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  • 智慧物業管理與服務繫列--物業服務案例全解析
    該商品所屬分類:管理 -> 管理
    【市場價】
    772-1120
    【優惠價】
    483-700
    【作者】 時代華商物業管理策劃中心 
    【所屬類別】 圖書  管理  一般管理學  管理學 
    【出版社】化學工業出版社 
    【ISBN】9787122416766
    【折扣說明】一次購物滿999元台幣免運費+贈品
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    內容介紹



    開本:16開
    紙張:輕型紙
    包裝:平裝

    是否套裝:否
    國際標準書號ISBN:9787122416766
    叢書名:智慧物業管理與服務繫列

    作者:時代華商物業管理策劃中心
    出版社:化學工業出版社
    出版時間:2022年10月 


        
        
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    編輯推薦

    1.圖文並茂,案例豐富,客戶服務篇、安保服務篇、設施設備篇、綠化保潔篇、日常管理篇。2.本書內容豐富、文字精煉。3.大量實際案例,頗具參考價值。4.圖表為主,文字為輔,一目了然。

     
    內容簡介

    《物業服務案例全解析》一書由客戶服務篇(業主委員會管理、二次裝修管理和鄰裡糾紛調解),安保服務篇(物業小區治安管理、物業小區消防管理、物業小區出入管理、物業小區車輛管理和物業小區高空墜物管理),設施設備篇(設施設備管理和停水停電管理),綠化保潔篇(物業綠化管理和物業保潔管理),以及日常管理篇(人力資源管理、突發事件處理、服務收費管理和公共收益管理)五部分內容組成。本書采用圖文解讀的方式,讓讀者在輕松閱讀中了解物業管理與服務的要領並學以致用。本書盡量做到去理論化,注重實操性,以精確、簡潔的方式描述重要知識點,滿足讀者希望快速掌握物業管理相關知識的需求。本書可作為物業公司基層培訓的教材,物業公司也可運用本書內容,結合所管轄物業的實際情況,制定有本公司特色的物業服務工作標準。

    作者簡介

    時代華商物業管理策劃中心是由職業院校房地產及物業管理專業的老師和房地產物業咨詢培訓機構的顧問老師組成的一個專家團隊,專業為物業服務企業提供咨詢服務和技術支持,研究解析物業管理活動中出現的具體問題,為職能部門開展物業管理工作提供業務指導工作。

