了得網經濟_中國房地產發展報告No.6（含光盤）

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受世界金融危機衝擊和復雜的國內因素影響，2008年我國經濟增幅快速回落。始於2007年末的我國房地產市場調整，2008年仍在延續。這種調整不僅與國內外宏觀經濟形勢有關，也是房地產市場自身發展規律使然。本書對這次房地產市場調整進行了深度分析，並對2008年全國房地產市場、問題及2009年發展趨勢進行了專題討論。
本書秉承客觀公正、科學中立宗旨和原則，追蹤我國房地產市場**資訊，深度分析，剖析因果、謀劃對策、展望未來。

內容簡介

始於2007年末的我國房地產市場調整，2008年仍在延續。2008年全國商品房銷售面積同比下降19.7％，但房地產開發投資同比增長仍達20.9％，商品房平均售價同比仍然增長6.5％。這種調整不僅與國內外宏觀經濟形勢有關，也是房地產市場自身發展規律使然。
《中國房地產發展報告N0.6》（總報告）對2008年我國房地產開發、銷售及其存在問題進行了詳盡分析，特別對房地產政策調整和市場調整進行了深度解讀；作出了暖市將成為2009年政策主基調，上半年房價總體下行，下半年市場有望回暖的展望；提出了調整土地批租節奏，加大房地產信貸扶持力度，激活自住性購房需求，增加廉租住房供給，開征房地產持有稅等，促進房地產持續健康發展的對策建議。
《中國房地產發展報告》列有專題篇，分別對我國房地產理論、房地產金融、房地產企業、房地產管理、土地、住房保障、區域房地產市場等進行了探討和全景分析。
《中國房地產發展報告》秉承客觀公正、科學中立的宗旨，追蹤我國房地產市場*資訊，深度分析，剖析因果，謀劃對策，展望未來。

作者簡介

牛鳳瑞男，1946年10月生。中國社會科學院城市發展與環境研究中心原主任、研究員、中國城市經濟學會副會長，1993年享受國務院特殊津貼。先後主持完成省部級以上科研課題22項，獲省部級一等、二等、三等優秀研究成果獎、科技進步獎11項；已出版的專著、合著18部，發表的論文、

總報告
2008年中國房地產市場分析與2009年形勢預測
調整篇
我國房地產宏觀調控的幾個理論和思想認識問題
2008年房地產市場調整分析
金融政策對房地產市場調整的影響與作用
2008年以來國內外經濟形勢對我國房地產市場的影響與房價走勢
土地與企業篇
2008年我國土地市場運行特征與2009年發展展望
2008年中國城市地價狀況分析
劇變環境下實力房地產企業經營策略調整
金融篇
全球金融危機對我國房地產市場的影響
中國房地產發展如何應對金融海嘯中的“保爾森效應”總報告
2008年中國房地產市場分析與2009年形勢預測
調整篇
我國房地產宏觀調控的幾個理論和思想認識問題
2008年房地產市場調整分析
金融政策對房地產市場調整的影響與作用
2008年以來國內外經濟形勢對我國房地產市場的影響與房價走勢
土地與企業篇
2008年我國土地市場運行特征與2009年發展展望
2008年中國城市地價狀況分析
劇變環境下實力房地產企業經營策略調整
金融篇
全球金融危機對我國房地產市場的影響
中國房地產發展如何應對金融海嘯中的“保爾森效應”
市場篇
2008年住宅市場形勢分析與2009年預測
武漢市購房者意願調查
地方政府救市的政策效果分析
管理篇
2008年的中國房地產經紀業
2008年中國物業管理回眸與2009年展望
住房保障篇
住房公積金救市作用評估與2009年政策走向
我國住房保障制度設計問題剖析與建議
區域篇
2008年北京房地產市場形勢分析與2009年預測
2008～2009年北京存量房買賣市場分析
2008～2009年北京房地產租賃市場分析
2008年上海房地產市場分析
2008年廣州房地產市場分析
2008年深圳市房地產市場報告
2008年遼寧省房地產市場運行態勢與2009年展望

