●第二版序 / III 版序 / VII 章 項目運營:規模發動機與利潤監控者 節 / 為什麼需要項目運營管理 一、內憂外患,項目運營管理提速勢在必行 / 3 二、新銳房企暗度陳倉,運營管理碩果累累 / 4 三、運營管理:規模發動機與利潤監控者 / 6 第二節 / 項目運營管理是什麼 一、房地產項目運營管理的發展歷程 / 8 二、房地產項目運營管理的基本定義 / 9 三、房地產項目運營管理的真正內涵 / 12 第三節 / 項目運營管理怎麼做 一、理論篇:PMBOK 項目知識管理九大體繫 / 26 二、體繫篇:構建項目運營“雙PDCA”管理體繫 / 30 三、落地篇:構建“144”項目運營管理平臺 / 35 第二章 房地產項目組織模式選擇與管控 節 / 房企集團管控模式選擇 一、解讀房地產行業的集團管控模式 / 45 二、房企集團管控模式構建思路 / 52 第二節 / 房企項目組織模式匹配 一、常見的三種項目組織模式 / 60 二、房企項目組織模式選擇與典型比較 / 71 第三章 項目投資收益跟蹤管理 節 / 行業進入“白銀時代”,企業管理底座已發生變化 一、利潤率逐年下滑,告別暴利時代,回歸社會平均水平 / 87 二、更加重視人的能動性,項目跟投與事業合伙人制開始盛行 / 88 第二節 / 房地產項目投資收益管理的亂像 一、“西瓜”變“芝麻” / 89 二、數出多門、自說自話 / 90 三、“表哥表姐”團團轉 / 90 第三節 / 房地產項目投資收益管理提升建議 一、企業認知升級 / 92 二、著手體繫構建 / 93 三、固化業務支撐 / 100 四、信息工具應用 / 118 第四章 房地產項目計劃管理 節 / 計劃管理決定項目運營的效率 一、計劃協同:縱向合理分工,橫向相互承諾 / 130 二、分級聚焦:抓大放小、層層聚焦且權責清晰 / 131 三、動態管理:會議動態回顧和成果控制工作質量 / 133 第二節 / 關鍵節點:保障企業經營目標的達成 一、聚焦經營要點的關鍵節點設定原則 / 136 二、關鍵節點的過程管理手段 / 138 第三節 / 主項計劃:實現縱向與橫向的業務協同 一、主項計劃是計劃基準,確保項目協同 / 142 二、主項計劃應避免精細化,側重目標管理 / 143 三、落實主項計劃六要素,提升工作效率和效果 / 144 四、會議與報告是主項計劃協同的重要手段 / 146 第四節 / 專項計劃:聚焦落地,實現工作執行指導 一、專項計劃“漸進明細”實現主項的細化 / 150 二、專項計劃是工作任務的步驟級細化 / 151 三、專項計劃的過程管理機制 / 152 第五節 / 部門計劃:聚焦承諾,承接項目計劃的橋梁 一、讓項目計劃成為部門計劃首選 / 153 二、橫向檢查機制讓部門工作真正落實項目計劃 / 156 第六節 / 階段性成果:評估工作質量的標尺 一、階段性成果管理及其作用與目標 / 160 二、階段性成果管理機制的建立 / 161 第七節 / 項目計劃管理實踐案例 一、【案例】X 企計劃管理 / 164 二、【案例】W 企計劃管理 / 168 三、【案例】R 企業的計劃執行協同 / 175 四、【案例】J 集團的計劃執行協同 / 179 第五章 房地產項目運營會議決策管理 節 / 借助會議提升運營決策效率和質量 一、合理、高效的會議決策對項目運營非常重要 / 186 二、項目運營決策管理現狀急需改進 / 188 三、會議決策粗放的原因分析 / 189 第二節 / 如何構建高效的會議決策體繫 一、開什麼會:合理規劃,從體繫上解決會議低效 / 191 二、怎麼開好會:量體裁衣,善用“報告”“會議卡片”等管理工具 / 195 第三節 / 運營會議實踐案例 一、案例:從運營會議看B企的神速開發模式 / 212 二、起步型企業會議規劃:從無到有,廣覆蓋,控風險 / 218 三、成長型企業會議規劃:從有到優,抓關鍵,優效果 / 221 四、成熟型企業會議規劃:從優到簡,做簡化,提效率 / 224 第六章 房地產成本管理 節“成本策劃論”引領成本管理風向標 一、房地產成本管理的發展演變 / 228 二、房企成本管理常見癥狀分析 / 230 三、成本策劃引領成本管理的風向標 / 232 第二節 / 成本三問,探尋成本管理“命門” 一、 項目總投入是多少?