目 錄

章信托公司風險管理概論

節風險管理概論

一、風險管理概述

二、風險管理體繫

三、風險管理類型

第二節公司法人治理結構

一、基本原則

二、股東及股東會

三、董事及董事會

四、監事及監事會

五、高級管理層

第三節內部控制與內審稽核

一、控制環境

二、業務控制

三、其他方面控制

四、內部控制評價

第四節資產風險分類

一、資產風險分類概述

二、資產風險分類的範圍

三、資產風險分類的標準

第五節全面風險管理報告

一、經營情況綜述

二、信托業務創新情況

三、風險管理與內控制度建設

四、監管檢查與監管政策分析

五、宏觀經濟金融政策分析

第六節盡職調查報告格式與指引

一、盡職調查報告基本要求

二、信托計劃概況

三、項目調查過程記錄

四、交易對手基本情況

五、投資方案

六、銷售方案

七、風險分析及風險防範措施

八、合規性分析

九、綜合效益分析

十、項目調查結論

第七節項目操作流程管理

一、項目審批流程

二、合同審批及用印流程

三、項目推介、成立流程

四、投後管理與項目清算

第八節信托行業穩定機制

一、淨資本管理

二、生前遺囑及資本補充機制

三、信托業保障基金

第九節信托公司監管評級與行業評級

一、信托公司監管評級

二、信托公司行業評級

第二章資本市場投資信托業務風險管理與案例分析

節基本業務綜述

一、業務概述

二、基本業務模式

三、產品分類

第二節資本市場投資信托業務風險控制措施

一、監管指引

二、投資策略

三、投資決策

四、風險監控

五、風險類型

第三節產品估值方法

一、估值的基本原則

二、估值的基本方法

三、具體投資品種的估值方法

四、停牌股票的估值方法

第四節股指期貨交易

一、股指期貨概述

二、股指期貨交易參與方資質條件

三、信托公司股指期貨交易業務規則

第五節受托境外理財信托業務

一、基本業務模式

二、相關參與方資質

三、投資範圍和投資比例

四、外彙管理與外彙賬戶

第六節實務案例分析

一、ZY1號集合資金信托計劃

二、XYZ海外債券市場投資集合資金信托計劃(QDII)

第三章房地產信托業務風險管理與案例分析

節基本業務綜述

一、基本業務模式

二、房地產信托業務監管政策

第二節房地產開發基本流程

一、房地產開發概述

二、土地一級開發基本流程

三、房屋工程開發基本流程

第三節房地產開發可行性分析

一、規劃技術指標

二、成本收入指標

三、現金流及敏感性分析

第四節房地產信托業務風險控制措施

一、信用增級措施

二、項目公司管理

三、賬戶監管

四、工程監管

五、項目銷售監管

六、房地產預售政策及預售資金監管

第五節實務案例分析

一、鼎新X號項目集合資金信托計劃

二、RJ集團武漢項目集合資金信托計劃

三、ZXQH專項資產管理計劃

四、江城新型城鎮化發展基金集合資金信托計劃

第四章資產證券化信托業務風險管理與案例分析

節基本業務綜述

一、基本交易模式

二、交易品種分類

第二節風險控制與信用增級

一、資產證券化業務風險類型

二、資產證券化業務風險控制指引

三、資產證券化業務信用增級措施

第三節信貸資產證券化業務準入與規則

一、交易主體

二、業務規則與風險管理

三、稅費問題

四、資格審批與產品備案

五、發行情況

第四節資產支持票據準入與規則

一、準入與規則

二、發行情況

第五節證券公司資產證券化業務準入與規則

一、特殊目的載體

二、基礎資產

三、參與主體

四、發行情況

五、設立、備案及信息披露

第六節保險資產支持計劃準入與規則

一、特殊目的載體

二、基礎資產

三、參與主體

四、發行、登記和轉讓

五、風險控制

六、信息披露

第七節實務案例分析

一、2013信托資產證券化信托資產支持證券

二、HLG主題公園入園憑證專項資產管理計劃

第五章股權質押融資信托業務風險管理與案例分析

節基本業務綜述

一、股票質押貸款業務

二、股票收益權業務

三、股票質押式回購交易業務

四、交易性股票融資業務

第二節股權質押融資信托業務風險控制措施

一、標的股票投資策略

二、風險控制指標標準

三、風險監控與風險處置

第三節上市公司股票質押登記與處置

一、上市公司股票質押登記

二、上市公司質押股票處置

第四節標的股票相關問題分析

一、限售股類型與處置

二、國有股與特種股票

第五節非上市金融股權質押融資業務

一、金融機構類型

二、業務市場概況

三、非上市金融類股權估值

四、出質登記及處置

第六節實務案例分析

一、DR電子股票收益權投資集合資金信托計劃

二、HSH銀行股權收益權投資集合資金信托計劃

第六章工商企業與礦產能源信托業務風險管理與案例分析

節基本業務綜述

一、業務概述

二、基本交易模式

第二節工商企業及礦產能源信托風險控制措施

一、償債能力分析

二、信用增級措施

第三節工商企業及礦產能源信托主要擔保類型

一、保證擔保

三、動產質押擔保

三、應收賬款質押擔保

四、礦業權抵押

第四節礦產能源信托風險審查要點

一、礦產能源企業證照及批復文件

二、安全生產與環境保護

三、礦產資源相關稅費

第五節我國礦產資源法律制度體繫

一、礦產資源權利制度

二、礦產資源勘查開采審批登記制度

三、礦產資源有償使用制度

四、礦產資源規劃管理制度

五、礦產資源儲量管理制度

六、地質資料管理制度

七、相關術語

第六節實務案例分析

一、江城窖酒特定資產收益權投資集合資金信托計劃

二、江城電力建設集團應收賬款投資附加回購單一資金信托

三、江城聚彙煤炭資源產業投資基金1號集合資金信托計劃

第七章基礎設施信托業務(政信合作)風險管理與案例分析

節基礎設施信托業務(政信合作)概述

一、基礎設施建設融資概述

二、城市基礎設施建設類型

第二節基礎設施信托業務(政信合作)類型

一、土地儲備貸款

二、保障性住房建設

三、交通運輸設施建設

第三節基礎設施信托業務(政信合作)風險評估與防範

一、概述

二、基礎設施信托業務(政信合作)風險評估與風險揭示

三、政府性債務風險指標

第四節政府融資平臺與地方政府性債務

一、政府投融資平臺公司

二、地方政府債務問題

三、融資平臺的清理整頓

第五節政府和社會資本合作業務

一、政府和社會資本合作模式(PPP:Public-Private Partnership)

