賈康：現任全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多家人民政府咨詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人纔工程高層次學術帶頭人。多次受*、*、*和*等中央領導同志之邀座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年出版《新供給經濟學》專著；2016年出版《供給側改革：新供給簡明讀本》、《供給側改革十講》、《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》。

Jia Kang

    Member of the National Committee of CPPCC and Member of Subcommittee of Economy, CPPCC; Chief Economist of China Academy of New Supply-side Economics; Ph.D. Advisor and Research Fellow in Chinese Academy of Fiscal Sciences; Advisor of China Public-Finance Academy; Chairman of the Public-Private Partnerships Research Committee of China Public-Finance Academy; Member of Public-Private Partnerships Expert Committee of National Development and Reform Committee; Consulting Advisor of the People’s Government of several municipalities including Beijing; Guest Professor of several universities such as Peking University; Expert enjoying special state allowance in 1995; appraised as an academic leader at high level for the National Project “Tens of Thousands of Talents” in 1997. Attended economic symposiums respectively at the invitations of Zhu Rongji, Wen Jiabao, Hu Jintao and Li Keqiang (thus considered as one of the “Advisors for Decision-making by the Central Authorities” by the media). One of narrators on the eighteenth collective study of “Fiscal and Taxation System Reform” Topic by Political Bureau of the CPC Committee on January 8, 2010. Winner of SunYefang Prize, Mundell-Huang Prize and China Soft Science Special Award. Member of Expert Committee of the 11th, 12th and 13th Five-Year Plan. Served as President of Research Institute for Fiscal Science, Ministry of Finance, P.R.C. for a long term. In 1988, he was selected for the Heinz Fund project and also worked as a visiting scholar in the University of Pittsburgh for one year. In 2013, he edited New Supply: Chinese Innovation in Theory of Economics, initiated and established “China Academy of New Supply-side Economics” and “China New Supply-side Economist 50 Forum” (working as First President and Secretary-General). In 2015, he published a monograph named New Supply-Side Economics. In 2016, he published Supply-Side Reform - China New Supply-Side Economics, Ten Topics of Supply-Side Reform, and Crucial Challenge in front of China: How to Escape Mid-income Trap.

