目錄
上篇流量之山
第1關抖音邏輯關 / 006
1.1抖音發展現狀及特點 / 006
1.2開發商使用抖音情況 / 009
1.3抖音的算法及推流機制 / 011
1.4打造賬號垂度，精準推流 / 014
1.5開發商做抖音的六大人設 / 017
1.6新媒體運營團隊搭建 / 023
第2關短視頻制作關 / 026
2.1做好短視頻的“天龍八步” / 026
2.2短視頻如何選題 / 030
2.3短視頻文案的黃金五段式 / 033
2.4短視頻破完播率的九大鉤子開頭 / 036
2.5短視頻的五種拍攝方式及爆款模板 / 038
2.6評論區的運營技巧 / 044
2.7DOU 投流獲取精準客戶流量 / 047
2.8抖音漲粉的八大技巧 / 054
2.9短視頻制作的“八榮八恥” / 063
2.10快速起號方法論 / 065
第3關直播獲客關 / 066
3.1房地產直播間的“人”“貨”“場”打造 / 067
3.2房地產直播間場觀引流方法 / 072
3.3房地產直播間留客七大技巧 / 079
3.4房地產直播間的六類話術 / 082
3.5房地產直播間的六大留資技巧 / 083
3.6房地產直播的十大斷播雷區 / 088
3.7數字人直播的現狀與未來 / 091
第4關矩陣裂變關 / 094
4.1房地產抖音營銷兩大矩陣 / 096
4.2他山之石，可以攻玉——利用經紀人賬號搭建抖音營銷矩陣 / 098
4.3他山之石，可以攻玉——利用異業聯盟賬號搭建抖音營銷矩陣 / 099
中篇自渠之山
第5關創新模式關和第6關維護激活關 / 106
6.1對縣域房地產市場的認識 / 107
6.2自渠獨孤九劍之“頭號計劃” / 109
6.3自渠獨孤九劍之“紅海行動” / 112
6.4自渠獨孤九劍之“敵後根據地” / 117
6.5自渠獨孤九劍之“百團大戰” / 121
6.6自渠獨孤九劍之“群狼陣法” / 126
6.7自渠獨孤九劍之“猛虎陣法” / 129
第7關老帶新關 / 134
7.1老業主的社群運營 / 135
7.2老帶新效果不好的常見原因 / 136
7.3老帶新第一法則：先交朋友，再談生意 / 136
7.4研究老業主樣本，繪制精準客戶地圖 / 140
7.5老帶新核心命門：多為老業主制造被動詢問的場景 / 142
第8關高能活動關 / 145
8.1反差類活動 / 147
8.2健康類活動 / 149
8.3兒童類活動 / 151
8.4老帶新活動 / 152
8.5借勢類活動 / 153
8.6噱頭類活動 / 154
下篇轉化之山
第9關實效策略關 / 160
9.1實效定位策略 / 160
9.2實效價格策略 / 165
9.3實效推廣策略 / 170
9.4實效推盤策略 / 180
9.5實效成交策略 / 187
第10關硬核團隊關 / 195
10.1如何制定機制招聘優秀營銷團隊 / 197
10.2如何打造營銷團隊的硬核 / 205
10.3自銷與代理如何選擇 / 213
10.4獨代與雙代如何選擇 / 214
10.5智慧案場，科技賦能 / 216
第11關滯銷破局關 / 219
11.1三眼理論 / 221
11.2問道三人 / 222
11.3無賣點項目滯銷破局 / 227
11.4停工延期項目滯銷破局 / 230
11.5無法降價項目滯銷破局 / 233
11.6尾盤項目滯銷破局 / 236