二、政府和社會資本合作操作流程

三、政府和社會資本合作付費機制

四、承諾與擔保機制與安排

五、風險承擔機制與安排

六、財政承受能力論證與物有所值評價

第六節實務案例分析

一、TJ區域發展基金集合資金信托計劃

二、JL省高速公路集團有限公司股權投資單一資金信托

第八章股權投資與並購信托業務風險管理與案例分析

節股權投資信托業務模式

一、股權投資信托業務概述

二、夾層融資信托業務

第二節股權投資信托業務盡職調查與風險控制措施

一、目標公司盡職調查

二、風險控制措施

三、投資增值服務

四、投資退出方式

第三節並購信托

一、並購業務概述

二、並購信托業務模式

三、並購貸款風險控制措施

四、國有資產轉讓問題分析

第四節股權投資與並購稅務問題分析

一、股權投資業務稅務問題分析

二、並購業務所得稅務問題分析

三、並購業務其他稅務分析

第五節實務案例分析

一、江城重工集團並購基金集合資金信托計劃

二、江城錦繡股權投資基金信托計劃

三、MC足球俱樂部並購貸款擔保單一資金信托

第九章影子銀行與事務管理類信托業務風險管理與案例分析

節影子銀行業務

一、影子銀行概述

二、事務管理類信托概述

三、資金池業務

第二節事務管理類信托業務主要類型

一、銀信理財合作業務

二、債權資產轉讓

四、商業銀行同業業務

五、不良資產處置業務

第十章另類信托業務風險管理與案例分析

節公益信托

一、公益信托概述

二、公益信托設立與審批

三、公益信托的終止

第二節家族信托

一、家族財富傳承概述

二、家族信托優勢

三、我國家族信托發展的問題

第三節土地流轉信托

一、土地承包經營權流轉概述

二、土地承包經營權流轉信托業務模式

三、實務案例分析

第四節藝術品信托

一、藝術品信托業務模式

二、實務案例分析

第五節企業年金基金

一、企業年金基金概述

二、企業年金管理機構

三、企業年金基金投資

四、企業年金所得稅

第六節鐵路發展基金專項信托

一、鐵路發展基金專項信托

二、鐵路發展基金

第七節其他創新信托業務

一、炭資產信托信托業務風險管理與案例分析

二、人壽保險信托

三、傳媒影視信托

第三章 房地產信托業務風險管理與案例分析

節基本業務綜述

一、基本業務模式

(一)融資類業務模式

1.房地產信托貸款

房地產信托貸款是指信托公司以信托資金向房地產開發企業發放貸款，房地產開發企業於信托到期時以用款項目的現金流歸還信托貸款本息。該類業務基本交易結構如下：

房地產信托貸款業務是房地產信托業務的基本業務模式，其交易結構和操作流程較為簡單，屬於房地產信托業務中風險較低的一種業務模式。房地產信托貸款業務可以分為開發貸款業務和經營性物業貸款業務。開發貸款業務主要是向房地產開發企業正在開發的房地產項目發放貸款，主要用於該項目的開發建設，一般以該項目的銷售收入作為還款來源;經營性物業貸款主要是向經營性物業持有企業發放貸款，主要用於該物業日常經營維護等所需流動資金，一般以該經營性物業的經營收益作為還款來源。

2.權益投資附加回購

權益投資附加回購業務是指信托公司以信托資金受讓資產收益權或者股權，並由出讓人在約定時間內按照約定價格回購該資產收益權或股權。監管部門對信托公司開發貸款業務有較為嚴格的監管政策，信托公司隻能向符合“四三二”“四三二”指
“四證、30%的項目資本金以及房地產開發二級資質”，其中“四證”包括國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證。的項目發放開發貸款，因此信托公司通過投資附加回購方式向不符合“四三二”條件的項目提供融資，以此規避上述監管政策。而監管部門基於審慎監管原則調整了監管口徑，將貸款、投資附加回購等業務一律歸為融資類業務，統一遵守房地產開發貸款業務的監管政策。

權益投資附加回購業務可以實現如下目的：(1)突破“向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收餘額的30%”的監管規定，(2)不計入融資人長短期借款科目，不錄入人民銀行企業征信繫統，一般會在應付賬款或其他應付款科目體現。

(二)投資類模式

信托公司可以與房地產開發企業合資成立項目公司，或者向項目公司增資，通過項目公司開發建設房地產項目;信托公司與房地產開發企業共同承擔房地產開發建設的風險，並按股權比例分享房地產開發收益。信托公司在該類業務中僅扮演財務投資者的角色，房地產開發企業負責開發項目的具體運營事項，信托公司通過派駐董事、財務負責人等以實現對項目公司的管理。投資類業務不受監管部門關於融資類業務的監管限制，因此信托公司可以介入房地產開發的任何環節。

單純的股權投資類業務在實務中並不多見，實務中開展較多的業務類型為“股 債”業務模式。“股 債”基本的業務模式為：信托公司通過與房地產開發企業共同出資成立項目公司，然後再通過股東借款的方式向項目公司注資。“股 債”業務是否能被認定為股權投資類業務，還取決於各地銀監局的監管尺度。投資類業務還包括直接投資經營性物業，並通過該物業產生的現金流向信托受益權人分配投資收益。下圖為結構化“股 債”業務模式：

【司法實務】股東借款能否與外部債權人同等受償?

1.案例名稱：沙港公司訴開天公司執行分配方案異議案。

2.裁判要點

(1)根據《公司法》第三條第二款規定：“有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任;股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。”如果公司股東出資不實，公司股東應在各自出資不實範圍內對公司債權人承擔責任。

(2)出資不實股東因向公司外部債權人承擔出資不實的股東責任並被扣劃款項後，出資不實的股東不能以其對於公司的債權與外部債權人就其被扣劃的款項平等參與分配。

3.裁判依據：關於判決要點(2)，我國法律尚未明確規定，美國歷史上深石案所確立的衡居次原則可供借鋻。如果允許出資不實的問題股東就其對公司債權與外部債權人處於同等受償順位，既會導致對公司外部債權人不公平的結果，與公司法對於出資不實股東科以的法律責任相悖。

(三)房地產信托基金

1.信托受益權憑證

種類型的房地產信托基金是指開發商將其持有的能夠產生穩定現金流的經營性物業委托給信托公司進行管理和處分，由信托公司以經營性物業產生的現金流為支撐，在公開市場向投資者發行信托受益權憑證，開發商或其指定的第三方可於信托期限屆滿時回購信托受益權憑證;信托公司也可以設計成結構化信托產品，優先級信托受益權憑證向投資者發行，次級信托受益權憑證由物業持有人持有。基本交易結構如下圖：

中國人民銀行於2009年起草了《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法(征求意見稿)》(簡稱“央行版REITs”)，準備在銀行間債券市場以信托受益券的形式試點發行房地產投資信托基金，不過由於房地產宏觀調控政策升級，該試點工作被暫停而沒有推進。央行版REITs實質為在銀行間市場發行的資產支持債券，優先級信托受益權可以通過受托人在銀行間市場發行受益券的方式進行轉讓，且受益券為固定收益產品;次級受益權由委托人全部持有，且在受益券存續期間不得轉讓。委托人或第三方在信托受益券到期時負有按照合同約定收購受益券的義務，且應對受益券的收益水平提供流動性支持。