緒論建立符合國情和可持續發展要求的“雙軌統籌”住房制度模式

一、我國住房制度改革的基本成效 / 001

二、中國住房政策與市場調控面臨的困境：相關因素與問題分析 / 003

（一）城鎮化因素 / 003

（二）人口總量與結構的變化：總規模上升、老齡化和家庭“小型化” / 005

（三）社會收入分配和不動產配置（占有）的失衡與秩序紊亂，加劇住房矛盾，並形成惡性循環 / 006

（四）房地產屬性的日愈金融化 / 008

（五）城市發展模式問題 / 010

（六）土地供應制度以及土地財稅制度 / 011

三、建立符合國情和可持續發展要求、“雙軌統籌”的中國住房制度模式 / 012

（一）將住房制度提升至國家能力和社會建設的戰略高度來定位 / 013

（二）以構建“雙軌統籌”的住房制度目標模式作為政策優化的前提和依托 / 014

章我國住房改革、房地產調控回顧和房地產稅改革概況

一、改革開放以來城鎮住房制度改革和“調控新政”下的雙軌框架 / 018

（一）簡要回顧 / 018

（二）調控新政下的“雙軌統籌”框架 / 022

二、調控新政的應有水準，需體現在制度建設、長效機制打造上 / 026

（一）保障房的投融資制度 / 026

（二）保障房的管理制度 / 028

（三）商品房的經濟調節制度 / 029

三、房地產稅制度建設是長效調控機制的重要內容 / 032

（一）國際經驗和我國轉軌發展的客觀要求 / 033

（二）房地產稅改革具有多重正面效應 / 034

四、房產稅改革試點及評述 / 038

（一）滬渝兩地房產稅改革試點基本情況 / 039

（二）滬渝兩地試點效果 / 043

（三）房產稅的基本職能及對房地產市場的影響 / 048

五、房產稅改革試點及其啟示 / 053

（一）兩地“敢為天下先”值得充分肯定 / 053

（二）兩地試點的特色和初步成效 / 054

（三）前瞻：房地產稅改革的逐步全面推廣 / 055

六、關於房地產稅改革中幾個現實問題的討論 / 056

（一）土地出讓金問題 / 056

（二）土地終極所有權問題 / 057

（三）“新老不平”問題 / 058

（四）評估管理問題 / 058

（五）小產權房等問題 / 059

（六）關於改革試點與立法先行的問題 / 059

第二章分層次的住房供應體繫和住房保障制度研究

一、我國住房制度改革及當前住房供應體繫框架 / 062

二、“雙軌制”住房供應體繫的目標定位及政府職責 / 064

三、我國住房保障制度的發展現狀及主要問題 / 068

四、發達國家住房保障制度建設的經驗借鋻 / 076

（一）美國公共住房制度（Public House） / 076

（二）英國社會住房制度（Social House） / 082

（三）德國住房保障制度 / 086

（四）日本的住房保障政策 / 092

（五）國外住房保障制度總結 / 097

五、進一步完善我國住房保障制度的政策建議 / 101

第三章新型城鎮化進程中的住房保障問題

一、新型城鎮化對住房保障的總體要求 / 105

（一）新型城鎮化的科學內涵 / 105

（二）應科學地處理好新型城鎮化與房地產業發展的關繫 / 108

（三）保障性住房制度建設是實現“人的城鎮化”的重要機制保障 / 109

（四）保障性住房建設應把握好城鎮化道路方向 / 110

二、城鎮化對住房保障的需求和影響 / 112

（一）人口流動規模和結構明顯變化，住房保障面臨新的任務 / 113

（二）區域產業轉移和“產城融合”發展，為完善住房保障體繫提供了歷史機遇 / 114

（三）住房市場價格與結構發生變化，對住房保障體繫調整產生重要影響 / 115

（四）政府財政負擔增加，亟須增強住房保障的可持續性 / 116

三、新型城鎮化中住房保障發展的重點問題及建議 / 117

（一）住房保障方式與保障性住房供應規模 / 118

（二）關於保障性住房的供給範圍和供給標準 / 120

（三）關於保障性住房的供應方式 / 123

（四）完善保障性住房建設融資 / 124

（五）完善保障性住房管理機制：建立健全分配、準入與退出機制 / 127

（六）建立健全居民住房信息繫統 / 129

第四章完善我國保障性住房公共財政保障機制

一、公共財政住房保障支出的理論分析 / 132

（一）政府在住房領域實施干預的基本理論探析 / 132

（二）公共財政住房保障支出模式選擇 / 138

二、近年來公共財政支持住房保障建設的情況 / 142

（一）“十二五”以來公共財政住房支出情況 / 142

（二）2012年財政支持保障性安居工程建設情況 / 147

三、完善公共財政住房支出體制、機制與政策的建議 / 150

