本書是由甲方操盤人員繫統解讀園區開發全流程的實操精義。
作者一直從事產業園區/產業新城開發實務，通過多個項目實操，積累了從項目拓展、產業研究，前期策劃到營銷推廣、招商運營的全流程經驗。本書對什麼是產業園區、不同主體的開發模式和盈利點、怎麼做選址、怎麼做策劃、怎麼做產業研究、怎麼拓展拿地、怎麼做招商引資、怎麼做園區運營等問題進行了深入淺出的闡述。 
定位——通過詳細的市場調研（定量 定性），經過科學的分析，對項目的可行性進行初步研判，並通過對競品的分析找到自己的細分市場和目標客戶及產業定位，最終對項目本身進行精準的綜合定位。
規劃——項目前期，可以聯合策劃單位和概念規劃編制單位，合作進行開發策劃方案的編制，雙方進行充分溝通，以免出現策劃一張皮、規劃一張皮的情況。
設計——要充分考慮主導產業的層高、荷載、貨梯容量、卸貨平臺等，特定的行業有特殊的載體要求，載體的外形隻是加分項，最重要的是空間利用率高，成本低、適合產業的需求。
招商——要實現企業的入駐和產業的聚集，招商引資是最重要的環節，對產業園區開發商而言，招商引資能力是對外拓展的有力背書和支撐，要形成從產業研究、營銷推廣、政策設計、商務談判、落地服務的全流程能力。
運營——產業園區不僅是一個物理載體，還需要產業引導、企業服務、運營管理等，需要構建資產管理、物業服務、產業增值服務、金融服務的完善平臺。

為什麼要單獨拿一章來講市場調研，因為產業園區的整個定位和前期工作，都是離不開詳實的調研的。沒有調查就沒有發言權。隻有在完成市場調研後，纔算完成了整個前期定位。

在前期策劃階段，最重要的就是要進行詳盡的調研，並進行科學的分析，纔能因地制宜的做好開發策劃方案。這也是開發前期最重要的環節，可以說決定了項目的成敗。所以開發主體一定要重視市調，不要匆匆上馬。

不管是政府機構、還是開發運營商，或是被委托的咨詢策劃機構，在要開發一個產業園之前，都必須想好要做什麼，客戶在哪，怎麼做，進行科學合理的策劃，不能憑經驗拍腦袋的馬上就開建，否則大概率會失敗。

因為項目選址、產業選擇、客群定位、功能定位、產品設計、體量預估，都必須建立在詳細的研究調研基礎上，市場調研和分析決定了整個開發方案的準確性，貫穿了整個項目開發的過程，後期的方案也可以根據市調的結果進行調整。

市場調查可以由甲方（政府、開發商）自己進行，也可以委托專業的調研機構或者咨詢公司完成，但即使將此項工作外包，甲方也必須對調研達到的目標、要求、主要內容等有明確的思路。

• 市場調研的流程

（一）準備階段

• 確定想要通過調研了解的內容和目標，並通過問題的設置，引導調研目的完成。


• 制定調查計劃，制定調研的時間、對像、方式。

（二）實施階段

• 成立調研小組，確定負責人和調研團隊，如果是委托第三方機構，一定要將調研的目的，需要達到的結果，交付的報告內容要求清楚，並且最好是能派人全程參與第三方的調研。


• 通過多輪的調研和走訪，收集一手和二手資料，每次調研完一個對像後，都要快速形成記錄，以免遺忘。記錄的內容包括，走訪時間，地點，對像，並提煉主要內容，以便後期彙總。

（三）分析和總結階段

• 通過分析調研情況，編寫調研報告。


• 通過調研結論，對整個園區的定位進行初步的可行性論證


• 在市場調研的過程中，還可以進行前置招商，比如了解企業擴張計劃，搬遷意願等，讓企業知曉正在策劃的園區，對於比較優質的企業可以提前蓄客，後期給

予定制化的空間。

本章結尾會通過生物醫藥產業園、新能源汽車產業園的市調報告，對如何進行市場調研進行實例解析。

• 市場調研的方法

市場調研是市場營銷學裡一門專業的課程，包含了統計學、心理學等諸多內容，有興趣的朋友可以閱覽專業的教材。這裡列出主要的方法供參考。

按調查資料的來源分為一手資料調研和二手資料調研，這兩種調研方法都擁有較為豐富的路徑，此處僅列出比較常用的渠道。