導讀數字賦能物業管理，實現智慧物業 1

一、物業發展的智能化趨勢 1

二、滿足業主的多項需求 1

三、優化物業公司管理 1

四、助力智慧社區建設 3



章智慧物業建設

隨著第四次工業革命的展開，雲計算、大數據、物聯網、人工智能、移動互聯網等技術也走進了物業管理，這些技術的綜合應用，也將物業管理從傳統信息化推向了智慧化。

節智慧物業概述 7

一、什麼是智慧物業 7

二、智慧物業的優勢 8

三、智慧物業的應用 9

第二節智慧物業落地 12

一、智慧物業的建設要求 12

二、智慧物業落地的著力點 14

相關鏈接智慧物業平臺的組成 16

三、智慧物業的頂層設計 17

四、智慧物業的建設方向 17

相關鏈接全場景智慧社區落地重慶 18



第二章智能安防繫統建設與管理

物業服務企業應充分借助物聯網技術，以智能安防為核心，實現物業管理網絡化、智能化，形成基於大規模信息智能處理的一種新的管理形態社區，為社區居民提供一個安全、高效、舒適、便利的居住環境。

節安防繫統概述 23

一、安全防範的基本手段 23

二、安全防範繫統的功能 23

三、安全防範繫統的構成 25

相關鏈接智慧城市建築及居住區綜合服務平臺通用技術要求（節選） 26

第二節出入口控制繫統 31

一、什麼是出入口控制繫統 31

二、出入口控制繫統的主要功能 32

三、出入口控制繫統的構成模式 32

四、出入口控制繫統的組成 33

五、識讀器的分類及特點 35

六、電子通行證 39

相關鏈接電子出入證助力社區抗疫 41

第三節視頻監控繫統 41

一、什麼是視頻監控繫統 41

二、視頻監控繫統的功能 42

三、視頻監控繫統的組成 43

案例××小區視頻監控繫統智能化綜合解決方案 44

四、高空拋物監測預警 49

第四節入侵報警繫統 50

一、什麼是入侵報警繫統 50

二、入侵報警繫統的基本組成 50

三、入侵報警繫統的主要設備 51

四、入侵報警繫統的主要功能 52

相關鏈接××周界入侵報警繫統功能介紹 53

第五節電子巡更繫統 54

一、什麼是電子巡更繫統 54

二、電子巡更繫統的分類 55

三、電子巡更繫統的組成 58

第六節樓宇對講繫統 59

一、什麼是樓宇對講繫統 59

二、樓宇對講繫統的作用 60

三、樓宇對講繫統的工作原理 60

四、樓宇對講繫統的特點 61

五、樓宇對講繫統的組成 61

六、樓宇對講繫統的分類 64

案例××小區可視對講繫統解決方案 66

第七節停車場管理繫統 69

一、什麼是停車場管理繫統 69

二、停車場管理繫統的功能 70

三、停車場管理繫統的特點 71

四、繫統的構成及工作流程 71

五、停車場管理繫統的構成 74

六、無人值守停車繫統 77

案例××小區無人值守停車管理繫統與方案 78



第三章火災自動報警繫統建設與管理

火災自動報警繫統（FAS）是人們為了及早發現和通報火災，並及時采取有效措施控制和撲滅火災，設置在建築物中或其他場所的一種自動消防設施。按照我國現行的規範要求，FAS應成為一個獨立的繫統。