（一）健全公共財政住房支出管理體制 / 150

（二）分類確定不同類型保障性住房公共財政的支出責任與實現方式 / 157

（三）完善住房公共財政預算保障機制 / 163

（四）創新公共財政住房支出方式，提高政策保障績效 / 169

（五）適時轉換公共財政住房保障支出模式 / 171

（六）進一步改革和完善住房稅式支出 / 172

第五章引導符合國情的住房建設和消費模式

一、我國住房建設現狀、問題與評價 / 176

（一）對當前我國住房產業化發展的基本評價 / 176

（二）存在的問題與原因分析 / 176

二、處理好住房投資品與消費品屬性的關繫 / 180

（一）居住消費功能是住房基本和根本的功能 / 180

（二）住房具有作為投資品的天然優勢 / 180

（三）住房過度成為投資品的危害 / 181

（四）公共政策調控的重要任務是要盡可能地使住房回歸消費品屬性 / 182

三、構建符合國情的、可持續發展住房消費模式必要性 / 184

（一）中國城鎮住房需求粗略預測 / 184

（二）必要性分析 / 185

四、符合國情、可持續發展住房消費模式的內涵及要求 / 187

（一）倡導住房適度消費 / 188

（二）倡導“先租後買”，逐步實現居者有其屋 / 188

（三）以多層次梯度消費為中心 / 189

（四）大力發展節能省地住宅 / 190

五、政策建議 / 190

（一）科學制定適合我國國情的居住標準，引導住宅建設與消費可持續發展 / 191

（二）轉變住宅建設的生產方式和增長方式 / 194

（三）制定配套政策，對住房開發建設和消費實施雙向調節 / 196

（四）制定引導住房合理消費的經濟政策 / 198

附：創新商品房合作建設模式——眾美定制實踐的案例 / 200

第六章我國房地產市場宏觀調控實證分析

一、2003年以來我國房地產市場政策調控的階段、特點及效果 / 207

（一）2003年以來我國房地產調控的主要階段 / 207

（二）近年來房地產市場宏觀調控政策的特點 / 228

（三）近年來房地產市場宏觀調控政策效果 / 230

二、影響我國房地產調控效果的主要因素 / 239

（一）房地產市場機制的缺陷 / 239

（二）利益分配與博弈機制的扭曲 / 240

（三）房地產調控政策的內在不足 / 241

（四）從眾心理的驅動 / 243

（五）宏觀經濟形勢的擾動及相關政策的外部衝擊 / 243

（六）基礎信息和資料的不完善 / 246

三、現階段我國房地產調控政策潛在風險的判斷 / 246

（一）放松當前的調控政策可能帶來的風險 / 247

（二）繼續維持當前的調控政策可能帶來的風險 / 247

四、消除認識誤區，明確調控思路 / 249

五、完善我國房地產宏觀調控政策的具體建議 / 250

（一）加大結構調整力度，紓解“陣痛”，擺脫對房地產業的過度依賴 / 250

（二）增強政策明確性和穩定性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性衝擊 / 250

（三）按照差異化與靈活性原則，把握微調時機和力度，增強其針對性 / 251

（四）明確政府責任，規範“保障軌”與“市場軌”“雙軌統籌”的運行模式 / 252

（五）強化制度建設，構建一個透明、合理的利益博弈機制 / 253

（六）短期調控與長期制度建設相結合，在配套改革攻堅克難中促進調控方式轉型，形成穩定調節長效機制 / 254

（七）完善堵疏結合的調控方式，處理好保護耕地和穩定土地供給的關繫 / 255

第七章房地產稅制體繫改革問題研究

一、我國房地產稅制體繫概況 / 257

（一）我國房地產稅制的主要沿革 / 257

（二）現行房地產稅制體繫 / 258

二、我國當前房地產稅制存在的主要問題 / 259

（一）房地產稅制體繫結構不合理，重流轉、輕保有 / 259

（二）現行房地產稅制設計落後於經濟現實需求 / 259

三、現行房地產稅制不完善引發的問題 / 261

（一）房地產稅制不完善是形成地方政府“土地財政”收入格局的重要原因之一 / 261

（二）房地產稅制體繫不完善導致稅收對房地產市場調控受限 / 264

四、發達國家房地產稅制體繫的借鋻——以日本為例 / 265

（一）日本房地產稅制體繫概況 / 265

（二）具體稅種 / 266

（三）對中國房地產稅制改革的借鋻 / 270

五、完善房地產稅制體繫的政策建議 / 271

（一）完善房地產稅制體繫的總體目標 / 271

（二）完善房地產稅制體繫的總體思路 / 272

（三）近期房地產稅制體繫的改革建議 / 273

（四）中長期房地產稅制體繫改革設想 / 274

第八章房地產稅的作用、依據及改革方向、路徑、要領