2.開放式、封閉式基金(資金池)

第二種類型的房地產信托基金是指信托公司發起設立房地產投資信托基金，通過向投資人發售基金份額以募集資金，信托公司以所募集的信托資金以股權、債權、買入返售等方式參與房地產的開發經營，以獲取基金投資收益。該類產品不同於普通的房地產信托產品之處在於：(1)基金可以采取封閉式結構，也可以采取開放式結構;(2)信托期限相對較長，一般應當在3年以上(至少應當涵蓋一個完整的房地產開發周期)，甚至可以長達15~30年;(3)基金募集後，再在市場上選擇並參與房地產項目的開發經營;(4)基金可以綜合運用股權、債權、買入返售等多樣化投融資方式。

3.有限合伙基金

第三種類型是有限合伙基金，信托公司以信托項下信托資金認購有限合伙基金的有限合伙份額，由有限合伙基金管理人認購普通合伙份額，再由有限合伙基金綜合運用多樣化投融資方式參與房地產項目的開發經營。基本交易結構如下圖：

有限合伙基金應當由2個以上50個以下合伙人設立，因此認購有限合伙份額的信托不能超過49個。由於認購有限合伙份額的信托項下資金是向投資者募集的，因此這裡需要注意的問題是50個合伙人上限是否需要在信托端“打通計算”，即是否需要將信托項下投資者作為實質合伙人來合並計算合伙人數。根據目前的法律法規和監管政策，股權投資企業需要對終投資者進行打通計算根據發改委《關於促進股權投資企業規範發展的通知》(發改辦財金〔2011〕2864號)的規定：股權投資企業的投資者人數應當符合《公司法》和《合伙企業法》的規定。投資者為集合資金信托、合伙企業等非法人機構的，應打通核查終的自然人和法人機構是否為合格投資者，並打通計算投資者總數，但投資者為股權投資母基金的除外。
，對於有限合伙房地產基金並無相關規定。

有限合伙基金可以通過多樣化的投融資方式參與到房地產項目的開發經營，多樣化的投融資方式包括股權、債權、買入返售等方式。這裡需要提示注意一個問題，由於合伙企業沒有貸款業務資格，因此有限合伙基金不能直接向房地產企業發放貸款，業務實際中一般通過委托銀行等有貸款業務資格的金融機構向房地產企業發放委托貸款。

二、房地產信托業務監管政策

(一)房地產信托貸款條件為了應對國際金融危機對國內經濟的衝擊，銀監會於2009年頒發的《關於支持信托公司創新發展有關問題的通知》(銀監發〔2009〕25號)規定：對於近一年的監管評級為2C級及以上，且經營穩健、風險管理水平良好的信托公司可以向已經取得國有土地使用權、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的房地產開發企業發放項目開發貸款;對於近一年的監管評級為2C級及以上，且經營穩健、風險管理水平良好的信托公司也可以向不具備二級資質的房地產開發企業發放項目開發貸款。銀監會辦公廳於2010年頒發的《關於加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》(銀監辦發〔2010〕54號)停止執行上述對於監管評級2C級及以上，且經營穩健、風險管理水平良好的信托公司關於“三證”和二級資質的例外規定。

1.取得國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證;

2.房地產開發企業資質不低於國家建設行政主管部門核發的二級房地產開發資質;

3.開發項目資本金比例不低於國家要求。加強對項目資本金來源及到位真實性的審查認定。

(二)房地產信托貸款禁止性條件

1.對不符合房地產貸款條件的房地產項目，嚴禁以投資附加回購承諾、商品房預售回購等方式間接發放房地產貸款;

2.嚴禁向房地產開發企業發放流動資金貸款，嚴禁以購買房地產開發企業資產附加回購承諾等方式變相發放流動資金貸款;

3.嚴禁向房地產開發企業發放用於繳納土地出讓價款的貸款;

4.要嚴格防範對建築施工企業、集團公司等的流動資金貸款等用於房地產開發;

5.對股東借款、銀行貸款等債務性資金和銀行個人理財資金不得充作項目資本金，但是股東承諾在項目公司償還銀行或信托公司貸款前放棄對該股東借款受償權的情況下的股東借款可以充作項目資本金，商業銀行私人銀行業務中的銀行個人理財資金可以充作項目資本金;

6.信托公司不得將債務性集合信托計劃資金(包括股權投資附加回購承諾、投資附加關聯方受讓或投資附加其他第三方受讓的情形)用於補充項目資本金，以達到國家規定的資本金要求;

7.信托公司以結構化方式設計房地產集合資金信托計劃的，其優先和劣後受益權配比比例不得高於3：1;

8.商業銀行個人理財資金投資於房地產信托產品，理財客戶應符合《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中的有關合格投資者的規定。

(三)土地儲備信托貸款的特殊規定

1.對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放;

2.所購土地應具有合法的土地使用權證;

3.貸款額度不得超過所收購土地評估值的70%;

4.貸款期限長不得超過2年。

但是根據《關於加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》(2010年2月11日)的規定，信托公司不得以信托資金發放土地儲備貸款。土地儲備貸款是指向借款人發放的用於土地收購及土地前期開發、整理的貸款。

第二節房地產開發基本流程

一、房地產開發概述

從狹義上，房地產開發是指房屋工程建設，包括住宅(普通商品房、保障性住房、別墅等)、經營性物業(商鋪、寫字樓、酒店等)、工業倉儲用房等項目建設;從廣義上，房地產開發包括土地一級開發、市政工程建設及房屋工程建設。

(一)土地一級開發概述

1.土地開發主體

土地一級開發主體包括各地土地整理儲備中心和其他建設單位。土地整理儲備中心作為開發主體的，由土地整理儲備中心負責籌措開發資金、辦理相關手續、通過招標方式確定具體實施單位;其他建設單位作為開發主體的，由該建設單位負責籌措資金、辦理相關手續、組織土地開發建設。

2.土地儲備範圍

納入土地儲備範圍的土地包括：(1)依法收回的國有土地;(2)收購的土地;(3)行使優先購買權取得的土地;(4)已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地;(5)依法取得的其他土地。

(二)房屋工程開發概述

1.房地產開發資質

房地產開發企業從事房地產開發業務，應當取得相應的房地產開發資質。房地產開發資質分為一至四級及暫定資質：一級資質需要由省級建設主管部門初審後報住房與城鄉建設部審批，房地產開發項目的建設規模不受限制;二級及以下資質需要報省級建設主管部門審批，但是承擔開發建設項目的建築面積不得超過25萬平方米。

