非常感謝瀋總編的邀請並親自擔當策劃本書的出版，將我這十年來電影院開發選址及商業地產的實戰工作經驗、思考與行業研究進行一次繫統性的整理。
此時我整理著我的這些書稿，讓我想起了這十年來的經歷，想起了與我共事的同事、開發商合作伙伴、行業領導、行業媒體及朋友們。很感嘆，很慶幸，很感恩！
人的一生可以有幾個十年？而人的一生又可以有幾個黃金的十年？很慶幸在我黃金歲月的一個十年裡，我進入了電影行業，讓我趕上了中國電影發展的黃金十年期。同時，電影院作為購物中心的主力店之一，我也趕上了商業地產與購物中心發展的黃金十年，並一同經歷與見證了這個黃金十年！
按照瀋總編的建議，現將我這些年來的行業文章寫作與行業分享的心得作一下整理，以案例說明作為本書的《前言》。這裡，我說三個案例。
個案例。記得在2009年1月初，受萬商俱樂部主任楊澤軒先生的邀請，我對當時中國電影院行業的市場狀況進行了分析與預測，我的這些觀點隨後被收錄在了《萬商俱樂部八卦版2009年商業及商業地產預測》報告中。通過萬商俱樂部的這次行業分析與預測，引起我的思考，隨後我在本次分析與預測觀點的基礎上進行了豐富與深化，完成了《淺談金融危機下中國影院發展趨勢》行業文章，並發表在《中國電影報》上。
第二個案例。電影院的主營業務是放映電影，其中電影院的片源是來自院線公司的。我在韓國希傑CGV影院工作時，那幾年中國的電影院開發選址非常火，許多影院在跑馬圈地，競爭也是非常激烈。那個時候外資品牌影院在中國不多，同時也有一些開發商是剛剛接觸電影院業態。他們有一種誤解，認為自己是外資品牌影院，從片源來講不是很豐富，或者說不是播放首輪影片，都放二輪、三輪的影片。這樣的誤解，讓我們在與開發商進行洽談的時候很被動。
這種觀點是對電影院行業的一種誤解，曲解了市場的客觀規律。我所在的影院品牌是一個大的外資品牌，相應洽談的開發商也都是比較大的正規的開發商企業。當我和開發商招商總監或者招商總經理對接的時候，他們向我提出這樣的疑問，說：“我們老板說你們韓國品牌，是外資，你們的片源不是很豐富，或者說首輪化的可能性不能保證，這樣會降低我們購物中心的影響力與客流吸納力，我們不能與你們合作。”
我的工作態度比較認真，沒有以電話形式或者當面口頭的形式給他解釋說明，而是以我所在影院公司為主體給他們開發商公司寫了一個《工作函》，把中國電影產業的幾個主體，包括電影的制片、發行、院線、放映等主體的定義及關繫，以及如何發行、如何加盟院線、影院如何交納片租費等進行了文字與圖表的細致描述。這樣，招商負責人可以百分之百地將我的回復意見反饋給他們老板。老板看了《工作函》後一目了然，解除了開發商的這一疑問。加上之前我們已經上報給開發商的具有競爭力的差異化投資方案與合作方案，雙方很快進入簽約流程。
之後，在其他的項目洽談時，又有其他的開發商提出這一問題的疑問，我又用《工作函》的方式進行解釋說明。在這種情況下，我明白了這是行業的一個普遍問題，這是一些開發商對電影產業及電影院一些行業運營規律不了解。
這時，一種行業的責任感在心中油然而生：我要多多學習，我要花一些時間與精力把我的開發案例和經驗變成行業文章，然後與行業朋友們進行分享，給大家一些借鋻。於是我在《工作函》的基礎上進行細化與豐富，完成了《中國的外資品牌影院在片源上沒有影響》的行業文章，並在行業媒體發表。
第三個案例。2010-2013年電影院的開發選址競爭非常激烈。在當時的市場上有二百多個電影院品牌，一些影院甚至在跑馬圈地開拓市場。這些影院中，每個影院開發選址的目的不一樣，有的影院開發選址是為了資本上市，和他的電影制作發行捆綁。還有的影院是為了投機，認為現在是電影院發展的黃金時間，開五十家、一百家，幾年之後打包賣掉。也有一些影院是為了常規的投資與經營。
所以在這樣的開發選址目的下，一些影院公司給開發商報租金的時候報的很高，並且這個租金的數字已經超過了行業正常的投資回報規律的租金水平。這時會出現一些問題，開發商如果對影院行業不是很懂，隻是看誰給的租金高就跟誰合作，那麼這個影院一定會面臨著經營不下去，電影院將來就退約，開發商再重新招一個品牌等問題，這對開發商的招商管理團隊和項目的形像會大打。同時給我們想進行常規投資與穩定運營的影院開發選址工作帶來一些壓力，因為我們不能支付超出影院行業經營規律的高租金。
還有一個原因，電影院市場比較火，在上演賀歲片的時候很多觀眾在排隊買票，有的時候還遇到排隊買不到票的情況。這讓一些開發商眼紅，認為電影院行業是一個暴利行業，認為影院是一個投資政策門檻與技術門檻比較簡單的行業，有個放映設備、有裝修和座椅、電、空調、人員工資就可以放電影了，然後票價是，甚至1，然後還要排隊買票。這些是對電影院的一個誤解。其實影院化的常態性成本，票房層層分賬，包括版權層次分賬。
開發商在選擇某個影院品牌作為合作伙伴時，租金隻是一個考量因素，另外還要考慮影院的品牌、服務、運營穩定性，是否有競爭性的投資方案與差異化運營，是否與本購物中心的商圈與定位配等，將這些進行綜合性的比較與評判，終選定適合於本購物中心的一家品牌電影院作為合作伙伴。為此，我完成了《電影院與開發商的合理租金分析》。隨後又完成了《電影院與開發商的和諧之舞》《電影院差異化運營的爭鳴》《電影院票房收入的監管》等，希望借此增加開發商對電影產業與電影院行業的一些理解，讓影院與開發商之間增加了相互了解，實現跨界合作，互惠共贏！
本書適合於商業地產與購物中心的開發商招商與運營管理人員，行業咨詢顧問公司及行業研究機構，也適用於對電影院項目有興趣的投資商，影院公司的開發選址人員及電影學院相關專業的在校學生等。
由於我的水平有限，因此錯誤疏漏在所難免，敬請各位批評指正。