一、改革的緣起與思考的要點 / 279

二、大方向與正面效應 / 283

（一）實施房地產稅改革在大方向上別無選擇，是大勢所趨 / 283

（二）實施房地產稅改革的多重正面效應 / 286

三、房地產稅改革試點的觀察與評價 / 287

四、大方向下的改革路徑選擇與基本要領 / 288

第九章改革和完善我國住房金融政策體繫

一、住房金融的內涵及作用 / 291

（一）內涵 / 291

（二）住房金融的重要作用 / 293

（三）政府干預住房金融領域的理論依據 / 294

二、國外住房金融模式及政策啟示 / 295

（一）資本市場融資模式 / 296

（二）合同儲蓄融資模式 / 301

（三）強制儲蓄融資模式 / 303

三、我國住房金融的作用及存在的問題 / 306

（一）我國住房金融的作用 / 306

（二）我國住房金融體繫存在的問題 / 307

四、構建我國住房金融體繫的基本思路與框架建議 / 310

（一）構建我國住房金融體繫的基本思路 / 310

（二）構建完善合理的住房金融體繫框架建議 / 312

五、關於我國住房金融幾個重點問題的分析 / 315

（一）發展住房抵押貸款的證券化業務 / 315

（二）改革住房公積金制度 / 319

（三）發展租賃性保障房信托投資基金 / 328

第十章積極探索土地年租制，創新住房供應模式

一、我國政府土地出讓收入的歷史沿革 / 331

二、土地出讓金性質辨析 / 334

三、現行土地批租制 “招拍掛”機制的諸多弊端 / 336

四、現行保障性住房體繫的缺陷和年租制的制度優勢 / 339

（一）現行保障住房體繫的缺陷 / 339

（二）年租制的制度優勢 / 341

五、推進租、價分離，積極發展土地年租制保障房 / 343

（一）制度框架的初步設計：租、價分離 / 343

（二）土地年租制的推行：區分屬性，分類管理，分步實施，雙軌運行 / 345

（三）一些具體問題解決的配套解決方案 / 346

第十一章以“平權、共享”理念，啟動新一輪土地制度改革

一、我國土地制度的歷史變遷 / 350

（一）“均”、“平”、“均等”等觀念是影響數千年來土地制度變遷的重要因素 / 350

（二）我國古代土地結構具有濃厚的土地公有、國有（王有）的特征，並呈現“二重性” / 351

（三）國家政權穩定並不必然取決於某一特定的土地所有制形式， 而在於土地收益分配狀況 / 352

（四）土地產權制度從模糊、簡單到清晰、復雜，土地使用權逐漸長期化 / 353

（五）“抑兼並”或“不抑兼並”成為土地制度變遷的重要動因 / 354

二、土地制度改革面臨的主要矛盾及應著力解決的重點問題 / 355

（一）土地制度改革面臨“五個矛盾” / 355

（二）土地制度改革應著力解決“六大問題” / 359

三、新一輪土地改革的基本理念與總體思路 / 361

（一）遵循“平權”與“共享”兩大基本理念 / 361

（二）推進新一輪土地改革的總體思路 / 363

四、新一輪土地制度改革的框架性設計與政策建議 / 364

（一）在平權和賦權的基礎上，分步改革“兩種所有制”結構 / 364

（二）實行“兩級所有權”模式，構建以使用權為核心的土地產權體繫 / 365

（三）完善分配機制，形成公平合理、社會共享的土地增值收益分配 模式 / 366

（四）創新土地征收制度，改革征地補償機制 / 367

（五）完善保障與管理機制，促進改革平穩推進 / 370

第十二章規範房地產市場秩序的財務會計管理

一、財務會計管理在規範房地產市場秩序中的作用 / 373

二、房地產行業財務會計管理現狀分析 / 375

（一）房地產行業會計核算與信息披露現狀分析 / 375

（二）房地產行業會計規範情況分析 / 383

（三）房地產行業財務狀況分析 / 387

三、結論與建議 / 392

（一）研究結論 / 392

（二）對策建議 / 394

（三）小結 / 400

附錄：

華夏新供給經濟學研究院簡介 / 403

中國新供給經濟學50人論壇簡介 / 405

中國養老金融50人論壇簡介 / 407

參考文獻 / 409

後記 / 417

    住房是關繫國計民生與經濟社會發展的重大現實問題。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，提出要健全符合國情的住房保障和供應體繫，加快房地產稅改革立法並適時推進改革。以此精神為指引，需要深化住房制度體繫改革，推進房地產稅的攻堅克難，完善房地產市場調控的相關制度建設，著力發揮政策的扶持、導向、帶動作用，解決好全體社會成員住有所居的問題和發揮好房地產業對國民經濟發展的支柱作用。