2.房地產開發“四證”

(1)建設用地使用權證：需要建設單位已簽署《國有土地使用權出讓合同》，並按照合同約定繳納相關稅費後，方可向國土部門申領;國有土地使用權有劃撥和出讓兩種取得方式，其中劃撥方式取得國有土地使用權僅限如下情形：①國家機關用地和軍事用地，②城市基礎設施用地和公益事業用地，③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地，④法律法規規定的其他用地。

(2)建設用地規劃許可證：
根據《城鄉規劃法》的規定，以劃撥方式取得建設用地使用權的建設項目，需要在取得《建設項目選址意見書》和發改委對建設項目用地的預審意見後，方可申請建設用地規劃許可證;建設單位在取得建設用地規劃許可證後，方可向縣級以上土地主管部門申請並由縣級以上人民政府審批後，方可由土地主管部門劃撥土地。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂《國有土地使用權出讓合同》後，建設單位需要持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向市縣城鄉規劃部門申領建設用地規劃許可證。

(3)建築工程規劃許可證：根據《城鄉規劃法》的規定，申領建築工程規劃許可證，建設單位需要取得國有土地使用權證，並且應提交建設工程設計方案等材料;如果需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。

(4)建設工程施工許可證：建築工程開工前，建設單位需要向工程所在地的縣級以上建設主管部門申領建設工程施工許可證，對於按照國務院規定的權限和程序取得開工報告的建築工程及國務院建設行政主管部門確定的限額以下的小型工程，可以不用領取施工許可證。根據《建築法》的規定，申領建設工程施工許可證需要滿足如下條件《建築工程施工許可管理辦法》對該條件進行了細化，具體為：(1)已經辦理該建築工程用地批準手續;(2)在城市規劃區的建築工程，已經取得建設工程規劃許可證;(3)施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求;(4)已經確定施工企業。按照規定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發包工程，以及將工程發包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業無效;(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查;(6)有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計中有根據建築工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業性較強的工程項目編制了專項質量、安全施工組織設計，並按照規定辦理了工程質量、安全監督手續;(7)按照規定應該委托監理的工程已委托監理;(8)建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少於工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少於工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保;(9)法律、行政法規規定的其他條件。：①已經辦理該建築工程用地批準程序及建築工程規劃許可證;②拆遷進度符合施工要求;③已經確定建築施工企業;④有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料;⑤有保證工程質量和安全的具體措施;⑥建設資金已經落實。

二、土地一級開發基本流程

(一)用地手續

1.一級開發申請

(1)一級開發申請及建設用地預審

土地所有者或者使用者征得區縣政府或上級主管單位關於進行土地開發的同意後，向國土部門提交一級開發申請，申請進行土地一級開發;國土部門受理土地一級開發申請，並根據預審申請報告進行建設用地預審。

根據北京市國土資源局規定，申請建設用地預審應提供的材料包括：①建設項目用地預審申請表及申請報告;②申請人身份證明材料;③規劃部門核發的《建設項目選址意見書》及附件、附圖或《規劃條件》及附件、附圖或規劃部門發給發改部門的函復文件;④發改部門或具備相應批準權限的主管機關核發的項目審批、核準、備案文件或項目辦理用地預審告知單;⑤項目建議書與可行性研究報告分開審批的審批單和備案類單獨選址項目，提交《建設項目不壓覆重要礦產資源核查意見》或《建設項目壓覆重要礦產資源核查意見》;⑥報國土資源部預審的，建設項目位於地質災害防治規劃確定的地質災害易發區內的，提交《地質災害危險性評估報告》和《地質災害危險性評估報告備案登記表》。

(2)開發方案編制及聯審、開發主體招標

通過建設用地預審的項目，由市區縣土地儲備機構負責編制一級開發實施方案土地一級開發實施方案一般包括儲備地塊的範圍和面積、控制規劃條件、地上建築物狀況、開發的成本和收益，開發的計劃和實施方式等。
，並將一級開發實施方案提交由國土部門會同發改委、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會。通過聯審會的項目舉行招投標，以此確定土地開發主體。

2.土地一級開發主體

土地一級開發主體包括土地儲備機構和通過招標方式確定的開發企業。確定土地開發主體後，由土地開發主體負責土地一級開發資金的籌措、項目的規劃和核準、征地拆遷及大市政建設等手續。

3.土地一級開發內容

土地一級開發的內容包括“三通一平” “五通一平”
“七通一平”。“三通一平”主要是指通水、通電、通路和場地平整;“五通一平”主要是指通水、通電、通路、通訊、排水和場地平整;“七通一平”主要是指通水、通電、通路、通訊、排水、熱力、燃氣和場地平整。

(二)規劃核準

1.辦理規劃意見書

根據《城市規劃編制辦法》，城市人民政府應當負責所在城市總體規劃和城市分區規劃的編制工作;城市建設部門或規劃部門依據已經批準的城市總體規劃或者城市分區規劃編制控制性詳細規劃，確定建設地區的土地使用性質、使用強度等控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃，是建設主管部門或規劃部門作出建設項目規劃許可的依據。土地一級開發主體應當按照要求向建設主管部門或城市規劃部門申請辦理規劃意見書。

根據北京市規劃委的規定，土地開發申請核發《建設項目規劃條件(土地儲備前期整理)》需要提交如下資料：①《建設項目規劃許可及其他事項申請表》及《建設項目法人授權委托書》;②市國土主管部門明確的由申報主體承擔土地儲備任務的授權批準文件及區縣政府授權文件明確的作為土地儲備項目的主體單位授權批準文件;③土地儲備機構關於開展土地儲備工作的說明;④用鉛筆標繪擬開展土地儲備前期整理用地範圍的地形圖;⑤其他法律、法規、規章規定的相關要求。

2.項目核準

土地一級開發主體取得規劃意見書後，委托測繪單位對規劃用地進行測繪釘樁，並按照建設用地釘樁成果及繪制要求繪制出地形圖。土地一級開發主體需要向發改委申請項目核準手續，並征求建設、交通、園林、文物、環保及市政等相關部門的意見。

(1)測繪院委托釘樁

釘樁即是固定規劃用地區域的四角位置，需要在規劃意見書辦理之後，委托測繪院確定樁點，並由執法大隊實施。土地一級開發主體按照建設用地釘樁成果及繪制要求繪制出地形圖。

(2)項目核準

土地一級開發主體需要將土地一級開發項目報市發改委核準批復，批復內容主要包括建設地點(具體為四至範圍)、規劃用地(規劃總用地面積，包括建設用地面積、代征道路用地面積、代征公共綠地面積等規劃用地指標)、建設規模及內容(建築規模，住宅、商業及公共服務設施等建設內容)。

