育和人力資源素質的提升；（7） 房地產生產和消費的生態文明；（8） 房地產依賴網絡科技進步與思維全面創新。