房地產企業財務、稅務機關稽查、中介機構咨詢/培訓
財稅業務處理實操大全

■房地產企業會計核算制度、會計科目設置、成本核算明細科目設置與核算體繫
■企業設立階段的會計核算與稅務處理
■取得土地使用權階段的會計核算與稅務處理
■開發建設階段的會計核算與稅務處理
■開發產品成本的歸集、分配與結轉
■銷售（預售）階段的會計核算與稅務處理
■自持物業階段的會計核算與稅務處理
■納稅活動的會計核算
■土地增值稅清算的會計核算
■利潤形成及分配階段的會計核算與稅務處理
■企業所得稅的預繳與彙算清繳
■房地產特殊業務的會計核算與稅務處理
■房地產開發項目稅負測算與盈利預測實戰案例

蔡昌

■中央財經大學財政稅務學院教授，博士生導師，稅收籌劃與法律研究中心主任，國際注冊高級會計師（ICSPA）。兼任中國稅務學會學術委員、中國注冊稅務師協會特聘顧問、國家稅務總局“全國稅務領軍人纔”培養導師，北京大學、清華大學、浙江大學、廈門大學、上海國家會計學院客座教授，國內多家集團企業及上市公司財稅顧問。

■閩江學者講座教授，2012年獲得“鄧子基財稅學術論文獎”。主要研究領域為財務會計與稅法、稅收籌劃與產權稅收學。著有《契約視角的稅收籌劃研究》《稅收信用論》《中國財稅研究：產權、土地、稅收》《房地產企業全程會計核算與稅務處理》等。

黃潔瑾  

■管理學碩士，中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心秘書長、研究員，中國社會科學院研究生院稅務專業碩士導師，融智華爾街（北京）創業投資有限責任公司總經理，中國首批注冊納稅籌劃師、首批高級稅務咨詢師。擔任《中國稅收與法律智庫》編委，參與主編或撰寫《房地產智庫叢書》《“營改增”新政解讀與稅務處理》等暢銷圖書。

■曾就職於某軍工企業從事財務工作，後擔任某集團公司財務總監、副總裁，擁有豐富的財務實戰經驗和會計做賬技巧，現主要從事財稅培訓講座，曾為河南建業集團、青島華商置業集團、國華置業集團、億來置業等多家集團企業提供財稅咨詢顧問服務。

