了得網經濟_我國房地產業的關聯特性及經濟效應研究

內容簡介

本書為學術著作，基於我國正處於經濟結構轉型升級的新階段的基本情況，通過理論分析並利用中國的數據進行實證檢驗，主要從產業結構、收入分配結構和總需求結構三個方面，研究了房地產經濟對我國經濟結構及其變動的影響，後簡要分析了研究結論中關於房地產業健康發展的政策內涵和思路。

作者簡介

許家軍，男，1971年生，南京大學經濟學博士，韶關學院經濟學副教授。主要從事區域經濟、計量統計和生態經濟學研究。主持或參與完成多項*、省部級和市級社科規劃課題。多篇學術論文刊於《政治經濟學評論》等*、省級核心期刊。

目錄
第1章引言 1
1.1 研究背景及選題意義 1
1.2 相關概念界定 5
1.3 相關研究綜述 8
1.4 研究思路、方法與框架 15
1.5 主要創新點和不足 18
第2章我國房地產市場與房地產業的發展 20
2.1 我國房地產業的發展歷程 20
2.2 我國房地產業發展的主要事實特征 23
2.3 我國房地產市場對房地產業發展的影響 37
2.4 本章小結 45
第3章產業關聯理論及我國房地產業關聯特性 46
3.1 產業關聯與投入產出模型 46目   錄
第1章引言   1
1.1 研究背景及選題意義   1
1.2 相關概念界定   5
1.3 相關研究綜述   8
1.4 研究思路、方法與框架   15
1.5 主要創新點和不足   18
第2章我國房地產市場與房地產業的發展   20
2.1 我國房地產業的發展歷程   20
2.2 我國房地產業發展的主要事實特征   23
2.3 我國房地產市場對房地產業發展的影響   37
2.4 本章小結   45
第3章產業關聯理論及我國房地產業關聯特性   46
3.1 產業關聯與投入產出模型   46
3.2 我國房地產業的關聯特性分析   54
3.3 我國房地產業及其密切相關行業的特征   64
3.5 本章小結   69
第4章房地產市場的產業結構效應   71
4.1 產業結構變動的主要因素   71
4.2 房地產市場影響產業結構的需求渠道   74
4.3 房地產市場影響產業結構的供給渠道   79
4.4 房價波動與我國三次產業結構變動的實證分析   81
4.5 本章小結   91
第5章房地產市場的收入分配結構效應   93
5.1 產業結構變動對收入分配的影響   93
5.2 我國收入分配結構的現狀及影響因素   95
5.3 房地產市場與收入分配互動的理論分析   101
5.4 房價波動與要素收入互動的實證檢驗   110
5.5 房價波動與城鄉收入差距互動的實證檢驗   122
5.6 本章小結   132
第6章房地產業的總需求結構效應   133
6.1 收入分配對總需求結構的影響   133
6.2 經濟增長中總需求結構變動的規律   135
6.3 我國總需求結構變動的實證考察   144
6.4 房價波動對我國總需求結構影響的實證檢驗   151
第7章結語   157
7.1 主要結論   157
7.2 對策建議   158
參考文獻   161
後記   173

前言

序
自1998年我國城鎮住房分配貨幣化改革以來，房地產市場進入快速發展時期，房地產業成為國民經濟發展的重要支柱產業，但也引發了一繫列問題，主要表現為房地產價格漲幅過高，房地產投資增長過快。同時，我國正處於經濟結構轉型升級的新階段，經濟發展中存在內需與外需失衡、投資與消費失衡、產業結構失衡、經濟發展空間結構失衡、收入分配結構失衡等結構失衡的問題。因此，本書研究房地產市場對我國經濟結構的影響，主要涉及產業結構、收入分配結構和總需求結構三個方面。
第2章本書回顧了我國房地產業的概況和房地產業的發展歷程，對我國住房制度改革以來房地產業發展的主要事實特征進行簡單總結，並通過理論分析和實證檢驗考察我國房價上漲對房地產業發展的影響。
第3章首先介紹了投入產出理論，這是本書主要的理論基礎。然後利用我國投入產出表分析了房地產業的帶動效應。研究結論表明，房地產業發展通過對生產要素在不同行業的配置，對產業結構和其他經濟結構產生影響；房地產業及其密切相關的大多屬於資本密集、勞動報酬份額相對偏低的行業，對我國初次分配向政府和企業部門傾斜的格局起到強化作用，而且這些行業對消費需求的依賴度較低，導致房地產業的發展強化了我國低消費、高投資、高出口的需求結構，不利於我國經濟結構的轉型，不利於生態文明建設的推進。

序

自1998年我國城鎮住房分配貨幣化改革以來，房地產市場進入快速發展時期，房地產業成為國民經濟發展的重要支柱產業，但也引發了一繫列問題，主要表現為房地產價格漲幅過高，房地產投資增長過快。同時，我國正處於經濟結構轉型升級的新階段，經濟發展中存在內需與外需失衡、投資與消費失衡、產業結構失衡、經濟發展空間結構失衡、收入分配結構失衡等結構失衡的問題。因此，本書研究房地產市場對我國經濟結構的影響，主要涉及產業結構、收入分配結構和總需求結構三個方面。

