總報告

房地產市場平穩健康發展的基礎性制度與長效機制研究

導言

一、我國住房制度演進歷程、成效及需要進一步解決的問題

二、2020~2050年我國房地產市場面臨的新形勢和新要求

三、建立我國房地產基礎性制度和長效機制的指導思想與目標

四、完善我國房地產基礎性制度的建議

五、加快建立房地產長效機制的建議

專題報告一

房地產金融制度

一、我國房地產金融制度的發展歷程

二、房地產金融制度和調控機制面臨的主要問題

三、進一步完善房地產金融制度的建議

專題報告二

土地供應制度

一、我國土地供應制度的發展歷程

二、現行土地供應制度的主要特征

三、面臨的主要問題

四、進一步完善土地供應制度的具體建議

專題報告三

住房保障制度

一、我國住房保障制度回顧

二、住房保障的成效和存在的問題

三、住房保障制度目標與框架

四、進一步完善住房保障制度的具體建議

專題報告四

房地產稅收制度

一、我國房地產稅收制度發展歷程

二、現行房地產稅收制度框架

三、存在的主要問題

四、進一步完善房地產稅收制度的建議

專題報告五

住房租賃制度

一、我國住房租賃市場發展歷程

二、住房租賃市場發展現狀

三、國外住房租賃市場發展的做法

四、培育和發展住房租賃市場的總體思路

五、進一步完善住房租賃制度的具體建議

專題報告六

房地產市場監管制度

一、我國房地產市場監管制度的發展歷程和基本框架

二、房地產市場監管制度存在的主要問題

三、進一步完善市場監管制度的總體思路

四、完善市場監管制度的具體建議

專題報告七

城市規劃制度

一、規劃制度對房地產市場發展的影響機制與現狀特點

二、我國現行城市規劃制度的主要問題

三、進一步完善城市規劃制度的具體建議

專題報告八

房地產相關法律制度

一、我國房地產法律制度的發展歷程

二、房地產法律體繫及其存在的主要問題

三、完善法律制度的目標和總體思路

四、進一步完善房地產法律制度的具體建議

專題報告九

房地產基礎性制度的國際比較與借鋻

一、住房金融制度

二、土地及規劃制度

三、住房稅收制度

四、住房保障制度

五、住房租賃制度

六、借鋻與啟示

專題報告十

德國房地產制度及政策的演變與借鋻

一、德國房地產發展的主要階段與基本特征

二、德國房地產相關基礎性制度的總體框架和內容

三、德國房地產政策調整的重點和特點

四、房地產制度和相關政策調整的成效與評價

五、德國房地產基礎性制度及政策措施的借鋻與啟示

專題報告十一

日本房地產基礎性制度與借鋻

一、日本住房政策演進的主要歷程與階段特征

二、日本房地產制度的主要內容、演變歷程與效果評價

三、日本落實住房政策目標的實施路徑

四、借鋻與啟示

專題報告十二

美國房地產制度和政策的演變與借鋻

一、美國房地產制度演進的主要歷程與基本特征

二、美國房地產制度的基本框架和主要內容

三、美國房地產政策調整的重點和特點

四、美國房地產制度和相關政策調整的成效與評價

五、美國房地產制度借鋻與啟示

專題報告十三

英國房地產制度、政策的演進與借鋻

一、英國房地產制度演進和住房建設回顧

二、英國房價變動趨勢及原因分析

三、英國社會住房私有化改革回顧和評價

四、住房金融政策及影響

五、房屋租賃市場管理和規劃政策

六、英國房地產基礎制度的啟示

專題報告十四

瑞典的住房制度與政策

一、瑞典住房制度基本情況

二、瑞典的公共租賃住宅

三、房價、租金與居民債務

四、對瑞典的住房政策體繫的評價及啟示

專題報告十五

三大國際大都市住房市場與住房政策變化

一、倫敦的住房市場與政策

二、紐約的住房市場與政策

三、東京的住房市場與政策

專題報告十六

德國住房租賃市場發展與政策演變

一、租賃市場基本概況

二、發展階段

三、政策沿革

四、幾點經驗

參考文獻

按照黨的十九大精神和習近平總書記的繫列講話精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”新定位，以建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度為導向，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，加快實現全體人民住有所居，滿足人民群眾對美好生活的向往，促進房地產市場健康平穩發展，是進入新時代我國深化住房制度改革的主要任務和主攻方向。

房地產基礎性制度（或稱住房制度）是以房地產市場為核心，關於住房生產、流通、分配、消費、監管和保障等的基本制度安排；房地產市場長效機制（以下簡稱長效機制）是對房地產市場的運行狀況及其供求總量和結構進行動態調整與監督的一繫列政策措施。房地產基礎性制度和長效機制既各有側重、相對獨立，又相互影響、密切聯繫。需要根據房地產市場發展階段變化及住房領域主要矛盾的轉變，遵循市場規律，在繫統總結借鋻國際經驗的基礎上，進一步深化我國住房制度改革，構建有利於房地產市場長期穩定運行的長效調控機制。

1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，我國房地產基礎性制度的總體框架已經建立，較好地解決了住房短缺問題，住房保障覆蓋面也顯著擴大。這表明現行住房制度的總體方向是正確的，進一步推進住房制度改革宜繼續堅持以商品房為主的市場體繫和發揮好政府在住房保障中的作用這兩個基本點。

當前我國房地產市場已從“總量供不應求”轉向“總量供求基本平衡，結構性、區域性矛盾突出”的新階段，要在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，適時調整房地產市場發展目標，建立與經濟發展水平相適應的現代化房地產市場體繫和保障能力；在實現“住有所居”基礎上，全面改善住房條件，提升居住品質；實現經濟、社會和住房市場協調發展；全面提升防範房地產領域繫統性風險的能力。

圍繞新階段我國房地產市場發展目標，進一步完善基礎性制度和深化住房制度改革的重點建議放在六個方面。一是完善土地供應制度，構建平等進入、公平交易的城鄉土地市場，並以此推動逐步形成城鄉統一的住房市場；二是完善規劃制度，推進住房規劃與城市規劃、土地利用規劃等有序銜接，實現城鄉規劃一體化和“三規合一”；三是完善住房金融制度，重點是完善兼顧合理支持住房消費與防範房地產金融風險的制度體繫；四是完善住房租賃制度，形成個人、機構投資者、政府等多主體供應的格局，加強對住房相關利益方的平等保護，提升存量住房資源的配置效率；五是完善住房保障制度，適時推進住房保障方式轉型；六是完善監管制度。

全面提升防範房地產領域繫統性風險的能力，要在深化住房制度改革的基礎上，加快構建房地產長效調控機制。建立房地產長效機制並不意味著政策長期不變，而是要建立穩定、可預期和前瞻性的政策調節機制，重點做好五個方面工作。一是建立應對利率變化的對衝機制，防範利率調整對房地產市場的衝擊；二是完善用地供應調節機制，合理確定土地供應規模和結構，把握供應節奏；三是進一步完善支持自住型需求、適當抑制投資性需求、堅決遏制投機性需求的分類調控機制；四是建立區域協調發展機制，解決部分中心城市在住房供求方面面臨的矛盾；五是研究建立房地產持續穩定健康發展的評價體繫，引導各級政府根據市場形勢變化及時對相關政策進行前瞻性、可預期的調整。