節火災自動報警繫統概述 85

一、什麼是火災自動報警繫統 85

二、火災自動報警繫統的工作原理 85

三、火災自動報警繫統的形式 86

四、火災自動報警繫統的設計要點 87

第二節觸發裝置 88

一、觸發裝置的分類 88

二、火災探測器 88

三、手動報警按鈕 90

第三節火災報警裝置 90

一、火災報警裝置的組成 90

二、火災報警控制器 90

三、火災顯示盤 92

第四節火災警報裝置 93

一、什麼是火災警報裝置 93

二、火災警報裝置的作用 93

三、火災警報裝置的分類 93

四、火災警報裝置的清潔維護 93

第五節聯動裝置 93

一、什麼是聯動裝置 93

二、消防聯動控制繫統的組成 94

三、消防聯動設備的聯動要求 97



第四章智慧清潔繫統建設與管理

伴隨5G時代的到來，很多產業都將迎來飛速發展，清潔行業也必然在物聯網技術革命中，從傳統物業清潔模式向智慧清潔模式轉變。

節物業保潔概述 101

一、保潔管理的範圍 101

二、保潔質量標準 102

三、傳統物業保潔的困境 104

第二節配置智能清潔設備 105

一、無人駕駛洗地機 105

二、智能清潔機器人 106

三、樓梯清潔機器人 106

四、智能消毒機器人 107

第三節實行智能垃圾分類 108

一、垃圾分類的意義 108

相關鏈接垃圾分類中物業公司的責任 108

二、實行標準化垃圾分類措施 109

三、配套智能垃圾分類設施 110

相關鏈接物業精細化管理新路徑——垃圾分類智能管理 113

第四節助力“無廢小區”建設 115

一、什麼是“無廢小區” 115

二、建立垃圾分類解決方案 117

三、建設新型環保垃圾站 117

相關鏈接垃圾站“升級”成小區小景觀 118



第五章智能設備繫統建設與管理

隨著“互聯網 ”、智能科技的結合，物業管理正向智慧小區轉變和提升。傳統的物業公共設備也正向智能化悄然轉變，以求通過運用信息化、服務平臺化、社區移動化等技術手段打造符合智慧物業發展方向的現代化生態圈。

節智能灌溉繫統 123

一、什麼是智能灌溉繫統 123

二、智能澆灌繫統的優勢 124

三、智能灌溉的類型 124

四、智能灌溉的方式 125

五、智能灌溉繫統的建設效果 126

案例××小區物業智能灌溉解決方案 127

第二節智慧燈杆繫統 128

一、什麼是智慧燈杆 128

二、智慧燈杆繫統的優勢 129

三、智慧燈杆繫統的架構 129

四、智慧燈杆繫統的功能 129

五、智慧燈杆繫統的應用 130

第三節智能梯控繫統 132

一、什麼是梯控 132

二、安裝梯控繫統的好處 132

三、梯控繫統的類別 133

四、無接觸電梯智能繫統 134

五、智能梯控繫統的價值體現 138

第四節智能環境監測繫統 139

一、什麼是智能環境監測繫統 139

二、智能環境監測繫統的作用 139

三、智能環境監測繫統的架構 139

第五節智能充電樁 140

一、什麼是智能充電樁 140

二、安裝智能充電樁的好處 141



第六章智能服務繫統建設與管理

實現智慧化物業管理，主要是需要整合物業相關的所有資源進行一體化管理，達到線上線下服務閉環，提升物業辦公效率、延展物業服務範圍，為業主提供更便捷、優質、個性化的品牌服務，服務業主的同時也能創利增收，實現多贏目標。

節實現智能收費 145

一、在線收費 145

相關鏈接智軒雲智慧物業綜合管理收費繫統 146

二、物業費預存 147

相關鏈接關於開展預交物業費贈送物業費活動 148

三、智能清欠催收 149

相關鏈接田丁科學智慧化催收，物業費收繳輕松應付 151

第二節打造社區電商 152

一、什麼是社區電商 152

二、社區電商的商業模式 153

三、開展社區電商的優勢 154

四、開展社區電商的商業價值 155

五、開展社區電商的步驟 155

第三節組織社區團購 157

一、什麼是社區團購 157

二、物業參與團購的好處 157

三、物業參與團購的優勢 157

四、物業參與團購的要點 158

相關鏈接物業采購專班每周幫居民團購 160



第七章物業微信公眾號運營管理

微信公眾號是目前主流的自媒體，集企業展示與企業宣傳為一體。對於物業企業來說，公眾號不僅是一個重要的宣傳渠道，也是重要的物業服務平臺。通過微信公眾號，物業可以實現更為高效的服務。