11.7大面積豪宅戶型滯銷破局 / 238
11.8頂底房源滯銷破局 / 240
11.9商鋪滯銷破局 / 242
11.10車位滯銷破局 / 246
第12關私域轉化關 / 252
12.1公域流量和私域流量的特點 / 252
12.2如何把流量從公域導到私域 / 255
12.3私域運營的五個方面 / 256
後記 / 263

推薦語
（按姓氏首字母排序）
如今的房地產市場雄關漫道，通過營銷獲得經營性現金流是過關的密鑰。以往“酒香不怕巷子深”的邏輯已被抖音傳播的“美好生活實景”擊穿。
基於此，宋博先生以“從頭越”的豪邁，無私分享其率先探索的“三山十二關”通關地圖，並整理成《地產新營銷》一書。該書繫統性強，啟發性大，操作性優，落地性好，創造了一個Marketing GPT。
——藍綠雙城控股有限公司董事馮鑫強
憑時間贏來的東西，時間肯定會為之作證。宋博總常年深耕地產營銷領域，善於總結、積極思考、樂於創新。《地產新營銷》是一場營銷創新的盛宴，更是一場關於如何在競爭激烈的市場中脫穎而出的引導之旅。本次宋博總以“三山十二關”為綱，運用深刻的洞察力和豐富的實踐經驗，融合前沿科技、策略思考和創意靈感，為每個企業掌舵人和操盤手翻越新營銷“三座大山”提供了重要路徑。
“如果你停止，就是谷底；如果你還在繼續，就是上坡。”
——河北佰盛集團董事長、中歐商學院EMBA黃一成
在房地產新形勢下，營銷力是組織的核心能力，“營銷創新”上升為決定企業生死存亡的戰略性關鍵舉措。房企老板和管理層必須高度重視，通過數字化、智能化手段重構、優化營銷業務流程，創新營銷方法和工具。宋博先生在該書中給出了繫統的方法論、實施路徑和實戰工具，值得地產從業者一讀。
——北京博志成創始人黃博文
老地產人最幸運的是經歷了中國房地產的黃金時代，上岸的可以在別墅裡泡茶論道，沒上岸的也能在飯局上吹噓當年的威風史；新地產人還在浮躁和猶豫中徘徊，趕緊降價，趕緊開渠，還是該轉行了？
不管是老人還是新人，隻要不轉行，就要轉型！轉型就要接受新的工作方式和方法，這也是推薦大家看這本《地產新營銷》的原因。也許，從失敗案例中總結的教訓能讓你及時止損；也許，另一個城市的成功案例剛好能幫你解決這個月的自渠上客方案。
祝願所有還在路上的地產營銷人，讀完此書，能找到項目和職業生涯的新出路。找不到的，讀兩遍。
——世聯行集團綜合業務總經理劉芳
地產下半場拼的是產品力 營銷力，產品力中又涉及營銷定位，要將產品無損翻譯給客戶。營銷手藝本身要鑽研，地產各專業的界限也會越來越模糊。營銷如此重要，現狀卻“披頭散發”。《地產新營銷》一書是對地產營銷的繫統性沉澱，推動行業進化，功不可沒！
——東原集團營銷總經理劉依
認識宋博緣於我三年前偶然刷到他的一段視頻“紅海行動”，當時深耕渠道多年的我非常興奮，這是我在抖音上看到的為數不多的實戰干貨，就此在心裡種下了想結識宋博的種子。後來去鄭州出差，第一時間就聯繫上了宋博，從此成為很好的朋友。
這本書融彙了流量、自渠、轉化三個最核心的技巧，把它們掰開了、揉碎了，且經過反復思考沉澱。在這三個板塊裡，但凡你精於其一，都能在市場中找到自己獨有的價值。如果你通過這本書打開了房地產營銷的全局地圖，那這價值就倍增了。更難得的是，我太了解宋博為人了，和很多管理層不一樣，他扎根一線，認為“現場有神靈”，是無實操不分享的實干家。所以看他分享的知識，真的是性價比超高的一件事情。
——渠聯社創始人李春明