在線試讀

總報告
2008年中國房地產市場分析與2009年形勢預測
二 2008年房地產市場特征與存在的問題
（一）房地產市場特征
2008年我國房地產市場呈現出以下特征。
，2008年我國房地產開發投資增幅、施工面積增幅回落，但仍在高位運行；土地購置面積和土地開發面積、竣工面積出現負增長。新開工面積小幅增長。商品房銷售低迷，導致投資開發增速趨緩。
第二，商品房銷售大幅度下降，空置面積快速增長。全年商品房銷售面積下降19.7％，銷售額下降19.5％；商品房空置面積由年初的負增長變為1～12月的同比增長21.8％。2008年全國商品房施工面積與竣工面積之比達4.7，而2006年、2007年分別為3.5和3.9。這表明2008年雖然全國房屋施工面積和新開工面積在增加，但由於銷售委靡，開發周期延長，開發速度在降低。
第三，房地產企業資金緊張。對於以資金為生命線的房地產企業來說，2008年信貸增幅下滑，個人按揭貸款出現負增長，銷售收入大幅下降，對於房地產後續開發形成較強約束。
第四，全國70個大中城市2008年房價同比上漲6.5％，後一個月同比出現下降；環比連續5個月負增長。從全年看，同比漲幅波動較大，但不同城市有很大區別。
2008年我國房地產市場的“調整”，既有國際國內經濟大環境的影響，也是經過了近十年快速發展的房市自身規律使然。但我國房地產市場供求關繫的基本格局沒有發生根本性變化，經過各方面的努力，房地產市場出現大起大落的概率較小。
（二）房地產市場存在的問題
2008年我國房地產市場存在以下問題。總報告
2008年中國房地產市場分析與2009年形勢預測
二 2008年房地產市場特征與存在的問題
（一）房地產市場特征
2008年我國房地產市場呈現出以下特征。
，2008年我國房地產開發投資增幅、施工面積增幅回落，但仍在高位運行；土地購置面積和土地開發面積、竣工面積出現負增長。新開工面積小幅增長。商品房銷售低迷，導致投資開發增速趨緩。
第二，商品房銷售大幅度下降，空置面積快速增長。全年商品房銷售面積下降19.7％，銷售額下降19.5％；商品房空置面積由年初的負增長變為1～12月的同比增長21.8％。2008年全國商品房施工面積與竣工面積之比達4.7，而2006年、2007年分別為3.5和3.9。這表明2008年雖然全國房屋施工面積和新開工面積在增加，但由於銷售委靡，開發周期延長，開發速度在降低。
第三，房地產企業資金緊張。對於以資金為生命線的房地產企業來說，2008年信貸增幅下滑，個人按揭貸款出現負增長，銷售收入大幅下降，對於房地產後續開發形成較強約束。
第四，全國70個大中城市2008年房價同比上漲6.5％，後一個月同比出現下降；環比連續5個月負增長。從全年看，同比漲幅波動較大，但不同城市有很大區別。
2008年我國房地產市場的“調整”，既有國際國內經濟大環境的影響，也是經過了近十年快速發展的房市自身規律使然。但我國房地產市場供求關繫的基本格局沒有發生根本性變化，經過各方面的努力，房地產市場出現大起大落的概率較小。
（二）房地產市場存在的問題
2008年我國房地產市場存在以下問題。
，房地產市場下行趨勢降低了房地產對宏觀經濟增長的貢獻能力。在國家政策調控和外部經濟環境的雙重作用下，2008年我國房地產市場銷售大幅下降，商品房空置面積增加，售價增幅回落，市場銷售量價齊升的場面開始改觀。1991～2008年，我國商品房銷售面積累計近47億平方米，人均住房面積已達28平方米，住房市場的剛性需求已經得到一定程度的釋放，價格彈性開始顯現。房地產業是具有高關聯度的基礎產業，在擴大內需保增長的宏觀調控背景下，房地產市場下行將導致投資熱情降低，不利於房地產業發揮促進經濟增長的作用。
第二，宏觀調控的前瞻性有待加強。宏觀調控的任務是優化結構，滿足需求，維護公平，引導市場健康發展，防止經濟大起大落。但由於宏觀調控效應的時滯性，有時會與逆轉的形勢疊加，產生放大的負效應。所以加強宏觀調控政策的前瞻性，保持政策穩定性和連續性格外重要。前瞻性的調控目標和得力的政策保障是樹立市場信心的重要支撐。為應對國際金融海嘯，我國宏觀調控目標由2008年上半年的“防過熱、防通脹”轉向為下半年的“擴大內需保增長”。作為應對國際金融危機和擴大內需的重要結合點、擴大內需與改善民生的結合點，我國房地產業的持續穩定健康發展不應以短期因素為轉移，也不應是應急之舉。
第三，商品房市場有待激活。為了應對外部經濟環境惡化帶來的衝擊，國家出臺了投資計劃，其中90將用於保障性安居工程。從直接作用來看，可以加大房地產投資規模，帶動相關產業的發展，緩解低收入群體的住房需求。從間接效果來看，這些投資形成住房供給後，將分流部分中低端市場份額，增強購房者對普通商品房價格下降的預期，抑制房地產投資熱情。為此在增加住房保障投入的同時，還應出臺能夠激活自住性改善性住房需求、刺激投資的政策措施，以推動房地產市場進入上行區間。
