未來的物業服務企業，服務是根本，管理是手段，管理與服務要有機結合，通過對物業的管理，實現對人的服務。本書就是從目前物業服務企業在經營管理過程中需要注意的方面入手，主要包括物業經營管理的理念，物業服務企業的定位，物業經營管理的實施，物業具體資源的經營，物業服務企業的戰略管理，物業租賃管理，物業財務管理及寫字樓和商業物業經營管理等內容。
本書在保持經營管理體繫完整的前提下結合物業企業的具體情況，並考慮高職學生學習的特點及需要進行編寫，突出實踐性。本書既可以作為高等職業院校物業管理專業學生的專業教材，也可以作為物業服務企業的培訓用書。

本書是高職高專物業管理繫列教材中的一本。從物業服務企業在經營 管理過程中需要注意的方面入手，主要包括物業經營管理的理念，物業服 務企業的定位，物業經營管理的實施，物業具體資源的經營，物業服務企 業的戰略管理，物業租賃管理，物業財務管理及寫字樓和商業物業經營管 理等內容。 本書在保持經營管理體繫完整的前提下結合物業企業的具體情況，突 出實踐性，內容繫統，並配有大量案例。 本書可以作為高等職業院校物業管理專業、社區管理專業、房地產專 業及相關專業的專業教材，也可以作為物業經營管理專業的相關崗位培訓 用書。

第一章 物業經營管理概述1
學習目標1
引導案例1
第一節 物業經營管理的概念1
一、經營是物業管理發展的必由之路1
二、物業經營管理的概念2
三、物業經營管理的特點2
四、物業經營管理的意義3
五、物業經營管理的問題3
六、物業經營管理的類型4
第二節 物業經營管理的內容6
一、物業經營管理的主要內容6
二、物業經營管理不同層次之間的關繫7
三、物業經營管理中的戰略性工作8
四、物業經營管理的常規工作9
思考題13
第二章 物業服務企業15
學習目標15
引導案例15
第一節 物業服務企業概述15
一、物業服務企業的基本概念、類型和特點15
二、物業服務企業的設立16
三、物業服務企業資質管理19
第二節 物業服務企業管理的基本內容20
一、企業組織機構設置20
二、企業定員定編22
三、企業勞動定額23
四、物業服務費的測算26
五、物業日常服務31
第三節 企業人力資源管理32
一、員工的招聘與解聘32
二、人員的培訓與管理33
三、員工薪酬管理34
四、員工的考核與獎懲36
第四節 企業崗位責任制37
一、企業崗位責任制的重要性37
二、崗位責任制的制定原則和方法38
三、物業服務企業主要部門的崗位責任制示例39
四、崗位責任制的考核與管理41
思考題42
第三章 物業經營管理的實施44
學習目標44
引導案例44
第一節 前期物業經營管理的實施44
一、處理好與房地產開發商之間的關繫44
二、前期物業服務合同45
第二節 物業經營管理的實施46
一、物業管理服務的基本內容46
二、物業管理的經營收入51
三、物業服務費的構成52
第三節 合同與風險管理54
一、物業管理活動中涉及的合同的主要類型54
二、前期物業服務合同和物業服務合同的內容與區別55
三、物業服務合同的簽訂要點58
四、物業管理工作中經常涉及的商業保險險種60
思考題64
第四章 物業資源的經營67
學習目標67
引導案例67
第一節 物業資源經營概述67
一、物業資源的界定68
二、物業資源的經營原則69
第二節 停車場經營71
一、停車場經營的含義71
二、停車場經營的基本原則71
三、停車場經營風險71
四、摩托車及自行車停放管理72
五、緩解車位供應緊張矛盾的方法72
第三節 會所經營73
一、會所的概念和經營內容73
二、會所經營的難點74
三、會所經營的種類和模式75
第四節 社區廣告經營76
一、社區廣告經營的原則76
二、物業資源中的八類廣告經營77
第五節 其他物業資源的經營79
一、社區基地建設79
二、綠化用地的再經營80
三、擺臺經營81
四、倉儲、信號中轉及其他81
五、社區商業經營82
思考題87
第五章 物業服務企業戰略管理89
學習目標89
引導案例89
第一節 物業服務企業戰略管理概述89
一、企業經營戰略的概念及特征89
二、企業經營戰略的構成要素90
三、物業服務企業戰略管理定義91
四、物業服務企業戰略管理過程92
第二節 物業服務企業戰略環境93
一、物業服務企業宏觀戰略環境93
二、物業服務企業微觀戰略環境95
第三節 物業服務企業總體戰略96
一、物業服務企業的多元化戰略96
二、物業服務企業品牌戰略96
三、物業管理品牌經營戰略的實施過程97
四、物業服務企業穩定型戰略98
五、物業服務企業緊縮型戰略99
思考題101
第六章 物業租賃管理102
學習目標102
引導案例102
第一節 物業租賃概述102
一、物業租賃的特征103
二、物業租賃的類型103
三、物業租賃管理模式104
第二節 物業租賃方案105
一、物業租賃方案的制定105
二、租戶選擇與租金確定107
三、租賃管理中的市場營銷110
第三節 物業租賃合同114
一、物業租賃合同相關法律知識114
二、房屋租賃合同基本條款120
思考題125
第七章 物業財務管理127
學習目標127
引導案例127
第一節 物業企業財務管理127
一、企業財務管理的基本內容127
二、物業企業財務分析128
第二節 物業企業成本管理132
一、物業企業成本的構成132
二、物業企業收取物業管理服務費的方式133
三、物業管理成本預算134
四、物業管理成本控制136
第三節 物業管理投資138
一、物業管理投資的原則138
二、物業管理投資決策139
三、物業管理投資形式144
思考題144
第八章 寫字樓和商業物業經營管理146
學習目標146
引導案例146
第一節 寫字樓物業經營管理146
一、寫字樓的分類和寫字樓物業管理的特征146
二、寫字樓物業管理的目標149
三、寫字樓物業管理的工作內容150
四、寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素155
五、影響寫字樓的租金水平的因素156
六、寫字樓物業管理工作評價的內容157
第二節 商業物業經營管理157
一、商業物業的含義及分類157
二、商業物業經營管理的主要工作內容158
三、商業物業租戶的選擇161
四、商業物業租金的確定164
五、商業物業租賃方案和租賃策略的制定165
思考題169
參考文獻173