產品單方是多少?預計目標利潤是多少? / 235 二、成本如何管控,纔能實現目標利潤? / 236 三、成本考核應該抓哪幾個關鍵指標? / 238 第三節 / 構建項目全生命周期成本管理體繫 一、成本的全生命周期管理 / 240 二、基於控制的成本管理體繫 / 242 三、成本管理的組織保障 / 264 第四節 / 成本管理實踐案例 一、F 企業管理背景 / 268 二、成本控制體繫 / 269 三、成本管理策略 / 270 第七章 房地產項目營銷管控體繫 節 / “白銀時代”下的房地產營銷面臨六大難題 一、項目定位不準,導致產品同質化嚴重 / 279 二、定價策略僵化,無法順應外部形勢以創新應變 / 282 三、推廣模式陳舊,沿襲廣告流量思維,性價比日益下降 / 283 四、渠道亂像泛濫,渠道管理和拓客經營急需規範與創新 / 284 五、外拓管理失控,靠天看人和效果黑箱已成行業常態 / 284 六、案場管理粗放,轉化率低下,浪費大量客戶資源 / 285 第二節 / 如何實現房企營銷管控體繫的升級換代 一、思維創新——改變項目團隊的思維底座,積極創新,擁抱變革 / 287 二、頂層設計——構建銷售管控的三類指標體繫 / 291 三、過程管控——實現規範化的過程管控 / 300 四、業務標準——實現標準化的業務指導 / 317 五、數據運維——通過平臺工具,讓數據發揮更大的營銷價值 / 325 第三節 / 房企營銷運營體繫的升級換代 一、營銷組織的變化 / 332 二、業務流程的變化重組 / 336 三、績效考核模式的變化 / 339 第八章 房地產項目運營績效管理 節 / 項目運營績效管理的現狀與問題 第二節 / 構建高效項目運營績效管理的三個關鍵 一、項目績效指標要契合管理目標 / 349 二、崗位績效指標要適合具體崗位 / 353 三、績效目標要與項目計劃聯動 / 357 第三節 / 快速構建高效項目運營績效管理的六個步驟 一、設定項目績效指標 / 363 二、設定崗位績效指標 / 364 三、構建計劃績效聯動體繫 / 364 四、工作任務的雙維度評定 / 365 五、選擇績效考核應用模式 / 366 六、項目績效管理組織保障 / 368 第四節 / 項目運營績效案例 一、百億房企A 如何構建部門考核型項目績效體繫 / 369 二、跨區域發展的B 房企如何構建崗位考核型項目績效體繫 / 372 第五節 / 運營管理激勵落地案例 一、運營管理激勵新趨勢 / 377 二、成長型房企如何設置簡單而有效的項目獎 / 382 三、成熟型房企如何基於戰略導向精細化設計項目獎 / 389 四、龍頭房企如何探索合伙人激勵機制 / 395
內容簡介
白銀時代,提效、降本、標準化運作是房地產業裡的關鍵詞。 早些年,“買地就掙錢,圖紙也清盤”的草莽時代已經過去。隨之而來的是,在去庫存背景下的分化格局,行業如何在新的浪潮中占得一線先機,如何根據房地產業的新形勢從運營出發,從管理發力,防範項目運作過程中的風險,提升企業的綜合效率,是值得業界人士深思的問題。 本書聚焦地產百強企業中的管理與成長標杆,深入地產企業的一線,剖析運營管理過程中的難、關、痛,以實戰為本,探究運營管理的有效方法、手段,提煉出可供直接參考、借用的房地產運營管理模式。 運營管理是一種整體管理體繫,圍繞企業的經營計劃,分級計劃,計劃協同、監控、考核等多個維度分別展開分析,共八章。