新加坡人，在領域內被稱為“REITs大師”，曾通過投資REITs賺取了豐厚的收益，在40歲出頭就實現了財務自由，提前退休。之後一直致力於新加坡REITs投資者教育工作，目前是REITs教育集團GCP環球的執行主席。
曾在新加坡主持了首屆2016年亞洲REITs獎，並擔任REITs的未來論壇主席和《財富》雜志亞洲REITs獎的主席，也是《財富》雜志2017年亞洲REITs獎的評審。同時還是新加坡企業獎——2017年投資者關繫評審委員會委員，並於2019年共同主持了頒獎儀式。
也曾作為特別顧問為來自不同行業的多家公司提供上市前和上市咨詢。過去31年裡，多次為亞洲開發銀行、新加坡金融管理局、新加坡銀行與金融研究所、新加坡交易所、新加坡中小企業協會、新加坡證券投資者協會和股票投資者開設講座。 中國REITs聯盟執行會長和秘書長，北京睿信投資（REITrust Investment）董事長。
同時擔任中國保險資產管理業協會不動產投資專委會顧問，中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長，全聯房地產商會REITs專委會秘書長，清華校友總會房地產行業協會常務副秘書長，清華大學五道口金融學院（不動產金融研究中心）兼職高級研究員。
曾就職於中信證券投資銀行部房地產金融和REITs部門、金地集團穩盛投資助理總經理、美國華平(Warburg Pincus)投資房地產資產管理、通用電氣資本(GE Capital)房地產部門。
清華大學五道口金融學院金融EMBA，曾獲得清華大學經濟管理學院與麻省理工學院Sloan商學院聯合授予的國際工商管理碩士學位，同時擁有注冊房地產估價師(CIREA)、國際注冊商業房地產投資師(CCIM)、證券和基金從業人員資格等專業資格。 本科畢業於清華大學建築繫，獲得美國俄亥俄州克利夫蘭州立大學城市研究碩士學位並曾在密西根大學攻讀金融學博士學位。20年證券從業經驗，曾先後在美林證券（紐約）、美國角石房地產投資管理公司、美國信安金融集團從事REITs投資與研究；2008年加入建信基金擔任基金經理、海外投資決策委員會成員；2012年加入嘉實資本，先後擔任基金經理、房地產創新部總監、海外地產業務負責人；2017年在美創業並從事投資咨詢工作。 

01 章REITs如何讓你成為百萬富翁
003 什麼是REITs?
004 REITs的起源
007 REITs在亞洲騰飛
008 REITs在新加坡騰飛
012 REITs與房地產投資
013 REITs從行業創始以來的總收益
014 初10年上市的新加坡REITs的總收益
019 新加坡REITs近10年的年化總收益
020 近10年上市的新加坡REITs的總收益

027 第二章聰明的REITs投資者應該從疫情導致的危機中吸取什麼教訓
031 REITs股息的安全性
033 創造財富的關鍵是選對行業板塊和REITs
045 掌握恐慌心理學
046 危機時刻REITs不是分散風險的好工具
048 黎明前的夜色黑暗
049 總結

051 第三章為什麼你應該在投資組合裡持有REITs
054 股息
055 總收益
056 流動性
057 分散投資組合
059 對衝通脹
061 財富多樣化工具
063 透明的公司結構

065 第四章如何評估REITs的業績表現
068 運營損益指標
085 運營資產負債表的相關指標

093 第五章你應該花多少錢來買入REITs
096 基於收益率的估值方法
099 市淨率(P/BV)或價格/資產淨值(P/NAV)
104 股息貼現模型(DDM)
105 資本化率模型(Cap Rate)
107 貼現現金流模型(DCF)
108 重置成本法
111 可比銷售法

115 第六章投資REITs的風險
118 再融資風險
121 利率風險
124 過度依賴資本市場
134 收入風險
135 集中度風險
136 流動性風險

141 第七章投資者如何與REITs一起成長
144 內生增長
156 外延增長

161 第八章如何分析REITs的收購
164 2019年的REITs收購
166 案例研究:吉寶數據中心信托成功的REITs收購
176 展望未來的REITs收購

179 第九章我是怎樣通過投資REITs實現財務自由的
182 市場會提供價值機會,但投資者需要知道什麼時候纔能抓住它
185 REITs的好壞和其擁有的資產一樣
188 REITs的價值=持有的資產價值 /-發起人的價值
191 評估管理能力——堅持做定性研究的藝術
193 REITs的成功收購——股價表現優異的核心
194 什麼時候賣出REITs?