發改委在對土地一級開發項目批復核準的同時，需要征求相關部門的意見，比如住建委的建設意見、交通委的交評意見、園林局的古樹園林處理意見、文物局的文物保護意見、環保局的環評意見、市政部門的接用意見。

(三)農用地征收或轉用

1.簽訂征地補償協議

根據《北京市建設征地補償安置辦法》規定，征地單位與被征地農村集體經濟組織或村民委員會簽訂征地補償安置協議，協議內容包括補償方式、補償金額及支付方式、安置人員數量及安置方式、青苗及土地附著物補償、違約責任和糾紛處理方式等內容。被征地農村集體經濟組織或村民委員會在簽訂協議前應當就協議主要內容經村民大會民主程序形成書面決議，並應於協議簽訂後向村民公示征地補償安置協議。

2.農用地轉為建設用地/征收集體土地批準

(1)用地申請條件

農用地轉為建設用地：根據北京市國土資源局規定，辦理農用地轉為建設用地申請需要符合如下條件：①農用地轉用實施主體與有關批準文件一致;②符合土地利用總體規劃;③已列入年度土地利用計劃中確定的農用地轉用指標;④符合城市規劃和村莊集鎮規劃;⑤涉及占用耕地的，應先落實補充耕地或繳納耕地開墾費。

征收集體土地批準：根據北京市國土資源局規定，辦理征收集體土地批準需要符合如下條件：①征地實施主體與有關批準文件一致;②符合土地利用總體規劃;③征收農用地已列入年度土地利用計劃中確定的農用地轉用指標;④已經調整城市規劃和村莊集鎮規劃;⑤征地補償標準符合本市有關規定;⑥征收耕地的，應先落實補充耕地或繳納耕地開墾費;

(2)申請材料

農用地轉為建設用地和征收集體土地批準均需要提供的申請材料：①區縣人民政府上報市政府的建設用地請示;②加蓋區縣國土分局公章的建設項目擬征/轉用地的《土地權屬地類情況彙總表》;③項目審批、核準或備案文件，建設項目在國家發展改革委或國家部委、解放軍四總部立項的，還需要提交建設主管部門的《建設項目征地計劃通知書》;④規劃部門核發的規劃批準文件及附圖;⑤建設用地勘測定界技術報告書和勘測定界圖;
⑥補充耕地方案或補充耕地審核意見及附件(不占耕地的免交);林業主管部門同意使用林地的意見(不占林地的免交);⑦《地質災害危險性評估報告備案登記表》(建設項目用地預審意見不要求做的免交)、《建設項目不壓覆重要礦產資源核查意見》或《建設項目壓覆重要礦產資源核查意見》(建設項目用地預審意見不要求做的免交);⑧擬用/征地的土地利用現狀圖、擬征地的土地利用總體規劃局部圖;調整土地利用總體規劃的，提交規劃局部調整方案及附圖;⑨《土地權屬審查告知書》;⑩申請人身份證明材料。

農用地轉為建設用地還需要另外提供如下材料：①區縣人民政府填報的《建設用地項目呈報說明書》 《農用地轉用方案》
《補充耕地方案》;②補償協議(使用自用地免交);③村民大會議決議或村民代表大會決議(國有農用地免交);④規劃部門出具用地釘樁成果。

征收集體土地批準還需要另外提供如下材料：①區縣人民政府填報的《建設用地項目呈報說明書》 《農用地轉用方案》 《補充耕地方案》 《征收土地方案》
《供地方案》;②征地情況調查表;③征地補償安置協議;④村民大會議決議或村民代表大會決議;⑤征地公示材料;⑥被征地單位、區縣國土分局關於征地公示情況的證明;⑦征地聽證記錄(放棄聽證的免交);⑧規劃部門出具的用地釘樁成果及用地釘樁通知單;

報國務院審批的，農用地轉為建設用地和征收集體土地批準均需要另外提供如下申請材料：①項目是否符合國家產業政策等情況的說明;②占用基本農田需要修改土地利用總體規劃的聽證會會議紀要、專家論證意見;③建設項目對規劃實施影響評估報告;④補劃基本農田位置圖(不涉及占用基本農田的免交);⑤項目動工情況說明;⑥公路建設項目用地審查表(非公路項目免交);⑦市人力社保部門關於社保方案的批準文件;⑧建設項目總平面圖或線形工程平面圖;⑨項目初步設計的批復。

(3)征地公示

根據北京市國土資源局規定，各區縣分局在建設項目簽訂征地補償安置協議後，將征地補償安置協議主要內容在被征地村予以公示。被征地村民提出聽證申請的，應當依法舉行聽證，並將聽證紀要隨征地材料上報;征地公示期滿後，由分局依法草擬建設項目農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經區縣政府審核同意後，報市國土局審核(一書四案：征地補償安置協議、農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案)。

(4)征地結案

根據北京市國土資源局規定，征地已經國務院或北京市政府批準並已公告，且征地補償款已經到位時，一級開發主體可以提交如下資料申請征地結案：①辦理國家建設用地征用結案申請表;②國務院或北京市人民政府用地批準文件;③征地補償安置協議;④村委會及鄉政府出具的國家建設征用土地結案證明;⑤國家建設征地土地結案表;⑥征地補償款交款憑證。

3.《建設用地批準書》

根據北京市國土資源局規定，《建設用地批準書》由北京市國土資源局各區縣分局實施，具體申請材料包括：①申請人主體資格證明文件、法定代表人身份證明書及授權委托書和受托人身份證;②劃撥決定書或土地有償使用合同;③工程進度計劃;④標注用地位置的1：2000的地形圖。

4.房屋拆遷及補償

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，房屋征收決定由市縣級政府作出，具體可以征收的情形包括：①國防和外交需要;②由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;③由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業需要;④由政府組織實施的保障性安居工程建設需要;⑤由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要;⑥法律、行政法規規定的其他公共利益需要。

房屋征收部門需要擬定征收補償方案，並報市縣級政府;市縣級政府組織有關部門對征收補償方案進行論證並予以公布以征求公眾意見，並將征求意見情況和根據公眾意見修改情況及時公布。因舊城改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，市縣級政府應組織被征收人和公眾代表參加聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

征收的補償方式包括貨幣補償和房屋產權調換，補償範圍包括①被征收房屋價值的補償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;③因征收房屋造成的停產停業損失補償。縣市級政府還應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。實施房屋征收按照先補償後搬遷的原則進行，禁止建設單位參與搬遷活動，禁止采用暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

(四)驗收結案與入市交易

1.驗收結案

土地一級開發完成後，應由國土資源部門組織有關部門對土地一級開發工作進行驗收。根據北京市土地儲備中心關於土地一級開發主體應當編制的《土地一級開發結案報告》，土地一級開發驗收結案應當審驗如下內容：

(1)項目基本情況：項目基本情況包括項目名稱、項目坐落、項目開發主體、實施方案和委托協議編號、批復方式(初始批復時間和批復文件編號)、批復項目四至及土地面積、分期審驗情況。