與宋博先生結識是在2012年清華地產班上，當年我在清華和北大講授如何利用互聯網營銷。這些年，我在世界各地參加各種數字營銷大會，深刻感受到科技發展帶來的營銷渠道的革命，每次渠道革命必將催生價值窪地。
《地產新營銷》這本書融彙了新媒體抖音獲客和私域轉化技術，並和地產行業有機結合，自成一派，可謂行業凜鼕裡的一束春光。它被實戰驗證，亦用結果說話；它值得被推廣，更值得無數老地產人以空杯心態重新入場弄潮。
——清華總裁班授課專家、北大經濟學院碩士研究生校外導師劉東明
營銷，有章可循，有法可依，有其內在的科學的方法論。嚴格地說，營銷是一門技術。
房地產作為一個上下遊產業鏈條龐雜、開發周期較長的行業，營銷有其獨特性、復雜性、挑戰性，更需要方法論來指導。在行業變局與傳播變陣的情境下，地產操盤手必須掌握《地產新營銷》中提及的方法論，纔能穿越迷霧，穿越周期，抵達彼岸。
——地產操盤手創辦人、地產自媒聯盟秘書長路應剛（手哥）
這兩年和很多大V合作過，但是宋博老師是少見的既懂流量又懂案場轉化的實戰派專家型老師。作為開發商體繫出來的人，我深知隻有堅持一線操盤纔能輸出如此顆粒度高的行業新技術。該書繫統性強、專業度高，把開發商如何做抖音寫得深入淺出，好學易用，直接拉齊認知差，其出版發行一定會推動地產營銷領域前進一大步。
——百萬大V地產酵母、AMG資產策略創始人孟玥臻
流量的本質是效率的競爭，自渠的背後則是組織的競爭。地產結束過去的單邊上漲行情後，大家纔會真正關注組織、關注效率，數字化技術以及AI纔有真正的應用場合。這是最壞的時代，也是最好的時代，行業回歸後，操盤手需要依賴新認知和新工具打開局面，宋博的新書在實踐層面做了很好的回應，在這裡推薦給大家，助力行業開啟新篇章。
——思為科技CEO彭雙全
經過幾十年的發展，地產公司從優秀房屋建造商變為美好生活營造者，身份的轉變本就任重道遠，在全球經濟下行的背景下更需要營銷技術及模式的創新。宋博長期深入營銷一線，善於總結和研究營銷新技術，《地產新營銷》更是繫統性地給出了當今地產營銷困局的解題思路，兼具前瞻性與實用價值，是地產人不可多得的案頭書。
——建業集團副總裁、建業新生活總裁史書山
有幸為這個時代的行業營銷做一次推薦，地產行業的每個階段都在發生變化，唯有“新”這個標簽永不落伍。當然，也要有持續引領行業發展的新人出現，這個行業纔能永遠“新益求新”。宋老師的“三山十二關”就是顆粒度極高且落地的地產新營銷手段。
山的那邊還是山，但你一定要去看一看。
——星河學院創始人、地產IP聯盟發起人學長
從2018年下半年行業龍頭萬科喊出“活下去”的口號以來，地產人正經歷著一個漫長的寒鼕，大家都在掙扎中前行，等待著春暖花開。隨著市場的巨變，地產營銷變得極其復雜。在流量為王的當下，宋博老師的新作《地產新營銷》給我們地產人帶來了一套全新的地產營銷理論體繫，用新媒體賦能地產營銷。“寒雪梅中盡，春風柳上歸”，涉過這殘冰黑夜，必將迎來地產人的曙光。
——中鐵十八局集團許昌房地產公司執行董事、總經理楊德新
中國房地產行業發展了幾十年，正面臨著新老周期的更替，新的周期必定蘊藏著新的商業模式和營銷模式。宋博先生是我上海交大PE班的學生，他堅持深耕地產營銷領域，而且對新生事物保持高度的敏感性，始終擁有探索的心態。這本《地產新營銷》是難得的行業創新圖書，相信能給當下處在混沌期的地產人，甚至各個行業的營銷人帶來深刻的啟迪。
——優勢資本合伙人、《商界評論》首席經濟學家鄭翔洲