目  錄

章 房地產企業會計核算與稅務處理概述
節 房地產開發經營概述 
一、房地產開發企業的類型與主要業務
二、房地產開發業務的主要特征
三、房地產開發經營的主要流程
第二節 房地產開發企業會計核算制度的演進 
一、房地產開發企業會計制度形成的準備階段
二、房地產開發企業會計制度實施階段
三、房地產開發企業實施統一會計制度階段
四、房地產開發企業執行《企業會計準則》階段
第三節 房地產開發企業的財稅管理特征及“金稅三期”上線的影響 
一、房地產開發企業的財稅管理特征
二、房地產企業稅務工作總覽與繳納的主要稅種
三、“金稅三期”上線的影響及稅務稽查重點
四、國地稅合並對房地產企業及政府行為的影響
第四節 房地產開發企業的會計科目設置及核算內容 
一、房地產開發企業的會計科目設置
二、主要會計科目的核算內容
第二章 企業設立階段的會計核算與稅務處理
節 企業設立條件 
一、內資房地產企業設立的法律要求
二、外商投資房地產企業的設立要求
三、項目資本金的要求
第二節 企業設立階段的會計核算 
一、會計科目的設置
二、注冊資本的核算
第三節 企業設立階段的稅務處理 
一、企業設立階段的納稅計算
二、不同出資方式的稅務處理
三、分支機構設立的稅務處理
第四節 籌辦期的界定與開辦費的處理 
一、籌辦期的概念
二、開辦費的開支範圍
三、開辦費的會計核算
四、開辦費的稅務處理
第三章 取得土地使用權階段的會計核算與稅務處理
節 我國土地制度概述 
一、土地所有制
二、土地管理的基本制度
三、土地的承包經營
四、土地征收和建設用地供應制度
五、土地供應的程序
六、二級市場土地使用權轉讓的法律規定
第二節 取得土地使用權的途徑 
一、以出讓方式取得國有土地使用權
二、以劃撥方式取得國有土地使用權
三、以轉讓方式取得國有土地使用權
第三節 取得土地使用權階段的稅務處理 
一、契稅
二、耕地占用稅
三、城鎮土地使用稅
四、印花稅
五、個人所得稅
六、土地增值稅
第四節 取得土地使用權階段的會計核算 
一、一般企業取得土地使用權的會計處理
二、房地產開發企業取得開發用土地使用權的會計處理
第五節 拆遷補償費的會計核算與稅務處理 
一、拆遷補償的形式
二、拆遷補償費的會計核算
三、拆遷補償費的稅務處理
四、搬遷補償費的會計核算與稅務處理
第四章 開發建設階段的會計核算與稅務處理
節 開發建設階段業務概述 
一、項目策劃設計環節
二、項目準備環節
三、項目施工環節
四、項目竣工驗收環節
第二節 開發建設階段的會計核算與稅務處理 
一、開發建設階段涉及的主要稅種
二、開發建設階段不同承包方式下的會計處理
第三節 BT、 BOT、TOT、TBT和PPP模式的項目概述 
一、BT項目
二、BOT項目
三、TOT項目
四、TBT項目
五、PPP項目
第五章 開發產品成本的歸集、分配與結轉
節 開發成本核算概述 
一、成本核算的基本程序
二、確定成本核算對像
三、劃分成本核算項目
四、成本核算對像和成本項目之間的關繫
第二節 期間費用核算概述 
一、費用的特點
二、費用確認的原則
三、費用確認的方法
四、費用的核算內容
第三節 成本費用核算的會計科目設置 
一、開發成本
二、開發間接費用
三、開發產品
四、管理費用
五、銷售費用
六、財務費用
第四節 成本歸集、分配的會計處理 
一、成本分配方法