    目錄
    部分 客戶服務篇 1

    章業主委員會管理 2

    節管理要點 2

    一、業主委員會與物業服務企業的關繫 2

    二、物業服務企業要與業主委員會多溝通 3

    第二節案例解析 4

    案例01:業主自發成立業主委員會合法嗎 4

    部分  客戶服務篇  1

    章業主委員會管理 2

    節管理要點 2

    一、業主委員會與物業服務企業的關繫 2

    二、物業服務企業要與業主委員會多溝通 3

    第二節案例解析 4

    案例01:業主自發成立業主委員會合法嗎 4

    案例02:業主委員會如何解聘物業服務企業 4

    案例03:物業服務合同終止,物業公司應及時辦理移交 6

    案例04:業主委員會選聘新的物業公司後,原物業公司無權繼續收取物業費 7

    案例05:業主委員會的決定也要合法 9

    案例06:任期已滿的業主委員會還具有民事主體資格嗎 10

    案例07:一個物業管理區域應由一個物業服務企業實施物業管理 11

    案例08:業主委員會有權按合同約定解聘物業公司 12

    案例09:業主委員會有沒有起訴權 13

    案例10:業主委員會有權決定是否聘用物業公司 14



    第二章二次裝修管理 15

    節管理要點 15

    一、二次裝修可能引發的問題 15

    二、加強二次裝修管理的措施 15

    第二節案例解析 16

    案例01:物業工作人員能否在業主裝修期間進行檢查 16

    案例02:物業服務企業是否應當為業主違法裝修承擔責任 17

    案例03:裝修垃圾堵塞管道引起的漏水事故 18

    案例04:業主擅自更換外牆玻璃 19

    案例05:業主違規安裝防盜網 19

    案例06:業主不在指定位置安裝空調 20

    案例07:物業公司可否擅自拆除違章搭建物 21

    案例08:業主裝修前,物業公司應盡告知義務 22

    案例09:業主自行封閉陽臺 22

    案例10:業主在樓頂違規搭建鴿棚 23

    案例11:未簽“裝修管理服務協議”引發的糾紛 23

    案例12:租來的門面房要裝修,怎麼辦理裝修手續 24

    案例13:業主裝修,家具堆在公共樓道引鄰居不滿 25

    案例14:業主提出不合理裝修要求,如何應對 26

    案例15:物業公司不能以違規裝修為由罰款 27

    案例16:業主違規裝修,要及時制止 27

    案例17:對違規施工勸阻無效的,要嚴肅查處 28

    案例18:物業公司因調解業主與裝修隊的糾紛成了被告 29



    第三章鄰裡糾紛調解 31

    節管理要點 31

    一、社區鄰裡糾紛的主要表現 31

    二、調解鄰裡糾紛的對策 32

    第二節案例解析 33

    案例01:因下水管漏水引發的鄰裡糾紛 33

    案例02:物業公司預防措施得力,避免了流血事件的發生 34

    案例03:因催討欠款引起的糾紛 35

    案例04:保安員理智化解業主與他人的爭執 36

    案例05:因練鋼琴引發的業主相互投訴 37

    案例06:因裝修噪聲引發的業主投訴 38

    案例07:因地方習俗引發的鄰居投訴 38

    案例08:遛狗不拴繩引發的鄰裡糾紛 39



    第二部分  安保服務篇  41

    第四章物業小區治安管理 42

    節管理要點 42

    一、物業小區常見的治安風險 42

    二、物業小區治安防範措施 42

    第二節案例解析 44

    案例01:業主家中被盜,物業公司是否要賠錢 44

    案例02:自行車在小區丟失,物業公司要賠償嗎 44

    案例03:業主遇害,物業公司成被告 45

    案例04:業主連續丟失摩托車,物業公司被判罰 46

    案例05:兩次從窗戶進賊,物業公司難逃其責 47

    案例06:業主在小區門口被搶劫,狀告物業公司 48

    案例07:業主被打傷,物業公司免賠償 48

    案例08:尋蹤辨跡,排查可疑情況 49

    案例09:業主未關門,保潔員可否擅自入內 50

    案例10:醉漢打碎玻璃要逃跑 51

    案例11:發現業主未撥鑰匙,應及時通知 51

    案例12:訪客無理打罵護衛員怎麼辦 52

    案例13:租戶要搬家,聯繫不上業主怎麼辦 53



    第五章物業小區消防管理 54

    節管理要點 54

    一、物業消防安全管理的現狀 54

    二、物業消防安全管理的主要內容 54

    第二節案例解析 55

    案例01:宿舍起火,保安員緊急撲滅 55

    案例02:住戶在樓層焚香燒紙怎麼處理 55

    案例03:火災發生後,物業公司積極處理 56

    案例04:煙花躥入高樓,物業公司被判賠償住戶損失 57

    案例05:煤氣使用不當引發的火災 58

    案例06:規範管理消防通道,一舉兩得 58

    案例07:消防警報響個不停,物業公司緊急排查 59

    案例08:新房起火,消火栓沒有水,業主找物管索賠 60

    案例09:業主停車阻塞消防通道,物業公司是否要擔責 61



    第六章物業小區出入管理 63

    節管理要點 63

    一、人員出入管理 63

