魏昕編著的《地產狂人許家印：恆大帝國成長路線圖》是一本關於許家印的地產狂人傳記，他是一個從中原南下的打工者；一個被冠以“冒險家”、“野心膨脹者”、“房產江湖巨變犧牲品”的瘋狂男人；十年間，他運用魔術般的手法，讓300萬貸款滾出了700億港元的市值，讓一個依靠貸款成立的小企業，銳變為當下中國地產業的巨擘；還是他，在有史以來*嚴厲的產業調控時期，依然駕馭著自己的企業帝國狂飆突進，多路開花，並連續收獲著“中國地產首富”的榮譽。本書講述的便是這位中國企業家是如何書寫自己的財富傳奇的。

這是一個造富的時代，人們總在幻想著成功！ 他，一個從中原南下的打工者； 一個被冠以“冒險家”、“野心膨脹者”、“房 產江湖巨變犧牲品”的瘋狂男人； 十年間，運用魔術般的手法，讓300萬貸款滾出 了700億港元的市值，讓一個依靠貸款成 立的小企業。銳變為當下中國地產業的巨擘； 還是他，在有史以來最嚴厲的產業調控時期，依 然駕馭著自己的企業帝國狂飆突進，多 路開花。並連續收獲著“中國地產首富”的榮譽…… 魏昕編著的《地產狂人許家印：恆大帝國成長路 線圖》奉獻給讀者： 一個執意折騰的打工男人書寫的傳奇， 一個時代孕育的財富神話， 一部中國企業家的拼搏奮鬥史！

第一章 和平年代的戰爭
一 西方狙擊“中國概念股”
二 來自地產的中國首富
三 捍衛東方企業的尊嚴
第二章 早臨逆境慧如書
一 那些中國式單傳
二 早臨的中原逆境
三 愛搞“科技”的孩子
第三章 血色沐浴的青狂
一 少年體驗生意場
二 改變命運的約定
三 人情練達在高校
第四章 雞頭還是鳳尾
一 舞鋼是個“大山溝”
二 不甘鳳尾的“92派”
三 隻身向南奔大海
第五章 打工的許廠長
一 處級干部找工作
二 “小皇帝”虎落平川
三 地產江湖初試水
四 賺2億隻能取3000
第六章 恆大橫空出世
一 多快好省走捷路
二 地產新兵的博弈
三 資本場來了新玩家
四 有一種速度叫“恆大”
第七章 夏天像鼕天一樣冷
一 一個好漢三個幫
二 從盛夏直入寒鼕
三 IPO折戟，雪上加霜
四 *地反擊續傳奇
第八章 有沒有“恆大模式”
一 許氏秘訣謀長遠
二 “恆大式”成功法則
三 體育營銷鑄品牌
四 文化——一頂好帽子
五 “恆大”終成一模式
第九章 恆大恆久遠
一 順不了的“野馬”
二 幕後——裊雄的心路
三 不做順馳第二
四 恆大——根深土沃
附錄——恆大地產大事記
參考文獻

關於中國的富豪榜已有好幾個，但*吸引人們眼 球的當屬福布斯的排行榜。2009年11月，“福布斯中 國富豪榜”照例出爐，在資本市場中風聲水起的比亞 迪創始人——王傳福——以擁有396億元財富成為新 科狀元，坐上了中國首富寶座。然而，就在同一時間 ，頗為戲劇性的一幕出現了：剛剛在港上市的恆大地 產董事局**許家印，以約合422億人民幣的*新身 家改寫了當天發布的中國富豪榜，成為實質的中國首 富。而就在一年前，許家印率領的恆大地產就折戟在 這個資本場上。
一時間，**外輿論嘩然。
1.與投行共舞的日子 2008年，許家印率領恆大志在香港上市受挫一幕 ，此處不需多說，後文自有詳述。
一年之後的2009年，在**外日益嚴峻的宏觀經 濟環境壓迫下，**高層做出了四萬億規模的經濟刺 激計劃。隨即，中**地股市與樓市展現上漲，尤其 是之前慘淡的房地產市場重現熱度。受此種情形的影 響，一些投行主動找上了門，與許家印談起了重啟 IPO之事。
眾所周知，投行主要從事證券發行、承銷、交易 、企業重組、兼並與收購、投資分析、風險投資、項 目融資等多種業務，但並非銀行金融機構，是資本市 場上的主要金融中介。它是證券和股份公司制度發展 到特定階段的產物，是發達證券市場和成熟金融體繫 的重要主體，在現代社會經濟發展中起著溝通資金供 求、構造證券市場、推動企業並購、促進產業集中和 規模經濟形成、優化資源配置等多種重要功能。
其實早在2006年，恆大便與投行進行過繫列接觸 。這也是恆大**上市計劃受挫前的一些過程。
2006年5月17日，時任國務院*****主持召 開了國務院常務會議，正式提出促進房地產業健康發 展的六項措施，簡稱“國六條”。“國六條”的提出 在中國地產業中有著重要的影響，它既是一種機遇， 也是一種挑戰。鋻於此，業內稱此年為中國房地產業 的轉折年。
此時，中國房地產價格進入到了*後的拉升階段 。