(2)結案文件審核內容：①征地核驗文件：與集體經濟組織簽署的征地協議、征地批復、征地結案表、村委會出具的關於征地補償和回遷房建設到位的證明;②拆遷核驗文件：拆遷許可證、拆遷結案表、規劃意見書和訂樁坐標成果報告、開發單位出具的對拆遷遺留問題補償的保證書;③市政核驗文件：開發單位出具的市政建設承諾書、未實施市政建設的提供市政咨詢方案和市政綜合方案、已實施市政建設的提供市政驗收文件和市政竣工圖紙。

(3)現場審驗內容：①規劃紅線內拆遷、拆除遺留及土地平整情況(邊界不清時需要測繪單位現場指界);②現狀地上地下物其他情況(如樹木、管線、雜土、排水渠、電纜溝等);③市政條件情況，要求現場檢驗各項市政接口位置，與實施方案承諾條件對比核實;④回遷房建設情況、入住情況，與實施方案承諾的條件對比核實;⑤其他情況。

(4)開發成本審驗：①成本審計：需要審驗一級開發成本報告和審計報告;
②實際征地拆遷補償指標明細和大市政費用明細;③一級開發投資總額和投資回報：投資總額包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政基礎設施建設費、非經營性配套設施建設費、財務費用。

2.入市交易

根據北京市國土資源局規定，國有土地使用權入市交易需要按照如下程序辦理：

(1)申請、批轉、核驗與聯席會審議：原土地使用權人或土地一級開發單位持有關材料向國土局提交申請，並由市國土局土地市場處初審後批轉市土地整理儲備中心;市土地整理儲備中心對原土地使用權人或土地一級開發單位遞交的材料進行核驗，並由市國土局會同市規劃委、發改委、建委、交通委、綠總指、園林局、文物局、環保局、規劃院等單位聯合對入市交易土地的規劃、建設、交通、文物、環保等方面進行聯合審議。

(2)規劃條件申領、市政方案咨詢、土地評估及低價審核：是土地整理儲備中心根據聯席會審議結果向市規劃委申請規劃條件;原土地使用權人或土地一級開發單位根據規劃意見書完成市政方案咨詢和土地評估;市國土局會同市價格管理部門對入市交易土地進行底價審核。

(3)方案編制與報批、簽訂入市交易協議：市土地整理儲備中心根據規劃、底價審核等編制招拍掛出讓方案以及交易文件，並交易方案報市國土局土地市場處審核後，報局長審批;同意入市交易的土地，由原土地使用權或土地一級開發單位與市土地整理儲備中心簽訂土地入市交易協議。

(4)入市交易：市土地整理儲備中心發布交易公告並組織招標、拍賣或掛牌交易，競得人取得由市國土局核發的成交確認書;競得人持成交確認書在規定期限內與市國土局簽訂出讓合同並與原土地使用權人或土地一級開發單位簽訂補償協議，競得人按照出讓合同及補償協議規定向市國土局及原土地使用權人或土地一級開發單位支付相關款項。

三、房屋工程開發基本流程

(一)房屋工程開發基本流程概述

房地產開發流程包括三個基本方面：用地手續、勘察設計和規劃建設。

1.用地手續：即為房地產開發企業通過招拍掛等方式取得國有土地使用權，並按照規定繳納土地使用權出讓金及相關稅費;

2.勘察設計：即為對建設項目進行地質勘探、初步設計、出單體報建圖及各專業施工圖、竣工圖等，並通過相關主管部門對各項設計圖紙進行審查;

3.規劃建設：即向相關主管申辦建設項目備案、用地規劃、工程規劃、施工許可及項目施工、竣工驗收等。

(二)建設用地使用權取得階段

房地產開發企業通過招拍掛等方式取得建設用地使用權，需要辦理建設用地使用權出讓手續和土地補償費手續兩個方面。

1.房地產開發企業參與建設用地使用權競買時，需要繳納一定金額的保證金，競買成功後取得成交確認書或中標通知書，然後與土地出讓部門簽署《國有土地使用權出讓合同》根據《城鄉規劃法》的規定，《國有土地使用權出讓合同》必須包括出讓地塊的位置、使用性質及開發強度等規劃條件。
，房地產開發企業需要按照《國有土地使用權出讓合同》約定按期繳納土地出讓價款和稅費。

2.如果競買的建設用地使用權涉及需要房地產開發企業支付拆遷補償費用的，房地產開發企業應與建設用地使用權出讓單位簽署相關補償協議，並支付拆遷補償費用。

(三)立項備案階段

房地產開發企業應當向所屬地區的發改委提交備案登記申請表和規劃意見書，申請取得固定資產投資項目備案證或立項備案批復。我國對固定資產項目投資采用備案制和核準制兩種方式，目前房地產開發投資實行備案制。

(四)建設用地規劃許可證辦理階段

1.建設用地規劃許可證辦理材料

根據北京市規劃委員會的規定，依法取得國有土地使用權的建設項目，建設單位可以提交如下材料申請建設用地規劃許可證：①建設單位出具的申報委托書;②《建設項目規劃許可及其他事項申報表》;③規劃部門及相關部門的批準文件規劃部門及相關部門的批準文件：

(1)申請以劃撥方式取得國有土地使用權的，提交《選址意見書》附件及附圖，建設項目批準、核準、備案文件。

(2)通過土地市場以招、拍、掛方式取得國有土地使用權的，提交《建設項目規劃條件(土地儲備供應)》及附圖，提交《北京市國有土地使用權掛牌出讓成交確認書》及《北京市國有土地使用權出讓合同》，建設項目批準、核準、備案文件。

(3)申請進行土地儲備前期整理的，提交《建設項目規劃條件(土地儲備前期整理)》和土地儲備授權批準文件。;④《建設用地釘樁測量成果報告書》(含《建設用地釘樁通知書》和《釘樁坐標成果通知書》);⑤測繪部門按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的1/500或1/2000地形圖;⑥法律、法規、規章規定要求的其他相關材料。

2.地質勘探與初步設計

房地產開發企業需要對建設用地進行地質勘探，並取得地質勘探報告。房地產開發企業通過招投標確定設計單位，由設計單位對建設項目進行初步設計，並報城市規劃部門出具設計方案審查意見。

初步設計階段實行並聯審批，城市規劃部門為主辦部門，人防、園林、消防、交通、教育、市政等為協辦部門;城市規劃部門先預審通過，在取得各協辦部門的審查合格意見後，再出具初步審計審查意見。房地產開發企業完成初步設計工作，需要出單體報建圖。

