買房可能是大部分人一生中*的一筆消費，需要考慮的地方自然很多：地理位置、學區、交通、綠化、朝向、景觀、增值空間。自己的想法、另一半的需求、長輩的經驗、專家的建議，再加上原本就沉重的房價，一切的一切，讓買房之路顯得尤為漫長而艱辛。當你大筆一揮，賭下未來數十年的貸款生活，隻為有一個自己夢想中的家時，是否想過其中的法律風險？畢竟叫我們買房的人很多，教我們如何替自己選對房子的人卻太少。

本書的作者徐斌是房產領域的知名律師，一般情況下，購房者都是出了事纔想起來找律師，想到買房之前要咨詢律師的，少之又少。在這本書中，徐斌律師從自己遇到的典型性案例入手，把復雜的買房流程一步步拆分，手把手教你小區怎麼選、房子
怎麼看、合同怎麼簽，助你在每個環節精打細算、步步為營，避開買房路上大小坑。

買對房子，你將告別居無定所的日子，擁有自己的溫馨小家。買錯房子，你將錯過本應屬於你的美好人生。隻有完全符合需求、真正“對”的房子，纔能讓你無懼房市的起起伏伏，都住得輕松自在！

自序
有恆產者有恆心

部分
房子，買還是不買？

章
一線城市的房子到底能不能買？

第二章
買不起房子，要不要逃離京、滬、廣、深？

第二部分
二手房怎麼挑怎麼買

一場二手房交易的攻防戰

第三章
買房準備之資格認定

第四章
買房準備之資金

第五章
選房三步走

第六章
挑個好中介

第七章
砍價怎麼砍

第八章
二手房合同怎麼簽

第九章
交易流程

第十章
遇到糾紛怎麼辦

第三部分
商品房怎麼挑怎麼買

商品房，想說愛你不容易

第十一章
如何買商品房不上當？

第十二章
避開商品房的那些“坑”

第十三章
商品房合同怎麼簽

第十四章
過好收房這一關

第十五章
這些房子能不能買？

第十六章
商品房出了事該怎麼維權

第十七章
入住後的其他問題

結語
美國人買不買房？

自序
有恆產者有恆心

近，我去知乎的北京總部錄制《職人介紹所》。在化妝的間隙，知乎的朋友跑來找我咨詢買房的事情。我看小兄弟一臉的愁容！他跟我說，徐律師，我現在買不到房子該怎麼辦啊。本來都要跟女朋友結婚了，首付也湊出來了。北京限購，我們眼看就夠資格了。可是我看的房子，一天十幾撥人去看，轉眼間房子就賣掉了。整個小區本來就剩下三套房源，現在一套也沒有。就這，房價還在漲，又提高了買房的門檻。您說我怎麼辦啊，我這個婚都要結不成了！

我替他感到非常痛苦，卻又無可奈何——我總不能用法律手段，幫他對房價維權吧！

在北京的年輕人，買房子大都是為了結婚。小伙子沒有房子，就不敢談戀愛。姑娘看小伙子沒有房子，就隻好分手。房價高漲，拆散了一對對鴛鴦。以前是想買，限購沒資格，好不容易熬到在北京交了5 年的社保，又買不起了。現在我們到處都能看到一句話：有恆產者有恆心，無恆產者無恆心。這句話出自孟子《孟子·滕文公上》。

孟子曰：“民事不可緩也。《詩》雲：‘晝爾於茅，宵爾索绹。亟其乘屋，其始播百谷。’民之為道也，有恆產者有恆心，無恆產者無恆心。苟無恆心，放闢邪侈，無不為己。及陷乎罪，然後從而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可為也？是故賢君必恭儉、禮下，取於民有制。陽虎曰：‘為富不仁矣，為仁不富矣。’”

翻譯過來是說，滕文公問孟子怎麼治理國家。孟子說：“不能讓老百姓懈怠懶惰。《詩經》上說：‘白天割取茅草，晚上絞成繩索，趕緊修繕房屋，到時播種五谷。’有一定財產收入的人，纔有一定的道德觀念和行為準則，沒有一定財產收入的人，便不會有一定的道德觀念和行為準則。

假若沒有一定的道德觀念和行為準則，就會胡作非為、違法亂紀，什麼壞事都干得出來。等到他們犯了罪再加以懲罰，這等於陷害百姓。哪有仁愛的人執政，卻做出陷害百姓的事呢？所以賢明的君主一定認真辦事、費用、有禮貌地對待部下，尤其是征收賦稅，要有一定的制度。陽虎（即陽貨，魯季氏家臣）曾經說過：‘一心要發財致富，便不能仁愛，

要仁愛，便不能聚斂錢財。”

孟子當時說的這段話，放到今天完全適用。貧窮確實容易滋生犯罪。但是，這個“產”說的可不是房產，而是收入。現在房價這麼高，要是說在北京買了房的就好人，在北京沒買房、買不起房的就是壞蛋，會胡作非為、違法亂紀，這真是開了“地圖炮”！

2016 年，北京人均可支配收入是52 5，同比增長8.4%。5，在北京能買一平方米房子麼？房價高得普通人難以承受，那麼在北京的2 000 萬人，豈不大都是“放闢邪侈，無不為己”？

沒房子的人都是壞蛋，有房子的人就是好人嗎？房價一漲，房產律師的感受為直觀：每天都有幾波購房人來律所咨詢，大部分是遇上了業主毀約的問題。這房價逼得多少有房子的人當上了“壞蛋”！

2016 年，全國法院共審理了2 300 萬件官司，其中2%是房屋買賣合同糾紛。也就是說，至少有46 萬件房屋交易打了官司。具體到北京，2016 年北京法院收案65 萬件，房屋買賣糾紛是14 225 件！這個數字是什麼概念呢？