尤其是一線城市的房屋價格開始瘋漲，到了令人 觸目驚心的地步。如2007年6月，北京普通住宅的開 盤均價達到了10280元/平方米；廣州中心六區一手住 宅均價突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成 交均價高達14690元/平方米。中央動員9個部委和各 地方政府啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對 房價進行調控，但漲勢依舊。
如此場景，頗像2013年以北京為代表的中國一線 城市。隻是，此時的北京房屋均價早已翻倍，甚至* 多罷了。
在推升中國房價的過程中，外資的身影從未缺席 過。特別是歐美的一些投行，在一致看好中國經濟發 展前景的驅動下，以各種身份競相湧入，大量的熱錢 進入到了中國的股市與樓市。
其中，美林等投資銀行找到了恆大，恆大也開始 了近一年的磨合談判。從2006年11月至2007年9月， 恆大相繼與美林、德意志銀行、淡馬錫、瑞信等投行 陸續甚至多次簽訂協議，獲得了近10億美元的融資。
隨後，恆大開始了“搶地”豪舉。2007年在各地 迅速鋪開戰線以占領市場，成為全國*大的“地主” 。至2008年1月，因頻繁收購土地，恆大未償還銀行 及其他借款總額超過了百億元。
但這一切，並沒有讓恆大掌門許家印緊張起來。
因為**投行不僅拿來了資金，還帶來了一份精心策 劃的方案。
根據恆大後來的上市資料：恆大與美林於2006年 6月在開曼群島成立控股公司“恆大地產集團”，並 通過中介控股公司安基（BVI）收購原恆大旗下的地 產業務，將恆大地產改造為外商獨資企業。一個月後 ，建設部等六部委聯合發布“限外令”，對外商投資 中國樓市進行嚴格限定時，恆大已安全闖過了關口。
與此同時，當恆大的土地儲備規模劇增，**投 行對恆大地產的公司結構又進行了一繫列巧妙改造： 在集團旗下設立了大量“空殼公司”。這些“空殼公 司”的存在，使得投行們能夠將恆大所擁有的土地儲 備與開發項目轉換成一繫列設計精巧的“資產包”， 進而向**投資者出售。
一位**的投資人士就此分析：“在這一精心設 計的融資結構下，海外注冊的恆大地產變成了一臺巨 大無比的‘孵化器’，其孵下的一個個‘空殼公司’ 就是一隻隻待價而沽的‘資本蛋’。”這就形成了急 速膨脹的恆大地產的運作模式——恆大負責前端拿地 和中間制造，投行負責後端包裝和銷售債券。
如此設計之後，恆大還將力圖香港IPO，以完成 資本套現。如果一切順利，恆大必將成為一個多贏的 “資本帝國”。隻是，這一切都被2008年突然而至的 金融危機擊碎。
在與投資銀行簽訂融資協議的時候，恆大同時簽 訂了對賭協議。不過恆大官方並不承認這是對賭協議 。
所謂的對賭協議，就是投資方與融資方在達成融 資協議時，對於未來不確定的情況進行的一種約定。
如果約定的條件出現，投資方可以行使一種權利；如 果約定的條件沒有出現，融資方則行使一種權利。所 以，對賭協議實際上就是期權的一種形式。
對賭協議是**投行慣玩的一種財務工具，同時 也是一種手段。不過，對於*大多數的中國企業來說 ，與老奸巨滑的**投行簽對賭協議的確存在較大的 風險。比如至今仍不能平靜的“太子奶事件”，很大 程度上就是由於對賭失敗導致企業創始人失去了控制 權；而同為地產界的碧桂園，則由於對賭協議不得不 向美林銀行支付數億元。
2008年，當金融危機爆發之後，恆大看到了與投 行所簽協議背後蘊藏的殺機。根據協議，如果恆大地 產在2008年3月底之前完成上市，則這些投資機構投 資回報不超過股票發行總值的35%；如果在6月底之前 完成，則回報不超過40%；如果在2009年完成，則回 報增至不少於70%。如果恆大無法完成上市，將以現 行市盈率回購相關機構投資者的股份。
面對如此苛刻的協議，許家印和恆大管理層面臨 的壓力可想而知。
2.二次IPO，12年輪回 2009年，許家印覺得要重啟IPO了，在樓市回暖 時推動上市的進程。
投行的**步是將恆大包裝成全國性的大型房地 產企業。與瑞銀、摩根士丹利操作上市前的碧桂園如 出一轍。投行考慮到，隻有將恆大包裝成全國性的大 型房地產企業，纔能擴展它的影響力和市場效應。國 際聲望增加，自然就能獲得**支持。
2006、2007年**對外資持比較寬松的政策，導 致外資大量湧入，促進了價格的飆升和經濟的發展。