(五)建設工程規劃許可證辦理階段

1.並聯審批程序

《建設工程規劃許可證》是建設單位辦理《建設工程施工許可證》、進行規劃驗線及驗收、商品房預售/銷售及產權登記的必須要件。城市規劃部門在收到建設單位提交的辦理《建設工程規劃許可證》的申請時，應當向人防、園林、消防、交通、教育等主管部門發放並聯審批辦理通知;城市規劃部門收到並聯審批部門的審核意見書後，應在規定時限內完成現場放驗線，並核發《建設工程規劃許可證》。

2.建設工程規劃許可證辦理材料

根據北京市規劃委員會的規定，建設工程規劃許可證申請的條件是依法擁有國有土地使用權的建設單位，申請需要提交的資料：①建設單位出具的申報委托書;②《建設項目規劃許可及其他事項申報表》;③建設項目批準、核準、備案文件或者相關文件;④前期規劃管理文件前期規劃管理文件包括：選址意見書或規劃條件，建設工程設計方案，重大城鄉基礎設施項目應當提交經過審查的建設工程擴大初步設計方案，需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還需要提交修建性詳細規劃。
;⑤前期規劃管理文件注明申報建設工程規劃許可證時需要提交的相關文件;⑥使用國有土地的有關證明文件;⑦具有資質的設計單位按照前期規劃管理文件要求繪制的建設工程施工圖中的主要部分施工圖紙的主要部分包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎平面圖、基礎剖面圖。
1套，另再附相同設計總平面圖5份;⑧其他法律、法規、規章規定要求提供的相關材料。

(六)建設工程施工許可證辦理階段

1.施工圖審查

(1)施工圖內容

房地產開發企業出單體報建圖後，需要出各專業的施工圖，然後報送施工圖審查。建設項目施工圖是建設工程總體布局和建築物的外部形狀、內部布置、結構構造、內外裝修、材料設備等施工要求圖樣，是建設工程施工的主要依據。建設項目施工圖包括建築施工圖、結構施工圖、設備施工圖等各專業圖紙，其中建築施工圖主要包括圖紙目錄及門窗表、建築設計總說明、建築平面圖、建築立面圖、建築剖面圖、節點大樣圖及門窗大樣圖、樓梯大樣圖。

(2)施工圖審查

施工圖需要報送建設主管部門認定的施工圖審查機構進行審查，未經審查合格的施工圖不得使用。根據住房與城鄉建設部《房屋建築和市政工程設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》，建設單位向審查機構提交審查的資料包括：作為勘察設計依據的政府有關部門的批準文件及附件、全套施工圖、其他應當提交的材料。

審查機構的審查內容包括：①是否符合工程建設強制性標準;②地基基礎和主體結構的安全性;③是否符合民用建築節能強制性標準，對執行綠色建築標準的項目，還應當審查是否符合綠色建築標準;④勘察設計企業和注冊執行人員以及相關人員是否按規定在施工圖上加蓋相應的圖章和簽字;⑤法律、法規、規章規定必須審查的其他內容。

2.向市計委、建委和開發辦辦理年度施工計劃，並在建委辦理招投標備案。

(1)年度施工計劃

根據北京市《關於加強實施許可管理有關工作的通知》及《關於實施京建法〔2012〕14號文件有關問題的說明》規定，在北京市區域內的房屋建築及市政基礎設施工程在申報施工許可時應提交施工計劃通知書和年度投資計劃。

(2)招投標備案

建設單位進行房屋建築工程建築施工招標時，應當按照規定向北京市住房和城鄉建設委員會進行備案。備案申報材料包括：《招標文件備案表》、招標文件、施工圖設計文件已通過審查的證明材料。

3.辦理建築工程施工許可證

(1)申領條件

根據《北京市建築工程施工許可辦法》規定，建設單位需要具備如下條件方可申領建築工程施工許可證：①已經辦理該建築工程用地批準手續並取得土地使用權;②取得建設工程規劃許可證;③需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求;需要挖掘道路的，已經征得道路主管部門同意;影響交通安全的，已經征得公安機關交通管理部門的同意;④已經確定建築施工企業，並簽訂施工承包合同;⑤有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查，依法建設的人防工程的施工圖符合有關法律規定;⑥有保證工程質量和安全的具體措施，並按規定辦理了工程質量監督手續;⑦建設資金已經落實，建設工期不足1年的，到位資金不得少於工程合同價款的50%;建設工期超過1年的，到位資金不得少於工程合同價款的30%;⑧法律、行政法規規定的其他條件。

(2)申領材料

申領建築工程施工許可證需要提交如下材料：①建築工程施工許可申請表;建設工程規劃許可證正本、附件、附圖;②用地批準手續(國有土地使用證或有關批準文件);③建築工程施工圖設計文件審查合格書;④招投標管理部門出具的施工合同備案表;招投標管理部門出具的監理合同備案表;⑤建築施工企業安全生產管理人員安全生產考核合格證書(B本、C本)及《地上、地下管線及建築物資料移交單(表AQ-A-2);⑥建設單位提供開戶行的具體資金證明;⑦人防施工圖備案回執;⑧法人委托書;⑨年度投資計劃;⑩《建設工程消防設計審核意見書》或建設單位相應的書面承諾;園林綠化部門辦理的相應行政許可文件或建設單位相應的書面承諾。

(七)預售許可證辦理階段

1.放線、規劃驗線、開工建設

放線：建設單位取得《建築工程施工許可證》後，在建築工程開工後需要進行施工放線：首先由城市規劃部門下屬的測量隊和施工單位的測量人員，根據建築規劃定位圖對建築工程進行定位，並在施工現場形成首次定位樁;建築物定位樁設定後，由施工單位的專業測量人員、施工現場負責人及監理單位對基礎工程進行放線及測量復核，根據首次定位樁及建築物底層施工平面圖進行放線，設置所有建築軸線的定位樁;施工現場的測量員及施工員根據定位的軸線放出的基礎邊線進行基礎開挖，接下來就是在基礎工程施工出正負零後的主體工程施工及放線工作。

驗線：驗線可分為灰線驗線和施工±0驗線，需要向城市規劃部門申請驗線。灰線驗線主要是檢驗施工放線是否符合建設工程規劃許可證要求，一般要求建設用地範圍內應該拆除的建築物已經拆除完畢，完成施工場地的清理平整並實施放線，地面應留有固定的放線標志。施工±0驗線是檢驗工程施工至±0時，各單體建築外圍軸線位置及±0標高，主要受益查驗建設工程基礎是否按照灰線檢驗的要求進行施工。

2.預售許可證的辦理

(1)申領條件

根據《北京市城市房地產轉讓管理辦法》，建設單位符合如下條件時方可申領商品房預售許可證：①已交付全部土地使用權出讓金並取得國有土地使用權證，屬於預售經濟適用房的，應當取得建設用地批準書;②取得建設工程規劃許可證和施工許可證;③按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上;④已經確定竣工日期，且滿足市房地產行政主管部門公布的預售長期限。

