本報告從宏觀背景、市場主體、市場體繫和公共政策四個方面，對中國住宅市場體繫做了全面繫統的分析、預測與評價，並給出了相關政策建議。本報告具體內容包括：在評述2011~2012年住房及相關市場走勢的基礎上，預測了2012~2013年住房及相關市場的發展變化；通過構建中國住房指數體繫，量化評估了住房市場各關鍵領域的發展狀況；剖析了住房市場及其相關領域協調健康發展所面臨的主要問題與挑戰，針對性地提出了相關政策建議。


   
2011~2012年分析顯示：經濟增速下滑，但物價與就業狀況比較樂觀；城市化發展模式從黑色發展為主轉向城市綠色化與綠色城市化並重的階段；全球經濟復蘇繼續減緩,失業壓力仍大，全球貿易惡化；全球住房市場整體下行，早期金融危機國家強勁反彈；龍頭房企持續領跑，風險控制成為企業發展核心導向；住房的需求主體開始出現明顯的分化，剛性需求得到一定程度的釋放且改善型需求有所回升，但投資性購買者基本被強制性地擠出了一線城市的房地產市場；房價降中有升，投資依舊低迷；2011年第四季度以來，土地市場基本處於量跌價滯、供需兩不旺態勢，成交量出現較大幅度的下降；房地產企業資金來源以信貸為主，房地產信托先降後升，*主導的房地產一級資本市場由降轉升；限購成為監管重點，加大閑置土地監管力度，強化保障房分配管理；保障性住房在建規模達到歷史高位，綠色建築成為保障性住房的新亮點。


   
2012~2013年預測認為：短期調控效果存在衝突，房地產業的政策壓力將會有所減輕；投資快速回升，淨出口小幅回升；物價水平先小幅下降，之後出現較大反彈；全球經濟增速回落，通脹壓力增加，全球貿易出現下降；全球住房市場總體低迷，債務危機國家繼續下降，避險地區走勢良好；住房企業集中度會進一步加強，中小企業的市場份額繼續降低，區域平衡發展布局更受重視；全國城市的改善性住宅需求將會穩中有升，而一線城市的上升幅度將會大於二、三線城市；各項貸款保持溫和上升的態勢；房價根據調控政策松緊狀況延續反彈或盤整震蕩，投資依舊低迷；全年的房貸增長起碼會保持2012年的水平，統計貸款同比增速將進一步溫和增長的概率較大。


   
住房上市公司指數、個人按揭貸款月度償付率指數、住房金融市場指數、住房市場監管指數和住房社會保障指數七大指數顯示：規模較大的企業在成長性和效率因素方面都發揮著自己獨特的競爭力；北上廣深四大一線城市月度償付率高，房價達到了本市居民無以承受的地步；房地產融資過於集中於間接金融機構，必然會影響資產負債結構和風險結構；高強度監管總體延續但略有波動，審批監管強於監督；北京、新疆、天津、甘肅、湖北、重慶和江西等地區的經濟適用房政策效果指數較大。


   
中國住房市場健康均衡發展所面臨的主要問題與挑戰是：（1）供需之間的市場博弈加劇，資金鏈安全考驗房地產企業生存；（2）房地產貸款的信用風險加大；（3）政策性住房金融機構依然虛位以待；（4）住房交易成本過高，存量利用效率偏低；（5）住宅市場結構單一，供給效率較為低下；（6）土地市場買賣雙方“雙壟斷”問題越來越嚴重；（7）住房金融市場過度集中於間接融資市場，住房金融市場風險猶存；（8）保障房融資市場板塊資金支持堪憂；（9）預售監管缺乏力度，監管主體缺失；（10）住房租賃市場管理混亂，監管缺失嚴重；（11）住房保障仍然以戶籍人口為主，部分保障性住房分配遭冷遇；（12）房產稅改革較為遲緩，住房信息繫統建設沒有完成。