第四，開發企業財務壓力加大。2008年12月末，全國商品房空置面積同比增長21.8％。商品房空置面積的增加意味著銷售下降，企業資金回流減少，資金周轉期延長，財務成本上升。從土地投入來看，2006年和2007年是企業高價拿地的高峰年，項目土地成本處於歷史水平。2008年進入銷售市場的這些項目市場形勢嚴峻，預期收益難以實現，價高地所產生的高財務成本大幅度增加，延緩開發也將使企業承受其帶來巨大的財務壓力。從而導致企業資產負債率增高，財務風險加大，應對市場變化的能力降低。
第五，開發企業和消費者市場適應能力有待提高。住房制度改革以來，我國房地產市場持續高速增長，尚未經歷過市場巨變的考驗，市場主體應對市場變化的前瞻性和靈活性以及心理承受能力不足。在房地產銷售明顯下降的形勢下，多數開發企業仍然沿襲市場旺盛的操作方式，堅守價格，寄希望於政府救市，被動地等待形勢好轉。部分開發企業主動采取降價措施積極應對危機，但遭遇高價位已購房者的反對，甚至出現退房風潮。已購房者不願承受當初的高價位月供，要求得到補償。這種情況說明消費者應對市場變化的適應能力也有待提高。
三 2008年房地產市場的調整
延續2007年思路，2008年上半年“防過熱、防通脹”依然是宏觀調控的主基調。2008年下半年，世界金融危機蔓延，我國出口減少，投資減弱，經濟下行壓力加大，宏觀調控目標調整為“擴內需、保增長”。與宏觀調控政策的調整相對應，房地產市場調控政策也經歷了重大調整。
2007年，國家對房地產實施以“控投資、擠泡沫、抑需求”為目標的政策調控。當年央行連續6次加息，10次上調存款準備金率，控制了銀行對房地產放貸額度，加大了房地產貸款成本。2007年6月1 1日商務部和國家外彙管理局聯合發布《關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知》，限制外資在中國內地的炒房；8月21日中國人民銀行上調個人住房公積金貸款
利率，9月27日央行、銀監會聯合頒布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（359號文），12月11日發布《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，提高第二套房貸門檻，抑制購房需求。為規範土地市場，防止拖欠土地出讓金和囤積土地，2007年9月28 H國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，12月3日國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布《土地儲備管理辦法》，以完善土地儲備制度，加強土地調控，促進土地節約集約利用，進一步關緊房地產用地閘門。
2008年上半年，“控投資、擠泡沫、抑需求”依然是房地產市場調控的主基調，並得到強化。2007年底召開的中央經濟工作會議宣布，2008年貨幣政策從“穩健”轉為“從緊”，對銀行貸款實施更嚴格的控制，以冷卻過熱的投資。2008年上半年，央行五次上調存款準備金率，存款類金融機構人民幣存款準備金率達到17.5％的歷史高位；4月16日國家稅務總局發布《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》，強化開發企業提前預繳力度，提高開發商的現金流要求。在土地政策方面，國務院辦公廳1月7日下發《關於促進節約集約用地的通知》，對閑置土地處置的措施具體，力度加大；1月9日發布《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，要求嚴格執行土地用途管制制度，規範使用農民集體所有土地進行建設，控制農村集體建設用地規模，嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為。
2008年下半年，在金融危機衝擊、房地產市場銷售量萎縮的背景下，“打折降價潮”、“量價齊跌”、“斷供”、“退房”、“房市寒鼕”等字眼在各類媒體鋪天蓋地，由此出現的“救市”與反對“救市”的爭論也異常激烈。以往房地產調控政策、措施均出自中央政府的情形被打破，不少城市政府先後出臺政策措施，以圖刺激銷售，但地方的政策效果甚至動機普遍受到質疑。
為落實宏觀經濟目標，國家對房地產市場的調控政策進行了調整。央行多次降息，下調人民幣貸款基準利率、住房公積金貸款利率和人民幣存款準備金率，實施適度寬松的貨幣政策；財政部、國家稅務總局10月22日宣布，自2008年11月1日起，個人首購90平方米以下住房暫免征收印花稅、土地增值稅，下調契稅稅率、首付款比例、住房公積金貸款利率。這些政策有利於房地產企業降低融資成本，減輕購房者負擔，刺激房市回暖。11月10日國務院召開省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議，部署落實中央政策措施的七項工作，其中之一是促進房地產市場平衡健康發展。
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