二、成本分配方法對土地增值稅的影響及示例
三、各種成本費用的歸集與分配
第五節 公共配套設施費的會計核算 
一、公共配套設施成本對像的確定
二、公共配套設施的成本核算對像
三、公共配套設施費的會計核算
四、預提公共配套設施費的會計核算
第六節 土地開發成本與代建工程成本的會計核算 
一、土地開發成本的會計核算
二、代建工程成本的會計核算
第七節 開發完工產品成本的核算與結轉 
一、開發產品總成本的核算
二、完工產品成本的結轉
三、開發產品成本的結轉
第六章 銷售（預售）階段的會計核算與稅務處理
節 銷售（預售）階段業務概述 
一、土地使用權轉讓
二、商品房銷售
三、精裝修房銷售
四、其他建築物銷售
五、代建工程
六、其他業務
第二節 銷售（預售）房款的會計核算 
一、會員費、誠意金的會計核算
二、銷售定金的會計核算
三、按揭保證金的會計核算
四、預售房款的會計核算
五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算
六、代收款項的會計核算與稅務處理
第三節 商品房銷售收入的會計核算與稅務處理 
一、收入的會計確認與計量
二、稅法關於收入的確認與計量的規定
三、房地產銷售收入的會計核算與稅務處理
四、商品房面積差的會計核算與稅務處理
五、拆遷還房的會計核算與稅務處理
六、委托代銷收入的會計核算
七、銷售退回的會計核算與稅務處理
八、售後回購房屋收入的會計核算與稅務處理
第四節 商品房銷售成本的會計核算與稅務處理 
一、開發產品的會計核算與稅務處理
二、開發產品銷售時的會計核算與稅務處理
三、成本差異的會計核算與稅務處理
第七章 自持物業階段的會計核算與稅務處理
節 出租物業的會計核算與稅務處理 
一、出租物業的初始計量
二、出租物業收入的會計核算與稅務處理
三、出租物業後續支出的會計核算
四、出租物業後續計量的會計核算
五、投資性房地產轉換的會計核算
六、投資性房地產處置的會計核算
第二節 自營物業的會計核算與稅務處理 
一、自營物業的初始計量與稅務處理
二、自營物業後續支出的會計核算與稅務處理
三、自營物業處置的會計核算與稅務處理
四、自營物業對外投資的稅務處理
第八章 納稅活動的會計核算
節 房地產行業增值稅稅制 
一、納稅人
二、征稅範圍
三、稅率和征收率
四、應納稅額的計算
五、征收管理
六、稅收優惠與發票開具規定
第二節 增值稅的會計核算 
一、增值稅核算的會計科目設置
二、營改增後的會計處理
三、營改增後進項稅額允許抵扣部分的計算焦點問題
四、營改增後不得抵扣進項稅額與可抵扣進項稅額的轉化問題
第三節 增值稅會計核算案例解析 
一、一般納稅人的會計核算與稅務處理綜合案例
二、小規模納稅人銷售不動產的會計核算綜合案例
三、銷售不動產的納稅計算與會計處理綜合案例
四、房地產企業的增值稅核算與納稅申報綜合案例
五、營改增後開發項目的稅負測算綜合案例
第四節 城市維護建設稅及教育費附加的會計核算和稅務處理 
一、城市維護建設稅的會計核算和稅務處理
二、教育費附加的會計核算和稅務處理
第五節 土地增值稅的會計核算和稅務處理 
一、土地增值稅的會計核算
二、土地增值稅的稅務處理
第六節 房產稅的會計核算和稅務處理 
一、房產稅的稅務處理
二、房產稅核算的會計科目設置
三、房產稅的會計核算