第2章本書回顧了我國房地產業的概況和房地產業的發展歷程，對我國住房制度改革以來房地產業發展的主要事實特征進行簡單總結，並通過理論分析和實證檢驗考察我國房價上漲對房地產業發展的影響。

第3章首先介紹了投入產出理論，這是本書主要的理論基礎。然後利用我國投入產出表分析了房地產業的帶動效應。研究結論表明，房地產業發展通過對生產要素在不同行業的配置，對產業結構和其他經濟結構產生影響；房地產業及其密切相關的大多屬於資本密集、勞動報酬份額相對偏低的行業，對我國初次分配向政府和企業部門傾斜的格局起到強化作用，而且這些行業對消費需求的依賴度較低，導致房地產業的發展強化了我國低消費、高投資、高出口的需求結構，不利於我國經濟結構的轉型，不利於生態文明建設的推進。

第4章分析房地產的產業結構效應。首先，分析了影響產業結構變動的主要因素，並分別從需求和供給兩個渠道分析房地產市場對產業結構的影響機制。從需求渠道來看，房地產市場可以通過財富效應影響消費結構、通過資產效應影響投資結構，從而引起產業結構的變化；從供給渠道來看，房地產市場可以通過自然資源、人力資源、資金供給和生產技術等方面引起產業結構的變化。後，構建房地產市場價格波動影響三次產業結構的計量模型，並利用我國1999—2010年省級單位的面板數據進行了實證檢驗。結果顯示，我國三次產業結構隨著經濟增長處於緩慢的調整之中，而房地價格上漲對產業結構調整步伐施加了明顯的影響。

第5章分別從要素收入分配和城鄉收入差距兩個方面分析了房價波動與我國收入分配結構的互動關繫。理論分析表明：①
房價上漲通過對就業的直接抑制、間接抑制效應和工資成本效應強化了資本的強勢地位，促進資本收入份額的提高；而且房價上漲還通過財產性收入效應、通貨膨脹效應和人力資本效應進一步擴大居民收入差距。②
勞動收入份額下降往往導致居民收入差距擴大，可以通過城市化效應和房地產投機效應推動房價上漲，長此以往則出現房價抑制效應，二者逆轉的條件是住房剛性需求的下降。關於1999—2010年間房價與勞動收入份額互動關繫的實證研究表明：①
房價的提高會產生有利於資方的分配效應；②
勞動收入份額的下降對房價上漲起到了一定的助推作用；③
西部地區房價對勞動收入份額的影響更為明顯，東部地區則是勞動收入份額對房價的影響更為強烈。關於房價與居民收入差距互動關繫的實證研究表明：現階段我國房價上漲與城鄉收入差距擴大之間表現為一種正反饋機制作用。

第6章主要從房地產投資和房地產市場價格兩個角度分析了房地產業對我國總需求結構的影響。首先分析收入分配對總需求結構的影響機理。隨後，構建了一個關於經濟增長過程中總需求結構隨住房投資波動而變動的理論模型。並利用我國1952—2010年的數據進行了實證考察。理論和實證分析表明，在經濟的增長過程中，工業化和城市化在總需求結構變動中起到基礎性的作用。後，利用1999—2010年我國省級數據，對房價的需求結構變動效應進行了實證檢驗。結果顯示，房價波動對總需求結構變動施加了額外的影響，房價上漲強化了我國依賴外需、依賴投資的需求結構特征。

第7章為結語部分，總結了前文的主要結論，並提出相應的政策建議。

作
者

2015年1月於成都

在線試讀

1999年以來，我國基本取消了福利分房，城鎮住房分配貨幣化制度正式得到實施，形成了真正意義上的住房市場，房地產市場運行機制和運行規則日趨完善，房地產市場出現了快速發展、高度繁榮的格局，堪稱房地產業發展的“黃金時期”。主要表現在：土地交易日趨活躍，存量房地產市場全面開放，房地產租賃市場初具規模，房地產金融市場高速發展，房地產市場體繫不斷完善。居民已成為住房投資和消費的主體，市場需求主體發生了根本性的轉變，居民的住房消費能力得到迅速釋放，房地產成為人們的消費熱點和投資熱點，房地產業奠定了其國民經濟支柱產業的地位。

在這一時期，房地產業快速成長，但也經歷了平穩發展→快速發展→短暫調整後爆發→回調四個階段。

1999—2002年是平穩發展期。整體來說，這是中國房地產市場發展好的一個時期，整體表現穩健，市場價格與銷售量平穩增長，各地市場全面穩步地成長，中國房地產業進入一個穩步上升的通道。

2003—2007年，我國房地產業進入了快速發展時期，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格明顯上漲，不但房價增速越來越快，而且增長範圍從北京、上海等一線城市向全國範圍內各級城市擴散。2008年，在持續緊縮的信貸政策下，房價和交易量均出現明顯的下降，房地產行業發展明顯減速。然而，隨著2009年信貸政策的松動，2009—2010年的房市再一次出現價量猛增的局面。2010年以來，多地出臺了包括“限購令”、“限價令”等在內的嚴厲調控政策，從2011年第三季度，部分大城市開始出現房價松動，我國房地產業開始出現回調跡像，隨後我國房地產市場經歷了多次宏觀調控。

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