章物業設施設備管理概述

節物業設施設備的構成 002

一、基礎設備類構成 002

二、生活設備類構成 003

三、安全設備類構成 004

第二節物業工程設施設備管理核心 005

一、物業工程設施設備管理的任務 005

二、物業工程設施設備管理的內容 005

第三節物業設施設備管理要點 006

一、物業公司早期介入 006

二、做好設備管理基礎資料 007

三、加強物業設備運行管理 008

四、建立績效考核機制 010

【範本1-01】物業公司工程部員工績效考評辦法 010

五、設備定期維修保養 014

六、提升員工綜合素質 015



第二章物業工程設施管理體繫建立

節物業公司工程部的組建 017

一、物業公司工程部管理範圍 017

二、公司總部設立工程部 018

三、各項目管理處設工程組 020

四、工程部各崗位職務說明 020

第二節物業工程管理制度建設 025

一、認真制定管理制度 025

二、嚴格實施管理制度 026

三、定期進行監督檢查 027

【範本2-01】工程部行為準則 028

【範本2-02】工程部培訓制度 029

【範本2-03】工程部日常工作管理規定 031

【範本2-04】安全保衛制度 032

【範本2-05】工程驗收制度 033

【範本2-06】設備維修制度 034

【範本2-07】報告制度 035

【範本2-08】工具管理制度 036

【範本2-09】巡檢制度 037

【範本2-10】交接班制度 037

【範本2-11】值班制度 038

【範本2-12】材料領取制度 039

【範本2-13】機房鑰匙管理制度 039

【範本2-14】機電設備房出入管理制度 039

【範本2-15】設備故障應急處理預案 040



第三章前期物業工程管理

節項目前期介入工程管理 048

一、工程部前期介入的目的 048

二、工程部介入的工作流程 048

三、物業工程前期介入的事項 049

四、圖紙審核與巡查工作 054

五、工程部現場詳細巡查 057

第二節驗收接管期工程管理 060

一、物業接管驗收的作用 060

二、物業接管驗收的對像 061

三、物業接管驗收的條件 061

四、接管驗收的資料要求 062

五、房屋接管驗收的標準 064

六、接管驗收的操作步驟 067

七、驗收後入伙前的設施成品保護 069

【範本3-01】房屋及公共設施移交清單 070

【範本3-02】樓宇建築接管驗收記錄 071

【範本3-03】公共機電設備驗收單 072

【範本3-04】公用建築/小型設施驗收單 072

【範本3-05】室外給排水驗收單 073

【範本3-06】房屋公共部位及設施移交清單 073

【範本3-07】工程資料移交清單 074

【範本3-08】房屋附屬設施設備移交清單 074

【範本3-09】物業工程移交項目彙總表 075

【範本3-10】接管驗收遺留問題統計表 077

【範本3-11】工程質量問題處理通知單 078

第三節入伙階段工程管理 078

一、辦理入住手續時期的工程管理 078

二、業主裝修過程的工程管理 078

三、違規裝修的工程管理 082

【範本3-12】工程質量問題處理通知單 083

【範本3-13】裝修施工承諾書 084

【範本3-14】裝修現場巡查簽到表 085

【範本3-15】裝修驗收單 086



第四章物業設施設備常規管理

節設施設備運行管理 088

一、制訂合理的運行計劃 088

二、配備合格的運行管理人員 088

三、提供良好的運行環境 089

四、建立健全必要的規章制度 094

五、設施設備的狀態管理 094

六、做好運行記錄 095

七、對運行狀態的分析 098

【範本4-01】設施設備運行計劃 101

【範本4-02】供配電設施設備運行管理標準作業規程 102

【範本4-03】柴油發電機運行管理標準作業規程 104

【範本4-04】中央空調運行管理標準作業規程 107

【範本4-05】給排水設施設備運行管理標準作業規程 109

【範本4-06】消防繫統運行管理標準作業規程 112

【範本4-07】弱電繫統運行管理標準作業規程 114

第二節設施設備維護保養管理 116

一、設備維護保養的類別 116

二、物業設施設備的保養周期及項目 117

三、制訂物業設施設備的保養計劃 122

四、物業設施設備的保養計劃實施 123

【範本4-08】設施設備年度保養工作計劃表 123

【範本4-09】供配電設施設備維修保養標準作業規程 131

【範本4-10】柴油發電機維修保養標準作業規程 135