第七節 城鎮土地使用稅的會計核算和稅務處理 
一、城鎮土地使用稅的稅務處理
二、城鎮土地使用稅核算的會計科目設置
三、城鎮土地使用稅的會計核算
第八節 契稅的會計核算和稅務處理 
一、契稅的稅務處理
二、契稅的會計核算
第九節 耕地占用稅的會計核算和稅務處理 
一、耕地占用稅的稅務處理
二、耕地占用稅的會計核算
第十節 印花稅的會計核算和稅務處理 
一、印花稅的稅務處理
二、印花稅的會計核算
第九章 土地增值稅清算的會計核算
節 土地增值稅清算及清算時點 
一、土地增值稅清算對像的選擇
二、土地增值稅清算的時點
第二節 土地增值稅清算收入的確認與核算 
一、已全額開具商品房銷售發票的收入確認
二、未開具發票或未全額開具發票的收入確認
三、關於開發產品所有權轉移視同銷售收入實現的規定
四、土地出讓金返還收入的確認
五、售後返租業務中轉讓收入的確認
六、營改增後土地增值稅應稅收入的確認
第三節 土地增值稅清算成本的確認 
一、計算增值額的扣除項目
二、土地增值稅與企業所得稅稅前扣除項目差異分析
第四節 土地增值稅清算綜合案例 
一、土地增值稅清算應提供的資料
二、房地產公司及清算項目基本情況
三、扣除項目金額稅務審核情況
四、“御築苑一期”開發成本的計算
五、“御築苑一期”房地產開發費用的計算
六、“御築苑一期”與轉讓房地產有關的稅金及附加的計算
七、“御築苑一期”開發成本加計扣除計算
八、“御築苑一期”土地增值稅預繳
九、“御築苑一期”土地增值稅清算申報表的填列
十、“御築苑一期”土地增值稅清算結論
第十章 利潤形成及分配階段的會計核算與稅務處理
節 利潤形成的會計核算與稅務處理 
一、利潤的構成
二、利得與損失的會計核算
三、利潤形成的會計核算
第二節 利潤分配的會計核算與稅務處理 
一、利潤分配的流程
二、利潤分配的會計核算
三、利潤分配的稅務處理
第三節 企業所得稅的會計核算 
一、會計利潤與應稅利潤
二、永久性差異與暫時性差異
三、遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的確認
四、所得稅費用的確認與計量
五、企業所得稅的會計核算程序與方法
第十一章 企業所得稅的預繳與彙算清繳
節 企業所得稅的預繳與彙算清繳概述 
一、企業所得稅的預繳
二、企業所得稅的彙算清繳
第二節 企業所得稅彙算清繳的納稅調整 
一、納稅調整項目
二、企業所得稅申報表及納稅調整項目的填報
第十二章 房地產特殊業務的會計核算與稅務處理
節 企業分立的會計核算與稅務處理 
一、企業分立的類型
二、企業分立的特點
三、企業分立的會計處理
四、企業分立的稅務處理
第二節 企業合並的會計核算與稅務處理 
一、企業合並的特征
二、企業合並的稅務處理
第三節 南海瓊島椰風房地產公司資產重組稅務案例 
一、公司概況
二、瓊島椰風資產重組的目標
三、瓊島椰風資產重組方案
第四節 東海鼎盛房地產公司資產重組及資產劃轉稅務報告 
一、東海鼎盛房地產開發公司及項目概況
二、東海鼎盛開展資產重組的目標取向
三、東海鼎盛酒店資產的重組方案比較
四、酒店資產劃轉的操作流程與控制要點
第十三章 房地產開發項目稅負測算與盈利預測實戰案例
一、古韻山河項目背景資料
二、增值稅及相關稅金計算
三、土地增值稅及項目盈利預測
附錄 相關法規文件