2016 年北京二手房和新房成交量總共有40 萬套。也就是說有差不多5%的交易終走上法庭，還不算私下和解的數字，算上隻會更高。在房屋買賣的過程中發生糾紛已經是普遍的現像。趨利避害是人的天性，有恆產者有恆心，但是在利益面前，有恆產者也要有打官司的恆心。對買房的人來說，有恆產者也要有對方“放闢邪侈，無不為己”的心理

準備！

作為房產律師的我，寫這本書的主要宗旨是讓購房者先試著把對方想到壞，再學著把對方做壞事的路都堵死——可能有些同行、前輩、房地產從業者會略感不適，但是，欲行大善之事, 必諳大惡之道。把別人想到“壞”，並不是為了抹黑別人，學習這些知識也不是為了坑害別人，而是為了保護自己。

我有兩個兒子，大的叫菠蘿，小的叫柚子。每次聊到這個話題，大多數人都是先恭喜，然後替我擔憂：你以後得給兩個小家伙一人買套房子，這壓力可夠大的！我不以為然，我想，20 年以後，我們今天認為非買不可的房子，可能還是那麼貴，可能更貴了，可能便宜了，我不好說，但是我相信人的觀念會發生變化。可能我的兩個兒子到那個時候就不像我今天一樣，糾結有沒有北京的房子了。

買得起房子的讀者，看看本書，就算是學習；而那些買不起房子的讀者，看看本書，也算是預習，增加一種體驗。今天我們身處一個變革的時代，現在看上去無比正確的事情，明天轉眼就會變化。但是不管我們跨越到了哪個時代，有恆產者有恆心的道理還是行得通！這個“產”說的一定是收入，而不是房子。做一個有收入的人，總比做一個有房子的人更重要，做一個有恆心的人，也一定會比無恆心的人過得好。

祝福讀者朋友早日娶到心儀的對像，早日買到舒心的房子，也願房價能一直堅挺，不要大起大落！

買商品房還是二手房？

我建議不買商品房，是因為我國目前實行的是商品房期房預售制度。所謂的期房預售就是說開發商在拿到地之後、沒動工之前就開始銷售，當我們簽了約、交了錢、辦了貸款開始還款的時候，這個房子還沒建好呢！

所以買期房就不存在看房的問題了，你隻能對著沙盤、樣板間去想像你的房子。生活經驗告訴我們，現實和想像總是有差距。而且，這個差距難以彌補。如果你買的是二手房，簽約之前一定會看房。在看房的時候，你可以隨時發現問題，比如，你發現地板上有一條裂縫。裂縫有很多種，嚴重的叫貫穿（通）性裂縫，就是從一頭裂到另外一頭，從你家地板裂到樓下的天花板。遇到這種情況時，我們要做一個滴水實驗。實驗方法很簡單：接一杯水，從裂縫上倒下去。如果你在裂縫上倒一杯水就會滲到樓下，說明這是一條貫穿樓板的裂縫！這種情況下你還會買這個房子嗎，如果你要買，還會以正常的市場價格去買嗎？如果你買的是商品房，地板有沒有裂縫是不可能在交易之前（簽合同在蓋房前）預見到的，而當你發現問題的時候，基本上已經處於這樣一個境地：全部購房款都已經給了開發商。止損已經來不及，找誰來賠償自己呢？

正常人遇到這種事，反應就是退房。我要告訴你——不一定能退掉，你做好心理準備！按照目前的法律規定，能否打贏官司退房，主要的衡量標準有兩點：是不是主體結構質量問題；是不是嚴重影響居住使用，兩個條件具備一個就可以。為了證明這兩點，就要找質量鋻定機構做個鋻定，鋻定是不是質量問題，質量問題有多大，能不能修復，以及損失有多大。由於位置原因，樓板上的貫穿性裂縫一般不會被認為影響主體結構使用功能。簡單說就是沒多大事！和過山車的道理一樣，雖然嚇人，但是是安全的。

理論上說得過去，實踐中就不然了！你在客廳走動的時候踩在裂縫上，不會擔心自己掉下去嗎？你敢在你的客廳跳一跳嗎？在目前通用的鋼筋混凝土的結構裡面，地板原本是沒有的。一般是在主體結構搭建後直接用混凝土把地板澆築出來，而這個位置發生裂縫的原因有很多，比如說，施工的時候工藝不到位，本應該14 天完工卻隻用了7 天；施工的季節不合適，溫度發生較大的變化；混凝土質量不達標；房屋發生了沉降或傾斜。總之，各種原因都可能導致我們的地板出現裂縫，隻是有些嚴重有些不嚴重。別說是裂縫，哪怕是裂紋，都會嚴重影響人的感受。作為消費者，你一定會認為，裂縫不是一個孤立的現像，它是房屋質量很差的標志！

通常情況下，裂縫和裂紋的鋻定結果是不影響居住。有了這樣的鋻定結論，法官一般不會支持你退房的請求。這裡面的原因是多方面的，比如，一旦判決退房，基於這個質量問題，全小區都可能要求退房，如此一來開發商有可能破產，就算業主都能順利退房，也拿不到退房款。不能退房，賠錢還是可以的，但是賠償多少又是一個敏感的問題。同樣這個裂縫，如果發生在二手房上，這個房子半價都很難再賣出去；而商品房發生類似問題，法官判決的賠償結果通常是購房款的10%。

由此可見，同樣的問題，在二手房裡顯得非常嚴重，對房屋價格有重大影響，而對商品房來說，影響微乎其微。買二手房時能輕易回避的問題，在買商品房的時候難度要大十倍、百倍。綜合考量，買二手房比買期房安全很多。