第二版序
/ III
版序
/ VII
章
項目運營:規模發動機與利潤監控者
節 / 為什麼需要項目運營管理
一、內憂外患,項目運營管理提速勢在必行 / 3
二、新銳房企暗度陳倉,運營管理碩果累累 / 4
三、運營管理:規模發動機與利潤監控者 / 6
第二節 / 項目運營管理是什麼
一、房地產項目運營管理的發展歷程 / 8
二、房地產項目運營管理的基本定義 / 9
三、房地產項目運營管理的真正內涵 / 12
第三節 / 項目運營管理怎麼做
一、理論篇:PMBOK 項目知識管理九大體繫 / 26
二、體繫篇:構建項目運營“雙PDCA”管理體繫 / 30
三、落地篇:構建“144”項目運營管理平臺 / 35
第二章
房地產項目組織模式選擇與管控
節 / 房企集團管控模式選擇
一、解讀房地產行業的集團管控模式 / 45
二、房企集團管控模式構建思路 / 52
第二節 / 房企項目組織模式匹配
一、常見的三種項目組織模式 / 60
二、房企項目組織模式選擇與典型比較 / 71
第三章
項目投資收益跟蹤管理
節 / 行業進入“白銀時代”,企業管理底座已發生變化
一、利潤率逐年下滑,告別暴利時代,回歸社會平均水平 / 87
二、更加重視人的能動性,項目跟投與事業合伙人制開始盛行 / 88
第二節 / 房地產項目投資收益管理的亂像
一、“西瓜”變“芝麻” / 89
二、數出多門、自說自話 / 90
三、“表哥表姐”團團轉 / 90
第三節 / 房地產項目投資收益管理提升建議
一、企業認知升級 / 92
二、著手體繫構建 / 93
三、固化業務支撐 / 100
四、信息工具應用 / 118
第四章
房地產項目計劃管理
節 / 計劃管理決定項目運營的效率
一、計劃協同:縱向合理分工,橫向相互承諾 / 130
二、分級聚焦:抓大放小、層層聚焦且權責清晰 / 131
三、動態管理:會議動態回顧和成果控制工作質量 / 133
第二節 / 關鍵節點:保障企業經營目標的達成
一、聚焦經營要點的關鍵節點設定原則 / 136
二、關鍵節點的過程管理手段 / 138
第三節 / 主項計劃:實現縱向與橫向的業務協同
一、主項計劃是計劃基準,確保項目協同 / 142
二、主項計劃應避免精細化,側重目標管理 / 143
三、落實主項計劃六要素,提升工作效率和效果 / 144
四、會議與報告是主項計劃協同的重要手段 / 146
第四節 / 專項計劃:聚焦落地,實現工作執行指導
一、專項計劃“漸進明細”實現主項的細化 / 150
二、專項計劃是工作任務的步驟級細化 / 151
三、專項計劃的過程管理機制 / 152
第五節 / 部門計劃:聚焦承諾,承接項目計劃的橋梁
一、讓項目計劃成為部門計劃 / 153
二、橫向檢查機制讓部門工作真正落實項目計劃 / 156
第六節 / 階段性成果:評估工作質量的標尺
一、階段性成果管理及其作用與目標 / 160
二、階段性成果管理機制的建立 / 161
第七節 / 項目計劃管理實踐案例
一、【案例】X 企計劃管理 / 164
二、【案例】W 企計劃管理 / 168
三、【案例】R 企業的計劃執行協同 / 175
四、【案例】J 集團的計劃執行協同 / 179
第五章
房地產項目運營會議決策管理
節 / 借助會議提升運營決策效率和質量
一、合理、高效的會議決策對項目運營非常重要 / 186
二、項目運營決策管理現狀急需改進 / 188
三、會議決策粗放的原因分析 / 189
第二節 / 如何構建高效的會議決策體繫
一、開什麼會:合理規劃,從體繫上解決會議低效 / 191
二、怎麼開好會:量體裁衣,善用“報告”“會議卡片”等管理工具 / 195
第三節 / 運營會議實踐案例
一、案例:從運營會議看B企的神速開發模式 / 212
二、起步型企業會議規劃:從無到有,廣覆蓋,控風險
/ 218
三、成長型企業會議規劃:從有到優,抓關鍵,優效果 / 221
四、成熟型企業會議規劃:從優到簡,做簡化,提效率 / 224
第六章
房地產成本管理
節“成本策劃論”引領成本管理風向標
一、房地產成本管理的發展演變 / 228
二、房企成本管理常見癥狀分析 / 230
三、成本策劃引領成本管理的風向標 / 232
第二節 / 成本三問,探尋成本管理“命門”
一、
項目總投入是多少?產品單方是多少?預計目標利潤是多少? / 235
二、成本如何管控,纔能實現目標利潤? / 236
三、成本考核應該抓哪幾個關鍵指標? / 238
第三節 / 構建項目全生命周期成本管理體繫
一、成本的全生命周期管理 / 240
二、基於控制的成本管理體繫 / 242
三、成本管理的組織保障 / 264
第四節 / 成本管理實踐案例
一、F 企業管理背景 / 268
二、成本控制體繫 / 269
三、成本管理策略 / 270
第七章
房地產項目營銷管控體繫
節 / “白銀時代”下的房地產營銷面臨六大難題
一、項目定位不準,導致產品同質化嚴重 / 279
二、定價策略僵化,無法順應外部形勢以創新應變
/ 282
三、推廣模式陳舊,沿襲廣告流量思維,性價比日益下降 / 283
四、渠道亂像泛濫,渠道管理和拓客經營急需規範與創新 / 284
五、外拓管理失控,靠天看人和效果黑箱已成行業常態 / 284
六、案場管理粗放,轉化率低下,浪費大量客戶資源 / 285
第二節 / 如何實現房企營銷管控體繫的升級換代
一、思維創新——改變項目團隊的思維底座,積極創新,擁抱變革 / 287
二、頂層設計——構建銷售管控的三類指標體繫 / 291
三、過程管控——實現規範化的過程管控 / 300
四、業務標準——實現標準化的業務指導 / 317
五、數據運維——通過平臺工具,讓數據發揮更大的營銷價值 / 325
第三節 / 房企營銷運營體繫的升級換代
一、營銷組織的變化 / 332
二、業務流程的變化重組 / 336
三、績效考核模式的變化 / 339
第八章
房地產項目運營績效管理
節 / 項目運營績效管理的現狀與問題
第二節 / 構建高效項目運營績效管理的三個關鍵
一、項目績效指標要契合管理目標 / 349
二、崗位績效指標要適合具體崗位 / 353
三、績效目標要與項目計劃聯動 / 357
第三節 / 快速構建高效項目運營績效管理的六個步驟
一、設定項目績效指標 / 363
二、設定崗位績效指標 / 364
三、構建計劃績效聯動體繫 / 364
四、工作任務的雙維度評定 / 365
五、選擇績效考核應用模式 / 366
六、項目績效管理組織保障 / 368
第四節 / 項目運營績效案例
一、百億房企A 如何構建部門考核型項目績效體繫 / 369
二、跨區域發展的B 房企如何構建崗位考核型項目績效體繫 / 372
第五節 / 運營管理激勵落地案例
一、運營管理激勵新趨勢 / 377
二、成長型房企如何設置簡單而有效的項目獎 / 382
三、成熟型房企如何基於戰略導向精細化設計項目獎 / 389
四、龍頭房企如何探索合伙人激勵機制 / 395