    二、物品出入管理 64

    第二節案例解析 64

    案例01:租戶沒有放行條,卻要搬出物品 64

    案例02:租戶偽造“業主同意搬出證明” 65

    案例03:物業公司因“放行條”被起訴 66

    案例04:以理服人,勸租戶辦放行條 67

    案例05:租戶欠費要逃,保安及時制止 67

    案例06:沒有業主書面許可,租戶搬出部分家具 68

    案例07:空白放行條,業主電視機被抬走 69

    案例08:訪客假冒業主不願登記 70

    案例09:業主的親屬來訪,也要登記 70

    案例10:訪客蠻不講理,還出手傷人 71

    案例11:訪客不願登記,還惡言威脅 72

    案例12:訪客到訪,業主沒應答,保安放人上樓引投訴 73

    案例13:訪客拿住戶鑰匙要上樓入戶 74

    案例14:新入職員工誤把業主當訪客 75



    第七章物業小區車輛管理 77

    節管理要點 77

    一、車輛管理要求 77

    二、車輛管理注意事項 78

    第二節案例解析 78

    案例01:不購買車位,不讓停車 78

    案例02:拒交停車費引起的交通處罰 79

    案例03:提前制定措施,預防暴雨浸灌停車場 80

    案例04:車位主人要停放的車輛與登記的不符 81

    案例05:車輛破損,進入車場後推卸責任 81

    案例06:搬家車輛損壞公用設施後逃走 82

    案例07:業主強占他人車位,怎麼處理 83

    案例08:住宅小區空地建的車輛保管站收費合理嗎 84

    案例09:樓宇玻璃掉落砸壞汽車,誰擔責 84

    案例10:訪客蠻橫無理亂停車 85

    案例11:外來車輛故意堵塞道口,怎麼辦 86

    案例12:一卡多用,逃避交費 87

    案例13:業主親屬駕車外出 87

    案例14:車主不在規定地方停車 89

    案例15:發現車輛未上鎖,保安員立即采取保護措施 90



    第八章物業小區高空墜物管理 92

    節管理要點 92

    一、建築物及附著物墜落防範措施 92

    二、高空拋物防範措施 94

    第二節案例解析 95

    案例01:幕牆玻璃墜落砸壞汽車,物業公司要擔責 95

    案例02:玻璃從天而降,路人被砸後死亡 96

    案例03:安裝探頭來監控高空拋物行為 97

    案例04:業主違規停車,被樓上墜落的玻璃砸壞 98

    案例05:業主高空拋物屢禁不止,安裝監控一舉抓獲 99

    案例06:業主車被砸,物業公司巧取證 100

    案例07:玻璃墜落致人受傷,責任如何劃分 101



    第三部分  設施設備篇  103

    第九章設施設備管理 104

    節管理要點 104

    一、物業設施設備管理中的風險 104

    二、物業設施設備管理措施 105

    第二節案例解析 106

    案例01:超過保修期的外牆應由誰負責維修 106

    案例02:無法實現即時維修怎麼辦 108

    案例03:樓上漏水導致樓下受損,物業公司撬門維修是否要擔責 109

    案例04:電梯困人4小時,物業公司被 110

    案例05:公用水管堵塞, 水浸業主新房, 物業公司要賠償 110

    案例06:電梯意外受損,管理處及時查證 111

    案例07:業主自費,物業公司就可以不提供維修服務嗎 112

    案例08:因室內水管倒灌而產生的維修費用由誰承擔 112

    案例09:小區內的石桌砸傷人,由誰來負責 113

    案例10:誰應承擔該起墜樓事件的責任 114

    案例11:電梯延誤,老人猝死,家屬告物業和急救中心 114

    案例12:業主損壞公共設施,如何賠償 115

    案例13:維修不及時所造成的損害,誰承擔責任 116

    案例14:小孩被電傷,物業公司要擔責 117

    案例15:業主撞碎玻璃門受傷,物業公司要擔責 117

    案例16:物業公司盡到了注意告知義務,無責任 118

    案例17:污水管道返水,物業公司迅速處理 119

    案例18:落水管堵塞致業主家中受損,物業公司要擔責 119

    案例19:供暖設備漏檢造成的損害誰賠償 120

    案例20:困擾多日的噪聲消失,業主很滿意 121

    案例21:施工標志不明顯,物業公司擔責任 121



    第十章停水停電管理 123

    節管理要點 123

    一、停水要及時通知並處理 123

    二、停電要及時通知並處理 124

    第二節案例解析 125

    案例01:市政水壓低,業主屢屢投訴 125

    案例02:物業公司能擅自停業主的水電嗎 126

    案例03:因操作不當,小區停水長達20小時 127

    案例04:設備標識不清,保安員誤停店主的電 128

    案例05:停電通知不到位被投訴 128

    案例06:業主裝修超時,能停電阻止嗎 129

    案例07:門店未辦營業執照,物業能停水停電嗎 129



    第四部分  綠化保潔篇  131

    第十一章物業綠化管理 132

    節管理要點 132

    一、小區綠化管理中的問題 132

    二、小區綠化管理措施 132

    第二節案例解析 133