(2)申領材料

建設單位申請預售許可證的，應當提供如下資料：①商品房預售許可申請表;②建設單位營業執照副本和資質證書;③已交付全部土地使用權出讓金證明、國有土地使用權證、出讓合同;④建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證;⑤開戶銀行出具的投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的證明;⑥招投標管理部門出具的工程施工合同備案表和經施工單位確認的施工進度計劃;⑦屬於綠化隔離帶地區的項目，提交市綠化管理部門認可機構出具的確認商品房範圍的證明文件;⑧已將土地使用權或土地使用權連同在建工程設定抵押的，提交抵押權人同意抵押房屋預售的證明;⑨商品房預售方案：房屋預售測繪成果備案表、房地產開發項目手冊、銷售機構和銷售人員情況表、規劃管理部門出具的建築物名稱批準文件、《臨時管理規約》和《前期物業服務合同》、項目建設方案及建設方案備案登記表。

3.工地服務、設計洽商、竣工圖繪制

在建設工程竣工的時候，施工單位需要根據施工實際情況繪制出竣工圖，以便於建設單位和房屋使用者清晰了解建設工程的管道和設備的實際安裝情況。竣工圖可以在施工圖的基礎上進行繪制，也可以重新繪制。

(八)竣工結案階段

1.竣工驗收備案

(1)竣工驗收條件

根據《建設工程質量管理條例》，建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。工程竣工驗收應當符合下列條件：①完成建設工程設計和合同約定的各項內容;②有完整的技術檔案和施工管理資料;③有工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告;④有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;⑤有施工單位簽署的工程保修書。建設工程驗收合格的，方可交付使用。

(2)竣工驗收材料

《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規定建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交的文件包括：①工程竣工驗收備案表;②工程竣工驗收報告：包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;③法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件;④法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件;⑤施工單位簽署的工程質量保修書;⑥住宅工程應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

2.房屋所有權初始登記(辦理大產權證)

建設項目竣工驗收後，房地產開發需要辦理房屋所有權的初始登記，也即辦理大產權證。根據《房屋登記辦法》規定，初始登記需要提交如下材料：①登記申請書;②申請人身份證明;③建設用地使用權證明;④建設工程符合規劃的證明，⑤房屋已竣工的證明;⑥房屋測繪報告;⑦其他必要材料。

房地產開發企業在初始登記申請時，應當對建築區劃內依法屬於全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等一並予以申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。

3.房屋所有權轉移登記(分割小產權證)

房地產開發企業將房屋交付業主後，需要配合業主辦理房屋所有權轉移登記，也即分割小產權證。根據《房屋登記辦法》，申請房屋所有權轉移登記提供的材料包括：①登記申請書，②申請人身份證明，③房屋所有權證書或房地產權證書，④證明房屋所有權發生轉移的材料，⑤其他必要材料。

在辦理房屋所有權轉移登記時，業主需要繳納一定金額的契稅。根據財政部、國家稅務總局、住房與城鄉建設部《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，對於個人購買普通住房，且該住房屬於家庭成員(購房人、配偶及未成年子女)住房的，減半征收契稅;對於個人購買90平方米及以下的普通住房，且該住房屬於家庭住房的，按1%稅率征收契稅。目前對於個人購買住房暫免征收印花稅。

第三節房地產開發可行性分析

一、規劃技術指標

(一)規劃技術指標分析

下表為房地產開發項目主要規劃技術指標示例，主要包括總用地面積、總建築面積、容積率、綠地率、建築密度，其中總建築面積包括住宅建築面積、商業建築面積、車庫(車位)及公建配套設施。信托公司從事房地產信托業務時，分析規劃技術指標主要在於①了解用款項目的總體建築規劃情況及是否符合相關主管部門的規劃要求，②根據規劃技術指標測算項目投資總成本的合理性，③根據規劃技術指標測算未來銷售收入及經濟效益情況，④根據規劃技術指標掌握項目的開發進度。規劃技術指標表項目面積(平方米)總用地面積(m2)總建築面積(m2)計容面積(m2)其中住宅總建築面積(m2)商業總建築面積(m2)配套設施其中幼兒園建築面積居委會物業管理公共配電所開閉所消防控制室公共衛生間容積率綠地率%建築密度%停車位地下車庫面積(二)主要指標要素說明

1.容積率：容積率是指地上總建築面積與總建設用地面積的比例(總建築面積/總建設用地面積)，其中地下經營性面積不納入計算容積率的建築面積。對於房地產開發企業來說，容積率的大小直接關繫到土地價款占總成本的比例;對於業主來說，容積率的大小直接影響到居住的舒適度。具體計算規則可以參考北京市規劃委發布的《容積率指標計算規則》。

2.建築面積：建築面積是指建築物各層水平平面面積的總和，亦即建築物外牆勒腳以上各層水平投影面積的總和。建築面積的具體計算規則可參見《建築面積計算規則》和《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》。

3.建築密度:建築密度是指建築物基底總面積與規劃建設用地面積之比(建築物基底總面積/規劃建設用地面積)。

4.記容面積：記容面積即計算容積率的建築面積，是規劃容積率與建設用地面積的積(規劃容積率×建設用地面積)。記容面積具體為：地上建築面積—不記容積率的建築面積 特殊多倍記容積率的面積。

5.綠地率：綠地率是指規劃範圍內綠地面積與建設用地面積的比例(綠地率/建設用地面積)。

二、成本收入指標

(一)項目總投資概算

房地產開發項目總投資概算包括土地費用、前期費用、建築安裝工程費用、基礎設施與公共配套費用、其他間接費用，其中占主要比例的為土地費用和建築安裝工程費用。房地產開發項目融資金額具體可根據如下公式測算：總投資概算-資本金-預售款再投入金額。信托公司應該注意核實開發項目的資本金到位情況，並根據資本金到位情況配比提供融資金額。信托公司向房地產開發項目發放信托貸款，開發項目應當符合“四三二”的要求，其中就對資本金投入比例作了硬性規定。

國家對於固定資產投資實行資本金制度，根據《國務院關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發〔2009〕27號)，保障性住房和普通商品住房項目的資本金比例為20%，其他房地產開發項目的資本金比例為30%。在房地產投融資實務中，如何計算項目資本金是個難點，筆者認為可以按照如下方法計算項目資本金：(1)僅開發一個項目的房地產項目公司：資本金比例=(經審計所有者權益-扣除項)/項目總投資;(2)開發多個項目的房地產項目公司：資本金比例=(經審計所有者權益-扣除項)/所有在開發項目總投資合計額。總投資概算表

明細項目應付)一、土地費用 1.土地出讓金 2.拆遷補償費 3.土地使用稅 4.契稅 5.其他(代理費)二、前期費用 1.規劃、設計費
2.水文、地質勘探費 3.測繪費