劍有雙刃，外資引入也是如此。為了限制外資，控制 流動性資金泛濫成災，2008年中央出臺了一繫列限制 政策，銀行對房地產企業借貸或不貸，而其他融資渠 道的要求也*加嚴格，A股市場則*難擠進去。面對 融資困境，資金拉動型的房地產企業隻能瞄準海外資 本市場。
2009年8月初，香港恆生指數重返20000點，股市 開始火爆，許家印馬上重啟IPO，對媒體說：“IPO的 問題由**資本市場決定。隻要資本市場條件成熟， 恆大重啟IPO隻是時間問題。” 話落不久，8月7日，恆大地產向香港聯交所遞交 了上市申請。9月29日，在投資銀行與恆大的集體努 力下，恆大地產通過了香港聯交所主板上市聆訊。這 次進展得很順利，恆大於11月正式掛牌，計劃募資 100億港元。
消息公布後馬上有人開始估算，發現恆大地產的 市值將達千億港元。如此一來，許家印將以440億元 人民幣的身價，取代剛剛以350億元人民幣身價榮升 為內地“新首富”的比亞迪董事長王傳福。
2009年11月5日，這是恆大發展**值得紀念的 一個日子，代號為（3333。HK）的恆大股票在香港聯 交所主板掛牌上市，恆大從此正式成為**資本家族 的成員。
這一年是恆大成立的**2年，12年前許家印還隻 是月薪3000元的打工仔。
當天晚上，恆大地產的一名高管在他的博客中寫 下這樣一句話：“許家印是一代地產梟雄。12年一輪 回，鳳凰涅槃，傳奇誕生。” 回顧恆大發展的12年，是**燃燒、成就**的 12年，是為了理想而奮鬥的12年，是大起大落、壯麗 遼闊的12年。
恆大地產於1997年成立，期間經歷了跑馬圈地的 全國擴張，上市路上的一波**，**資本市場的觥 籌交錯和刀光劍影。恆大熬過了鳳凰涅槃的痛苦，迎 來了傳奇誕生的時刻，這個傳奇*核心、*關鍵、* 耀眼的部分，無疑就是許家印本人。
鳳凰本是世間*美麗的鳥，傳說它的成長歷經了 考驗，因此又有“浴血鳳凰，涅槃重生”之說。而此 時許家印身價大漲，一躍成為內地首富，也是來之不 易的。
許家印的故事具有標本意義，激勵著所有貧寒有 志之士努力奮鬥。一位青年，如果想要做一番驚天動 地的大事，就得去闖、去磨；如果要體現自己的能力 ，就得給自己定位，清楚自己能做什麼、喜歡做什麼 。時代顯英氣，潮流競風流，如果能在潮流中迎難而 上，人生自然會有一番美麗的風景。
有趣的是，上市之後有兩個細節反映了許家印的 性情。
恆大上市後本來安排了一場盛大的新聞發布會， 但許家印得知自己由此**王傳福成為新首富的消息 後，立即取消了這個活動。俗話說得好：低調為人， 高調處事。做人切忌大吹大擂，特別是處於時代*前 沿搏浪弄潮的人物，因為背後往往有一雙雙獵手般的 眼睛窺視著。
許家印謝*了所有媒體的采訪，頗有“事了拂衣 去，深藏功與名”的大俠風範，也體現出一代地產梟 雄的謹慎與深謀遠慮。
不過當天晚上，許家印舉行了盛大的慶祝晚宴， 感謝為恆大成長做出過貢獻的人。
11月5日的香港灣仔香格裡拉酒店的五樓，奢華 壯觀。恆大董事局**許家印身旁可謂冠蓋雲集，有 香港首富鄭裕肜、劉鑾雄以及多位知名投行的高管， 還有現任恆大女排總教練郎平的身影。從晚上7點開 始，許家印被一波一波的敬酒者簇擁著。
喜悅寫在了許家印的臉上。
此時的恆大宏圖展望，令許多人望而不及。2009 年，恆大銷售額約303億元，銷售面積約563。7萬平 方米，分別增長402。3%及396。5%。2010年1月，恆 大成功發行7。5億美元債券，由“大地主”一變而成 為擁有現金*多的房企“大財主”。而許家印個人也 是鴻途在胸。
這時的恆大與兩年前的困境相比是要錢有錢，要 地有地，可謂呼風喚雨、如日中天，風頭直逼行業龍 頭老大——王石的萬科。
第二個細節是上市的當天，在香港聯交所交易大 廳裡，許家印高舉美林、淡馬錫等一干投資人士的手 ，對現場數十家媒體說：“這纔是大贏家！” 2008年，面對IPO被否，SOHO中國總裁潘石屹表 示，跟在恆大後面要在**資本市場上市的中國房地 產公司大約有40多家，準備募集的資金有200億美元 ，恆大的IPO擱置對他們造成了巨大影響，潘石屹並 由此闡發了震驚房地產市場的“百日劇變”論。
投行自從投資許家印後，收益問題困擾了四年， 隨著恆大上市將有一個**結局。這個細節可以看出 許家印很注意與合作伙伴雙贏。
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