節微信公眾號概述 165

一、什麼是微信公眾號 165

二、微信公眾號的分類 165

相關鏈接訂閱號、服務號功能區別 168

三、物業微信公眾號的優勢 169

第二節物業微信公眾號的功能 171

一、適時的資訊和交流服務 172

二、即時的接待和報修服務 172

三、便捷的購物和消費服務 173

四、免費的查詢和便民服務 173

五、獨有的積分和優惠服務 173

六、快速的支付和信用服務 173

案例某小區物業微信公眾號功能方案 174

第三節物業微信公眾號的搭建 175

一、打造“微”團隊 175

相關鏈接物業公司上線微信公眾號的條件 176

二、尋找“微”供應商 176

三、開展“微”服務 176

第四節物業微信公眾號的推廣 177

一、初期的推廣方式 177

二、深入的推廣 178

三、微信公眾號的內容推送 179



第八章物業社區O2O服務

近年來社區O2O被“炒”得火熱，隨之帶熱的便是傳統物業服務企業。物業服務企業作為緊密連接社區的大管家，在解決社區O2O後一千米的難點上具有先天優勢。

節物業社區O2O概述 183

一、O2O與社區O2O的概念 183

二、物業服務企業開展社區O2O的優勢 183

相關鏈接美的物業著力社區O2O，實現物業服務新場景 185

三、物業服務企業開展社區O2O的劣勢 185

第二節物業社區O2O實踐 186

一、社區O2O的切入點 186

二、物業服務企業參與社區O2O的模式 187

三、傳統物業到社區O2O的轉變 188

四、物業服務轉型社區O2O的途徑 189

相關鏈接社區O2O“擁抱”物業服務企業纔有出路 190

第三節物業社區O2O案例 192

一、彩生活 192

二、一應雲智慧平臺 195

三、萬科物業 197



第九章物業數字化轉型

物業服務企業的數字化轉型之路是企業價值鏈重塑的過程，不僅能為物業服務企業帶來組織優化和繫統管理，限度降低管理成本，提高工作效率，還實現了客戶資源共享，提高了客戶滿意度，實現了物業服務企業與社區、社會務機構、商業與金融服務等的融合發展。

節數字化轉型概述 201

一、數字化帶來的價值 201

二、物業數字化轉型的核心 202

三、物業數字化轉型成功的標志 202

四、物業數字化轉型成功的要素 202

相關鏈接旭輝永升服務數字化轉型的關鍵節點 203

第二節數字化轉型的措施 204

一、提升人力價值 204

二、建立完整的品質管理體繫 204

三、搭建數據管理服務平臺 204

案例碧桂園的“三化一鏈”數字化平臺 205

智慧物業是根植於傳統物業的基礎之上，再通過互聯網雲平臺導入新的商業資源，其發展與傳統物業息息相關。一方面，我國房地產市場持續發展，國家新型城鎮化規劃推進實施，為新型城市群建設注入活力。據國家統計局數據顯示，我國連續幾年全國房屋竣工量高達10億平方米左右;部分地區政府推行物業管理全覆蓋，大量住宅區逐步引入物業管理。增量房、存量房以及老舊住宅為物業管理行業提供了巨大的市場空間。另一方面，物業服務用戶趨於成熟。用戶對物業服務尤其是優質物業服務的購買意願顯著增強，部分物業服務企業基於化、個性化需求產生的非主營業務收入已超過物業服務主營業務收入。

“互聯網 物業”成為發揮資本、互聯網、物業管理各自優勢，整合線上和線下資源的產業融合新業態。互聯網，特別是移動互聯網的出現，促成了“網上支付消費”和“社區O2O消費”兩個巨大的服務消費市場。物業服務企業處在社會和社區的節點上，貼近社區的資源和用戶，與社區基層組織、周邊商業圈關聯度高，在後一千米乃至後一百米內，成為社區資源的隱形掌握者。

智慧物業利用小區視頻監控網絡、各種傳感器網絡及小區寬帶網絡構成物聯網繫統，實現智慧的保安消防、垃圾回收清運、停車場管理、日常設備檢修與維護、環境監測、電梯管理等智慧服務。而智慧物業平臺則是一套基於PC（計算機）端和移動終端的物業管理繫統，物業工作人員可以使用同一軟件在後臺實現所有安全智能硬件產品（包括門禁、停車場、梯控、監控、對講、停車管理機器人、巡邏等）管理、授權、咨詢並與業主溝通（通知和公告、投訴保證、提醒及費用管理等）運營和管理。

智慧物業的建設與管理，能為住戶提供便捷的小區服務，提高物業管理效率的同時加強鄰裡關繫，促進小區舒適生活。智慧物業也肩負著社區服務的重任，通過搭建社區服務平臺，促進社區服務智慧化、信息化。智慧物業建設就是引導企業將“為業主營造美好生活”的願景融入物業管理日常工作中，努力提供專業化、標準化、精細化的服務內容，不斷提升業主的幸福感和獲得感，助力建設和諧社區。

本書由導讀（數字賦能物業管理，實現智慧物業）和智慧物業建設、智能安防繫統建設與管理、火災自動報警繫統建設與管理、智慧清潔繫統建設與管理、智能設備繫統建設與管理、智能服務繫統建設與管理、物業微信公眾號運營管理、物業社區O2O服務、物業數字化轉型十部分內容組成，為物業管理者提供參考。

本書由圓方物業項目策劃中心組織編寫，邵小雲任主編，在編寫過程中引用的範本和案例，大都來自知名物業企業，但範本和案例是為了解讀物業服務企業標準化實操的參考和示範性說明，概不構成任何廣告；同時，本書中的信息來源於已公開的資料，作者對相關信息的準確性、完整性或可靠性做盡可能的追溯但不做任何保證。

由於編者水平有限，加之參考資料有限，書中難免出現疏漏與缺憾，敬請讀者批評指正。



編者