【範本4-11】中央空調維修保養標準作業規程 138

【範本4-12】排水設施設備維修保養標準作業規程 142

【範本4-13】消防繫統維修保養標準作業規程 146

【範本4-14】弱電繫統維修標準作業規程 149

第三節應急維修的管理 152

一、設備維修信息的獲得 152

二、設備維修的實施 153

三、設備報修單的設計 153

【範本4-15】設備巡視簽到表 154

【範本4-16】空調繫統巡視維護表 154

【範本4-17】電梯繫統巡視維護表 155

【範本4-18】消防報警繫統巡視維護表 155

【範本4-19】氣體消防繫統巡視維護表 155

【範本4-20】供配電繫統巡視維護表 156

【範本4-21】供水繫統巡視維護表 156

【範本4-22】排水繫統巡視維護表 156

【範本4-23】監控繫統巡視維護表 157

【範本4-24】避雷繫統巡視維護表 157

【範本4-25】停車場管理繫統巡視維護表 157

【範本4-26】樓宇自控繫統巡視維護表 158

【範本4-27】弱電繫統巡視問題處理表 158



第五章房屋日常養護與管理

節房屋的日常養護 160

一、房屋養護的原則 160

二、房屋日常養護的類型 160

三、房屋日常養護的內容 162

四、房屋日常養護的程序 166

【範本5-01】××房屋日常維修養護方案 167

第二節房屋完損等級的評定 174

一、房屋完損標準的劃分和等級分類 174

二、房屋完好率、危險率的計算 175

三、房屋等級評定的部位 176

四、房屋等級評定的期間 176

五、評定房屋完損等級的步驟 176

【範本5-02】房屋分幢完損等級評定表 181

【範本5-03】房屋完損等級彙總表 181

【範本5-04】公司房屋完損等級彙總表 182



第六章設施設備運維外包管理

節設施設備運維外包概述 184

一、什麼是設施設備運維外包 184

二、設施設備運維外包的好處 184

三、哪些項目容易獲得外部資源 185

四、物業設施運作與維護外包形式 185

第二節編寫外包服務工程說明 186

一、工程說明書的形式 186

二、工程說明書編寫的要求 186

三、工程說明的內容 186

四、與工程說明書有關的其他事項 187

第三節承包商的選擇 187

一、承包商能力的審查 187

二、承包商選擇的方法 188

三、承包商能力的判斷 188

【範本6-01】承包商初審記錄 189

第四節運維外包合同的簽訂 189

一、運維外包合同的類型 189

二、運維外包合同簽訂的要求 190

三、運維外包合同的內容 190

四、運維外包合同的簽訂 191

【範本6-02】電梯保養合同書 191

【範本6-03】公共機電設備維修保養合同 193

【範本6-04】樓宇對講管理繫統維保維護合同 196

第五節運維外包服務的監控 198

一、指定專人負責 198

二、監控運維外包服務情況 198

三、定期監管考評 199

【範本6-05】電（扶）梯維保外包監督管理制度 200

【範本6-06】消防繫統外包維保考核評分表 202

【範本6-07】電梯外包月度考核表（管理處工程組） 210

【範本6-08】消防繫統外包月度考核表（管理處工程組） 211

【範本6-09】供配電繫統外包月度考核表（管理處工程組） 211

【範本6-10】外包維修保養季度考評表（工程部） 212

【範本6-11】承包商評價表 213

【範本6-12】設備故障問題轉呈單 214



第七章物業設施設備管理質量提升

節質量目標與標準設定 216

一、物業設施設備管理質量目標 216

二、物業設施設備質量標準的制定 217

第二節開展物業服務檢查 222

一、檢查的方式 222

二、檢驗的方法 223

三、檢驗的項目 223

四、缺陷的處理 223

五、巡檢報告 224

六、缺陷原因的分析與措施 224

第三節全面質量管理計劃（運作和維護專用） 224

一、全面質量管理計劃的目的 225

二、全面質量管理的方法 225

三、全面質量管理的首要目標 225

【範本7-01】物業工程部服務品質提升方案 226

【範本7-02】物業工程服務質量檢查標準 233

【範本7-03】工程部服務質量檢驗標準及評分細則 241



第八章智慧樓宇建築設備管理繫統

節建築設備管理繫統概述 246

一、建築設備管理繫統的功能 246

二、建築機電設備監控的要求 246

三、建築設備管理繫統的計算機控制技術 247

第二節冷熱源繫統監控 248

一、冷源裝置 248

二、熱源裝置 249

三、冷熱水機組 250

