了得網法律_農村宅基地使用權法律問題研究

本書是由袁錦秀編寫的《農村宅基地使用權法律問題研究》。《農村宅基地使用權法律問題研究》共分九章，第一章對農村宅基地使用權的歷史起源與立法現狀進行了分析，通過分析可以看出，農村宅基地制度是一種具有中國特色的、歷史淵遠的法律制度，農村宅基地使用權制度具有主體嚴格的身份屬性、使用權的無償性和權利的限制性的法律特征。通過對宅基地的歷史淵源解析，可以看出，我國的農村宅基地使用權制度經歷了土地改革初期、人民公社時期和改革開放後的歷史發展與變化，已形成我國一項特有的土地法律制度，是我國特色社會主義法制的產物，與我國農村村民最基本的生活息息相關，直接影響著社會主義新農村的建設。第二章是對農村宅基地使用權的立法現狀及立法思想檢討。通過對宅基地使用權立法的歷史沿革進行分析可以看出，新中國成立後直到20世紀末，受困於經濟發展水平的限制，宅基地發揮了非常好的社會保障功能與維穩功能，農村宅基地引發的矛盾相對較少。近年來我國經濟增速長期保持較高水平，房地產經濟急劇飆升，各級政府大規模發展土地財政，撤村改居，強迫農民上樓，但是，由於宅基地的立法思想不明確，使農民的權益在法律上難以得到認可，因此，在部分地區，撤村改居、農民上樓等行為直接影響到廣大村民的利益。現階段我國農村宅基地使用權制度仍然存在著法律規範較少、效力層次低、社會實用性差以及法律規範之間相互衝突等缺陷。本章對農村宅基地使用權制度的性質理論以及立法思想進行了反思，在立法思想上，我國現有的農村宅基地立法是基於對農民最基本的居住權保障而產生的，其立法思想具有保障性、維穩性、保守性、公權性等特征，並肩負著切實保護耕地的重任，但過分強調保障功能導致宅基地使用權性質模糊，過分強調維穩功能導致宅基地流轉不暢通，資本功能不能得到很好體現，公權力過度介入導致效率低下，因此，現有的立法在本質上忽略了對個體權利的保護，沒有從私權保障、物權、市場交易等視角，對宅基地使用權進行全面規範。正是這種立法思想及出發點，導致現有的法律規範與現實相距甚遠，並產生了農村宅基地浪費、黑市交易、糾紛頻繁等一繫列社會問題。因此，要建立完善的農村宅基使用權法律制度，除了沿用已取得的成就外，要基於保障農民財產權益，保障農民具有更多財產收益的立場，加強立法，化解現有法律制度與現實相衝突的局面。第三章研究農村宅基地使用權轉讓的理論。通過對現行立法禁止宅基地轉讓的原因分析指出，禁止宅基地使用權流轉造成的法理衝突，宅基地所有權不明確，阻礙集體自由行使其處分權，宅基地使用收益權不明確，阻礙農民實現土地和房屋價值，限制宅基地使用權流轉造成的社會衝突，閑置住宅造成土地資源浪費。同時小產權房屢禁不止，宅基地隱性流轉引發糾紛，一些地區實行宅基地流轉試點時因無法可依導致了一繫列矛盾，使現行農村宅基地制度直接損害了農民的利益。通過對建立農村宅基地使用權轉讓制度的必要性與可行性分析，闡明宅基地使用權流轉將有利於使土地價值變現，宅基地使用權流轉是城市化必然要求，有利於集約使用土地、保護耕地。本章的研究表明，我國立法對於宅基地使用權流轉留下容忍空間，在黨的十八屆三中全會精神指引下，我國農村社會保障將逐步完善，宅基地社會保障功能將日益弱化，建立農村宅基地使用權轉讓制度是歷史發展趨勢。本章還對域外農村土地管理經驗進行了比較研究，為我國農村宅基地轉讓建立了良好的基礎。第四章對現有的宅基地使用權轉讓方式及其效力認定進行了分析。