    基於賈康為總負責人、劉軍民等為骨干科研人員所完成的社科重大課題成果《完善我國住房政策體繫和規範房地產市場秩序研究》，我們寫成了這部書稿，力求將理論與實際緊密結合而形成對讀者有價值的讀本。

一、本書主要內容

    近年來我國大中城市高房價原因十分復雜，既與經濟發展階段、人口結構、城市化進程等客觀因素有關，也有制度缺失、政策體繫不完善的原因。同時，房地產涉及政策面十分廣泛，既有土地（供應和規劃）政策、財稅體制、稅收政策、金融（利率、信貸、住房公積金）政策等宏觀經濟政策，也有來自於房地產行業的預售制度、信息披露制度、價格統計、交易監管政策、財務會計制度等方面的原因。在這種情況下，單項的、短期的調控政策不僅成效難奏，還易產生負面效應。因此，科學的住房政策、宏觀調控和微觀管理，不僅需要考慮短中期穩定市場房價的需要，更應著眼於長效機制建設、制度完善和體制理順，特別需要依托制度建設加強政策的綜合集成，增強繫統性、協調性和綜合性。

    本書由緒論和12章內容構成。緒論部分提出房地產作為一種具有居住屬性的商品和具有投資屬性的資產，內在核心驅動力來自於房地產需求的“基本面”——人口總量、人口結構及家庭的裂變速度、城鎮化進程等因素，作為投資屬性則受貨幣供應量、社會收入及財產分配結構的影響；章研究構建我國房地產調控總體框架，從工業化、城鎮化等現實出發，並基於我國的經濟社會轉軌的現實情況，探討適合中國國情的、可持續發展住房政策體繫總體框架；第二章研究分層次的住房供應體繫和住房保障制度研究，旨在對建立健全符合國情、可持續發展的住房供應和保障體繫研究提出基本思路、發展路徑和政策措施；第三章研究了新型城鎮化進程中的住房保障問題，主要從城鎮化對住房保障的需求和影響的角度出發，分析了住房保障制度存在的矛盾和問題，並提出建立和完善合理有效的保障房供應體繫的思路；第四章為保障性住房公共財政保障機制研究，通過全面分析公共財政住房支出的基本理論、我國近年來政策實踐、取得成效和存在的主要問題，研究提出構建住房公共財政支出管理體制與制度框架設計和相關政策建議；第五章探討如何通過政策引導形成符合國情的住房建設和消費模式，通過發展背景、國際住房建設和消費發展路徑的比較借鋻，研究引導合理住宅建設和消費的經濟政策；第六章為我國房地產市場宏觀調控政策研究，重點分析影響我國房地產調控效果的主要因素，研究提出房地產宏觀調控長效機制建設的基本思路和重點內容；第七章專題研究了房地產稅制改革問題，繫統分析了我國房地產稅制體繫現狀及存在問題，並在比較借鋻日本等國經驗的基礎上，提出了完善房地產稅制體繫的政策建議；第八章進一步研究提出房產稅的作用及改革方向、路徑、要領，房產稅的改革方向應當充分肯定和堅持，路徑選擇上應注重試點突破與漸進推動，改革要領則應考慮“基本住房免稅，重在調節高端”；第九章為完善住房金融政策體繫，研究從制度的頂層設計角度重構住房金融政策體繫；第十章提出要創新住房供應模式，積極探索土地年租制，在土地公有體制框架下，推行土地年租制，可以使土地出讓金收取平滑化，並配之以科學合理的相關設計，以化解我國住房土地制度的一些矛盾和問題；第十一章為住房土地供給制度改革研究，提出應遵循“平權”與“共享”基本理念，啟動新一輪土地制度改革，並研究提出了框架性設計與政策建議；第十二章為規範房地產市場秩序的財務會計管理，針對房地產企業普遍存在的會計核算不健全、利潤隱藏等突出問題，研究提出了規範房地產企業會計制度和財務管理以及相關信息監督的建議。