四、冷熱源繫統的監控 250

第三節空調繫統監控 251

一、智能建築中的空調及其自動控制繫統的重要性 252

二、空調繫統的組成部件 252

三、空氣調節繫統的分類 252

四、空調機組的監控 254

第四節給水排水繫統監控 256

一、給水監控繫統 256

二、排水監控繫統 257

第五節供配電繫統監控 258

一、供配電繫統監控的功能 258

二、供配電繫統的監控內容 258

第六節照明繫統監控 259

一、照明監控繫統的任務 259

二、照明控制方式 259

三、照明繫統的監控功能 260

第七節電梯繫統監控 261

一、對電梯監控繫統的要求 261

二、電梯繫統的監控功能 261

第八節建築設備管理繫統設計 262

一、建築設備管理繫統的設計原則 262

二、建築設備管理繫統的設計流程 262

三、建築設備管理繫統的節能優化設計 264

第九節建築設備繫統的操作與維護管理 265

一、建立建築設備繫統設施設備臺賬 265

二、配備建築設備繫統的運行維護人員 266

三、簽訂維護保養和維修合同 268

物業管理與服務已成為我國社會發展快的行業之一，物業客戶服務質量及客戶管理水平直接影響到客戶對物業管理與服務的滿意程度，直接影響到物業服務企業的經營效益。目前，物業服務類型已涉及住宅、寫字樓、商業場所、工業區、醫院、學校、酒店等，物業服務面積達數百億平方米。在物業行業推廣精細化管理與服務，是一個發展趨勢。

經過改革開放40多年的高速發展，人們生活水平大幅提升，居民對服務質量的要求明顯提升，居住、家政、養老等高端化、個性化、服務化需求快速增長，更加注重商品和服務質量，更加注重品牌和美譽度，更加注重消費體驗和精神愉悅，更加注重人與自然和諧共生，更加注重文明進步和環境保護，更加注重公平、公正、法治，消費結構發生深刻變化。

物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。隻有在這種理念的支配下，纔能真正做好物業管理工作。抓好服務質量，提高業主滿意率。“把溫馨留給業主”，為業主營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境，使業主心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。

物業管理是行業發展的根本，在鞏固根基的基礎上，要以高水平的科技創新作為支持，推動互聯網、大數據、人工智能和行業的深度融合；要以人力資源培育為支撐，為行業轉型升級提供符合需要的各類高素質和實用型人纔，用人力資本提升彌補勞動力總量下降的不足；要以金融資本為支點，更好地發揮資本市場、風險投資、並購投資等金融工具的功能，為行業集中度提升和資源整合，提供高效便捷、功能多樣、成本合理的融資服務。

“物業基礎管理與服務指南”叢書就是圍繞不同類型業態和不同類型企業，將專業理論與物業管理實踐相結合，針對物業管理項目實操提出了標準化解決方案，對項目管理質量提升乃至行業服務質量提升都具有積極意義。本叢書的編寫，不僅可以固化行業內優秀的物業管理和服務理念及方式方法，也必將為物業管理行業提升標準化工作意識，強化行業標準化工作氛圍奠定基礎。

“物業基礎管理與服務指南”叢書就是引導企業將“為業主營造美好生活”的願景，融入物業管理日常工作中，努力提供專業化、標準化、精細化的服務內容，不斷提升業主的幸福感和獲得感，助力建設和諧社區。

本叢書由福田物業項目組組織編寫，深圳市福田物業發展有限公司（簡稱福田物業）成立於1992年，是國家一級資質物業管理服務企業、中國百強物業管理服務企業、中國物業管理協會常務理事單位、深圳市物業管理協會監事長單位、重合同守信用企業、中國質量承諾誠信經營企業。

叢書的編寫，具有一定的行業代表性，具有極強的可讀性和實際操作性；叢書從實操的角度對於物業管理與服務工作中應知應會的內容進行了繫統的歸納和整理，提供了大量的範本和案例供讀者參考使用；叢書采用圖表和文字結合的方式，便於讀者學習理解；叢書對物業企業服務全流程進行繫統講解，滿足各個崗位培訓需求，為企業提升專業水平提供幫助。

《物業工程設施設備管理全案》包括物業設施設備管理概述、物業工程設施管理體繫建立、前期物業工程管理、物業設施設備常規管理、房屋日常養護與管理、設施設備運維外包管理、物業設施設備管理質量提升、智慧樓宇建築設備管理繫統。

本書由王文軍對全書相關內容進行了認真細致的審核，後由匡仲瀟、滕寶紅完成統籌、定稿。

由於筆者水平有限，加之參考資料有限，書中難免出現疏漏與缺憾，敬請讀者批評指正。同時，部分內容引自互聯網媒體，其中有些未能一一與原作者取得聯繫，請您看到本書後及時與筆者聯繫。



編者