提出了宅基地使用權轉讓行為的幾種主要方式：因租賃發生的轉讓宅基地使用權的模式，因繼承發生的宅基地使用權轉讓的模式，因抵押而發生的宅基地使用權轉讓的模式，因買賣而發生的宅基地轉讓模式，因農村宅基地使用權入股而轉讓的方式，“地隨房走”的宅基地使用權轉讓的模式。通過對宅基地使用權轉讓行為的效力認定的具體研究，指出各種轉讓模式都是可行的，但都有具體的適用條件，而且，法律應該對各種轉讓方式進行更為細致的規定，以規範農村宅基地使用流轉。第五章對農村宅基地使用權轉讓所涉及的一些問題進行了專題研究。通過對農村宅基地使用權抵押專題研究，提出了完善農村宅基地使用權抵押的建議，並對一些地區農村宅基地抵押的試點經驗進行了評析。另外，通過對農村宅基地使用權租賃問題研究，農村宅基地使用權繼承問題研究，提出了我國宅基地使用權抵押的實踐操作、改善農村宅基地使用權租賃、農村宅基地使用權繼承的法律構想。第六章研究了農村宅基地使用權流轉的幾個特殊法律問題。這是與農村宅基地使用權流轉密切相關、但在一般關於用益物權的法律規定中很少出現的問題。第一個是如何對待宅基地的保障性與物權性的關繫。研究結果表明，宅基地的保障性體現在宅基地的初次保障上。在鞏固集體宅基地所有權的前提下，以充實農民宅基地“用益物權”為核心，有條件地放開使用權的流轉，建立宅基地的有償使用和退出機制，開展農村宅基地使用權抵押試點，盤活農村宅基地資源，提高農民的土地財產性收益。第二個問題是可否向城市居民轉讓農村宅基地使用權。我們認為，如果承認宅基地使用權的財產權屬性，則宅基地使用權應該可以向城市居民轉讓。這是提高其價值，更好保障農民財產收益的重要途徑。第三個問題是宅基地房屋的強制執行問題。因為農村一戶隻準擁有一處宅基地，因此宅基地房屋的強制執行比城市房屋更為復雜。最後是一個與宅基地相關的問題，即小產權房轉讓的相關問題，我們認為，對於所謂小產權房，應區別於農村房屋的類型，結合宅基地使用權流轉與農村房屋買賣，作出繫統化的解決方案。而不是簡單地進行全面合法化，或者一禁了之。針對這些特殊法律問題，研究也提出相應的法律解決路徑。第七章研究農村宅基地使用權消滅及重新分配宅基地的問題。本章就農村宅基地使用權消滅的方式，農村宅基地使用權消滅的原因，宅基地使用權消滅的法律後果，農村宅基地使用權退出機制，重新分配宅基地問題進行了深入研究，報告全面分析了農村宅基地使用權重新分配的法理依據，探討農村宅基地使用權重新分配機制。第八章對宅基地使用權流轉試點經驗進行了剖析。綜合各地農村宅基地使用權轉讓試點的案例，就宅基地使用權置換流轉模式，重慶地票置換模式，宅基地流轉綜合模式進行了介紹與評析，並對各地試點所取得的經驗、所存在的問題進行了分析，指出了農村宅基地使用權改革的未來方向。第九章提出農村宅基地使用權立法構建。經過研究，本章提出應明確宅基地的產權歸屬和物權屬性，修改現行法律，制定宅基地使用權流轉的具體制度。通過對具體問題的解決，應明確宅基地使用權隨房屋流轉、宅基地使用權單獨流轉的相關制度。同時，通過強化規劃管理，建立動態管理機制，搭建宅基地交易平臺，明確有期限回收制度，解決土地閑置問題，完善農村社會保障制度，以社會保障代替宅基地保障，切實解決因農村宅基地流轉而產生一繫列社會問題。

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