二、主要觀點和政策建議

    關於住房供給機制。從我國國情看，總的方向是構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體繫。要構建“雙軌統籌”的供給體繫，加強頂層設計，加快建立統一、規範、成熟、穩定的住房供應體繫，其中關鍵是政府和市場各司其職：政府在做好國土開發和不動產建設“頂層規劃”的基礎上，側重於提供為低收入階層托底的“保障軌”上的廉租房和適合於收入“夾心層”的適租房，同時讓“市場軌”去配置普通商品住宅等產權房，政府在加強制度建設和制定好“頂層規劃”的同時，在產權房領域主要職責是管好市場規則，科學利用稅收等經濟杠杆來調控市場。在“雙軌統籌”模式下，政府重點應加大住房保障制度和財力供給，分類地做好住房保障，積極推進制度創新，配套跟進貨幣化補貼機制，滿足中低收入家庭的住房需求；同時要做好住房“市場軌”的調控、監管與服務，完善配套財政金融政策，通過促進房地產市場的健康規範運行，為有條件的家庭提供更多的住房選擇。

    關於完善住房保障體繫建設。近年來我國住房保障理論和政策研究在廣度和深度上都取得了很大進展。但總體來看，我國保障性住房道路模式和管理框架仍在探索中，亟待加強制度頂層設計。如，目前住房保障的目標模式、框架內容和實現路徑都還不夠清晰，包括政策、機制、保障範圍、保障方式等缺乏充分論證，現有多種類型的保障性住房相互之間還缺乏繫統整合、有機銜接，亟待加快健全和完善。做好住房保障，要處理好政府提供公共服務和市場化的關繫、住房發展的經濟功能和社會功能的關繫、需要和可能的關繫、住房保障和防止福利陷阱的關繫。課題研究提出，應按照“守住底線、突出重點、完善制度”的基本思路，堅持公平和效率的原則，注重分類指導，建立有效區隔的住房保障體繫，滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標。同時創新保障方式，積極探索發展共有產權房等保障房供應模式。既要做到應保盡保，保障社會全體成員“住有所居”，又要避免落入福利陷阱。

    關於房地產稅制改革。從大方向上必須明確，房地產稅屬於制度建設層面的重大問題和中國進入現代社會必須打造現代稅制的歷史性考驗。作為不動產保有環節征收的房產稅，有助於降低房產投資投機收益預期、抑制不合理需求，助益房地產市場的健康運行。房地產稅具有顯著的受益稅特征，稅源相對穩定，適宜於作為地方政府的主體稅種。黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出要加快房地產稅立法並適時推進改革，這進一步鎖定了改革方向，實際工作中應義無反顧地加快推進。加快房產稅改革，具有多重的重大正面效應：有利於引導住房合理消費和市場預期，有利於標本兼治地建立促進房地產市場穩健發展的長效機制；有利於促進社會收入再分配和優化利益調節機制；也有利於構建地方稅主體稅種，為地方政府提供持續穩定的收入來源並促進政府職能轉變。鋻於房產稅改革相關配套條件和征管要求都比較高，而我國目前居民房產又具有明顯的類型多樣、產權情況復雜的特征。因此，須在認真總結上海、重慶等地試點經驗的基礎上，加快房地產稅立法並適時加快推進改革，建立起符合中國國情和房地產發展實際的房地產稅制框架。房地產稅改革應符合以社會總體利益增加為標準的“卡爾多-希克斯”原則，同時要符合“戴維斯-諾斯”標準，重在以制度供給為社會提供理性預期，改革要充分將社會成本考慮在內，更多注重權利與公正等社會訴求，推進在社會層面形成廣泛的公共理性和改革共識。

關於住房金融政策。保障房融資需要針對不同情況，對產權性保障房和租賃性保障房的融資情況加以區分。基於社會公平原則，要建立有效區隔的住房供應體繫，封殺保障性住房的套利空間，政府財力應集中用於租賃性保障房建設。面對租賃性保障房建設巨大的資金需求壓力，各級政府應更新觀念、轉變思路，改變直接投資保障房建設的模式，更多地通過財政補貼、財政貼息、擔保等方式，使租賃性保障房的投資能夠獲得穩定的長期收益，吸引社會資金主動進入保障房投資建設，鼓勵企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營，可積極探索建立非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體制機制，積極發展公私合作伙伴關繫（PPP）概念下的新機制——房地產信托投資基金（REITs