199 第十章新冠疫情過後REITs的潛力
202 印度
204 菲律賓
205 中國香港
206 中國內地
208 新加坡
209 REITs的未來
211 總結
213 附錄新加坡REITs列表（共42隻）
217 致謝
219 免責聲明
221 譯者後記

前言
在經歷過1987—1989年股市崩盤、1997—1998年亞洲金融危機、互聯網泡沫和2007—2009年全球經濟危機之後，我清楚地看到大學裡是怎樣教金融與投資的，聰明的投資者在心理、認知以及必要的財務技能方面需要什麼樣的信息儲備。這些會給投資者造成巨大的財富差異，你要麼被危機打敗，要麼抓住機會成為百萬富翁。
我一直都很幸運，在過去的危機和REITs中賺了很多錢，以至於我40歲出頭就退休了。我一直在以教書的形式作為回饋，而且從2010年開始，我一直把來自教學收入的一部分捐贈給各個慈善機構。經過31年的教學實踐，現在有8 000多名來自亞洲各地的投資者學習我們定期開設的REITs投資技術課程。
我寫這本書就是要概括總結我一直教授的內容，那就是在危機時刻要敢於下大賭注，通過REITs、科技和顛覆創新的股票來讓你的財富翻倍。在這本書裡，就像在我們的投資課上，我們專注於講授怎樣投資REITs讓你積累財富，以及怎樣保護和增加你的財富，在疫情造成REITs和資本市場搖搖欲墜的情況下，這些知識更有價值。這次的暴跌足以稱為嚴重的幾次暴跌之一，但是每次危機都為REITs投資者創造了新的機會來創造新的財富，前提是你要知道該怎麼做。這本書就是要深入討論這些內容。
不管你是初入REITs世界的新手還是成熟的投資者，通過本書你都會加深認識，並且對REITs投資戰略和戰術配置隨市場改變而改變有更深入的了解。
首次接觸或初級REITs投資者會受益於本書的條理性，因為本書用很多通俗易懂的術語來深入解釋問題，針對不同級別的REITs投資並提供了實際案例。它清楚地教會讀者怎樣用不同的方法來分析REITs，以保護和增加自己的財富。
為了給資深的投資者一些訣竅，我在這本書裡熱情地分享了怎樣經受住利率的變化無常帶給REITs市場的漲跌，以及預期和突發事件如何帶動REITs市場的變化。我也將我自己的親身經歷融入書中，比如我是怎樣建倉一些REITs並成為星獅地產信托二十大股東之一的。
我很興奮地看到REITs在新加坡、印度和中國發展的遠大未來，因此書裡有一個詳盡的篇幅講述新加坡REITs市場發展的幾個階段，其成長的陣痛就像孩子的成長過程一樣自然。聰明的投資者將知道如何好地利用市場起伏來實現終的成功。
本書會指導讀者在REITs市場發展的過程中應該注意什麼。如REITs之間的合並，或是通過購買本地或海外資產來獲得地理優勢等方面的問題，借助實際交易案例來說明，並且用我提供的模板來分析和審查交易的好壞。
這本書還將描述我尋找賣出信號的具體細節，這些賣出信號使得我在REITs價格出現大跌之前就出售了我的REITs戰略持倉。它不僅教投資者在什麼時候買什麼，而且傳授了更重要的技能，那就是獲利了結和止損出局。
如果過去是未來的序幕，本書將會很好地指導聰明的REITs投資者怎樣保持敏銳和聰慧，並且繼續在REITs上賺錢。
葉忠英