前言

近幾年,稅務機關加大了土地增值稅的清算頻率和力度。但土地增值稅清算存在四大難點:一是確定清算單位難,二是審核清算收入難,三是核實扣除項目難,四是產生清算結果難。此外﹐由於土地增值稅政策存在一-些問題和缺陷，不同的清算人員對同一個清算項目進行清算後可能得出截然不同的結論。其根本原因來源於四點差異:一是各地土地增值稅清算政策的差異，二是清算人員對政策理解的差異﹐三是稅務機關基於清算目的的不同造成的結果差異,四是事務所的委托方差異。

為了滿足稅務機關及稅務師事務所等中介機構對清算工作的需求﹐也為了讓納稅人能夠準確理解和掌握土地增值稅的相關政策,我們組織編寫了《土地增值稅管理實戰與清算審核實務》一書。

本書共分十章。第一章,土地增值稅概述,主要針對初學者進行土地增值稅基本原理的鋪墊;第二章﹐房地產轉讓收入與審核﹐主要講解土地增值稅收入總額的確認及審核;第三章,扣除項目與審核﹐從土地增值稅扣除項目金額的五大組成部分,逐一講解扣除項目的費用構成、會計處理與稅務處理的差異、關聯交易產生的扣除項目存在的風險及規避方式,稅務機關對扣除項目審核時的關注點等;第四章﹐應納稅款的計算,通過實際案例﹐詳細講解土地增值稅的計算過程、尾盤土地增值稅的計算及商品房轉作自用或出租後作為舊房銷售時土地增值稅的計算方法;第五章,土地增值稅與增值稅和企業所得稅的差異分析,從增值稅和企業所得稅角度分析與土地增值稅政策存在的五大差異;第六章,土地增值稅優惠政策﹐對各項優惠政策進行詳細梳理;第七章,土地增值稅的征收管理，從土地增值稅的預征政策、納稅申報﹑納稅地點、核定征收、法律責任、征收管理措施及優惠事項辦理辦法等方面,詳細分析土地增值稅征收管理的難點及風險點﹔第八章,房地產開發企業開發流程與會計核算﹐以房地產開發的流程作為出發點,逐筆梳理各環節會計科目設置、核算內容及所對應的會計處理;第九章,土地增值稅清算﹐對清算單位的確定原則、清算條件、清算時限、申請與受理、稅務機關對清算結果的審核等方面進行解析;第十章,土地增值稅清算實務案例操作,利用單純轉讓土地使用權的土地增值稅清算和較為復雜的房地產開發企業商品房銷售、自用或出租相結合的清算兩個實務案例,從清算流程詳解土地增值稅清算的“十步法”,對清算單位調研評估,確定項目可行性——收集清算資料——確定清算單位——確定清算範圍——確定清算對像的各房產類型及清算面積——審核清算收入——審核清算扣除項目——成本分配——計算應納稅額——形成審核結論﹐出具鋻證報告﹐真正做到“手把手”教你土地增值稅清算技巧。

由於土地增值稅政策較為復雜,各地管理辦法又千差萬別,因此,本書觀點僅作為思路引導,如果與各地政策不一致的,請遵循本地政策或與稅務機關進行協商後執行。

本書由山東省稅務干部學校許明、濰坊市自然資源和規劃局編研中心王洪翔擔任主編﹐山東晟大稅務師事務所李桂霞、田金峰、叢欣偉利科技有限公司龐建國﹐廈門大學資產與後勤事務管理處林曉強擔任副主編。

為了本書體繫的完整性和可讀性,也為了讀者理解政策的需要及學習的方便,本書結合法律法規具體條款以及普遍關注的熱點問題進行詳解,有的在文件末尾一並解析,有的在某一條款後予以解析﹐對特別難懂的條款也進行了必要的提示,並附以例題與案例分析。

本書在編寫過程中引用了中國稅務報及少量在互聯網公開發布的內容﹐由於來源較雜,不便一一列舉,在此對有關作者和網站深表謝意。如您對教材解析的內容有不同的觀點和建議,歡迎發表意見至郵箱845455798@qq. com,後續修訂時會參考您的建議﹐不勝感激。

許明

2023年7月