前  言

一份來自專業領域的深層警示和忠告：面對薄弱的房地產會計核算現狀，房地產業界高管務必意識到會計核算的質量不容忽視
自2006年《企業會計準則》頒布實施以來，房地產企業據此進行會計核算。但是，由於房地產企業的業務流程與稅收操作的特殊性以及房地產企業財稅人員對該行業特殊性不夠熟悉，房地產企業會計核算及納稅處理的質量令人擔憂。一些房地產企業會計科目隨意使用，會計賬務錯漏百出，納稅申報率性而為，其不規範程度遠遠超出想像；一些財務人員分不清房地產開發成本與期間費用的界限；更多的財務人員為會計核算與稅務處理的差異所困，對稅收計繳的賬務處理不夠熟練，對增值稅、企業所得稅的預繳、彙算清繳及土地增值稅清算申報更是稀裡糊塗。這種混亂的狀況嚴重影響了房地產企業的會計核算及會計信息質量，影響了房地產企業正常的納稅活動，更談不上通過會計核算來合法節稅、控制納稅風險和有效降低稅負。
本書作者長期從事房地產企業的政策研究、財稅管理、財稅培訓及財稅顧問工作，對上述房地產企業財務人員的困惑多有了解，同時發現國內房地產企業會計稅收類的專業圖書在實操性、針對性方面存在一定的缺陷和不足。基於此，作者決心根據多年積累的專業知識及實踐經驗，撰寫一本繫統講解房地產企業全程會計核算與稅務處理的圖書，以期為房地產開發企業的財務人員提供專業性幫助。本書就是在這樣的背景下完成的。
初稿寫作歷時兩年，五易其稿。2013年9月初版問世後，立即受到國內房地產財稅界人士的歡迎，很多會計人員將該書作為其賬務處理和納稅申報的指導教程；2015年底，我們根據財稅政策的變化修訂推出了第二版，銷售火爆；2016年5月，我國全面推開營改增試點改革，許多老讀者打電話或發E-mail詢問修訂情況，但由於日常工作和瑣事纏身，第三版於2017年10月完成修訂工作。第三版出版後不到5個月（2018年春節後）即告售罄，我們應廣大讀者的要求，修改和完善了第三版的一些錯漏和遺缺之處，對數以百計的讀者反饋和來信予以回復，對讀者關注的事項和問題也相應予以增補、調整，這些一並反映在第四版修訂內容中。時至2019年夏季，隨著“減稅降費”政策的推行，增值稅政策多次調整，企業所得稅、土地增值稅等稅收政策也不斷頒布實施，這次修訂第五版,我們把涉及營改增及相關財稅政策的內容一一予以修訂，同時補充了一些土地增值稅、企業所得稅的新發展以及房地產前沿財稅熱點和典型案例。第五版應該是截至目前非常翔實、極具實用價值的一本房地產會計與稅務領域的實操圖書。在此，也對大家多年來的支持與厚愛，表示我們衷心的感謝！同時也對來信來函的讀者朋友致以誠摯的謝意！
本書特色與價值：多位會計界高手的做賬實戰經驗與納稅技巧和盤托出，囊括全套的會計科目、完整的賬務體繫和經典的實戰案例
1．按房地產開發企業的業務流程講解會計處理，內容全面繫統、主線分明，有助於房地產財會人員快速掌握房地產會計的核算技巧。
2．提供了房地產開發企業的會計科目表及成本核算明細科目，便於房地產企業建立完善的賬務核算體繫。
3．每章都特別注重房地產企業涉稅業務的會計處理，幫助房地產財會人員在會計處理過程中掌握納稅技巧與實踐操作。
4．案例分析以企業的實際案例為基礎加工整理而成，能夠引導讀者進行房地產會計的實踐操作。
本書集中了團隊的智慧，凝聚了大家的經驗。在此，我們對團隊各成員付出的辛勤勞動表示誠摯的謝意。蔡昌、黃潔瑾、景志偉、陰長霖、牛魯鵬等參加了本書初稿撰寫工作；第五版的修訂工作主要由蔡昌、黃潔瑾完成，耿碩、吳士強參與部分章節的修訂。本書在編寫過程中得到了北京中經陽光稅收籌劃事務所、昌泰稅務書院以及中央財經大學稅收籌劃與法律研究中心的大力支持，在此表示誠摯的謝意！
本書的修訂還得到了廣東君銳稅務師事務所所長林曉君女士、江西君浩稅務師事務所所長宋玉先生、新疆致通振業稅務師事務所所長蔣瑩女士、廣東廣悅律師事務所高級合伙人馬曉艷女士、深圳前海富友四海財務顧問有限公司總經理田茵女士與楊帆先生、中鼎集團柯曉彬女士、江蘇新能源置業集團財稅總監劉鐸先生、廈門市企業發展戰略研究會秘書長、廈門陽光九九企業管理咨詢有限公司總經理陳真女士、昆明平策經濟信息咨詢有限公司總經理黃昌樹先生、內蒙古赤峰地稅局錢曉麗主任、甘肅省律協政府法律顧問專業委員會副主任劉兵律師、深圳市國鴻泰土地房地產評估有限公司董事長胡亦濱等的大力支持，在此表示誠摯的謝意。本書的出版，還要感謝中國市場出版社胡超平副總編和錢偉、張瑤編輯，她們的精心審讀與出色編輯，使本書增色不少。
本書以房地產、建築施工企業的財會人員為主要讀者對像，也適合房地產、建築施工企業的高管閱讀，還可作為高等院校會計專業及房地產專業的教材。限於作者的學識水平，書中不足之處在所難免，懇請廣大讀者將閱讀時遇到的問題及改進意見及時反饋給我們，以便再版時修改完善（聯繫郵箱：13910862160@126.com）。我們在此期待您的寶貴意見和建議，歡迎不吝賜教。

蔡昌  黃潔瑾