    案例01:大風刮斷樹枝,事後管理處加大排查力度 133

    案例02:小區綠地被業主強占怎麼辦 134

    案例03:樹枝墜落傷人,誰之責 135

    案例04:私自翻越草坪護欄受傷,誰之責 136

    案例05:員工操作不當,遭業主投訴 137

    案例06:綠化植物應及時修剪 137

    案例07:拓寬思路,管理綠地見成效 138

    案例08:公共綠地可以變成停車場嗎 139

    案例09:風刮樹倒砸壞轎車,物業要賠償 140

    案例10:小區“擾民綠化”該不該拆 140



    第十二章物業保潔管理 142

    節管理要點 142

    一、物業保潔管理的問題 142

    二、物業清潔保養管理的措施 143

    第二節案例解析 144

    案例01:業主在小區道路上摔倒,狀告物業公司 144

    案例02:運完裝修材料不清場,怎麼處理 145

    案例03:路面清除不淨致人受傷,誰擔責 146

    案例04:外包清潔項目,物業公司需監管到位 147

    案例05:保潔時要做好現場標識,防止行人摔倒 149

    案例06:巧妙對付亂吐瓜子殼的業主 149

    案例07:垃圾滿地遭投訴 150

    案例08:清潔時私闖別墅,惹來投訴 150

    案例09:清潔作業異聲引投訴 151

    案例10:商戶違規扔垃圾,管理處另闢門路解決 151



    第五部分  日常管理篇  153

    第十三章人力資源管理 154

    節管理要點 154

    一、物業公司人力資源中的風險 154

    二、人力資源管理風險的防範 155

    第二節案例解析 156

    案例01:小區外垃圾桶失竊,保安被處罰 156

    案例02:保安下班時間打傷業主,物業公司承擔連帶賠償責任 157

    案例03:未簽勞動合同的員工,是否享受工傷待遇 158

    案例04:業主在小區散步被保安撞死,物業公司擔何責 159

    案例05:物業公司因保安不負責被判賠 159

    案例06:工作人員與業主打架,物業公司要賠償 160

    案例07:辭退員工是否需要補發賠償金 161

    案例08:保安作內應,“協助”偷盜小區車輛 161

    案例09:員工處事獃板,致業主投訴 162

    案例10:業主在小區遇害,物業是否要擔責 163

    案例11:如何防止員工拉幫結派 163

    案例12:員工不服從調崗當即被辭,物業公司被判敗訴 164

    案例13:員工能否單方解除勞動合同 165

    案例14:員工違規操作,是否算工傷 166

    案例15:勞動者違反誠信原則偽造考勤記錄,物業公司可否解除其勞動合同 167



    第十四章突發事件處理 169

    節管理要點 169

    一、物業管理突發危機的類型 169

    二、物業管理突發事件的應對措施 170

    第二節案例解析 170

    案例01:巡邏員嗅出異味,挽救欲自殺的業主 170

    案例02:租戶酒後要自盡,警民合力營救 171

    案例03:泳客溺水,救生員及時救護 172

    案例04:自來水管爆裂,工程技術員及時處理 173

    案例05:電纜突然冒煙起火,工程員緊急處理 173

    案例06:施工不當,導致地下水管爆裂 174

    案例07:電梯發生故障,業主被困 174

    案例08:水管斷裂,工程技術員及時維修 175

    案例09:發生火災,保安部迅速處理 175

    案例10:保安員智抓偷車賊 176

    案例11:住戶陷入糾紛,保安員冷靜處理 177

    案例12:業主突發急病,保安員及時援助 177

    案例13:租戶跳樓,保安員全力救援 178

    案例14:突發大雨致商鋪積水,保安員及時處置 178

    案例15:商住小區發生搶劫案,保安員智擒劫匪 179

    案例16:保安員巡查時洞察秋毫,阻止了尋釁滋事人員 180



    第十五章服務收費管理 181

    節管理要點 181

    一、物業管理收費的分類 181

    二、物業管理收費的風險 181

    三、物業收費難的原因 181

    四、化解收費糾紛,提高收費率 182

    第二節案例解析 182

    案例01:服務質量有瑕疵,業主能拒交物業服務費嗎 182

    案例02:未經法定程序調整物業服務費,對業主不具有拘束力 184

    案例03:寵物丟失,業主拒交管理費 185

    案例04:因新買房屋漏水,業主拒交物業管理費 185

    案例05:早期免收維修費用,後期正常收取產生的糾紛 186

    案例06:住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費用 187

    案例07:租戶欠交物業管理費,物業公司能否向業主催收 188

    案例08:物業管理財務費是否要保密 189

    案例09:收維修基金並非亂收費 190

    案例10:房子沒住,要不要交管理費 191

    案例11:業主要求下調管理費 192

    案例12:陳年老賬,一次收清 193

    案例13:物業公司以業主欠費為由拒絕清理生活垃圾 195