   
報告建議：（1）“開源節流”保障企業現金流安全；（2）降低對房地產貸款的信用依賴度並推進房地產貸款資產證券化，有效防控房地產貸款風險；（3）盡快建構有效的政策性住房金融機構支持體繫，以匹配大規模的保障房建設和消費的需求；（4）降低住房交易稅費，增進存量住房配置效率；（5）放松住房開發管制，增強開發市場競爭；（6）長期著眼於破解“土地財政”難題，逐漸降低土地市場買賣“雙壟斷”的程度；（7）借助證券化技術有效防控房地產資金風險；（8）探索建構有效的保障房融資支持體繫；（9）建立地方“警示牌”，強化地方監督；（10）加強行業自律，建立有效自律機制；（11）推廣以貨幣補貼為主、無戶籍限制的住房保障模式，建立公平的住房保障體繫；（12）加快房產稅改革試點工作和個人住房信息繫統建設。


   
此外，本報告還對房地產市場一些重要問題進行了深入的專題研究，如住宅投資對經濟增長的影響、地方政府在房地產發展中扮演的角色、住房金融體繫和農民工住房問題等，並得出了一繫列有價值的結論和政策建議。

倪鵬飛

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產研究室主任，研究員，博士生導師。主要致力於城市經濟學、房地產經濟學、空間金融學、城市競爭力及國家競爭力等方面的理論與實證研究。《中國城市競爭力報告》《中國住房發展報告》《國家競爭力報告》主編，聯合主編《全球城市競爭力報告》（與美國學者彼得?卡爾?克拉索教授），聯合研究《世界城市：聯繫度指數》（與英國皇家社會科學院院士彼得?泰勒教授）,聯合國人居署《世界城市狀況報告（2012）》重要撰稿者,聯合國開發計劃署“中小企業改革和發展”項目評估專家（2000）。世界銀行集團與中國社會科學院《中國營商環境報告》中方負責人（2008）。香港中文大學、華中科技大學、北京師範大學、東南大學、西南財經大學、韓國科學技術大學的兼職教授，全球城市競爭力跨國項目秘書長。


為中國近20個省市政府進行案例、戰略和對策研究，發表12部案例專著。在美國《國際事務》（Journal of
International Affairs）、英國《城市研究》（Urban
Study）等國內外權威雜志上發表論文數十篇。代表作《中國城市競爭力報告》獲中國經濟學的獎孫冶方經濟學著作獎（第十一屆）。

高廣春

現工作於中國社會科學院財經戰略研究院。主要研究領域為住房金融、商業銀行經營與管理。

姜雪梅

2008年畢業於日本東北大學並獲得信息科學博士學位。中國社會科學院財政與貿易經濟研究所助理研究員。專業特長是城市經濟學和房地產經濟學，主要以現代經濟學理論模型研究分析中國的房地產市場和房地產政策。

郭宏宇

外交學院國際經濟學院副教授，2006年畢業於中國社會科學院研究生院獲經濟學博士學位。主要研究方向為宏觀經濟運行、財政金融理論與政策。

Ⅰ總 報 告

1章中國住房發展：總體報告

一2011年第四季度以來的國內外宏觀經濟環境

二2011年第四季度以來的住房形勢

三2011年第四季度以來住房市場走勢的成因

四2012年住房市場調控目標審視與政策問題

五2013年的總體趨勢與調控的有利條件

六2013年的主要風險與調控的不利因素

七2013年住房市場調控的政策建議

2專題一遼寧棚戶區改造的成功模式：政府主導、市場運作

Ⅱ宏觀背景

3第二章中國宏觀經濟形勢分析與預測

4第三章中國城市化的進程與趨勢分析

5第四章世界經濟與住房市場形勢分析與預測

6專題二住宅投資、房地產業與經濟增長

Ⅲ市場主體

7第五章中國房地產企業形勢分析與預測

8第六章中國住房需求主體形勢分析與預測

9第七章中國住房金融機構形勢分析與預測

10專題三地方政府在房地產發展中的角色

Ⅳ市場體繫

11第八章中國住房市場形勢分析與預測

12第九章中國土地市場形勢分析與預測

13第十章中國房地產金融市場形勢分析與預測

14專題四構建“商業性與政策性相融合”的三重住房金融體繫

Ⅴ公共政策

15第十一章中國住房市場監管形勢分析

16第十二章中國住房社會保障形勢分析

17第十三章中國住房宏觀調控政策分析

18專題五農民工住房問題