    案例14:戶內維修,費用應由誰來承擔 195

    案例15:車子被盜,不能作為拒交物業費的借口 196

    案例16:管理費調高,服務也要相應提升 197

    案例17:沒收到鑰匙,可不交物業管理費嗎 198

    案例18:物業公司撤走,業主所交餘款該退給誰 198

    案例19:小區綠化不到位,業主拒交物業費 199

    案例20:沒有簽訂服務合同,業主拒交物業管理費 200

    案例21:物業公司單方增加物管費,業主不認可 201

    案例22:管理費不等於維修費 201

    案例23:耐心疏通堵塞的地漏,業主甘願付款 202

    案例24:原業主拖欠管理費,新業主能否辦理入住手續 204

    案例25:物業服務合同終止後,業主是否需要支付管理費 205

    案例26:物業維修資金不得擅自動用 206

    案例27:贈送的物業管理費由誰來支付 207

    案例28:業主享有管理費開支的知情權 208

    案例29:業主拖欠物業費,物業公司依靠法律追回 209



    第十六章公共收益管理 211

    節管理要點 211

    一、公共區域經營性收入的歸屬 211

    二、公共區域經營性收入的管理 212

    第二節案例解析 212

    案例01:公共收益應按服務合同支付 212

    案例02:業主享有公共收益的知情權 213

    案例03:小區地面停車位收益歸誰所有 214

    案例04:小區電梯廣告收入歸誰 216

    案例05:物業公司可以將電梯間擅自出租嗎 217

    案例06:小區會所應當合法經營 218

    案例07:物業公司是否有權收取外牆廣告收益 219


     

    前言
    隨著城市化進程的不斷加快與深入,居民社區、寫字樓、大型商場、公共基礎服務設施、工業園區、學校、醫院、景區等都對物業管理這一行業有著極大的需求。但是,針對不同等級的物業標準又對物業管理的要求提出了相應的規範,而現代高水平的物業管理正有推向智能化發展的趨勢,打造一個便捷、舒適、高效、智能的物業管理氛圍是現代物業管理不斷向前發展的探索目標。

    目前,物業管理行業不僅需要強化各項信息化手段在現代物業管理中的應用力度,還應促使現代物業管理向著智能化方向發展。具體要求要突出現代物業管理的智能化內涵,滿足現代化社區對物業管理的要求,為居民提供更加智能化、人性化的服務,推動物業服務高質量發展。

    隨著城市化進程的不斷加快與深入,居民社區、寫字樓、大型商場、公共基礎服務設施、工業園區、學校、醫院、景區等都對物業管理這一行業有著極大的需求。但是,針對不同等級的物業標準又對物業管理的要求提出了相應的規範,而現代高水平的物業管理正有推向智能化發展的趨勢,打造一個便捷、舒適、高效、智能的物業管理氛圍是現代物業管理不斷向前發展的探索目標。

    目前,物業管理行業不僅需要強化各項信息化手段在現代物業管理中的應用力度,還應促使現代物業管理向著智能化方向發展。具體要求要突出現代物業管理的智能化內涵,滿足現代化社區對物業管理的要求,為居民提供更加智能化、人性化的服務,推動物業服務高質量發展。

    2020年,住房和城鄉建設部、工業和信息化部、國家市場監督管理總局等6部門聯合印發的《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》中明確指出,要推進物業管理智能化,強調推動設施設備管理智能化。在物業管理行業逐漸進入泛智慧化的新階段,設施設備作為物業管理領域中的重點和難點,同時也是融合新技術進行價值賦能好的試驗田,成為各物業公司的“必爭之地”,其中以建築智能化為抓手進行數字化轉型已成為發展智慧物業的主要落腳點之一。

    智慧物業借助智慧城市、智慧社區起步發展,正逐步實現數字化、智慧化。智慧停車、智慧安防、智慧抄表、智能門禁、智能會議等智能化應用,在一定程度上提高了物業管理企業的態勢感知、科學決策、風險防範能力,在激烈的市場競爭中為降本增效提供了充分的技術保障,進而增強企業的數字化治理能力。數字化治理是新時代下智慧物業管理應用的鮮明特征,將引領物業管理行業管理方式的深刻變革,推動面向建築智能化的智慧物業應用邁向新高度。

    現代物業管理既是機遇又是挑戰,因此,物業服務企業要重視各類專業的智能化管理技術,從勞動密集型向技術密集型轉變,不斷學習更新管理服務技術,緊跟科技潮流,向著更廣闊的發展前景邁進。

    基於此,我們組織相關職業院校物業服務專業的老師和房地產物業咨詢機構的老師聯合編寫了本書。

    《物業服務案例全解析》一書由客戶服務篇(業主委員會管理、二次裝修管理和鄰裡糾紛調解)、安保服務篇(物業小區治安管理、物業小區消防管理、物業小區出入管理、物業小區車輛管理和物業小區高空墜物管理)、設施設備篇(設施設備管理和停水停電管理)、綠化保潔篇(物業綠化管理和物業保潔管理)、日常管理篇(人力資源管理、突發事件處理、服務收費管理和公共收益管理)等內容組成,可為物業管理者提供參考。

    本書在編寫過程中引用的範本和案例,大都來自知名物業企業,但範本和案例是解讀物業服務企業標準化實操的參考和示範性說明,概不構成任何廣告。

    由於編者水平有限,加之時間倉促、參考資料有限,書中難免出現疏漏,敬請讀者批評指正。



    編者


     















     
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